Решение по делу № 2-2654/2023 от 30.03.2023

город Казань РЕШЕНИЕ Дело № 2-2654/2023

Именем Российской Федерации

30.03.2023 Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.Ф. Сунгатуллина

при секретаре судебного заседания А.Р. Питеркиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – истец) к ФИО1, Н.С. Банкуе, Ф.Ж. Банкуе (далее – ответчики) о взыскании в солидарном порядке 289496 рублей 60 копеек текущей задолженности по платежам по состоянию на <дата изъята>, 23537 рублей 14 копеек процентов в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по состоянию на 27.09.2022, 6330 рублей 34 копейки расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование иска указывается на то, что <дата изъята> между истцом и ответчиками был заключен договор социальной ипотеки № <номер изъят>, по условиям которого истец предоставляет ответчикам право выбора, а затем использования и получения в собственность проинвестированной истцом квартиры после выплаты ответчиками пая путем зачисления на расчетный счет истца 100 % платежей за эту квартиру, а ответчики обязуются вносить предусмотренные договором суммы с целью участия в выборе квартиры, а затем и определяемые истцом в прилагаемом к протоколу участия, выбора и передачи квартиры примерном графике внесения денежных средств на основании нормативных актов Республики Татарстан суммы в целях оплаты права пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность.

<дата изъята> между сторонами договора подписан являющийся неотъемлемой частью договора протокол участия, выбора и передачи квартиры, по которому истец передал ответчикам квартиру <номер изъят> в доме <адрес изъят> площадью <данные изъяты> кв. м. Согласно примерному графику внесения денежных средств, являющегося приложением к указанному протоколу, невыкупленная ответчиками площадь составила <данные изъяты> кв. м, срок внесения сумм, обеспечивающих право пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность, определен в 235 месяцев из расчета стоимости 0,24373578 кв. м квартиры в соответствии с графиком платежей, начальная стоимость кв. м составляет 42460 рублей и эта стоимость ежемесячно увеличивается на 7 % годовых, поделенных на 12.

Однако ответчики ненадлежащим образом исполняют свои обязанности по договору. По состоянию на <дата изъята> ответчики должны были выкупить 15,02163638 кв. м, однако выкупили лишь 9,43669286 кв. м, то есть планово невыкупленными остаются 5,58494352 кв. м, что свидетельствует об образовании за ответчиками задолженности в требуемом истцом размере 287314 рублей 52 копейки из следующего расчета: 5,58494352 кв. м х 51444,48 рублей (стоимость 1 кв. м по состоянию на 27.09.2022).

Кроме того, по условиям договора ответчики обязаны вносить сумму задатков на приобретение прав использования неоплаченных квадратных метров (наем), которая рассчитывается как произведение невыкупленных квадратных метров на ставку найма, действовавшую в период использования невыкупленных квадратных метров. Приказом Фонда от 10.12.2009 № 100 утверждена ставка оплаты права пользования (найма) «неоплаченных квадратных метров» «будущей собственной квартиры» в месяц в размере 5 рублей, дата начала внесения суммы задатка, обеспечивающего приобретение «права оформления будущей собственной квартиры в собственность» согласно примерному графику внесения денежных средств, в связи с чем ответчикам начислены платежи, обеспечивающие право использования квартиры за период с <дата изъята> и по <дата изъята> в размере 9226 рублей 81 копейка, ответчиками из этой суммы оплачено 7044 рубля 73 копейки, следовательно задолженность по этим платежам составляет 2182 рубля 08 копеек (9226,81 – 7044,73).

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте судебного заседания им были направлены извещения, представитель истца в исковом заявлении в соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) просит рассмотреть исковое заявление в отсутствие представителя истца.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с абзацем вторым статьи 3 Закона Республики Татарстан от 27.12.2004 N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" социальная ипотека - предоставление гражданам жилья в рассрочку в соответствии с основными требованиями, предъявляемыми к государственной поддержке развития жилищного строительства.

Порядок предоставления гражданам жилых помещений по социальной ипотеке и Порядок определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке утверждены Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02.08.2007 N 366 "О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 г. N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" и совершенствованию порядка предоставления жилья в рамках республиканской государственной поддержки".

В пункте 2 Порядка определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке (далее – Порядок) содержатся следующие понятия:

наем - передача жилого помещения в соответствии с гражданским и жилищным законодательствами за плату во владение и пользование для проживания в нем. Размер платы определяется в соответствии с действующим законодательством;

срок рассрочки платежа по выкупу жилого помещения - срок, рассчитанный специализированной организацией (Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан) в зависимости от сроков предварительного накопления, размера первоначального взноса и среднемесячного совокупного дохода на одного члена семьи Заявителя.

Пунктами 3-5 Порядка установлено, что начальная стоимость 1 кв. метра приобретаемого жилого помещения устанавливается специализированной организацией (Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан). Стоимость неоплаченной части жилого помещения увеличивается из расчета 7% годовых ежемесячно (7/12 процента в месяц) со дня утверждения акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.

Ежемесячные платежи по рассрочке рассчитываются исходя из стоимости 1 кв. метра жилого помещения, помноженной на невыкупленную площадь жилого помещения на момент платежа и поделенной на срок рассрочки платежа в месяцах.

Заявитель с момента оформления протокола выбора квартиры оплачивает наем за неоплаченную часть общей площади жилого помещения.

Судом установлено, что <дата изъята> между истцом и ответчиками был заключен договор социальной ипотеки № <номер изъят>, по условиям которого истец предоставляет ответчикам право выбора, а затем использования и получения в собственность проинвестированной истцом квартиры после выплаты ответчиками пая путем зачисления на расчетный счет истца 100 % платежей за эту квартиру, а ответчики обязуются вносить предусмотренные договором суммы с целью участия в выборе квартиры, а затем и определяемые истцом в прилагаемом к протоколу участия, выбора и передачи квартиры примерном графике внесения денежных средств на основании нормативных актов Республики Татарстан суммы в целях оплаты права пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Пункт 1 статьи 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Оценивая условия подписанного между сторонами договора и протокола участия, выбора и передачи квартиры, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор представляет собой смешанный договор, содержащий условия как договора купли-продажи товара в кредит с оплатой товара в рассрочку, так и такой разновидности договора аренды как договора найма жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пункт 1 статьи 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Пункты 1 и 4 статьи 488 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 1 статьи 671 ГК РФ устанавливает, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Ответчики с ноября 2020 года ненадлежащим образом исполняли свои обязанности по договору, что привело к просрочке внесения ими платежей по графику и образованию задолженности на день предъявления рассматриваемого иска.

Однако при определении подлежащей взысканию с ответчиков в пользу истца задолженности за невыкупленные квадратные метры суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом, иными нормативными актами и договором оснований для исчисления этой задолженности путем произведения количества невыкупленных квадратных метров на их стоимость на день предъявления иска, поскольку это противоречит как приведенным выше положениям пункта 1 статьи 489 ГК РФ, так и утвержденному Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02.08.2007 N 366 Порядку определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке и условиям заключенного между сторонами договора социальной ипотеки, которые вопреки выраженной истцом в исковом заявлении позиции не предусматривают положения о том, что в случае несвоевременного внесения предусмотренного графиком платежа в счет оплаты невыкупленных квадратных метров их выкуп осуществляется по цене на день фактического внесения этого платежа. Увеличение стоимости невыкупленных квадратных метров учтено как пунктами 3 и 4 Порядка, так и оформленным в соответствии с ним условиями договора социальной ипотеки. Например, в рассматриваемом случае в соответствии с примерным графиком на л.д. 17-19 платеж по договору в счет выкупа площади за период с 16.01.2020 и по 15.02.2020 должен был быть осуществлен в размере 10409 рублей 39 копеек исходя из стоимости 1 кв. м 42707 рублей 68 копеек, то есть из расчета 10409,39 / 0,24373578. Следующий платеж в счет выкупа площади за период с 16.02.2020 и по 15.03.2020 должен был быть осуществлен в размере 10470 рублей 11 копеек исходя из стоимости 1 кв. м 42956 рублей 81 копейка, то есть из расчета 10470,11 / 0,24373578, исходя из увеличенной в соответствии с пунктом 3 Порядка на 7 % / 12 стоимости 1 кв. м, то есть на 60 рублей 72 копейки больше предыдущей (10409,39 / 100 х 7 / 12 = 60,72 + 10409,39 = 10470,11).

Таким образом, по мнению суда, размер подлежащей взысканию с ответчиков задолженности по выкупу жилого помещения подлежит определению как сумма просроченных предусмотренных примерным графиком платежей и эта сумма по состоянию на 27.09.2022 составляет 270721 рубль 55 копеек (графа «сумма просроченной задолженности» в расчете процентов на л.д. 7).

Требования истца о взыскании с ответчиков задолженности по сумме задатков на приобретение прав использования неоплаченных квадратных метров (наем) в размере 2182 рубля 08 копеек и о взыскании процентов по статье 395 ГК РФ в размере 23537 рублей 14 копеек, начисленных на указанную выше сумму задолженности по выкупу жилого помещения, являются обоснованными в свете приведенных выше положений соответственно статей 606, 614, 671 и пункта 4 статьи 488 ГК РФ.

Таким образом, размер подлежащей взысканию с ответчиков в пользу истца задолженности составляет 296440 рублей 77 копеек (270721,55 + 2182,08 + 23537,14).

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) с ответчиков в равных долях подлежит взысканию частично уплаченная истцом государственная пошлина.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт <номер изъят>), Н.С. Банкуе (паспорт <номер изъят>), Ф.Ж. Банкуе (паспорт <номер изъят>) в солидарном порядке в пользу некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (ИНН <***>):

272903 рубля 63 копейки задолженности по платежам по договору;

23537 рублей 14 копеек процентов по статье 395 ГК РФ;

6164 рубля 40 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.

Судья А.Ф. Сунгатуллин

Решение в окончательной форме принято 06.04.2023.