Дело № 3а-148/2023 (№ 3а-465/2022)

42OS0000-01-2022-000583-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Кемерово 19 июня 2023 года

Кемеровский областной суд в составе председательствующего судьи Решетняка А.М.,

при секретаре Климове И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску публичного акционерного общества «Южный Кузбасс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Южный Кузбасс» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что Обществу для осуществления производственной деятельности на основании договора аренды, заключенного 1 августа 2018 года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом «Мысковского городского округа», предоставлен земельный участок с кадастровым номером №№, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: гидротехнические сооружения, расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 19 января 2018 года и составляет 438 920 128, 64 руб.

Указывает, что согласно отчету независимого частнопрактикующего оценщика ФИО7 от 23.11.2022 № 50/1 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19 января 2018 года значительно ниже его кадастровой стоимости и составляет 49 400 000 руб., что ведет к увеличению исчисляемой из кадастровой стоимости арендной платы, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные административные исковые требования поддержал, просил в соответствии с отчетом независимого частнопрактикующего оценщика ФИО8. от 23.11.2022 № 50/1 установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 19 января 2018 года - 49 400 000 руб., требования об обязании внесения в ЕГРН сведений о рыночной стоимости, не поддержал. Пояснил, что оспариваемая кадастровая стоимость в настоящее время является архивной, однако её результаты актуальны для перерасчета арендной платы.

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа Коробова Н.И., действующая на основании доверенности, не оспаривала право административного истца на обращение с настоящим иском, считает, что заключение судебной экспертизы является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Представители административных ответчиков Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, ППК «Роскадастр» (в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу), в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, ППК «Роскадастр» (в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу) представили письменные возражения, указывая на то, что не являются административными ответчиками по делу, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей (том 1 л.д. 87, том 2 л.д. 35-36).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, распорядившихся своим правом на участие в судебном заседании.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Частью 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года (часть 6 статьи 24, часть 1 статьи 25 Федерального закона № 237-ФЗ)

Таким образом, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.20 названного Федерального закона кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что ПАО «Южный Кузбасс» на основании договора аренды № 35-18 от 1 августа 2018 года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа и дополнительных соглашений у нему, предоставлен земельный участок площадью 324 338 +/-199 кв.м. с кадастровым номером №№, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: гидротехнические сооружения, по адресу: <адрес> (том 1 л.д.27-29 – договор, л.д.30-32 – дополнительные соглашения, л.д.10-24 – выписка из ЕГРН).

Размер арендной платы за земельный участок в период с 2018 по 2021 годы в силу положений пункта 3.1 вышеуказанного договора определялся на основании протоколов определения величины арендной платы, в соответствии с которыми, кадастровая стоимость земельного участка использовалась для ее исчисления (том 1 л.д.30-34).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ от 23 декабря 2022 года, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, сведения о которой внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 19 января 2018 года, определена по состоянию на 19 января 2018 года в размере 438 920 128,64 руб. (том 1 л.д. 9).

По сведениям филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу земельный участок с кадастровым номером №№41 поставлен на кадастровый учет 19.01.2018 со следующими характеристиками: адрес (местоположение) – «<адрес>», категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «гидротехнические сооружения», уточненная площадь – 324 338 кв.м., то есть границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере 438 920 128,64 руб. были внесены в ЕГРН на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 19.01.2018 б/н в соответствии с п.2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» (действовали до 02.03.2019), путем умножения площади данного земельного участка – 324 338 кв.м. на УПКС земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок в размере 1 353,28 руб./кв.м., утвержденный Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904.

Датой определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №№ является 19 января 2018 года – дата постановки на кадастровый учет (том 2 л.д.34-35 – отзыв, л.д.37 - акт).

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В 2022 году проведена государственная оценка в отношении земельных участков, учтенных в ЕГРН на территории Кемеровской области-Кузбасса, за исключением случаев, предусмотренных ч.3 ст. 11 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В этой связи приказом Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 03.11.2022 № 4-2/2263-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Кемеровской области-Кузбасса» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области-Кузбасса, определенные по состоянию на 01.01.2023.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере 36 231 797,98 руб. были внесены в ЕГРН 19.01.2023 на основании приказа Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 03.11.2022 № 4-2/2263-п.

Датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере 36 231 797,98 руб. является 01.01.2022 – дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2023.

Таким образом, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 438 920 128,64 руб., определенная по состоянию на 19 января 2018 года, является архивной.

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 27 декабря 2022 года (том 1 л.д.5 отметка о приеме документов).

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из абзаца второго пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) следует, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В то же время, абзацем 3 пункта 8 названного Постановления установлено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления, если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Поскольку оспариваемая архивная кадастровая стоимость, сведения о которой имелись в Едином государственном реестре недвижимости, использовалась для исчисления арендной платы в период с 2018 по 2021 год, ее изменение затрагивает права административного истца в контексте приведенных выше норм в связи с возможностью обращения с требованием о пересмотре арендной платы и взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей.

При таких обстоятельствах, административному истцу должно быть предоставлено право на пересмотр архивной кадастровой стоимости и процессуальный срок на пересмотр архивной кадастровой стоимости земельного участка, подлежит восстановлению.

Установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц досудебный порядок урегулирования данного спора соблюден, 30 ноября 2022 года ПАО «Южный Кузбасс» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Заявление отклонено решением Комиссии от 20 декабря 2022 года № 25 – 91. (том 1 л.д. 35).

Из представленного отчета оценщика ФИО9., занимающегося частной практикой от 23 ноября 2022 года № 50/1, на который ссылается заявитель следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ на дату оценки 19 января 2018 года составила 54 420 000 руб. (том 1 л.д.37-62).

На стадии досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка оценка его рыночной стоимости по состоянию на 19 января 2018 года была осуществлена также по заданию Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа. Согласно отчету оценщика ООО «Единый центр недвижимости и оценки» от 22 марта 2022 года № 1-02-м/22-6 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ на дату оценки 19 января 2018 года составила 322 278 000 руб. (том 1 л.д.183-223).

Поскольку выводы представленного административным истцом отчета вызывали сомнения, определением Кемеровского областного суда от 10 февраля 2023 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19 января 2018 года (том 2 л.д.22-25).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 33/23 от 7 апреля 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ дату оценки 19 января 2018 года составляет 246 211 000 руб. (том 2 л.д.56-121.

Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж в составе сравнительного подхода, отказ от остальных методов сравнительного, доходного и затратного подходов обоснован. Этапы определения стоимости объекта оценки экспертом подробно изложены, приведены источники информации на основании которых произведен расчет итоговой величины рыночной стоимости, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Дата, по состоянию на которую экспертом определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – 19 января 2018 года, соответствуют дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Допрошенная в судебном заседании в связи с проведением экспертного исследования эксперт ФИО10., дала подробные пояснения относительно процесса определения рыночной стоимости земельного участка, а также замечаний стороны административного истца по материалам экспертизы, представив их дополнительно в письменном виде (том 2 л.д.136-143 – замечания истца, л.д.163-175 – пояснения эксперта).

Лицами, участвующими в деле каких-либо заслуживающих внимание возражений, подтвержденных доказательствами, опровергающих величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную экспертом в заключении, не представлено, ходатайств о проведении по делу повторной судебной экспертизы, не заявлено. Основания, позволяющие усомниться в достоверности заключения эксперта, у суда отсутствуют.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что представленное заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, является надлежащим доказательством, подтверждающим размер его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость.

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании имеющихся в деле доказательств, суд вправе установить рыночную стоимость в ином порядке, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

По данному делу установление кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит на основании экспертного заключения № 33/23 от 7 апреля 2023 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается заключением эксперта, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости, утвержденные актом ФГБУ «ФКП Росреестра по Кемеровской области» - Кузбассу от 29 июня 2018 года, применялись для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 19 января 2018 года по 31 декабря 2022 года – даты, предшествующей дате начала применения актуальной кадастровой стоимости.

С учетом изложенного вышеприведенный период действия оспоренной кадастровой стоимости также подлежит указанию в резолютивной части решения в соответствии с абзацем втором пункта 25 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с частью 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу и ППК «Роскадастр» в лице филиала по Кемеровской области - Кузбассу о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, которые основаны на законе.

При таких обстоятельствах требования административного истца об установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ надлежит установить в размере рыночной стоимости равной 246 211 000 руб. по состоянию на 19 января 2018 года на основании заключения судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования публичного акционерного общества «Южный Кузбасс» удовлетворить.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка площадью 324 338 кв.м. с кадастровым номером №№, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: гидротехнические сооружения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 246 211 000 рублей, определенной по состоянию на 19 января 2018 года.

Решение может быть обжаловано через Кемеровский областной суд в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Решетняк А.М.

В окончательной форме решение составлено 20 июня 2023 года.