Дело № 3а-194/2025

55OS0000-01-2025-000098-54

Строка стат. отчета 3.123

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.,

при секретаре Климакове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 1 октября 2025 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Государственный космический научно-производственный центр им. М.В. Хруничева» в лице Производственного объединения «Полет» - филиала акционерного общества «Государственный космический научно-производственный центр им. М.В. Хруничева» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Государственный космический научно-производственный центр им. М.В. Хруничева» в лице Производственного объединения «Полет» - филиала акционерного общества «Государственный космический научно-производственный центр им. М.В. Хруничева» (далее – АО «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что в собственности административного истца находится земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 1547754 +/- 435 кв.м, расположенный по адресу: <...> (том 2 л.д. 3-8, 2-5).

На основании акта об определении кадастровой стоимости от 18 декабря 2023 года № АОКС-55/2023/000825 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 194 680 357,52 рублей, установленной по состоянию на 1 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 6 декабря 2023 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 21 декабря 2023 года (том 2 л.д. 7).

11 декабря 2024 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением, просил обратилось установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке объекта оценки от 9 декабря 2024 года № 97-24, выполненного ООО Экспертно-оценочное агентство «Ледон» (оценщик ФИО1).

Решением бюджетного учреждения от 9 января 2024 года № ОРС-55/2024/000153 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, административный истец 17 февраля 2025 года обратился в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО2 уточнила заявленные требования в части размера испрашиваемой рыночной стоимости, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 965 798 496 рублей на основании исправленного отчета (том 2 л.д. 80-86).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требований поддержала с учетом уточнений.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения при надлежащем извещении в судебном заседании участие не принимал, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В письменных возражениях на административно исковое заявление бюджетное учреждение просит отказать в удовлетворении требования о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения, ссылаясь на его правильность и обоснованность; разрешение требования об установлении судом рыночной стоимости земельного участка оставило на усмотрение суда (том 1 л.д. 208-209).

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска в судебном заседании участие не принимал, о слушании дела извещен надлежащим образом, в письменном отзыве указал, что Администрация г. Омска не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании исправленного отчета (том 3 л.д. 157).

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости в соответствии со статьей 15 Закона № 237-ФЗ.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (ранее и далее - бюджетное учреждение) наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 1 л.д. 220-224).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая кадастровая стоимость названного земельного участка является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 11 декабря 2024 года в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2024 года. К заявлению приложил отчет об оценке объекта оценки ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» от 9 декабря 2024 года № 97-24 (том 1 л.д. 47-178).

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Бюджетным учреждением 9 января 2025 года принято оспариваемое решение № ОРС-55/2024/000153 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, с указанием на то, что в отчете ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» от 9 декабря 2024 года № 97-24 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпунктов 2, 3 пункта 2, пункта 8 ФСО № VI, подпункта 3 пункта 7, пунктов 9, 10 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III, а именно:

оценщик не приводит обоснования отказа от применения аналогов, имеющихся на рынке на дату оценки (таблица 1), а также не обосновал отказ от рассмотрения в качестве аналогов земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, рекомендуемых НП «Омская коллегия оценщиков» для использования в качестве аналогов сегмента «Производственная детальность» по состоянию на 15 мая 2024 года, входящих в период среднего срока экспозиции, выбранных оценщиком (замечание № 1);

подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона для каждой из ценовых зон, указанных в Справочнике оценщика отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание № 2);

в отчете на странице 65 оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированных цен при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки, что вводит в заблуждение пользователей отчета и основано на субъективном неподтвержденном мнении оценщика (замечание № 3);

в основу расчета корректировки на местоположение оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года, в результате чего корректировка на местоположение достигает «+21,05%», при этом приведенные интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон г. Омска и индексы ценовых зон не подтверждены и не обоснованы, значение удельных показателей стоимостей аналогов находятся за границами ценовых зон, то есть мнение экспертов не подтверждается рыночными данными (замечание № 4);

в отчете отсутствуют скриншоты объявлений о продаже аналогов №№ 6-27, не принятых оценщиком в расчете (таблица 9.2 н страницах 33, 34 отчета), в связи с чем проверить корректность выводов оценщика о характеристиках земельных участков не представляется возможным (замечание № 5);

объектом оценки является земельный участок промышленной территории, огороженной забором, оценщиком приняты объекты-аналоги №№ 1, 4, имеющие частичное или полное ограждение, то есть являющиеся объектами, сопоставимыми с объектом оценки по ценообразующему фактору, следовательно, применение корректировки не требуется, однако на страницах 62-64, 66, 67 отчета оценщик при расчете применяет понижающие корректировки, тем самым заведомо снижая стоимость объекта. В тексте объявления аналога № 1 отсутствует информация о наличии ограждения, оценщик сделал выводы о наличии ограждения на данном земельном участке на основании публичной кадастровой карты и сервиса «Google Планета Земля» (страница 78 отчета), не отражающих фактическое наличие ограждений на дату предложения аналога (замечание № 6);

в отчете содержатся ошибки, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки: в таблицах 11.1, 11.4 отчета на страницах 56, 57, 62-64 отчета у объекта-аналога № 5 (участок с кадастровым номером № <...>) указан характер использования - «основной», тогда как характер использования аналога № 5 «основной (1247 кв.м), вспомогательный (224 кв.м)», однако оценщик не вводит соответствующую корректировку к цене аналога (замечание № 7);

в отчете содержатся описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки: при переходе по ссылке, указанной на странице 29 отчета, появляется сообщение «Не удается установить соединение с сайтом», в связи с чем проверить информацию по указанной ссылке не представляется возможным (замечание № 8) (том 1 л.д. 215-219).

Согласно отчету ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» от 9 декабря 2024 года № 97-24, представленного в бюджетное учреждение и в суд при подаче настоящего административного иска, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 16 июня 2024 года составляет 962 702 988 рублей (том 1 л.д. 115).

Определением суда от 15 апреля 2025 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления наличия в данном отчете нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчета на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 2 л.д. 38-41).

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 10 июля 2025 года № 814/2-4-25 (том 2 л.д. 49-69) по первому вопросу, в отчете от 9 декабря 2024 года № 97-24 отсутствуют нарушения, указанные в решении бюджетного учреждения от 9 января 2025 года № ОРС-55/2024/000153.

По второму вопросу экспертом в заключении отмечено, что отчет от 9 декабря 2024 года № 97-24 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, а именно:

- в исследуемом отчете неверно определено расстояние до оцениваемого земельного участка от основной дороги до ул. Окружная дорога, в результате чего в таблицах 11.4, 11.6 отчета в расчет приняты неверные значения корректировок на транспортную доступность, что не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7;

- исключение из расчетной выборки земельного участка с кадастровым номером № <...>, соответствующего объекту оценки по ценообразующим факторам и заданным в отчете требованиям отбора, не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7;

- для объекта-аналога № 2 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) необоснованно не применена корректировка на форму земельного участка – несоответствие требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение от 10 июля 2025 года № 814/2-4-25, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Эксперт ФИО3 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости (предприятия)», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» и по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года (том 2 л.д. 49).

Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 10 июля 2025 года № 814/2-4-25 признается судом соответствующим требованиям статьи 82 КАС РФ.

Вместе с тем, оценивая замечание бюджетного учреждения, приведенные в оспариваемом решении под № 1, суд приходит к следующему.

Доводы административного ответчика о необходимости описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, которые не являются аналогами применительно к объектам оценки, являются несостоятельными, поскольку не основаны на действующем законодательстве об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов.

В связи с этим отсутствие в отчете обоснования отказа от рассмотрения в качестве аналогов земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, не принятых оценщиком в качестве аналогов оцениваемого участка, не влияет на содержание отчета и результат расчета рыночной стоимости объекта оценки.

При этом обоснованным является замечание бюджетного учреждения об отсутствии в отчете информации об объекте аналоге – участке с кадастровым номером 55:36:130101:4277, рекомендованном Омской коллегией оценщиков, входящего в период среднего срока экспозиции, выбранного оценщиком, а также об отсутствии в отчете обоснования отказа от рассмотрения данного земельного участка в качестве аналога, что не соответствует

Приведенное замечание бюджетного учреждения относительно объекта аналога с кадастровым номером № <...> согласуется с выводами эксперта, содержащимися в экспертном заключении от 10 июля 2025 года № 814/2-4-25, о том, что исключение из расчетной выборки данного земельного участка, соответствующего объекту оценки по ценообразующим факторам и заданным в отчете требованиям отбора, не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Экспертом в заключении отмечено, что земельный участок с кадастровым номером № <...> может быть принят в качестве объекта-аналога, поскольку объявление о его продажи находится в пределах срока экспозиции, информация о наличии и отсутствии инженерных коммуникаций отражена в объявлении о продаже; земельный участок расположен в ценовой зоне К11, диапазон удельной рыночной стоимости для которого отражен в таблице 2.1 Справочника оценщика – 2023, используемого в отчете для расчета корректировок на местоположение, что представляет собой интервалы рыночной стоимости для ценовых зон города Омска, определенные по результатам аналитических исследований при формировании территориально-эконом экономического зонирования. При выставлении цены предложения собственник имеет право изменить цену и уточнить данные по характеристикам земельного участка (том 2 л.д. 68).

В остальной части замечания бюджетного учреждения являются несостоятельными.

Так, вопреки утверждению бюджетного учреждения, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии отбора аналогов приводятся оценщиком в отчете (номера соответствующих страниц отчета указаны в заключении эксперта) (замечание № 2). Описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, которые не являются аналогами применительно к объекту оценки, не требуется, поскольку эту не предусмотрено действующим законодательством об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов.

Замечание административного ответчика о том, что подбор аналогов осуществлен оценщиком на уровне ниже среднего значения диапазона, основано на анализе диапазона цен применительно к административным округам города Омска, в то время как оценщик исходил из интервала стоимости земли в соответствующей ценовой зоне.

Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем попарного исключения аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей отчета (замечание № 3), не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33 % является общераспространенной оценочной практикой. Применение такого исключения из выборки аналогов обосновано оценщиком необходимостью приведения коэффициента вариации к допустимому значению, не превышающему 33 %. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации. Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Указание бюджетного учреждения о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением (замечание № 4), несостоятельно, поскольку в соответствии с первоначальным отчетом указанная корректировка применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно изданию «Справочник оценщика. Земельные участки – 2023. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование на 1 января 2023 года и Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемый объект, а не исходя из диапазонов ценовых зон. Территориально-экономическое (ценовое) зонирование города Омска, представленное на сайте www.око55.рф, актуализировано Комитетом по экспертно-аналитической деятельности НП «Омская коллегия оценщиков».

Справочник оценщика является официальным справочным изданием некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков», информация, содержащаяся в данном справочнике, не является лишь мнением эксперта, а представляет собой систематизированное исследование различных аспектов ценообразования при формировании рынка земельных участков.

Таким образом, использование указанного Справочника оценщика при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов оценщика и эксперта в данной части.

Замечание административного ответчика об отсутствии в отчете скриншотов о продаже объектов-аналогов № 6-27, не принятых оценщиком в отчете в расчет, обоснованное невозможностью проверки корректности выводов оценщика о характеристиках объектов-аналогов (замечание № 5), также является несостоятельным. Как следует из отчета, оценщик руководствовался информационным письмом Некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков» от 29 мая 2024 года № 8/24, определяющим также объекты, которые не могут являться объектами-аналогами в сегменте «Производственная деятельность» для определения рыночной стоимости земельных участков. Данный источник находится в открытом доступе, использование содержащихся в названном документе сведений не свидетельствует о незаконности выводов оценщика в данной части.

Также необоснованной является позиция бюджетного учреждения относительно введения оценщиком понижающих корректировок на наличие ограждения на земельных участках (замечание № 6). В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Наличие забора (ограждения) является обязательным требованием для проведения строительных работ на участке, поэтому у предлагаемых к продаже таких участков стоимость увеличивается, по сравнению со стоимостью аналогичных участков, у которых ограждение отсутствует. Из данного следует, что для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный, а при наличии улучшений у объектов-аналогов, отсутствующих у оцениваемого объекта, необходимо внесение соответствующих корректировок. На основании приведенных положений пункта 20 ФСО № 7 объект оценки рассматривается оценщиком в отчете как незастроенный, без улучшений, при этом для объектов-аналогов, не имеющих улучшений в виде наличия ограждения (забора), корректирующая поправка равна нулю, а для объектов-аналогов, имеющих улучшения в виде наличия ограждения (забора), применялись корректирующие поправки, предусмотренные Справочником оценщика

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком не введена корректировка на вид использования земельного участка («основной» или «вспомогательный») к аналогу № 5 (замечание № 7), не может быть признано судом обоснованным, поскольку в соответствии со сведениями, содержащимися в публичной кадастровой карте, объект-аналог № 8 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) имеет форму, близкую к прямоугольной, а также вытянутую часть, на которой расположен проезд (страницы 136-139 отчета). Земельный участок с кадастровым номером № <...> расположен в производственной зоне П-1.2, для которой в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201, минимальный процент застройки земельного участка с таким видом разрешенного использования составляет 20%, максимальный – 80%. Минимальная площадь, не подлежащая застройке, составляет 294,2 кв.м (1471*20/100). Следовательно, часть участка, площадью 224,0 кв.м, используемая для проезда, не превышает установленные указанными Правилами ограничения по площади, не подлежащей застройке (294,2 кв.м), в связи с этим корректировка на форму земельного участка в данном случае не применима.

Указанные в заключении эксперта и в решении бюджетного учреждения описки, имеющиеся в отчете от 9 декабря 2024 года № 97-24, не повлияли на итоговый размер рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Кроме того, суд отмечает, что названные выше недостатки отчета об оценке, указанные бюджетным учреждением в оспариваемом решении, ранее неоднократно являлись предметом экспертного исследования и последующей оценки суда по аналогичным спорам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, и признавались несостоятельными по изложенным выше основаниям.

Принимая во внимание то обстоятельство, что оценщиком в первоначальном отчете не принят к расчету в качестве объекта-аналога земельный участок с кадастровым номером № <...>, на необоснованность исключения которого указывало как бюджетное учреждение в оспариваемом решении, так и эксперт в своих выводах, что имело значение при определении итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения административного ответчика незаконным отсутствуют.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что представленный отчет об оценке объекта оценки от 9 декабря 2024 года № 97-24 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствует в связи с наличием в нем нарушений, в том числе частично указанным в оспариваемом решении бюджетного учреждения, в связи с этим у последнего имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении поданного в бюджетное учреждение заявления.

Оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании исправленного отчета, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен исправленный отчет об оценке объекта оценки ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» от 23 июля 2025 года № 97-24/1, подготовленный с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта от 10 июля 2025 года № 814/2-4-25 по результатам судебной экспертизы по настоящему делу.

Согласном данному отчету, оценщиком принят во внимание вывод эксперта о неверном определении расстояния объекта оценки от основной автодороги и приняты значения корректировок на транспортную доступность с учетом исправления данного ценообразующего фактора (страниц 64 исправленного отчета).

Кроме того, в качестве объекта-аналога № 27 принят к расчету земельный участок с кадастровым номером № <...> (страница 63 исправленного отчета), применена корректировка для объекта-аналога № 2 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) на форму земельного участка (страница 65 исправленного отчета).

В связи с этим административным истцом представлено уточнение административных исковых требований в части размера испрашиваемой рыночной стоимости (том 2 л.д. 80-86).

Проанализировав содержание исправленного отчета от 23 июля 2025 года № 97-24/1 в совокупности с содержанием экспертного заключения, суд считает, что в данном отчете устранены замечания, указанные экспертом, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.

Стороны, заинтересованные лица правом на заявление ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, а также судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта оценки не воспользовались.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика в исправленном отчете, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено. Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 23 июля 2025 года № 97-24/1 требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2024 года в размере 965 798 496 рублей (том 3 л.д. 72).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления в бюджетное учреждение следует считать 11 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 16 июня 2024 года в размере его рыночной стоимости 965 798 496 рублей.

Датой подачи заявлений считать 11 декабря 2024 года.

В остальной части административное исковое заявление акционерного общества «Государственный космический научно-производственный центр им. М.В. Хруничева» в лице Производственного объединения «Полет» - филиала акционерного общества «Государственный космический научно-производственный центр им. М.В. Хруничева» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение изготовлено 6 октября 2025 года.