УИД 77RS0007-02-2024-022008-48

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 декабря 2025 года Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Мусимович М.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-0774/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав обязанностей покупателя, об определении стоимости доли, прекращении права собственности, признании права собственности на 1/4 доли,-

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, в котором, уточнив исковые требования по состоянию на 05.09.2025 (том2, л.д.170—176), просит суд установить стоимость ¼ доли в квартире, находящейся по адресу: адрес, вн.тер.г.м.о. Якиманка, адрес, площадью 81,8 кв. м, в размере сумма; прекратить право собственности ФИО2 на ¼ доли в жилом помещении - квартире, находящейся по адресу: адрес, вн.тер.г.м.о. Якиманка, адрес, площадью 81,8 кв. м, 77:01:0002003:1591; перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя ФИО2 на ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, находящейся по адресу: адрес, вн.тер.г.м.о. Якиманка, адрес, площадью 81,8 кв. м, 77:01:0002003:1591, по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 05.12.2024г. и считать заключенным между ФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи доли в праве обшей собственности на квартиру от 05.12.2024г. с установленной стоимостью ¼ доли в квартире в размере сумма; признать за ФИО1 право собственности на ¼ доли в жилом помещении - квартиру, находящейся по адресу: адрес, вн.тер.г.м.о. Якиманка, адрес, проданную ФИО2 по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 05.12.2024г.; возложить на ФИО2 и фио обязанность по осуществлению действий по снятию с регистрационного учета по адресу: адрес, вн.тер.г.м.о. Якиманка, адрес; в решении указать, что решение является основанием для прекращения регистрации права собственности ФИО2 на долю в квартире.

В обоснование иска истец указала, что на дату совершения сделки 05.12.2024 по купле-продаже ¼ доли в квартире, расположенной по адресу: адрес, вн.тер.г.м.о. Якиманка, адрес, ее собственниками являлись истец ФИО1 - 3/4 доли, ответчик ФИО3 – собственник ¼ доли.

Сделка совершена с нарушением закона, прав и интересов фио O.И., а также ввиду ее осуществления с противоправными намерениями (целями) отличными от обычно преследуемыми при совершении сделок купли-продажи (с нарушением преимущественного права, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, а также с целью извлечения необоснованной выгоды - понуждение другого сособственника квартиры к выкупу доли по завышенной (нерыночной) стоимости) соответственно, ответчик ФИО2 не может быть признана добросовестным приобретателем по сделке.

Истец 24.12.2024 узнала о заключении ФИО3 договора купли- продажи ¼ доли в праве общей собственности на квартиру от 05.12.2024.

Переход права собственности зарегистрирован 06.12.2024, однако, в данный период времени истец ФИО1 все еще вела переговоры с ответчиком ФИО3 об условиях покупки его ¼ доли, сведений о продаже его доли третьему лицу он не сообщал.

Истец не была извещена надлежащим образом о намерении фио продать свою долю постороннему лицу, нарушив тем самым принадлежащее истцу преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, в связи с чем истец имеет право требовать перевода на нее прав н обязанностей покупателя.

Истец ФИО1 готова приобрести указанную ¼ долю по ее рыночной стоимости.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, обеспечила явку представителя фио, которая в настоящем судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, обеспечил явку представителей фио, фио, действующих по доверенности, которые требования истца не признали, ее доводы оспорили по доводам письменных возражений на иск, просили суд в иске отказать.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, обеспечила явку представителя фио, действующего по доверенности, который требования истца не признал по доводам письменных возражений на иск, просили суд в иске отказать.

Третьи лица ФИО4, представитель УФРС по адрес в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из письменных материалов дела, что на 05.12.2024 собственниками жилого помещения, по адресу: адрес, вн.тер.г.м.о. Якиманка, адрес, являлись: истец ФИО1 - 3/4 доли в праве общедолевой собственности, ответчик ФИО3 – собственник ¼ доли.

05.12.2024 между ответчиками ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру (далее – Договор), по условиям которого ФИО2 приобрела право собственности на ¼ доли квартиры, находящейся по адресу: адрес, вн.тер.г.м.о. Якиманка, адрес (том1 л.д.58—61).

Стоимость договора в соответствии с п. 5 Договора составляет сумма

Денежные средства по Договору переданы ФИО3 по расписке от 05.12.2024 (том1, л.д.9-10).

Право собственности ФИО2 на долю квартиры зарегистрировано в ЕГРН 06.12.2024 (том1, л.д.44-48).

На основании пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Пунктом 2 указанной выше статьи предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец исходит из того, что при продаже доли в праве собственности спорной квартиры было нарушено ее преимущественное право покупки; доля ¼ не могла быть продана за сумма; при этом, расписка не может служить доказательством передачи данных денежных средств.

Из разъяснений, содержащихся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Из Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), следует, что продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления (п. 2.3). Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно (п. 2.5).

В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества (п. 2.7).

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО3 направил в адрес истца уведомление о продаже доли в квартире заказным письмом (ШПИ 12756697508002) (том1, л.л.212-215), которое ответчиком не получено, что не является бесспорным подтверждением извещения истца о намерении фио продать свою долю постороннему лицу.

При этом, суд отмечает, что согласно Отчета об отслеживании отправления с почтовым индификатором 12756697508002 (том1, л.д.215) следует, что 13 июля 2024 г. письмо передано почтальону в 07:01 ч., в 07:06 ч. неудачная попытка вручения, 12.08.2024 возврат отправителю.

Суд относится критически к тому, что за 5 минут письмо было доставлен адресату в то время, когда почтовое отделение еще не работало(время начала работы почтового отделения с 09-00 ч.), а также попытка вручения письма произведена в течении месяца всего сумма прописью раз в 7-06 утра, в то время как возврат письма и его вручение был произведен отправителю дважды (том1, л.д.216 об.).

Таким образом, судом установлено нарушение прав истца преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества.

Кроме того, суд учитывает, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств фактической передачи денежных средств по Договору ответчиками не представлено, не представлены и сведения о наличии у ФИО2 на момент заключения Договора указанных денежных средств.

В соответствии со справкой 2-НДФЛ, доход ФИО2 за 2024 год составляет сумма, сведений о наличии у ФИО2 иного дохода, материалы дела не содержат (том1, л.д.221).

Кроме того, ответчик ФИО2 решением Арбитражного суда адрес от 28.08.2019 (том1, л.д.142) была признана несостоятельным (банкротом), соответственно, наличие у ответчика ФИО2 на дату приобретения доли сумма не подтверждено.

Далее, как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Так судом установлено, что истцу стало известно о заключении договора 24.12.2024, обратного суду в ходе рассмотрения дела ответчиком не представлено, а с исковым заявлением истец обратилась 16.01.2025, соответственно трех месячный срок, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ, истцом не был пропущен.

В соответствии с разъяснениями, данными в абз. 5 п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с п. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В соответствии с заключением эксперта фио № 25-08-25, проведенной на основании постановления нотариуса адрес фио о назначении экспертизы от 12.08.2025 (том2, л.д.177), рыночная стоимость ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную на первом этаже пятиэтажного дома, находящейся по адресу: адрес, вн.тер.г. муниципальный адрес, адрес, площадью 81,8 кв.м., этаж 1, кадастровый номер: 77:01:0002003:1591 на дату 05 декабря 2024 года, составляет сумма (том 3, л.д.179-214).

У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта, которое отвечает требованиям ст. ст. 59 - 60 ГПК РФ, судебная экспертиза проведена с соблюдением требований ст. ст. 84-86 ГПК РФ, заключение эксперта является ясным и полным, экспертное исследование проводилось экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, перед проведением судебной экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, каких-либо неясностей в заключение эксперта не усматривается.

Истец внесла в обеспечение исковых требований на депозитный счет Управления Судебного Департамента в адрес сумма (том 3, л.д.30; том2, л.д.99).

При этом, суд не может принять во внимание Отчет об оценке рыночной стоимости ¼ доли, выполненной ООО «РЭБ», представленной ответчиком (том3, л.д. 56-116), так как стоимость доли определена не на момент заключения договора купли-продажи спорной доли (05.12.2024), а на 21.11.2025 (том 3, л.д.116).

С учетом изложенного, суд находит возможным определить стоимость ¼ доли в квартире, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:01:0002003:1591 в размере сумма; перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя ФИО2 на ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес, площадью 81,8 кв. м, кадастровый номер 77:01:0002003:1591 по договору купли-продажи в праве общей долевой собственности на квартиру от 05.12.2024 и считать заключенным договор купли-продажи в праве общей долевой собственности на квартиру от 05.12.2024 между ФИО1 и ФИО3 в размере сумма; признать за ФИО1 право собственности на ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес, площадью 81,8 кв. м, кадастровый номер 77:01:0002003:1591; прекратить право собственности ФИО2 на ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес, площадью 81,8 кв. м, кадастровый номер 77:01:0002003:1591.

Суд также считает необходимым обязать Управление судебного департамента адрес перевести ФИО2 - денежные средства в размере сумма по договору купли-продажи на ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 05.12.2024.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу ст. 304 ГК РФ, предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения, и не были соединены с лишением владения.

Поскольку истец является собственником квартиры, по адресу: адрес, то в силу ст. 304 ГК РФ, истец вправе требовать устранения всяких нарушений права собственности.

В связи с чем, суд удовлетворяет требование истца к ФИО2 о снятии с регистрационного учета, по адресу: адрес.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,суд,-

РЕШИЛ:

Определить стоимость ¼ доли в квартире, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:01:0002003:1591 в размере сумма

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя ФИО2 на ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес, площадью 81,8 кв. м, кадастровый номер 77:01:0002003:1591 по договору купли-продажи в праве общей долевой собственности на квартиру от 05.12.2024 и считать заключенным между ФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи в праве общей долевой собственности на квартиру от 05.12.2024 в размере сумма.

Признать за ФИО1 право собственности на ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес, площадью 81,8 кв. м, кадастровый номер 77:01:0002003:1591.

Прекратить право собственности ФИО2 на ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес, площадью 81,8 кв. м, кадастровый номер 77:01:0002003:1591.

Обязать Управление судебного департамента адрес перевести ФИО3 денежные средства в размере сумма по договору купли-продажи на ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 05.12.2024.

Решение суда является основанием для снятия с регистрационного учета ФИО2 в квартире, расположенной по адресу: адрес.

Решение изготовлено в окончательной форме 14.01.2026.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья