Решение в окончательной форме принято 29.05.2025.
Дело № 2-902/2025
УИД 76RS0013-02-2024-004891-84
Решение
Именем Российской Федерации
Рыбинский городской суд Ярославской области в составе
председательствующего судьи Румянцевой Л.Н.,
при секретаре Волковой О.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 мая 2025 г. в г. Рыбинске гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4, АО «ТБанк» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4, АО «ТБанк», в котором, с учетом уточненного иска от 14.04.2025г., просит:
признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительной.
прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
восстановить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
признать недействительным договор об ипотеке № от 28.10.2024. заключённый между АО «ТБанк» и ФИО3 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
<адрес>.
обязать Управление Росреестра по Ярославской области погасить регистрационную запись об ипотеке № от 05.11.2024.,
мотивируя следующим.
Истец являлся собственником 3\4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Собственником 1\4 доли являлась его дочь, ФИО4 ( ответчик).
6 января 2023 года умерла его мать, в связи с чем истец находился в подавленном состоянии и периодически злоупотреблял алкоголем.
С октября 2023 года, он непродолжительное время проживал у бывшей жены, ФИО3
В начале марта 2024 г. ФИО3 и ФИО4 уговорили истца выдать на имя дочери доверенность на оформление истцу инвалидности, а так же со всеми правами по управлению его имуществом. Истец выдал указанную доверенность, полагая, что ответчики будут о нем заботиться. При этом, продажу его недвижимости доверенное лицо должно было согласовать с истцом.
В конце июля 2024 года истец узнал, что ответчики решили присвоить его долю в квартире по вышеуказанному адресу и 1 августа 2024 года у нотариуса он отменил указанную доверенность. Через некоторое время истец узнал, что, принадлежащие ему 3\4 доли указанной квартиры проданы ФИО4 по доверенности, ФИО3 за 1 500 000 рублей по договору купли-продажи от 01.08.2024г.,государственная регистрация перехода права собственности была осуществлена 05.08.2024.
Истец никогда не собирался продавать свою долю в квартире, которая является единственным его местом жительства. Никаких указанных в договоре денег в размере
1 500 000 руб. он не получал ни от ФИО3, ни от ФИО4
Истец считает, что ФИО4, злоупотребила его доверием, своими действиями оставив его без жилья.
Истец считает, что поскольку договор купли-продажи его доли в указанной квартире подписан неуполномоченным лицом, так как в день подписания договора он отменил доверенность, по которой действовала ФИО4 от его имени, сделка купли-продажи должна быть признана недействительной.
Государственной регистрации перехода права по указанному договору купли-продажи не могла быть осуществлена ввиду неактуальности доверенности на момент государственной регистрации.
Истец считает, что сделка купли-продажи его доли квартиры по вышеуказанному адресу должна быть признана недействительной как несоответствующая требованиям закона.
Истец считает, что также должна быть признана недействительной и сделка купли-продажи доли ФИО4 (1/4 доли) в указанной квартире, поскольку до продажи своей доли третьему лицу (ФИО3) она должна была на основании ст. 250 ГК РФ предложить истцу приобрести её долю, что не было сделано. Таким образом, недействительной должна быть признана сделка купли-продажи всей квартиры.
Истцу стало известно, что впоследствии ФИО3 заключила с АО «ТБанк» договор ипотеки в отношении спорной квартиры. Истец считает, что данная сделка также должна быть признана недействительной, поскольку ФИО3 не имела права распоряжаться спорной квартирой.
В судебное заседание участники процесса не явились, надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, просят рассмотреть дело без их участия.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГПК РФ).
В силу ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В судебном заседании установлено следующее.
Согласно информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), квартира с кадастровым № расположенная по адресу: <адрес>, принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО2( 3\4 доли в праве), ФИО4( 1\4 доля в праве).
5.03.2024г. ФИО2 выдал ФИО4 доверенность на право управления всем его имуществом, в том числе, с правом продажи указанной квартиры. Доверенность удостоверена нотариусом ФИО1 ( л.д.14).
1.08.2024г. ФИО4 и ФИО3 заключили договор купли- продажи указанной квартиры, согласно которому, ФИО4, действуя от своего имени и от имени ФИО2 продала указанную квартиру ФИО3 за 2 000 000 руб. ( из которых 3\4 квартиры – за 1 500 000 руб., 1\4 квартиры – за 500 000 руб.)( л.д.12-13)
Распоряжением ФИО2 от 1.08.2024г. доверенность от 5.03.2024г., выданная ФИО4 отменена. Распоряжение удостоверено нотариусом ФИО1, внесено в реестр № ( л.д.15).
В силу пунктов 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
В силу ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст.188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.
В силу ст. 189 ГК РФ сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном законодательством о нотариате. Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Согласно информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, отсутствует государственная регистрация договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного 1.08.2024г. ФИО4 и ФИО3
В силу положений ст. 189 ГК РФ ответчики 2.08.2024г. должны были знать об отмене истцом доверенности на имя ФИО4, в связи с чем государственная регистрация договора купли-продажи от 1.08.2024г. в части продажи ФИО4 по указанной доверенности доли ФИО2 в спорной квартире не могла быть произведена.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчики не представили суду доказательства исполнения договора купли – продажи в части передачи ФИО2 предусмотренной договором денежной суммы в размере 1500 000 руб. за его долю в квартире,
С учетом изложенного суд признает недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 1.08.2024г. ФИО4 и ФИО3, в части продажи ФИО3 принадлежащих ФИО2 3\4 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Согласно информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, квартира с кадастровым № по адресу <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи от 01.08.2024, заключенного между ФИО4, ФИО2 и ФИО3
Суд применяет последствия недействительности сделки( договора купли-продажи спорной квартиры от 01.08.2024.) в части, прекращает право собственности ФИО3 на 3\4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, восстанавливает право собственности ФИО2 на 3\4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Как следует из материалов дела, между АО «ТБанк» и ФИО4 заключен Кредитный договор № по Заявке Заемщика от 28.10.2024. согласно условиям которого Банк предоставил Заемщику кредит в размере 2 283 000,00 руб. сроком на 180 месяцев под 29,9% годовых.
В обеспечение исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору между Банком и ФИО3 заключен Договор залога недвижимого имущества (Договор об ипотеке) № от 28.10.2024. в отношении недвижимого имущества - квартиры с кадастровым №, расположенной по адресу: <адрес>.
05.11.2024. ипотека зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости под №.
Поскольку ФИО3 не является собственником указанного в договоре недвижимого имущества - квартиры с кадастровым №, расположенной по адресу: <адрес>., суд в силу ст. 168 ГК РФ признает недействительным договор об ипотеке № от 28.10.2024. заключённый между АО «ТБанк» и ФИО3 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. и принимает решение о погашении в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке № от 05.11.2024.,
В остальной части иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Истец не требует перевода на него прав и обязанностей покупателя ФИО3 в части покупки у ФИО4 принадлежавшей ей 1\4 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли—продажи спорной квартиры в указанной части недействительным.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковое заявление ФИО2 ( паспорт №) к ФИО3 ( паспорт №), ФИО4 ( паспорт №), АО «ТБанк» ( ИНН №) о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>., заключенный 1.08.2024г. ФИО4 ( паспорт №)и ФИО3 ( паспорт №) в части продажи ФИО3 ( паспорт №) принадлежащих ФИО2 ( паспорт №) 3\4 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Прекратить право собственности ФИО3 ( паспорт №) на 3\4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>,
Восстановить право собственности ФИО2 ( паспорт №). на 3\4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Признать недействительным договор об ипотеке № от 28.10.2024. заключённый между АО «ТБанк» ( ИНН №) и ФИО3 ( паспорт №)
Погасить в ЕГРН регистрационную запись об ипотеке № от 05.11.2024.,
В остальной части иска ФИО2 ( паспорт №) отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.Н. Румянцева