УИД 27OS0000-01-2022-000500-82
Дело № 3а-73/2023
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
29 марта 2023 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Сидоренко Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края, ФИО1 оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, собственником которого является, и просит установить её в размере рыночной стоимости 3 560 104 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что является собственником объекта недвижимости, обязан платить земельный налог, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение размера земельного налога.
Определением судьи от 30.01.2023 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г. Комсомольска-на-Амуре.
В судебном заседании представитель административного истца, - ФИО2, поддержал требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, в обоснование которых сослалась на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
ФИО1, представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю и администрации г.Комсомольска-на-Амуре, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Признав причину неявки неуважительной, учитывая, что явка этих лиц не признана обязательной, и, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд рассмотрел дело в их отсутствие.
Представитель министерства имущества Хабаровского края в письменных возражениях не оспаривал размер рыночной стоимости земельного участка, заявленный административным истцом и указанный в отчете об оценке, против удовлетворения заявленных требований не возражал.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 29.10.2007 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 5377,80 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – предназначенный для размещения объекта торговли, занимаемый объектом муниципальной собственности – торговым нежилым зданием инв.№12883 литер А, адрес: <адрес>, кадастровый №. В Едином государственном реестре недвижимости 16.03.2020 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Частью 1 статьи 387, частью 1 статьи 388, частью 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ установлено, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 17.10.2018 года № 89 (вступило в силу с 1 января 2019 года) на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» введен земельный налог, утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», которое определяет налоговые ставки, порядок уплаты налога для налогоплательщиков-организаций, налоговые льготы, основания и порядок применения налоговых льгот.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 389, части 1, 2 статьи 390, абзацы первый и шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (части 1, 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2016 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2019 года. Кадастровая оценка проведена в соответствии с порядком, определенным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена в размере 15 712 640,93 рублей.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года № 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Министерство имущественных отношений Хабаровского края является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. Министерство входит в структуру исполнительных органов власти края и подчиняется Губернатору края и Правительству края. Оно является юридическим лицом, имеет гербовую печать и штамп со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца.
Распоряжением Губернатора Хабаровского края от 29.09.2021 № 610-р «О вопросах структуры органов исполнительной власти Хабаровского края» министерство имущественных отношений Хабаровского края переименовано в министерство имущества Хабаровского края.
Положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы (часть 1 статьи 389, часть 1 статьи 390, абзац первый части 1 и абзац четвертый части 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки (статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ).
В Единый государственный реестр недвижимости сведения об утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены 21.02.2019 года.
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 года № 47 утверждены по состоянию на 01.01.2021 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края. Приказ вступил в силу 07.11.2021 года, результаты государственной кадастровой оценки, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр, применяются с 01.01.2022 года.
Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснений, в случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.
С заявлением об оспаривании утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился в суд 30.12.2022 года. Ранее в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с таким заявлением он не обращался. На день обращения с административным иском в суд оспариваемая кадастровая стоимость была изменена и является архивной.
Земельный налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. В случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57, пункт 2 статьи 58, пункт 1 статьи 397 Налогового кодекса РФ).
Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, исчисляется налоговыми органами. Налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом (пункт 4 статьи 391, пункт 3 статьи 396, пункт 4 статьи 397 Налогового кодекса РФ).
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (часть 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
В соответствии с частью 6 статьи 3 Федерального закона от 03.08.2018 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» положения пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 01.01.2019 года.
Исходя из приведенных положений закона, кадастровая стоимость, измененная на основании принятого после 01.01.2019 года решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, будет учитываться при определении налоговой базы земельного налога начиная с даты начала её применения (статья 20.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», письмо ФНС России от 27.11.2018 года № БС-4-21/22899@ «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019»).
ФИО1, как плательщик земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости. Поэтому, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», он вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Утвержденная по состоянию на 01.01.2016 года кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый №, применялась при определении подлежащего уплате административным истцом земельного налога за 2020-2021 года. В случае принятия судебного решения после 01.01.2019 года об определении указанной кадастровой стоимости в размере рыночной, у ФИО1 возникнет право на обращение в налоговый орган с заявлением о перерасчете земельного налога, уплаченного за налоговый период 2020 и 2021 годов. Поэтому суд считает, что право оспорить утвержденную по состоянию на 01.01.2016 года кадастровую стоимость земельного участка, ставшую архивной, им не утрачено.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта, который представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 27:22:0031802:49 произведена оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО3 (оценщик имеет высшее профессиональное образование по специальности «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», удостоверение о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность»; с 11.06.2008 года является членом Некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки» (регистрационный № 1302); его профессиональная деятельность и деятельность «Дальневосточный центр оценки собственности» застрахованы), о чем 27.12.2022 года подготовлен отчет № 258/ОН-2022.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 01.01.2016 года, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).
В отчете об оценке № 2558/ОН-2022 от 27.12.2022 года указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик выбрал сравнительный подход, в рамках которого использовал метод прямого сравнения. В отчете приведены обоснования отказа от использования доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 39-41, 54-56 отчета).
Проанализировав представленные заказчиком документы об основных характеристиках объекта оценки и данные публичной кадастровой карты города Комсомольска-на-Амуре, произведя его осмотр, оценщик установил, что земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования – на нем находится торговое нежилое здание (ВРИ 5.1 «Земельные участки для размещения объектов оптовой и розничной торговли»). Оценив полученные данные он пришел к выводу, что оцениваемый земельный участок относится к коммерческому сегменту рынка.
Изучив представленные в доступных открытых источниках информации, - официальный сайт органов местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmscity.ru/); портал бесплатных объявлений «Фарпост» (http://www.farpost.ru), интернет-сайт частных объявлений «Авито»-«Руадс» (ruads.org) - сведения о сделках и предложениях с земельными участками в городе Комсомольске-на-Амуре, оценщик выбрал 7 объектов-аналогов, которые могут быть использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади, которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков. Различия в объектах-аналогах и с объектом оценки устранены применением корректировок «на условия продажи», «на дату продажи», «на вид права», «на площадь», «на местоположение», «на расположение относительно красной линии».
Проверив надежность полученных результатов распределением Стьюдента, оценщик из дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки исключил аналоги № 2 и №3, так как стоимость 1 кв.м. этих объектов не вошла в доверительный интервал диапазона цен (от 271 руб/кв.м. до 1 247 руб/кв.м.). После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком по состоянию на 01.01.2016 года в размере 3 560 104 рублей.
Описание совершенных оценщиком действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения иных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и произведенные оценщиком расчеты приведены в отчете.
Содержание отчета об оценке № 2558/ОН-2022 от 27.12.2022 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Учитывая это, суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии с положениями статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 года № 334-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, изменяемая вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости. Поэтому, установленная принятым после 01.01.2019 года решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031802:49 применяется для налоговых правоотношений по уплате земельного налога, начиная с 01.01.2019 года (даты начала применения кадастровой стоимости) и до 01.01.2022 года (даты начала действия кадастровой стоимости, утвержденной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки).
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2016 года кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – предназначенный для размещения объекта торговли, занимаемый объектом муниципальной собственности – торговым нежилым зданием инв.№ 12883 литер А, площадь 5377,80 кв.м, адрес: <адрес>, кадастровый №, в размере рыночной стоимости 3 560 104 рублей.
Установленная решением суда кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 30 декабря 2022 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда