Решение по делу № 2-8521/2024 от 16.04.2025 - о взыскании предварительно оплаченных по договору денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда.

УИД 65RS0001-01-2024-013725-54

Дело № 2-987/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 апреля 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе: председательствующего судьи Плесковой В.А., при ведении протокола помощником судьи Ли З.М.,

с участием истицы и ее представителя ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО3» о взыскании предварительно оплаченных по договору денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда,

установил:

07 ноября 2024 года, с уточнениями от 05 марта 2025 года, ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ ФИО3» о взыскании:

- оплаты по предварительному договору купли-продажи от 22 января 2024 года № в размере 347 800 рублей,

- неустойки за нарушение установленного предварительным договором срока передачи объекта в размере 347 800 рублей,

- убытков в связи с заключением кредитного договора от 18 января 2024 года для оплаты стоимости объекта по состоянию на 06 марта 2025 года в размере 53 783 рублей 76 копеек,

- компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей.

В обоснование иска указано, что 22 января 2024 года между сторонами был заключен предварительный договор № купли-продажи, с условием оплаты стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 3,8кв.м, расположенного <адрес>, до заключения основного договора купли-продажи.

Договорные обязательства по оплате истцом исполнены 24 января 2024 года в полном размере в сумме 347 800 рублей.

В силу пункта 2.3 Договора продавец обязан передать объект недвижимости не позднее 45 рабочих дней со дня регистрации права собственности продавца и при условии, что объект готов к передаче.

Согласно пункту 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цены недвижимого имущества или существенную ее часть, то договор квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. К такому договору применяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.

В связи с чем, заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Право собственности ответчика на спорный объект недвижимости, введенный в эксплуатацию в 2022 году, зарегистрировано в ЕГРН 07 февраля 2024 года.

Однако до настоящего времени объект недвижимости истцу не передан, ежемесячно ответчиком направляются истцу уведомления о продлении сроков передачи.

14 октября 2024 года в адрес ответчика истцом направлено уведомление о расторжении договора с требованием о возврате уплаченной по договору денежной суммы, а также возмещении убытков, на которое 01 ноября 2024 года получен отказ в его удовлетворении.

В связи с изложенным, на основании ст. 463 Гражданского кодекса РФ истец отказался от договора и требует вернуть уплаченные по договору денежные средства, а также возместить убытки в виде выплаченных по кредитному договору процентов, взыскать неустойку на основании ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» за период с 13 апреля 2024 года по 05 ноября 2024 года.

В судебном заседании истица и ее представитель ФИО1, действующий на основании ходатайства, иск поддержали.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", что подтверждается отчетом.

Заслушав истца и ее представителя, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В абзаце 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Абзацем 3 этого же пункта постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу пункта 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора.

При этом в соответствии с правоприменительной практикой Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в частности в определении N 11-КГ19-3 от 02 апреля 2019 г., независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений.

Из материалов дела следует, что 22 января 2024 года между ООО «СЗ ФИО3» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор №, именуемый предварительным, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения <адрес>. Стоимость объекта составляет 347 800 рублей, является окончательной, которая должна быть уплачена Покупателем не позднее 5 рабочих дней с даты настоящего договора.

Согласно пункту 2.5. Договора договор купли-продажи объекта заключается сторонами в срок не позднее 45 рабочих дней с даты регистрации права собственности Продавца на объект и только при условии осуществления Покупателем оплаты стоимости Объекта, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, в полном объеме, и при условии, что Объект недвижимости готов к передаче застройщиком Объекта недвижимости, при этом все денежные средства оплачены Покупателем по настоящему договору, засчитываются в счет оплаты Объекта по договору купли-продажи Объекта. Полная оплата стоимости объекта является обязательным условием возникновения у Покупателя права на оформление в свою собственность объекта. В случае если в указанные в настоящем пункте сроки Договор купли-продажи не будет заключен по каким-либо причинам, срок подписания может быть продлен по соглашению сторон.

В обязанности Продавца пунктом 3.1. Договора входит подписание с Покупателем договора купли-продажи объекта и при условии полного и надлежащего исполнения Покупателем своих обязательств по договору купли-продажи, в рамках своей компетенции подготовить пакет документов, необходимый для обеспечения оформления объекта в собственность Покупателя.

24 января 2024 года ФИО2 внесена полная оплата по договору в размере 347 800 рублей.

На основании изложенных норм прав и фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что условия договора от 22 января 2024 года в части предмета и цены недвижимости, а также сроков и порядка передачи имущества определены четко и понятно, при этом достоверно подтверждено, что денежные средства по договору в счет оплаты приобретаемого помещения были оплачены истицей в полном объеме 24 января 2024 года, в связи с чем договор от 22 января 2024 года №, именуемый сторонами как предварительный, следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в нарушение п. 2.3 договора ответчик не выполнил взятые на себя обязательства. Согласно выписки из ЕГРН и ответчиком доказательств обратного не представлено, право собственности ответчика на спорный объект недвижимости зарегистрировано 07 февраля 2024 года, между тем, объект недвижимости до настоящего времени не передан.

Основные положения о заключении договора определены главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Так, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 554 и ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора продажи недвижимости являются указание данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также указание цены этого имущества.

При отсутствии этих условий соответствующий договор продажи недвижимого имущества считается незаключенным.

По смыслу приведенных положений закона следует, что договор от 22 января 2024 года, в полной мере отвечает требованиям действующего законодательства.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая существенное нарушение ответчиком условий договора, поскольку по истечении более года с даты регистрации права собственности на объект недвижимости последний до настоящего времени и истцу не передан, требования истца о расторжении договора и возврате уплаченных по нему денежных средств в размере 347 800 рублей подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Для оплаты спорного объекта истцом были израсходованы денежные средства, полученные по кредитному договору с ПАО Сбербанк от 18 января 2024 года. Оснований не доверять доводу истца не имеется, наличие кредитного договора подтверждено документально.

Поскольку по вине ответчика истец, оплатив стоимость товара, последний не получила, при этом, за пользование кредитными денежными средствами уплачивала проценты, то выплаченные истцом проценты за пользование кредитом в сумме 347 800 рублей, являются для истца убытками, которые подлежат ей возмещению ответчиком.

Расчет убытков истцом представлен в материалы дела, ответчиком не оспорен, судом признается правильным и определяется ко взысканию с ответчика по состоянию на 06 марта 2025 года в сумме 53 783 рублей 76 копеек.

Также с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере половины процента суммы предварительной оплаты за каждый день.

Как установлено, 07 февраля 2024 года ответчиком зарегистрировано право собственности на спорный объект, в течение 45 рабочих дней объект должен быть передан покупателю, то есть в срок по 12 апреля 2024 года, следовательно с 13 апреля 2024 года по 05 ноября 2024 года (как заявлено в иске) подлежит начислению неустойка размер которой не может превышать центу товара – 347 800 рублей = (347800* 207 дней * 0,5%=359973).

Как следует из разъяснений, изложенных в абз. первом пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Анализируя установленные по делу обстоятельства, суд находит размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательств, и полагает необходимым применить положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и уменьшить размер неустойки до 100 000 рублей, с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения обязательств ответчиком, исходя из длительности последствий нарушения обязательства, степени вины ответчика, а также компенсационной природы неустойки, в целях восстановления баланса интересов сторон по настоящему делу, требований разумности и справедливости.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 1101 Гражданского кодекса РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Поскольку ответчиком допущено нарушение прав истца на своевременное получение объекта недвижимости, довод о причинении данным бездействием ответчика морального вреда является обоснованным.

Суд принимает во внимание характер допущенного ответчиком нарушения прав истца, степень вины ответчика, и с учетом совокупности исследованных обстоятельств, длительности периода неисполнения обязательств, который составляет более года, приходит к выводу, что взыскание с ответчика компенсации причиненного морального вреда в размере 20 000 рублей в пользу истца будет отвечать требованиям разумности и справедливости.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из разъяснений, содержащихся в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" следует, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

Руководствуясь изложенным, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 100 000 рублей (347800 +53 783 рубля 76 копеек + 100 000 + 20 000 = 260 791,88), уменьшенный судом с учетом принципов разумности и справедливости.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию в местный бюджет государственная пошлина в размере 21 031 рубля 67 копеек.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор от 22 января 2024 года №, именуемый предварительный, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО3» и ФИО2 .

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО3» (ИНН №) в пользу ФИО2 <данные изъяты> предварительно оплаченные по договору денежные средства в размере 347 800 рублей, убытки в размере 53 783 рублей 76 копеек, неустойку в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 100 000 рублей. Всего: 621 583 рубля 76 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО3» в доход городского округа «город Южно-Сахалинск» государственную пошлину в размере 21 031 рубля 67 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья В.А. Плескова

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.