Решение по делу № 2-972/2023 от 12.07.2023 - о признании частично договора аренды земельного участка недействительным и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору.

Дело № 2-972/2023

УИД: 68RS0004-01-2023-000895-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тамбов 12 июля 2023 года

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

судьи Мурановой О.В.,

при секретаре Парамоновой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании частично договора аренды земельного участка недействительным и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области о признании сделки по заключении договора № аренды земельного участка без проведения торгов под объекты недвижимости от 26.05.2015 года недействительной; обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка без кабальных условий с фиксированной суммой арендной платы, указав в обоснование следующее. 26.05.2015 г. между сторонами был заключен договор № аренды земельного участка без проведения торгов под объекты недвижимости. Согласно вышеуказанного договора ФИО1 принял в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1418 кв.м, с КН: №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. На земельном участке расположен объект права – незавершенное строительство, принадлежащее на праве собственности истцу. Ежегодный размер арендной платы рассчитывается по процентным ставкам от кадастровой стоимости земельного участка, установленным правовым актом уполномоченного органа, учитывая вид разрешенного использования земельного участка. На момент заключения договора, расчет годовой арендной платы – составил 3758,15 руб. В 2021 году размер арендной платы был увеличен ответчиком в одностороннем порядке и составил – 4029,32 руб. В 2022 году сумма арендной платы была увеличена до 22693,14 руб., а согласно расчета на 2023 год арендная плата составит 64764,02 руб. За период действия настоящего договора арендная плата увеличилась в 17,23 раза. Истец считает, что при заключении договора он был вынужден был его заключить вопреки собственности воле, на крайне невыгодных для него условиях, под воздействием стечения тяжких для него обстоятельств, которые заключались в том, что на данном земельном участке расположен принадлежащий ему объект незавершенного строительства и, следовательно, он мог заключить договор аренды только на конкретный участок и только с ответчиком. Истец полагает, что условия договора, содержащиеся в п. 3.5 Договора являются кабальными, а именно условия которые позволяют Арендодателю изменять размер арендной платы в одностороннем порядке без согласия Арендатора без внесения изменений в договор и уведомлении об этом Арендатора.

Определением (протокольным) от 16.05.2023 г. ответчик администрация Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области заменен на администрацию Тамбовского района Тамбовской области, администрация Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнив, пояснил, что он не согласен только с условиями, содержащимися в п. 3.5 Договора, поскольку они позволяют Арендодателю изменять размер арендной платы в одностороннем порядке без согласия Арендатора без внесения изменений в договор и уведомлении об этом Арендатора. 26.05.2025 г. он подписал договор в МФЦ. Сотрудник МФЦ пояснил ему, что сначала нужно подписать договор, после чего прочитать текст договора. Он ознакомился с условиями договора мельком. О кабальности условий данного договора ему стало известно в январе 2022 года, когда он получил расчет арендной платы на 2022 г. После получения расчета он обратился в администрацию Тамбовского района Тамбовской области по вопросу увеличения арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Тамбовского района Тамбовской области и государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Тамбовского района Тамбовской области. Ответ на его обращение пришел ему на электронную почту 15.03.2022 г. С решением Тамбовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 30.09.2021 г. № 370 и проведенным ООО «Оценка-Плюс» экономическим обоснованием коэффициентов (ставок), учитываемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Тамбовского района Тамбовской области (заключение № 1/20-10-02-0ФЭ от 28.12.2020 г.) он не согласен. В судебном порядке данное решение и заключение не оспаривал. На земельном участке, который он арендует, расположено незавершенное строительство жилого дома, фактически он использует данный земельный участок до настоящего времени, он заинтересован в его использовании, поскольку желает достроить дом для своего сына. Размер его пенсии составляет 25000 руб., из которых он ежемесячно вынужден оплачивать арендную плату за использование земельного участка в размере 5000 руб. в соответствии с расчетом арендной платы за 2023 г., что ставит его в затруднительное материальное положение, поскольку на его иждивении находятся несовершеннолетние дети. Каким образом, ответчик производит расчет арендной платы ему не понятно. На основании изложенного истец с учетом утонения просит признать п. 3.5 договора аренды земельного участка недействительным и обязать ответчика заключить с ним дополнительное соглашение к договору об исключении условий, позволяющих арендодателю изменять сумму арендной платы в одностороннем порядке.

Представитель ответчика администрации Тамбовского района Тамбовской области ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил применить срок исковой давности, пояснив, что истец подписывал договор добровольно, он имел возможность ознакомиться с условиями договора. Условия договора не противоречат действующему законодательству. На основании пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы в отношении земельного участка, который является предметом спорного договора аренды, рассчитывается по формуле, утвержденной Постановлением администрации Тамбовской области от 18.03.2015 г. № 271 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка № 2 от 26.05.2015 г. ежегодный размер арендной платы за участок рассчитывается по процентным ставкам от кадастровой стоимости земельного участка, установленным правовым актом уполномоченного органа, учитывая вид разрешённого использования земельным участком. На момент заключения спорного договора процент от кадастровый стоимости земельного участка рассчитывался на основании Решения Тамбовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 22.12.2011 г. № 464 «О внесении изменений в решение Тамбовского районного Совета народных депутатов от 26.11.2009 г. № 203 «Об утверждении Положения о порядке определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Тамбовского района и процентов кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Тамбовского района». При этом процент от кадастровой стоимости земельного участка с КН: № составил 2,7 %. Решением Тамбовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 30.03.2017 г. № 488 «Об утверждении Положения о порядке определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Тамбовского района Тамбовской области и государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Тамбовского района Тамбовской области» был установлен процент от кадастровой стоимости земельного участка с КН: № в размере 5,5 %. Решением Тамбовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области № 609 от 29.03.2018 г. в Положение, утвержденное решением Тамбовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 30.03.2017 г. № 488 внесены изменения, в соответствии с которыми процент от кадастровой стоимости земельного участка составил 10,44 %. Решением Тамбовского районного Совета народных депутатов от 25.10.2018. № 22 по протесту прокурора Тамбовского района Тамбовской области внесены изменения в указанное Положение, в соответствии с которыми размер процента составил 2,7 %. 30.09.2021 г. решением Тамбовского районного Совета народных депутатов от 30.09.2021 г. № 370 вновь внесены изменения в Положение, согласно которым размер процента составил 12,43 %. Указанное решение подготовлено на основании проведенного ООО «Оценка-Плюс» экономического обоснования коэффициентов (ставок), учитываемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Тамбовского района Тамбовской области (заключение № 1/20-10-02-0-ФЭ от 28.12.2020 г. Администрация Тамбовского района Тамбовской области при изменении ставок арендной платы, действовала в рамках земельного законодательства и условий договора аренды. Размер арендной платы напрямую зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровую стоимость недвижимости на территории Тамбовской области определяет Тамбовское областное государственное бюджетное учреждение «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Законный представитель третьего лица – глава администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области ФИО3 пояснила, что она подписывала спорный договор в 2015 г. Расчет арендной платы составляла администрация Тамбовского района Тамбовской области. Впоследствии все полномочия по распоряжению землями государственная собственность, на которые не разграничена были переданы администрации Тамбовского района Тамбовской области. Договор аренды земельного участка заключен в соответствии с действующим на момент его заключения законодательством. Никакого давления на истца при заключении спорного договора ни кем не оказывалось.

Суд, выслушав стороны, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования, не подлежащие удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 614 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 65 (пункта 1) Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В статье 39.7 (пункте 1, подпункте 2 пункта 3) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 420, ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 425 (пунктов 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно статье 179 (пункту 2 и пункту 3) Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана либо сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как следует из письменных материалов дела, между ФИО1 (арендатор) и администрацией Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области 26.05.2015 г. был заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов под объектом недвижимости № (арендодатель).

Согласно условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1418 кв.м, с КН: №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства., в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью (п. 1.1 Договора).

На земельном участке расположен объект права – незавершенное строительство, принадлежащее на праве собственности ФИО1 (п. 1.2 Договора).

Договор заключен сроком на десять лет (с 26.05.2015 г. по 25.05.2025 г.) (п. 2.1 Договора).

Согласно условиям п. 3.5 Договора размер арендной платы изменяется арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, без согласия арендатора, без внесения изменений в настоящий договор и уведомления об этом арендатора:

при изменении процента от кадастровой стоимости земельного участка на основании изменения размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год;

в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков на основании правовых актов органа государственной власти субъекта РФ;

В случае изменения кадастровой стоимости земельных участков индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится.

Арендатор обязан текущие платежи производить с учетом измененного размера арендной платы.

В соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена устанавливается органом местного самоуправления субъекта РФ.

Постановлением администрации Тамбовской области от 18 марта 2015 N 271 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, рассчитывается по формуле:

Ап=Кст*Пр, где:

Ап - арендная плата земельного участка;

Кст - кадастровая стоимость земельного участка;

Пр - процент, устанавливаемый правовыми актами органов местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками находящихся в муниципальной собственности Тамбовского района Тамбовской области, а также земельными участками государственная собственность на которые не разграничена расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав Тамбовского района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях Тамбовского района осуществляется администрацией Тамбовского района Тамбовской области.

Согласно п. 3.1. договора аренды земельного участка № 2 от 26.05.2015 ежегодный размер арендной платы за участок рассчитывается по процентным ставкам от кадастровой стоимости земельного участка, установленным правовым актом уполномоченного органа, учитывая вид разрешённого использования земельного участка.

На момент заключения указанного выше договора аренды процент от кадастровой стоимости земельного участка устанавливался в размере 2,7 % решением Тамбовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 22.12.2011 г. № 464 «О внесении изменений в решение Тамбовского районного Совета народных депутатов от 26.11.2009 № 203 «Об утверждении Положения о порядке определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Тамбовского района и процентов кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Тамбовского района".

Решением Тамбовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 30.09.2021 г. № 730 размер процента от кадастровой стоимости земельного участка составил 12,43 %.

Анализируя, оспариваемые условия договора в совокупности с вышеприведенными нормами, суд приходит к выводу, что условия договора полностью соответствуют нормам законодательства действующего на дату его заключения.

Спорный договор подписан истцом без каких-либо разногласий, по обоюдной воле сторон. Истцом не представлено доказательств того, что он заключил сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а формирование его воли происходило вынужденно, под воздействием недобросовестного поведения арендодателя.

Судом не принимается во внимание доводы ФИО1 о том, что он обязан был заключить договор на предложенных условиях, и не мог оспаривать его условия.

К числу основных начал гражданского законодательства относится свобода договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). Спорный договор к таким не относится.

Таким образом, в силу принципа свободы договора стороны вправе согласовать условие договора, которое не противоречит нормам закона.

Сама по себе невыгодность условий договора для истца либо экономические просчеты при его заключении не могут свидетельствовать о кабальности договора. Каких-либо доказательств, подтверждающих недействительность сделки (в части) по статье 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлено.

Доводы истца о кабальности сделки сводятся по своей сути к его не согласию с размером процента от кадастровой стоимости земельного участка, установленного решением Тамбовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 30.09.2021 г. № 730, а также размером кадастровой стоимости земельного участка с КН: №, от которых напрямую зависит размер арендной платы.

При этом истец не лишен права оспорить соответствующие решения в установленном законом порядке.

Представителем ответчика в ходе судебного разбирательства заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Рассматривая данное заявление, суд приходит к следующим выводам, руководствуясь при этом следующим.

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как следует из пояснений истца, о повышении размера арендной платы ему стало известно в январе 2022 года, когда он получил расчет арендной платы на 2022 г.

После получения расчета он обратился в администрацию Тамбовского района Тамбовской области по вопросу увеличения арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Тамбовского района Тамбовской области и государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Тамбовского района Тамбовской области.

Ответ на его обращение пришел ему на электронную почту 15.03.2022 г.

С данным иском истец обратился в суд 24.03.2023 г., что подтверждается почтовым штемпелем на конверте (л.д. 27).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец пропустил срок исковой давности на момент обращения в суд с данным иском.

Таким образом, исковые требования о признании сделки частично недействительной удовлетворению не подлежат.

Исковое требование о возложении обязанности является производным требованием.

Поскольку требование о признании частично договор аренды земельного участка недействительным удовлетворению не подлежит, следовательно требование о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение об исключении условий, позволяющих арендодателю изменять сумму арендной платы в одностороннем порядке, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, паспорт №, к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании частично договора аренды земельного участка недействительным и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Муранова

Решение в мотивированном виде принято 17 июля 2023 года

Судья О.В. Муранова