УИД: 60RS0020-01-2022-002140-42 Производство № 2-1187/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 декабря 2022 года г. Псков Псковский районный суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Е.В.,

при секретаре Шиповой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем земельного участка и жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем земельного участка с КН №, площадью 1172 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для садоводства и огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, и находящегося на нем жилого дома с КН №, назначение – жилое, количество этажей – 3, в том числе подземных 1, общей площадью 506,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований, первоначальных и уточненных, указано, что в производстве Арбитражного суда Псковской области находится дело № А52-5340/2020 по заявлению финансового управляющего ФИО3 ФИО4 о признании недействительным заключенного между ФИО3 и ФИО13 30.04.2020 договора дарения вышеуказанного земельного участка и жилого дома, договора купли-продажи от 01.11.2021, заключенного между ФИО5 и ФИО1, по продаже данного имущества. 26.09.2022 ФИО1 предъявлено в Арбитражный суд Псковской области встречное исковое заявление о признании его добросовестным приобретателем имущества, которое было ему возвращено, с указанием на то, что его возвращение не препятствует реализовать право на судебную защиту посредством предъявления самостоятельного иска с учетом правил о подведомственности споров. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в Псковский районный суд с настоящим исковым заявлением. В 2020 году истец увидел размещенное на сайте «Авито» объявление о продаже спорного недвижимого имущества. Истцом совместно с экспертами в строительной области имущество было осмотрено и принято решение о его покупке. Оформление сделки было осуществлено через платформу «ДомКлик». 02.11.2021 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. От имени продавца действовала на основании доверенности ФИО5 Согласно данному договору ФИО14 имела намерение и предприняла все действия по продаже вышеуказанных объектов недвижимости. Между сторонами было достигнуто соглашение о продаже дома с земельным участком за 11 500 000 рублей. Денежные средства в размере 3 500 000 рублей выплачены продавцу за счет собственных средств покупателя перед подписанием договора купли-продажи, что было подтверждено распиской, а 8 000 000 рублей – за счет целевых кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО Сбербанк (ипотека) на основании кредитного договора <***> от 02.11.2021, что подтверждается платежным поручением № 950568 от 03.11.2021. Согласно графику платежей ФИО1 будет выплачивать ипотеку до 02.09.2048. Таким образом, ни одна из сторон не уклонялась от подписания основного договора и государственной регистрации сделки. Кроме того, вступившим в законную силу решением Псковского городского суда Псковской области от 17.05.2022 по делу № 2-1049/2022 установлено, что ФИО15 совершила сделку по продаже принадлежащего ей имущества. ФИО1 проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок, имеет все признаки добросовестного приобретателя, что выражается в следующем: 1) сделка по купле-продаже недвижимости была возмездной, стоимость дома с участком соответствовала рыночной цене; денежные средства переданы в полном объеме; 2) С момента регистрации договора купли-продажи жилой дом и земельный участок ФИО1 вступил в права владения, пользования и распоряжения данным имуществом, несет бремя расходов по его содержанию; 3) при заключении сделки ФИО1 действовал добросовестно; все документы, полученные им от ФИО16 и предоставленные им в ДокКлик, были приняты регистрирующим органом без каких-либо замечаний; 4) сделка прошла государственную регистрацию; в ЕГРН внесена запись о правах покупателя ФИО1 На момент приобретения земельного участка и жилого дома никакими сведениями о спорности данных объектов ФИО1 не обладал, знать о них не мог. Он ни при каких обстоятельствах не мог установить, что лицо не имело права отчуждать это имущество. Перед сделкой он убедился в том, что на момент приобретения спорного имущества в ЕГРН отсутствовали сведения о каких-либо обременениях или о наличии спора в отношении данного имущества. О возникновении спора на объекты недвижимости истец узнал только в ходе судебного разбирательства в Арбитражном суде Псковской области. Сделка для ФИО1 была экономически обоснованной, поскольку, приобретая земельный участок и расположенный на нем дом без отделки, он вложил существенные денежные средства (3 миллиона рублей) в проведение ремонтных работ, которые идут по настоящее время.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО6 в судебное заседание не явились, по телефону последняя ходатайствовала о рассмотрении дела в их отсутствие, поддержав уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и её представитель ФИО7 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представив в суд ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, а также письменную позицию, в которой ответчик признала заявленные исковые требования в полном объеме, указав, что она является дочерью и единственным наследником, принявшим наследство ФИО17. Жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, не входят в состав наследства после ФИО18., что подтверждается решением Псковского городского суда. ФИО19 предприняла все действия для продажи вышеуказанных объектов недвижимости ФИО1 Полагает, что истец, к которому перешло право собственности, вправе владеть и распоряжаться приобретенным имуществом. 18.10.2021 между ФИО20 и ФИО1 заключен предварительный договор купи-продажи, в котором достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе предмету договора. Кроме того, ФИО21 для заключения предварительного договора открыла расчетный счет, на который в дальнейшем поступили денежные средства в размере 3 500 000 рублей. При подписании предварительного договора от 18.10.2021 претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон не уклонялась от подписания основного договора и государственной регистрации сделки. С этой целью для заключения и подписания основного договора ФИО23., почувствовав болезненное состояние, выдала нотариальную доверенность ФИО5 Решением Псковского городского суда от 17.05.2022, вступившим в законную силу 24.06.2022, установлено, что ФИО24 совершила сделку по продаже принадлежащего ей имущества.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Псковской области ФИО8 в судебное заседание также не явилась, ранее в суде полагала, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку покупатель имущества не знал и не мог знать о том, что лицо было не правомочно отчуждать объект; объекты приобретены по возмездной сделке, в том числе с использованием кредитных средств.

Третье лицо – финансовый управляющий ФИО4 в судебное заседание не явился, ранее в суде пояснял, что договор купли-продажи заключен после смерти продавца, в связи с чем он является недействительным.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, ранее представила в суд письменную позицию, из которой следует, что для заключения и подписания основного договора с правом распоряжения денежными средствами, хранящимися на расчетном счете, ФИО25 выдала нотариальную доверенность на её имя (ФИО5), поскольку почувствовала болезненное состояние. О смерти ФИО26 ей не было известно. Сделка проводилась сотрудником ПАО «Сбербанк», которым была проведена проверка всех документов, в том числе и доверенности, выданной на её имя. Она действовала добросовестно, что подтверждено проверкой службы безопасности ПАО «Сбербанк» и регистрирующим органом, которым произведена регистрация перехода права собственности объектов недвижимости от продавца к покупателю.

Представитель третьего лица – ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, своей позиции по рассматриваемому делу не представил.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом

Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства (п.п. 2, 5 ст. 8.1 ГК РФ).

Пунктом 6 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Из разъяснений, содержащихся в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Судом установлено и из материалов дела следует, что 02.11.2021 между ФИО1 и ФИО5, действующей по нотариально удостоверенной доверенности от 19.10.2021 от имени и в интересах ФИО27, был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истцу передано в собственность следующее имущество: земельный участок с КН №, площадью 1172 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для садоводства и огородничества, расположенный по адресу: <адрес>, и находящийся на нем жилой дом с КН №, назначение – жилое, количество этажей – 3, в том числе подземных 1, общей площадью 506,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а истец обязалась выплатить истцу 11 500 000 рублей (л.д. 25-26).

В договоре содержатся все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством для данного вида договоров: договор заключен в письменной форме, в чем четко определен его предмет, согласовано условие о цене, договор прошел государственную регистрацию.

Обязательства сторон по договору были исполнены надлежащим образом, переход права собственности на жилой дом и земельный участок в пользу истца зарегистрирован в ЕГРН 03.11.2021.

Денежные средства в сумме 3 500 000 рублей выплачены покупателем продавцу за счет собственных средств покупателя перед подписанием договора купли-продажи, что подтверждается распиской от 02.11.2021 (л.д. 27), а 8 000 000 рублей – за счет целевых кредитных средств, предоставленных истцу ПАО Сбербанк на основании кредитного договора <***> от 02.11.2021, что подтверждается платежным поручением № 950568 от 03.11.2021 (л.д. 37).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества (абз. 2 п. 38 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

На момент совершения указанной сделки купли-продажи каких-либо ограничений (обременений) прав в ЕГРН не имелось; право собственности на имущество было зарегистрировано за продавцом; какие-либо отметки о судебном споре в отношении этого имущества отсутствовали.

После регистрации сделки имущество перешло во владение и пользование истца.

О возникшем споре в отношении приобретенного имущества истцу стало известно только в связи с рассмотрением Арбитражным судом Псковской области дела № А52-5340/2020 по заявлению финансового управляющего ФИО3 ФИО4 о признании недействительным заключенного между ФИО3 и ФИО28 30.04.2020 договора дарения вышеуказанного земельного участка и жилого дома, договора купли-продажи от 01.11.2021, заключенного между ФИО5 и ФИО1, по продаже данного имущества.

Ответчик ФИО2 является наследницей ФИО29., умершей ДД.ММ.ГГГГ. В состав наследственной массы включены денежные средства, полученные от продажи спорного имущества. У ответчика отсутствуют претензии к покупателю.

Оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что покупатель не знал и не мог знать, что на приобретаемое имущество имеются притязания третьих лиц.

При заключении договора купли-продажи истец предпринял все возможные меры по проверке данного имущества на наличие споров, обременений, правопритязаний.

Таким образом, ФИО1 является добросовестным приобретателем земельного участка с КН №, площадью 1172 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для садоводства и огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, и находящегося на нем жилого дома с КН №, назначение – жилое, количество этажей – 3, в том числе подземных 1, общей площадью 506,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем земельного участка и жилого дома удовлетворить.

Признать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № выдан УМВД России по Псковской области ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, добросовестным приобретателем земельного участка с КН №, площадью 1172 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для садоводства и огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, и находящегося на нем жилого дома с КН №, назначение – жилое, количество этажей – 3, в том числе подземных 1, общей площадью 506,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский районный суд Псковской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2022 года.

Решение не вступило в законную силу Судья Е.В. Ковалева