Производство № 2-702/2025 (2-7820/2024;)

УИД 28RS0004-01-2024-016333-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 мая 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Кузьмина Т.И.,

при помощнике судьи Шагжиеве А.С.,

с участием помощника прокурора г. Благовещенска – Орловой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Рой Б.А. о расторжении договора найма квартиры, выселении из жилого помещения, взыскании задолженности по оплате найма, пени, процентов, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, Рой Б.А. о расторжении договора найма квартиры, выселении из жилого помещения, взыскании задолженности по оплате найма, пени, процентов, судебных расходов, в обосновании иска указав, что 20.02.2024 г. ФИО1 по договору купли-продажи была приобретена в собственность: квартира, общей площадью кадастровый номер: ***, адрес объекта: ***, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. 20 февраля 2024 г. между истцом и ответчиком был заключен договор найма квартиры, с правом выкупа жилого помещен площадью квартира, общей площадью 64.1 кв., кадастровый номер: *** адрес объекта: ***. Срок действия договора с 20 февраля 2024 г. по 20 января 2025 г. В соответствии с п. 1.4 договора найма арендная плата согласована сторонами в размере 127 750 (сто двадцать семь тысяч семьсот пятьдесят) руб. в месяц арендную плату арендатор оплачивает арендодателю ежемесячно до 21 числа каждого месяца (100 % предоплата каждый месяц). Начисление арендной платы осуществляется до фактического выезда из занимаемой квартиры. Согласно п.1.6 договора найма при передаче квартиры сторонами договора не составляется передаточный акт. Арендодатель оплатил только один платеж за пользование квартиры за 1 месяц пользования 20.03.2024 года. В связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты платежей не поступило предоплаты за период пользование жильем, а именно с 20.04.2024 по 20.09.2024 г., т.е. за 6 (шесть) месяцев пользования квартиры: за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь 2024 г. Арендодатель направил в адрес арендатора претензию и уведомление от 17.07.2024 (РПО ***) с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, освободить занимаемую квартиру, сняться с регистрационного учета всем зарегистрированным в квартире лицам, оплатить задолженность по коммунальным платежам, а также о расторжении договора найма квартиры. Ответа на претензию истца от ответчика не последовало. Согласно полученным сведениям из Отдела по вопросам миграции МО МВД России «Свободенский» УМВД России по Амурской области в квартире принадлежащей истцу, находящейся по адресу: ***, по состоянию на 04.09.2024 года зарегистрирован также несовершеннолетний Рой Б.А., *** года рождения. Так как жилое помещение в собственности ответчиков не находится, договор найма носит краткосрочный характер, обязательства по внесению арендной платы свыше двух периодов не исполняются, имеются основания для расторжения договора найма, выселения лиц, проживающих в жилом помещении, расположенном по адресу: ***, а также взыскания задолженности.

Истец ФИО1 просит суд:

расторгнуть договор найма квартиры с правом выкупа от 20 февраля 2024 г., заключенный между истцом и ответчиком;

обязать ответчика освободить занимаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ***, со снятием с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире;

взыскать с ответчика ФИО2 задолженность в размере 917 764 рублей 54 копеек, в том числе: по арендной плате в размере 766 500 рублей, проценты по правилам ст. 395 ГК РФ за просрочку внесения аренды в размере 51 264 рублей 54 копеек, пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 100 000 руб., с последующим её начислением до даты освобождения ответчиками данной квартиры, а также взыскать с ответчика расходы за юридические услуги в размере 30 000 рублей и по госпошлине в размере 23 655 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЖСК-24, МУ МВД России «Благовещенское», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчики ФИО2, Рой Б.А. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены по правилам ст. 113 ГПК РФ. Ранее, в представленном письменное отзыве ФИО2 против иска возразила, указав, что договор купли-продажи квартиры от 20.02.2024 года и договор найма квартиры от 20.02.2024 года являются недействительными по мотиву притворности, прикрывая заемные отношения, в связи с чем ответчики не подлежат выселению, невнесение платежей по договору найма и наличие задолженности перед истцом не оспаривала, просила суд определить задолженность перед истцом применительно к договору займа.

Помощник прокурора г. Благовещенска Орлова К.А. полагала иск подлежащим удовлетворению.

Иные участвующие в деле, извещенные судом по правилам ст. 113 ГПК РФ, явку своих представителей не обеспечили. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что Рой Я.С. на основании договора дарения от 08.07.2019 года являлась собственником жилого помещения, с кадастровым номером ***, площадью 64,1 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Согласно адресной справке в указанном жилом помещении с 23.01.2014 года зарегистрирована ФИО3, с 11.01.2018 года – Рой Б.А.

По сведениям УЗАГС Амурской области ФИО3 в связи с вступлением в брак 23.06.2017 года сменила фамилию на Рой, а Рой Б.А. приходится сыном ФИО2

В период с 16.06.2022 года по 15.04.2024 года Рой Я.С. имела статус индивидуального предпринимателя, осуществляла предпринимательскую деятельность, заключала договоры займа под залог жилого помещения, с кадастровым номером ***, включая договор процентного денежного займа № 24-06/22-ЗА от 24 июня 2022 года и договор залога недвижимого имущества от 24 июня 2022 года с ФИО4, договор процентного денежного займа № 30-06/23-ЗА от 30 июня 2023 года и договор залога недвижимого имущества от 30 июня 2023 года с ФИО5, право на получение оплаты от которого передано агенту ИП ФИО6 по агентскому договору № 30-06/23 по сбору платежей и дебиторской задолженности принципала от 30.06.2023 года. Указанные документы содержатся в регистрационном деле на объект недвижимости с кадастровым номером ***, их существо сторонами не оспаривалось.

20 февраля 2024 года между Рой Я.С. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, общей площадью 64,1 кв.м., адрес объекта: ***, принадлежащая на праве собственности Рой Я.С. на основании договора дарения от 08.07.2019, запись регистрации № ***-28/001/2019-2, дата регистрации: 18.07.2019. По соглашению сторон продавец продал, а покупатель купил в собственность вышеуказанную недвижимость за 3 650 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен следующим образом: сумму в размере 365 000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных денежных средств в день подписания настоящего договора наличными денежными средствами либо путем перечисления на расчетный счет продавца, сумму в размере 283 500 рублей покупатель перечисляет до 04.03.2024 года на расчетный счет ИП ФИО6, сумму в размере 2 700 000 рублей покупатель перечисляет до 04.03.2024 г. на расчетный счет ФИО5, сумму в размере 301 500 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных денежных средств в течение 3 рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности наличными денежными средствами либо путем перечисления на расчетный счет продавца. Продавец обязуется сняться с регистрационного учета и снять с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц в указанной недвижимости по истечению 11 (одиннадцати) месяцев с даты заключения настоящего договора либо ранее в случае расторжения договора найма квартиры с правом выкупа. Стороны пришли к соглашению, что в случае если продавец и все зарегистрированные лица в недвижимости снимаются с регистрационного учета позднее срока, указанного в настоящем пункте, продавец уплачивает покупателю пеню в размере 0,1 % процента в день от суммы настоящего договора за каждый день просрочки, начиная с 1 (первого) дня просрочки не снятия с регистрационного учета. Продавец обязуется освободить недвижимость от имущества для вселения и передать ключи от недвижимости по истечению 11 (одиннадцати) месяцев с даты заключения настоящего договора либо ранее в случае расторжения договора найма квартиры с правом выкупа, оплатить коммунальные услуги на момент освобождения недвижимости от имущества для вселения. Стороны пришли к соглашению, что в случае если продавец и все проживающие вместе с ним лица освобождают недвижимость позднее срока, указанного в настоящем пункте, продавец уплачивает покупателю пеню в размере 0,1 % процента в день от суммы настоящего договора за каждый день просрочки, начиная с 1 (первого) дня просрочки не освобождения недвижимости. Данный договор считается заключенным с момента его подписания. После государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником вышеуказанной недвижимости и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость.

Договор купли-продажи подписан сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью и представлен в регистрирующий орган с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации АКБ «Абсолют Банк» (ПАО).

Договор купли-продажи сторонами исполнен, денежные средства в размере 365 000 рублей получены Рой Я.С., что подтверждено распиской в получении денежных средств от 20 февраля 2024 года, не оспаривалось ответчиком Рой Я.С. Также в связи с произведенной оплатой получено согласие залогодержателя ФИО5 от 26.02.2024 года на переход права собственности на предмет залога. Регистрация перехода права собственности от Рой Я.С. к ФИО1 произведена регистрирующим органом 28.02.2024 года.

Также 20 февраля 2024 года между Рой Я.С. (наниматель/арендатор) и ФИО1 (наймодатель/арендодатель) заключен договор найма квартиры с правом выкупа, по условиям которого наймодатель (арендодатель) предоставил нанимателю (арендатору) в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: ***, право собственности арендодателя на указанную квартиру подтверждается договором купли-продажи от 20.02.2024 года Арендная плата согласована сторонами в размере 127 750 рублей в месяц, арендную плату арендатор оплачивает арендодателю ежемесячно до 21 числа каждого месяца (100% предоплата за каждый месяц), начисление арендной платы осуществляется до фактического выезда из занимаемой квартиры, по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 3 777 750 рублей, арендная плата, фактически выплаченная нанимателем в течение срока действия настоящего договора, включая пени, не входит в сумму сделки. Выкуп возможен только после полной оплаты арендной платы. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 3% от ежемесячной суммы арендной платы за каждый день просрочки. Договор заключен сроком до 20.01.2025 года, вступает в силу с момента его заключения. По истечении срока действия договора договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору из трех возможностей: заключить договор купли-продажи арендованного имущества при условии внесения арендатором всех арендных платежей в полном объеме, включая пеню, или иной договор отчуждения квартиры в пользу арендатора; прекратить договорные отношения и арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество арендодателю; стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.

Договор найма квартиры с правом выкупа от 20.02.2024 года подписан сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью, что участвующими в деле лицами также не оспаривалось.

Ответчик обязательства, вытекающие из договора найма квартиры с правом выкупа от 20.02.2024 года, исполнил ненадлежаще, а именно не произвел оплату за шесть месяцев (апрель-сентябрь 2024 года), в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 766 500 рублей (127 750 рублей * 6 месяцев).

Истцом в адрес ответчика 22.05.2024 года направлена претензия, содержащая требования об уплате задолженности за 2 месяца (апрель и май 2024 года), пени, а также освобождении жилого помещения и снятии с регистрационного учета.

Также 08.07.2024 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от договора найма квартиры с правом выкупа от 20.02.2024 года в связи с наличием задолженности.

Требования истца ответчиком в добровольном порядке не исполнены, что послужило основанием для обращения в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 683 ГК РФ).

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между сторонами в требуемой законом письменной форме заключен договор найма квартиры с правом выкупа от 20.02.2024 года на срок до 1 года, в связи с чем отношения между сторонами спора подлежат регулированию положениями гражданского законодательства, посвященными договору краткосрочного найма.

С учетом содержащихся в договоре найма квартиры с правом выкупа от 20.02.2024 года согласованных сторонами условий, арендодателю предоставлено право требования расторжения договора при наличии просрочки исполнения обязанности арендатора по внесению арендной платы или оплаты коммунальных платежей более чем на 30 дней (пункт 4.7).

В рассматриваемом случае срок просрочки исполнения арендатором обязанности по внесению платежей превышает 6 месяцев, что ответчиком Рой Я.С. не оспаривалось.

При этом истцом в адрес ответчика направлялись претензия от 22.05.2024 года, содержащая требования об уплате задолженности за 2 месяца (апрель и май 2024 года), пени, а также освобождении жилого помещения и снятии с регистрационного учета, уведомление от 08.07.2024 об одностороннем отказе от договора найма квартиры с правом выкупа от 20.02.2024 года в связи с наличием задолженности.

Учитывая положения статей 450, 452, 687 ГК РФ, то обстоятельство, что истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора найма, а именно получения арендной платы от ответчика, период просрочки внесения арендной платы свыше двух периодов, а также факт направления в адрес ответчика претензии и уведомления, содержащей требование о выселении, исковые требования о расторжении договора найма подлежат удовлетворению.

Определяя период, с которого договор подлежит расторжению, суд учитывает, что претензия о выселении была направлена в адрес ответчика по почте, отправление *** было возвращено за истечением срока хранения 28.06.2024 года, с учетом нерабочих дней и пятидневного срока на выселение, изложенного в претензии, договор найма подлежит расторжению с 06.07.2024 года.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о правомерности требований истца о расторжении договора найма квартиры с правом выкупа от 20 февраля 2024 года, заключенного между ФИО1 и Рой Я.С.

Истечение срока действия договора во время рассмотрения дела в суде о его расторжении по требованию арендатора не является основанием к отказу в иске, так как истец обратился в суд до истечения срока действия договора найма квартиры с правом выкупа от 20 февраля 2024 года.

Истцом, как собственником квартиры, заявлены возражения относительно пролонгации договора найма. Сведений о заключении сторонами договора найма на новый срок материалы дела не содержат. Членами семьи истца ответчики не являются, законных оснований для проживания в жилом помещении после расторжения договора найма не имеют.

В связи расторжением договора найма жилого помещения имеются основания для возложения на ответчика Рой Я.С. и проживающего с ней несовершеннолетнего Рой Б.А. обязанности занимаемое ими жилое помещение, расположенное по адресу: ***. Суд с учётом доводов сторон и фактических обстоятельств спора полагает установить срок исполнения указанной обязанности в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

В отношении требований о снятии ответчиков с регистрационного учета суд учитывает следующее.

Согласно ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 года № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 6 данного Закона РФ гражданин Российской Федерации (за исключением случая, предусмотренного статьей 6.1 настоящего Закона), изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицу, ответственному за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а в случаях, предусмотренных настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, непосредственно в орган регистрационного учета с заявлением по установленной форме.

В силу ст. 7 названного Закона РФ снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета, в том числе, в случае выселения - на основании вступившего в законную силу решения суда.

По смыслу данных правовых положений регистрация является административным актом, и сама по себе не влечет возникновение права пользования жильем либо сохранение этого права.

Вопросы регистрации граждан Российской Федерации по месту жительства и по месту пребывания, а также по постановке на миграционный учет иностранных граждан возложены на отделы, отделения по вопросам миграции подразделений полиции Амурской области.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).

Учитывая, что на ответчиков судом возложена обязанность освободить жилое помещение, то настоящее решение, в случае вступления в силу, будет является основанием к снятию ответчиков с регистрационного учета, оснований к дополнительному разрешению вопроса о снятии с регистрационного учета не требуется, в связи с чем требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Доводы ответчика Рой Я.С. о недействительности договора купли-продажи от 20 февраля 2024 года и договора найма квартиры с правом выкупа от 20 февраля 2024 года по мотиву их притворности, прикрытия ими сделки займа, суд находит несостоятельными, поскольку договор купли-продажи подписан и исполнен сторонами, при его подписании Рой Я.С. было понятно существо совершаемой сделки, о чем прямо указано в договоре, исполнение сделки сторонами лишает их права ссылаться на её недействительность.

Кроме того, в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Доказательств того, что обе стороны сделки (и ФИО1, и Рой Я.С.) преследовали цель оформить заемные отношения, а не сделку купли-продажи с последующей передачи квартиры в краткосрочный наем, материалы дела не содержат. Представленная истцом переписка не подтверждает согласование условий и их обсуждение с ФИО1 или его представителем. Факт наличия намерения заключить договор займа под залог недвижимости истец не подтвердил.

С учетом изложенного оснований для иной квалификации правоотношений, сложившихся между сторонами, у суда не имеется.

По доводам истца ответчик не произвел оплату за шесть месяцев (апрель-сентябрь 2024 года), в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 766 500 рублей (127 750 рублей * 6 месяцев).

Доказательств надлежащего внесения арендной платы ответчиком не представлено, расчет в указанной части не оспорен, в связи с чем требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.

Условиями пункта 4.5 договора найма квартиры с правом выкупа от 20 февраля 2024 года предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 3 % от ежемесячной суммы арендной платы за каждый день просрочки, в связи с чем правовых оснований для истребования от арендатора процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, начисленных на просроченные арендные платежи, не имеется, в связи с чем исковые требования в части присуждения процентов по ст. 35 ГК РФ удовлетворению не подлежат.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи 330 ГК РФ).

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Так как имущество, переданное в наем, займодателю не возвращено, неустойка продолжает начисляться.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Принимая во внимание обстоятельства дела, связанные с заключением и исполнением сторонами договора найма жилого помещения, предназначенного для удовлетворения потребности в жилище, объем нарушенных прав истца, связанных с нарушением обязательств по внесению ему платы за наем, продолжительность просрочки исполнения ответчиком обязательств по договору, то обстоятельство, что договорная неустойка 3% за каждый день просрочки многократно превышает средневзвешенную процентную ставку по кредитам (на дату заключения договора найма показатель средневзвешенной процентной ставки для кредитов на срок до 1 года составлял 0,06% в день) и ключевую ставку ЦБ РФ (21% годовых на дату рассмотрения спора), учитывая необходимость установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба, суд приходит к выводу о явной несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательств должником, необходимости снижения неустойки по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ до двукратного размера ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды просрочки.

С учётом размера основного долга (766 500 рублей), сложившегося за определенные периоды, периода начисления неустойки с 23 апреля 2024 года по 12 мая 2025 года (на дату вынесения решения суда с учетом требований о её начислении по дату исполнения обязательства), размера ключевой ставки ЦБ РФ, размер подлежащей присуждению неустойки составит 136 409 рублей 77 копеек.

В дальнейшем, начиная с 13 мая 2025 года, неустойка за просрочку внесения платежей подлежит взысканию по ставке 21% годовых от невыплаченной суммы 766 500 рублей (с учётом её уменьшения при выплатах) по день фактического исполнения указанного обязательства по возврату 766 500 рублей.

Указанный размер неустойки с учетом существа спора, периода нарушения обязательства суд находит соразмерным последствиям нарушения обязательства. Взыскание неустойки в ином размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушителя последствиям нарушенного обязательства.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании статьи 100 ГПК РФ, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из дела, между ФИО1 (заказчиком) и ООО «Экспертно-правовой центр «Лев» (исполнитель) заключён договор оказания юридических услуг от 20.05.2024 года.

В предмет договора об оказании юридических услуг от 20.05.2024 года входит оказание юридических услуг по делу о расторжении договора найма квартиры с правом выкупа от 20.02.2024 года, выселении. Стоимость услуг по настоящему договору определена сторонами в размере 30 000 рублей.

Истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей, что подтверждается кассовым чеком от 19.06.024 года.

Факт несения и размер расходов на оплату услуг представителя подтверждены документально, ответчиком не оспорены.

Исполнителем совершены действия по подготовке и предъявлению иска в суд, представлению доказательств. Иная работа в рамках настоящего дела не осуществлялась, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Учитывая обстоятельства дела, характер нарушенных прав истца, твёрдый характер вознаграждения исполнителя за досудебную стадию, рассмотрение дела в суде и стадию исполнения судебного решения, объём оказанных представителем правовых услуг, принимая во внимание принципы разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 рублей.

При обращении в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере 23655 рублей, факт уплаты которой подтвержден платежными поручениями № 702 от 19.06.2024 года, № 701 от 19.06.2024 года, № 984 от 04.10.2024 года.

Учитывая уменьшение размера процентов и неустойки по инициативе суда, расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика в полном объёме.

В иной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор найма квартиры с правом выкупа от 20 февраля 2024 года, заключенный между ФИО1 и Рой Я.С., с 06 июля 2024 года.

В течение месяца с даты вступления настоящего решения в законную силу обязать ФИО2, *** г.р. (СНИЛС ***), Рой Б.А., *** г.р., освободить занимаемое ими жилое помещение, расположенное по адресу: ***.

Взыскать с ФИО2, *** г.р. (СНИЛС ***), в пользу ФИО1, *** г.р. (СНИЛС ***), плату по договору найма квартиры с правом выкупа от 20 февраля 2024 года за пользование жилым помещением за период с апрель – сентябрь 2024 года в размере 766 500 рублей, неустойку за просрочку внесения платежей за период с 23 апреля 2024 года по 12 мая 2025 года в размере 136 409 рублей 77 копеек, судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 рублей, судебные расходы по государственной пошлине в размере 23 655 рублей, начиная с 13 мая 2025 года взыскать неустойку за просрочку внесения платежей по ставке 21% годовых от невыплаченной суммы 766 500 рублей (с учётом её уменьшения при выплатах) по день фактического исполнения указанного обязательства по возврату 766 500 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.И. Кузьмин

Решение в полном объеме изготовлено 08.08.2025 года.