Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> ...г.
Советский районный суд <адрес> Северная Осетия – Алания в составе:
Председательствующего судьи Тотровой Е.Б.
при секретаре ФИО2
с участием представителя истца ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации местного самоуправления <адрес> о признании права собственности на переоборудованное помещение
установил:
Истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
В иске указано, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи от 10.10.2023г.
За счет собственных средств и сил переоборудовал 2 этаж в литере А из нежилого в жилое.
В настоящее время указанный объект состоит из следующих помещений: помещение № – душевая площадью 3,0кв.м., помещение № – кухня площадью 38,3кв.м., помещение №а – жилая площадью 16,9кв.м., помещение № – коридор площадью 14,5кв.м., помещение № – кладовая площадью 4,5кв.м., помещение № – площадью 15,7кв.м. <адрес> помещения в литере А переоборудованного из нежилого в жилое составляет 92,9кв.м.
Заявление в АМС <адрес> о выдаче разрешения на переоборудование нежилого помещения в жилое оставлено без удовлетворения письмом от 27.10.2023г.
По этим основаниям последовало обращение в суд, и просит признать право собственности на переоборудованное помещение.
Истец в судебное заседание не явился, обратился к суду с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, его представитель ФИО3, действующая по доверенности, исковые требования поддержала, пояснила, что требования подтверждаются представленными документами, а именно заключением строительно-технической экспертизы, согласием собственников указанного дома, которые также перевели свои помещения из нежилого в жилое.
АМС <адрес> в судебное заседание своего представителя не направила.
Ранее в судебном заседании представитель АМС <адрес> ФИО4, действующая по доверенности, исковые требования не признала, пояснила, что ФИО5 выдано разрешение от 28.08.2018г. на ввод объекта в эксплуатацию - здание торгово-бытового обслуживания. Обращение ФИО1 оставлено без удовлетворения, поскольку не были представлены все документы, предусмотренные ст. 23 ЖК РФ.
Выслушав объяснения явившихся лиц, допросив эксперта, исследовав представленные документы, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В статье 209 ГК РФ раскрывается содержание права собственности, из которого следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
ФИО5 выдано разрешение АМС <адрес> от 28.08.2018г. на ввод здания торгово-бытового обслуживания в эксплуатацию по адресу <адрес>А, состоящие из двух этажей.
Право собственности было зарегистрировано на основании разрешения на строительство от 24.09.2015г. и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 16.05.2013г.
Земельный участок, расположенный под указанным строением, с кадастровым номером 15:09:0031607:29, зарегистрирован на праве собственности за ФИО6 с 11.08.2020г., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства здания торгово-бытового обслуживания.
ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение на втором этаже площадью 92,9кв.м. по адресу РСО-Алания <адрес>А на основании договора купли-продажи от 10.10.2023г., по условиям которого ФИО7 продал, а ФИО1 приобрел нежилое помещение, общей площадью 92,9кв.м. по адресу РСО-Алания <адрес>А с кадастровым номером 15:09:0031607:1898.
Согласно сведениям технического паспорта по состоянию на 26.11.2021г. на переоборудование 2 этажа литер А из нежилого в жилое разрешение не предъявлено. Площадь помещения не изменилась, составляет 92,9кв.м. и состоит из: помещение № – душевая площадью 3,0кв.м., помещение № – кухня площадью 38,3кв.м., помещение №а – жилая площадью 16,9кв.м., помещение № – коридор площадью 14,5кв.м., помещение № – кладовая площадью 4,5кв.м., помещение № – площадью 15,7кв.м.
Аналогичные сведения отражены в техническом паспорте по состоянию на 31.10.2025г., где отражено, что на переоборудование помещений №, 10, 10а, 11, 12, 13 литер А этаж 2 из нежилого в жилое разрешение не предъявлено. <адрес> помещения не изменилась и составляет 92,9кв.м.
23.10.2023г. ФИО1 обратился в АМС <адрес> с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое.
Уведомлением АМС <адрес> от 26.10.2023г. ФИО1 отказано в переводе нежилого помещения в жилое помещение ввиду непредставления документов, предусмотренных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
Из заключения о строительно-технической экспертизе №ст/3 от 19.11.2021г. следует, что помещение площадью 92,9кв.м. с кадастровым номером 15:09:0021607:1898 по адресу <адрес> соответствует действующим градостроительным, строительным нормам и правилам, а также требованиям, предъявляемым к жилым помещения. Соответствует проектной документации, всем нормам безопасности. Целостность конструкций не нарушена, объект не создает угрозу жизни и здоровья граждан.
В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО8, подготовивший строительно-техническую экспертизу, который показал, что выводы поддерживает, в настоящее время при визуальном осмотре помещения ничего не изменилось. Подтвердил также, что данное помещение представляет собой квартиру с наличием в ней всех необходимых коммунально-бытовых условий.
Указанное заключение составлено в соответствии с требованиями ст.ст. 84, 86 ГПК РФ, соответствует требованиям относимости и допустимости, оснований сомневаться в достоверности изложенных в нем выводов не имеется. Эксперт при допросе в судебном заседании был предупрежден об уголовной ответственности.
Таким образом, суд приходит к выводу, что экспертное заключение проведено в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит все необходимые выводы, даны обоснованные и объективные ответы, произведенные строительные работы не повлекли ухудшение характеристик надежности и безопасности данного объекта недвижимости.
Суду представлены нотариально удостоверенные согласия собственников помещений в указанном доме, с документами, подтверждающими зарегистрированное право собственности: ФИО9 – собственник нежилого помещения с кадастровым номером 15:09:0021607:1897 этаж 2; ФИО7 – собственник нежилого помещения с кадастровым номером 15:09:0021607:1899 этаж 2; ФИО10 – собственник жилого помещения квартиры б/н с кадастровым номером 15:09:0021607:1896 этаж 2 и 3.
Кроме того имеются сведения о том, что истцу выданы лицевые счета для оплаты коммунальных платежей и представлены квитанции, подтверждающие оплату.
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема) в том числе, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций, элементы и (или) восстановление указанных элементов.
При реконструкции изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью, то есть появляется новый объект недвижимости, право на который подлежит государственной регистрации.
В силу части 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», с учетом конкретных обстоятельств дела, допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (п. 29).
В пункте 43 указанного Постановления отражено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Законом могут быть определены категории объектов недвижимости в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствии с установленными требованиями. К таким объектам недвижимости относятся, например, объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилые и садовые дома, созданные на садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий: права на эти объекты зарегистрированы до ...г., их параметры соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом, эти объекты расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов (пункт 3 ст. 22 Федерального закона от ...г. № 52-ФЗ, часть 7 ст. 54 Федерального закона от ...г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Согласно п. 25 разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023г. №, в силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Согласно части 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установлены требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 ст. 15 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1,2 ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо должен представить определенный перечень документов.
В случае перевода нежилых помещений в жилые помещения назначение здания не изменяется (Письмо Минэкономразвития России от 24.04.2017г. № ОГ-<адрес>).
При этом ни администрацией, ни третьими лицами не подтверждено и не доказано, что их права либо законные интересы нарушены действиями истцов.
Кроме того, администрацией либо третьими лицами встречные требования о приведении помещения в первоначальное состояние не заявлены.
Таким образом, суд считает установленным, что осуществленные строительные работы, несмотря на то, что они являются самовольными, не нарушают какие-либо права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, отвечают требованиям строительных норм и правил. Истцом соблюдены условия, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ при переоборудовании нежилого помещения в жилое.
По этим основаниям исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ФИО1 к Администрации местного самоуправления <адрес> о признании права собственности на переоборудованное помещение удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на самовольно переоборудованное помещение в литере А этаж 2 площадью 92,9кв.м., расположенное по адресу <адрес>-Алания <адрес> с кадастровым номером 15:09:0031607:1898.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в течение месяца со дня изготовления его в мотивированном виде.
Судья Тотрова Е.Б.
мотивированное решение изготовлено ...г.