Решение по делу № 02-0288/2025 от 18.07.2025 - о признании права собственности, вынесении решения о государственной регистрации права, а также по иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о расторжении договора, а также по встречному иску <ФИО> к <ФИО> о вынесении решения о государственной регистрации права.

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с исковым заявлением к <ФИО> и просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, площадью 37,7 кв.м. расположенной на 6 этаже

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Ответчик <ФИО> в судебном заседании с исковыми требованиями <ФИО> и <ФИО> не согласилась, просила отказать в удовлетворении, встречные требования поддержала, просила удовлетворить, по доводам, изложенным

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

На основании изложенного, суд считает, что имеются основания для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, принадлежащую <ФИО>, к <ФИО> на основании договора

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к <ФИО> о признании права собственности, вынесении решения о государственной регистрации права – удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

77RS0013-02-2024-002970-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2025 года адрес

Кунцевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Самойловой И.С., при секретаре фио, фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-288/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности, вынесении решения о государственной регистрации права, а также по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора, а также по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о вынесении решения о государственной регистрации права, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности, вынесении решения о государственной регистрации права – удовлетворить.

Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, по договору купли-продажи от 17.02.2024г., заключенного между ФИО2 и ФИО1.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора, а также встречного иска ФИО3 к ФИО2 о вынесении решения о государственной регистрации права – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Кунцевский районный суд адрес.

Судья И.С. Самойлова

77RS0013-02-2024-002970-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2025 года адрес

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 и просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, площадью 37,7 кв.м. расположенной на 6 этаже, с кадастровым номером 77:07:0001002:16009, дата присвоения кадастрового номера 27.05.2021г., расположенной по адресу: адрес, по договору купли-продажи от 17.02.2024г., заключенного между ФИО2 и ФИО1, мотивируя свои требования тем, что 17.02.2024г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, площадью 37,7 кв.м. расположенной на 6 этаже, с кадастровым номером 77:07:0001002:16009, дата присвоения кадастрового номера 27.05.2021г., ранее присвоенный государственный учетный номер, инвентарный номер 902 от 11.11.1984г. ГУП МосгорБТИ, расположенной по адресу: адрес. Сделка сторонами исполнена, истец уплатил ответчику стоимость квартиры в размере сумма, что подтверждается копией платежного поручения от 01.03.2024г. Передача квартиры осуществлялась по Акту приема-передачи квартиры от 18.02.2024г. Право собственности принадлежит ответчику, что подтверждается записью в ЕГРН от 31.08.2022г. № 77:07:0001002:16009-77/072/2022-1. 19.02.2024г. истец и ответчик обратились в Управление Росреестра по Москве с соответствующим заявлением на государственную регистрацию перехода права. К заявлению были представлены: оригиналы договора купли-продажи от 17.02.2024г., оригинал Акта приема-передачи квартиры от 18.02.2024г. 04.03.2024г. истцом было получено от Управления Росреестра по Москве уведомление о приостановлении государственной регистрации права по причине поступления в Управление Росреестра по Москве договора купли-продажи квартиры от 20.06.2003г., заключенного между фио и фио, тем самым необходимости предоставления документа о расторжении ранее заключенного и незарегистрированного договора. Со слов ответчика спорная квартира фио в фактическое владение не передавалось, денежные средства за квартиру не уплачивались, фио является родственницей фио, договор купли-продажи, заключенный между сторонами фиктивный. Со слов ответчика цена договора, заключенного с фио составляет сумма, что не соответствует кадастровой стоимости квартиры сумма В тоже время ответчиком не представлены требуемые дополнительные документы для государственной регистрации перехода права. Согласно положениям, ст. 558 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель не предпринял мер к ее государственной регистрации, то его бездействия следует рассматривать как уклонение от государственной регистрации сделки.

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 и просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, от 20.06.2003г., заключенный между ФИО2 и ФИО4, действующей в интересах ФИО3, который был удостоверен исполняющим обязанности нотариуса адрес, фио и зарегистрирован в реестре нотариусов адрес за номером № 5д-8382. Признать расторгнутым договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, от 20.06.2003г., заключенный между ФИО2 и ФИО4, действующей в интересах ФИО3, который был удостоверен исполняющим обязанности нотариуса адрес, фио и зарегистрирован в реестре нотариусов адрес за номером № 5д-8382. В обоснование требований указал, что 20.06.2003г. между ФИО2 и ФИО4, действующей в интересах ФИО3 был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес, от 20.06.2003г., заключенный между ФИО2 и ФИО4, действующей в интересах ФИО3, который был удостоверен исполняющим обязанности нотариуса адрес, фио и зарегистрирован в реестре нотариусов адрес за номером № 5д-8382. Согласно договора купли-продажи от 20.06.2003г. инвентаризационная стоимость указанной квартиры на момент подписания договора 20.06.2003г. составляла сумма, при этом стороны определили стоимость квартиры в размере сумма (п.п. 4, 5 Договора). Согласно п. 8 Договора покупатель должен оплатить продавцу стоимость квартиры в размере сумма. после регистрации договора купли-продажи от 20.06.2003г. в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории адрес. При этом истец в соответствии с п. 7 Договора сохраняет право на проживание и пользование квартирой до снятия с регистрационного учета с отчуждаемой квартиры. В соответствии с п. 11 Договора покупатель становится собственником указанной квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности. Существенным условием Договора в соответствии с п. 12 является передача квартиры путем подписания Акта приема-передачи квартиры. Начиная с даты подписания Договора купли-продажи от 20.06.2003г. до 17.02.2024г. ответчики не исполнили ни одного пункта Договора, в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации Договора купли-продажи в соответствии с требованиями ст. 122 Федерального закона не обращались; стоимость квартиры не оплачивалась; Акт приема-передачи квартиры не подписывался; квартира фактически ответчикам не передавалась. По достижению ФИО3 совершеннолетия в 2011 году, она с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации Договора купли-продажи в соответствии с требованиями ст. 122 Федерального закона в регистрирующий орган не обращалась; стоимость квартиры не оплачивала; Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался; квартира фактически ответчику ФИО3 не передавалась. До настоящего времени истец является единственным собственником квартиры, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.03.2024г. Бездействие ответчиков на протяжении 21 года свидетельствует об утрате интереса ответчиков к исполнению Договора купли-продажи. С учетом существенного изменения стоимости квартиры на 2024 года по сравнению с ценой указанной в Договоре купли-продажи, утраты ответчиками исполнения Договора, истец 17.02.2024г. заключил Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме с ФИО1 Согласно условиям Договора от 17.02.2024г. стоимость квартиры была определена сторонами в размере сумма, что соответствует рыночной цене квартиры. Покупатель ФИО1 оплатил продавцу стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается чеком от 01.03.2024г. Между ФИО2 и ФИО1 подписан Акт приема-передачи квартиры от 18.02.2024г., согласно которому покупателю передана квартира и ключи от нее. На основании Договора купли-продажи квартиры от 17.02.2024г. ФИО2 и ФИО1 19.02.2024г. обратились в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности фио на квартиру. 04.03.2024г Управлением Росреестра по Москве была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности по причине поступления в Управление Росреестра по Москве Договора купли-продажи квартиры от 20.06.2003г., заключенного между фио и фио, более 21 года назад. Согласно Уведомления Управление Росреестра по Москве от 04.03.2024г. № КУВД-001/2024-64108551 для осуществления государственной регистрации перехода права на квартиру истцу необходимо предоставить документ, подтверждающий расторжение договора купли-продажи квартиры от 20.06.2003г. 12.03.2024г. истец направил в адрес ФИО4 предложение о подписании нотариально удостоверенного Соглашения о расторжении Договора купли-продажи от 20.06.2003г. 19.03.2024г. фио в указанное время к нотариусу не явилась, предложение проигнорировала. Несвоевременная оплата ответчиком стоимости квартиры не лишает истца права требовать расторжения договора в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 и просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: адрес, на имя ФИО3, в обоснование требований указала, что между ФИО2 и ФИО3, в лице ее матери ФИО4, 20.06.2003г. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес. Денежные средства, указанные в договоре купли-продажи полностью переданы продавцу, жилое помещение было передано по Акту приема-передачи. В настоящее время истец с семьей владеет и пользуется жилым помещением. Истец с матерью проживают в квартире, несут расходы по содержанию и ремонту квартиры, оплачивают коммунальные услуги. Ответчик помещением не владеет, в нем не появляется. Регистрация перехода права собственности в Росреестре не осуществлялась, поскольку продавец, являющийся родственником матери истца (двоюродный брат) просил сохранить ему регистрацию, и какой-либо экстренной необходимости осуществлять регистрационные действия в тот момент не было, так как квартира все это время использовалась и продолжает использоваться для целей проживания семьи истца. Каких-либо пресекательных сроков для осуществления государственной регистрации законом не установлено. В 2023 году отношения между родителями и ответчиком испортились, зная, что квартира оплачена и в ней проживает истец с семьей. Ответчик со своим родственником ФИО1 17.02.2024г. в простой письменной форме составили фиктивный договор купли-продажи. В связи с данной ситуацией истец вынуждена была 22.03.2024г. обратиться в ОМВД с заявлением по факту совершенного мошенничества, что подтверждается талоном-уведомлением № 546 от 12.04.2024г. (КУСП 45805). 26.02.2024г. ответчику было предложено подать заявление в Управление Росреестра по Москве для регистрации перехода права собственности на указанную квартиру истцу, однако ответчик отказался. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, доверил представлять свои интересы представителю по доверенности фио, которая исковые требования поддержала просила удовлетворить. Ранее ФИО1 в судебном заседании пояснил, что ФИО2 является мужем его дочери. ФИО2 предложил ФИО1 купить квартиру, тот согласился, поскольку у фио не было своей квартиры. Оплатил за квартиру сумма Денежные средства у фио имеются, поскольку он занимается инвестиционной деятельностью. Ключи от квартиры ему передали в МФЦ. Оплату квартиры производил через банк. Узнал о проблемах с квартирой, когда в Росреестре отказали в регистрации. Коммунальные услуги не оплачивает, поскольку был в квартире один раз. Примерно год назад, осматривал квартиру. Дверь открыл ФИО2, в квартире никого не было. Квартира № 902 была осмотрена перед покупкой ФИО1 По результатам осмотра установлено, что квартира является отдельным жилым помещением с отдельным входом, что также подтверждается кадастровым инженером фио предоставившим справку № 1 от 29.07.2024г. Объединение двух квартир № 901 и 902 в одно жилое помещение не производилось. Просил исковые требования о расторжении договора купли-продажи квартиры от 20.06.2003г. удовлетворить ФИО3 в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, доверил представлять свои интересы представителю по доверенности фио, которая исковые требования, поданные ФИО2 поддержала по доводам, изложенным в нем, требования фио признала, просила удовлетворить, с требованиями встречного иска не согласилась, просила в удовлетворении отказать.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями фио и ФИО2 не согласилась, просила отказать в удовлетворении, встречные требования поддержала, просила удовлетворить, по доводам, изложенным в нем. Пояснила, что отец сказал, что она является собственником квартиры в 2003г. ФИО3 помнит, что они ездили к нотариусу, никакие документы она не смотрела, всеми делами заведовал отец. В 2024г. ФИО3 получила от ФИО2 письмо, спустя 2 недели после подачи документов на регистрацию. У ФИО3 имеется квартира по адресу адрес. В настоящее время она переехала, поскольку вышла замуж.

Ответчик фио в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности фио, который в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований фио, ФИО2, встречный иск просил удовлетворить, ранее присутствующая в судебном заседании фио, с исковыми требованиями фио и ФИО2 не согласилась, просила отказать, встречные требования поддержала, просила удовлетворить, по доводам, изложенным в нем. Пояснила, что в квартире проживает с 1996г. по настоящее время. ФИО2 в квартире не проживает, ключи от квартиры у ФИО2 были всегда. ФИО2 переехал в Архангельское, проживает у жены. В январе 2024г. фио с мужем фио поменяли замок и общую межквартирную дверь. Муж находился в квартире постоянно под домашним арестом. В квартиру никто не приходил. фио сама не знала, что не зарегистрировала квартиру, узнала об этом только в 2022г. У ФИО2 и ее мужа конфликтные отношения. Все финансовые вопросы решал фио, в том числе по оплате коммунальных платежей, до того времени пока фио не начала работать. Сейф, который находился в квартире, Дмитрий вывез в январе. Проживают в двух квартирах, 901, 902. Была уверена, что является титульным собственником.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности фио в судебном заседании с исковыми требования фио не согласились, просил отказать в удовлетворении, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить, по доводам, изложенным в нем.

Третье лицо нотариус адрес в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, доверил представлять свои интересы представителям по доверенности фио, фио, которые пояснили, что сделка была совершена между ФИО2 и ФИО4 в интересах несовершеннолетней ФИО3 Сделка была несложная, цена обозначена. Нотариусом разъяснено сторонам, что право собственности возникает с момента регистрации в Росреестре. Воля сторон была направлена на отчуждение квартиры. Обязанности по регистрации в определенные сроки не имелось.

Определением Кунцевского районного суда адрес от 02.10.2024г. объединены для совместного рассмотрения в одно производство гражданское дело № 2-4007/2024 по иску фио к ФИО2 о признании права собственности, регистрации перехода права собственности и гражданское дело № 2-4228/24 по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи.

Суд, изучив и исследовав письменные материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, приходит у выводу об удовлетворении исковых требования петрова С.М. и об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 в силу следующего

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 17 и пунктом 1 ст. 18 Федерального Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что одним из оснований для государственной регистрации права являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии со ст. 425 ч. 1 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму.

В силу ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ - при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу изложенных правовых норм, требование о признании договора заключенным и регистрации права собственности может возникнуть в случае неисполнения одной из сторон договора своих обязательств по договору купли-продажи. Юридически значимым по такого рода спорам обстоятельством является факт уклонения от регистрации сделки либо уклонения от исполнения иных обязательств по договору.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления № 10/22, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.02.2024г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, площадью 37,7 кв.м. расположенной на 6 этаже, с кадастровым номером 77:07:0001002:16009, дата присвоения кадастрового номера 27.05.2021г., ранее присвоенный государственный учетный номер, инвентарный номер 902 от 11.11.1984г. ГУП МосгорБТИ, расположенной по адресу: адрес.

Сделка сторонами исполнена, истец уплатил ответчику стоимость квартиры в размере сумма, что подтверждается копией платежного поручения от 01.03.2024г. Передача квартиры осуществлялась по Акту приема-передачи квартиры от 18.02.2024г.

Право собственности ответчика на указанную квартиру подтверждается записью в ЕГРН от 31.08.2022г. № 77:07:0001002:16009-77/072/2022-1.

Таким образом, судом установлено, что Договор от 17.02.2024г., заключенный между сторонами, заключен в соответствии с требованиями ст. 550 ГК РФ.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключение договора.

Все условия договора сторонами были выполнены, денежные средства в сумме сумма истцом были переданы ответчику, ключи от квартиры ФИО1 получены, что подтверждается представленными документами, Актом приема-передачи квартиры от 18.02.2024г.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к компетенции органов государственной регистрации относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 558 ч. 2 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

19.02.2024г. истец совместно с ответчиком обратились в Управление Росреестра по Москве с соответствующим заявлением на государственную регистрацию перехода права. К заявлению были представлены: оригиналы договора купли-продажи от 17.02.2024г., оригинал Акта приема-передачи квартиры от 18.02.2024г.

04.03.2024г. истцом было получено письмо Управления Росреестра по Москве уведомление о приостановлении государственной регистрации права по причине поступления в Управление Росреестра по Москве договора купли-продажи квартиры от 20.06.2003г., заключенного между фио и фио, о необходимости предоставления документа о расторжении ранее заключенного и незарегистрированного договора.

Со слов ответчика спорная квартира фио в фактическое владение не передавалось, денежные средства за квартиру не уплачивались, фио является родственницей фио, договор купли-продажи, заключенный между сторонами фиктивный. Цена договора, заключенного с фио составляла сумма, что не соответствует кадастровой стоимости квартиры сумма

По состоянию на 01.03.2024г. ответчиком не были представлены требуемые дополнительные документы для государственной регистрации перехода права собственности фио

Судом установлено, что 20.06.2003г. между ФИО2 и ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО3 был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес, от 20.06.2003г.

Заключенный между ФИО2 и ФИО4, действующей в интересах ФИО3, Договор купли-продажи был удостоверен исполняющим обязанности нотариуса адрес, фио и зарегистрирован в реестре нотариусов адрес за номером № 5д-8382.

Согласно договору купли-продажи от 20.06.2003г. инвентаризационная стоимость указанной квартиры на момент подписания договора 20.06.2003г. составляла сумма, при этом стороны определили стоимость квартиры в размере сумма, что следует из п.п. 4, 5 Договора.

Согласно п. 8 Договора покупатель должен оплатить продавцу стоимотсь квартиры в размере сумма после регистрации договора купли-продажи от 20.06.2003г. в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории адрес.

В соответствии с п. 7 Договора истец сохраняет право на проживание и пользование квартирой до снятия с регистрационного учета с отчуждаемой квартиры.

В соответствии с п. 11 Договора покупатель становится собственником указанной квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности.

Существенным условием Договора в соответствии с п. 12 является передача квартиры путем подписания Акта приема-передачи квартиры.

Так судом установлено, что начиная с даты подписания Договора купли-продажи от 20.06.2003г. до 17.02.2024г. ответчики не исполнили условия Договора, в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации Договора купли-продажи в соответствии с требованиями ст. 122 Федерального закона не обращались. Акт приема-передачи квартиры не подписывался; квартира фактически ответчикам не передавалась.

Как следует из показаний ФИО2 денежные средства по уплате по договору купли-продажи квартиры не оплачивалась и ФИО2, ФИО4 не передавались.

По достижению ФИО3 совершеннолетия в 2011 году, ФИО3 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации Договора купли-продажи в соответствии с требованиями ст. 122 Федерального закона в регистрирующий орган не обращалась.

Согласно пояснений ФИО2 и его представителя, стоимость квартиры ФИО3 не оплачена, Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался, квартира фактически ответчику ФИО3 ФИО2 не передавалась. Бездействие ответчиков на протяжении 21 года свидетельствует об утрате интереса ответчиков к исполнению Договора купли-продажи. С учетом существенного изменения стоимости квартиры на 2024 года по сравнению с ценой указанной в Договоре купли-продажи от 20.06.2003г., утраты ответчиками исполнения Договора, истец 17.02.2024г. заключил Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме с ФИО1

Как установлено судом, истец является единственным собственником квартиры, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.03.2024г.

Согласно условиям Договора купли-продажи квартиры от 17.02.2024г. стоимость квартиры определена сторонами в размере сумма, что соответствует рыночной стоимости однокомнатной квартиры в адрес по ценам 2024г.

Судом установлено, что покупатель ФИО1 оплатил продавцу стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается чеком от 01.03.2024г.

Между ФИО2 и ФИО1 был подписан Акт приема-передачи квартиры от 18.02.2024г., согласно которому покупателю передана квартира и ключи от нее.

На основании Договора купли-продажи квартиры от 17.02.2024г. ФИО2 и ФИО1 19.02.2024г. обратились в Росреестр с заявление о государственной регистрации перехода права собственности фио на квартиру.

04.03.2024г Управлением Росреестра по Москве была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности по причине поступления в Управление Росреестра по Москве Договора купли-продажи квартиры от 20.06.2003г.

Согласно Уведомления Управление Росреестра по Москве от 04.03.2024г. № КУВД-001/2024-64108551 для осуществления государственной регистрации перехода права на квартиру истцу необходимо предоставить документ, подтверждающий расторжение договора купли-продажи квартиры от 20.06.2003г.

12.03.2024г. истец направил в адрес ФИО4 предложение о подписании нотариально удостоверенного Соглашения о расторжении Договора купли-продажи от 20.06.2003г.

19.03.2024г. фио в указанное время к нотариусу не явилась, предложение проигнорировала.

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 и просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: адрес, на имя ФИО3

Судом установлено, что между ФИО2 и ФИО3, в лице ее матери ФИО4, 20.06.2003г. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес.

Как следует из иска и пояснений ФИО3 и ее представителей, денежные средства, указанные в договоре купли-продажи полностью переданы продавцу, квартира была передана по Акту приема-передачи. В настоящее время истец с семьей владеет и пользуется жилым помещением. Истец с матерью проживают в квартире, несут расходы по содержанию и ремонту квартиры, оплачивают коммунальные услуги. Ответчик помещением не владеет, в нем не появляется. Регистрация перехода права собственности в Росреестре не осуществлялась, поскольку продавец, являющийся родственником матери истца двоюродный брат) просил сохранить ему регистрацию, и какой-либо экстренной необходимости осуществлять регистрационные действия в тот момент не было, так как квартира все это время использовалась и продолжает использоваться для целей проживания семьи истца. Каких-либо пресекательных сроков для осуществления государственной регистрации законом не установлено. В 2023 году отношения между родителями и ответчиком испортились. Зная, что квартира оплачена и в ней проживает истец с семьей, ответчик посчитал возможным похитить квартиру у истца. Для этого ответчик со своим родственником ФИО1 17.02.2024г. в простой письменной форме составили фиктивный договор купли-продажи. В связи с данной ситуацией истец вынуждена была 22.03.2024г. обратиться в ОМВД с заявлением по факту совершенного мошенничества, что подтверждается талоном-уведомлением № 546 от 12.04.2024г. (КУСП 45805). 26.02.2024г. ответчику было предложено подать заявление в Управление Росреестра по Москве для регистрации перехода права собственности на указанную квартиру ФИО3, однако ответчик отказался.

Судом были исследованы документы, представленные ФИО2: платежные документы, удостоверенные печатью банка о переводе денежных средств фио ФИО4 в сумме сумма, документы, подтверждающие оплату услуг ЖКХ ФИО2, письмо ГБУ Жилищник по адрес о необходимости демонтажа незаконно установленной перегородки отделяющей квартиры 901 и 902, и дверного блока, исковое заявление ГБУ Жилищник по адрес к ФИО2 о демонтаже незаконно установленной двери, копия выписки из ЕГРН в отношении ИП фио

В судебном заседании по ходатайству ответчика ФИО4 были допрошены в качестве свидетелей фио, фио, фио, фио, фио, фио

Свидетель фио показал, что проживает по адресу адрес, с апреля 1985г., является старшим по дому, примерно с 2008-2010гг. В кв. 901, 902 проживают фио, ФИО3 ФИО2 проживал в квартире с момента брака, но в последнее время свидетель стал видеть реже фио ФИО1 знает примерно год, его ФИО2 представил в качестве нового жильца. фио и ФИО3 в жизни дома не участвуют, а ФИО2 участвует. Последние 2-3 месяца свет в окнах квартиры не видел. В подъездах дома есть консьержи, их работа оплачивается общими средствами, ФИО1 участия в оплате не принимает, поскольку он не является собственником. ФИО2 принимает участие в общих собраниях собственников.

Свидетель фио показал, что с ФИО1 знаком давно. Со ФИО2 его познакомил ФИО1 в 2024г. Свидетель занимался юридической документацией по оформлению договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 С ФИО1 они ездили на квартиру для осмотра перед ее приобретением. Свидетель проверил выписку из ЕГРН, договор купли-продажи от 17.02.2024г. показали позже, никаких препятствий к приобретению квартиры не было. На тот момент в квартире проживал ФИО2, открыл дверь свои ключом для осмотра квартиры ФИО1 и свидетелем. О жильцах второй квартиры свидетелю ничего не говорили.

Свидетель фио показала, что ФИО2 знаком свидетелю, поскольку является братом ФИО4 В доме по адресу адрес, свидетель проживает с 1997г. на шестом этаже вместе со ФИО4 В квартире проживают фио, ФИО3, раньше проживал ФИО2 ФИО1 свидетель не знает, о продаже квартиры ей ничего не известно. О договоре купли-продажи от 2003г. не слышала. Квартиры объединены, внутри разделяющей двери нет. Со ФИО2 виделась 3 года назад на Новый год.

Свидетель фио показала, что со ФИО2, ФИО4, ФИО3 свидетель знакома с 1997г. В квартире проживают фио, ФИО3, ФИО4 ФИО2 в квартире не проживает, вещей его в квартире нет. фио свидетель не знает. О продаже квартиры свидетель узнала от фио Квартиры однокомнатная и трехкомнатная объединены. В квартире № 902 гостиная и кухня, спального места нет. Коммунальные платежи оплачивает фио и фио. В конце 2024г. в связи с разногласиями между фио были сменены замки. ФИО2 часто бывал в квартире, помогал по семейным обстоятельствам. ФИО2, фио и ФИО3 часто приезжали на дачу к свидетелю.

Свидетель фио показала, что ФИО2, фио, ФИО3 свидетелю знакомы, она помогает им по хозяйству, бывает 1-2 раза в неделю в квартире, у них бартерные отношения с 2019г. Сейчас в квартире проживают фио, фио. ФИО3 переехала. ФИО2 в квартире не проживал. С ФИО1 свидетель не знакома. Из разговоров ей известно, что коммунальные услуги оплачивают фио и фио В квартире поменяли замки в начале прошлого года, из-за смены отношений между ФИО2 и фио ФИО2 часто приезжал в квартиру, раз в неделю. О продаже квартиры ничего не знает. В квартире видела сейф и компьютер. В квартире 902 никто не проживает, она используется как столовая.

Свидетель фио показал, что фио Знает с детства, фио с 1993г., когда они поженились, у них родилась дочь. В 902 квартире проживают фио, фио, ФИО3 ФИО2 в квартире не проживает, у него имеются ключи. Квартиры объединены. Квартира № 902 используется как гостиная. Свидетелю известно, что ФИО1 тесть ФИО2 Коммунальные платежи оплачивает фио и фио, он видел счета. 09.01.2024г. у фио и ФИО2 произошли разногласия, фио Сменил замки на двери в кв. 902, и тамбурной двери. ФИО2 не проживает в квартире с 2003г. фио в квартире не видел. ФИО2 видел часто, он проживал в квартире своей сестры в Архангельском.

Суд, оценивая указанные показания, исходит из того, что они с достоверностью не подтверждают факт исполнения заключенных сделок, однако отражают наличие между сторонами конфликтных отношений, факт того, что в разные периоды времени, в том числе после 2003г. указанным жилым помещением пользовались как ФИО2, так и семья фио, в связи с чем, указанные показания не могут быть положены в основу решения суда.

Судом были исследованы: справка о доходах фио за 2023г.,2024г, согласно которой доход фио в 2023г. составил сумма, в 2024г. доход составил сумма, сумма

Согласно заключению специалиста № 2-228-07/2024 по результатам проведения почерковедческого исследования от 16.07.2024г., проведенного ООО «Межрегиональное бюро экспертизы и оценки», согласно которому необычность процесса письма при выполнении подписи от имени ФИО2, изображение которой расположено в графе «Продавец», акта приема-передачи жилого помещения от 20.06.2003г. могла быть обусловлена подражанием подписи ФИО2 и другими факторами (необычной позой, подложкой и др.).

Согласно Заключению специалиста о проведении почерковедческого исследования от 11.06.2024г. № Ж/174/05/24/ЭиО, проведенного ООО «Экспертиза и оценка», представленная на исследование подпись, выполненная ФИО2 и расположенная в разделе «Продавец» копии Акта приема-передачи жилого помещения от 20.06.2003г., выполнена не ФИО2, а другим лицом методом подражания на глаз с «предварительной» тренировкой.

Согласно Заключению специалиста о проведении почерковедческого исследования от 10.06.2024г. № Ж/173/05/24/ЭиО, проведенного ООО «Экспертиза и оценка», представленные на исследование подписи, а именно подпись, выполненная от имени ФИО2 и расположенная в разделе «Продавец» копии Акта приема-передачи жилого помещения от 20.06.2003г., и подпись, выполненная от имени ФИО4 и расположенная в разделе «Продавец» копии Акта приема-передачи жилого помещения от 20.06.2003г., выполнены одним и тем же лицом.

Согласно Заключению специалиста СТЭ-0618-1/24 по определению функционального назначения комнат квартир 901, 902 по адресу адрес, проеденного ООО «Хонест», установлено, что в жилом помещении кв. 901 располагаются следующие комнаты: коридор, гостиная, санузел, жилая комната 1, жилая комната 2, гостиная. В помещении № 902 располагаются следующие комнаты: коридор, гостиная, кухня, санузел.

Согласно заключению № 912-12/24 от 27.12.2024г. по исследованию цифровой информации, проведенной АНО «Судебно-экспертный центр «Специалист» от 27.12.2024г., согласно которому установлено, что представленная на исследование электронная переписка, осуществленная между аккаунтом «Доброго Вам времени суток» (тел +7-916-144-62-07) и контактом «Екатерина Уборка» (тел +7-916-569-91-40) не содержит признаков коррекции и монтажа.

Суд принимает предоставленное истцом Заключения экспертов, в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертные заключения содержат подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы в адрес суда не поступало.

Постановлением ОУР ОМВД по адрес от 02.06.2024г. было отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению фио по факту возможных противоправных действий, совершенных ФИО2

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании изложенного, суд считает, что имеются основания для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, принадлежащую ФИО2, к ФИО1 на основании договора купли-продажи указанной квартиры от 17.02.2024г.

При этом суд исходит из того, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен в установленном законе порядке, содержит все существенные условия о предмете договора, цене, порядке произведения расчета за указанную квартиру, подписан как истцом, так и ответчиком. Сторонами исполнены предусмотренные договором обязательства по передаче денежных средств за недвижимое имущество продавцу, передача квартиры предусмотрена и произведена на основании Акта приема-передачи квартиры. Заявление о регистрации договора было подано в орган, к компетенции которого относится государственная регистрация договоров по отчуждению объектов недвижимости и перехода права собственности, однако регистрация не была произведена по причине независящей от воли сторон, по причине поступления в Управление Росреестра по Москве договора купли-продажи квартиры от 20.06.2003г., заключенного между фио и фио, о необходимости предоставления документа о расторжении ранее заключенного и незарегистрированного договора.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истца фио

При этом достоверных и допустимых доказательств того, что ФИО2 были получены денежные средства от ФИО4 или ФИО3 (с момента ее совершеннолетия), по договору купли-продажи квартиры от 20.06.2003г., суду не представлено.

Относительно исковых требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, то суд считает их необоснованным в силу следующего.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ установлено, что основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из содержания данной нормы права лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

При таком положении, суд приходит к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от 20.06.2003г., предусмотренных ст. ст. 450 - 451 ГК РФ, а также учитывая, что суд пришел к выводу о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение в отношении договора, заключенного между ФИО1 и ФИО2

На основании изложенного, суд считает необходимым ФИО2 в иске отказать.

Суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность, и взаимную связь доказательства в их совокупности, приходит к убеждению, что правовых оснований достаточно для удовлетворения исковых требований истца фио к ФИО2 о признании права собственности, вынесении решения о государственной регистрации права и необоснованности встречного иска ФИО3 к ФИО2 о вынесении решения о государственной регистрации права.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2025г.

Судья И.С. Самойлова

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →