04RS0№-03
резолютивная часть решения объявлена ДД.ММ.ГГГГ
мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«04» апреля 2025 года г. Улан-Удэ
Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Орлова А.С., при секретаре Самигулиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, истец ФИО1 просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Улан-Удэ, Пр. <адрес>, заключенный 31.01.2020 г. между ФИО2 и ФИО1, применить последствия недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 и восстановить право собственности ФИО1 на спорную квартиру, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000,00 руб.
Требования мотивированы тем, что 31.01.2020 г. между ФИО1 (ранее ФИО7) и ФИО2 был заключен купли-продажи квартиры по адресу: г. Улан-Удэ, Пр. <адрес>, однако фактически указанная сделка не исполнялась, т.к. квартира оформлялась на ФИО2 временно в целях обеспечения возврата займа по договору от 13.12.2019 г. на сумму 5000000,00 руб. с процентами. Денежные средства за квартиру истец от ответчика не получала, расписка на 3000000,00 руб. ответчиком не выдавалась. Акт приема-передачи был подписан формально, без действительной передачи квартиры, т.е. во владение имущества ответчик не вступал и такого намерения не имел (сама квартира его не интересовала). Стороны имели ввиду залоговую сделку, а не куплю-продажу. После возврата долга ответчик должен был переоформить квартиру обратного на истца. Ответчик к квартире претензий не имел, в квартире проживал ФИО3, коммунальные платежи осуществлялись истцом и третьим лицом, пока не возникли проблемы с погашением долга по займу.
Истец ФИО1, третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца, третьего лица по доверенностям ФИО4, исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнениях. Полагал, что срок исковой давности истцом не пропущен.
В судебном заседании ответчик ФИО2, а также его представитель на основании доверенности ФИО5, возражали против удовлетворения исковых требований, полагали, что имеются основания для прекращения производства по делу, т.к. ранее аналогичные требования уже были рассмотрены в судебном порядке, договор купли-продажи не признан недействительным. Квартира приобретена ФИО2 на законным основаниях с соблюдением всех процедур, переход права собственности был зарегистрирован в органах Росреестра. В материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие намерение сторон заключить притворную сделку. Необходимости проживания в купленной квартире не имелось, в связи с чем по устной договоренности с ФИО1 было определено, что в ней будет проживать третье лицо ФИО3, будет нести бремя его содержания (оплачивать коммунальные услуги), а также ФИО1 будет оплачивать арендную плату. Кроме того, указывали, что истцом пропущен срок исковой давности.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч.2 ст.209 ГК РФ).
Стороны свободны в заключении договора на любых условиях не противоречащих закону (ст.421 ГК РФ).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч.1 ст.425 ГК РФ).
Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно ч.1 ст.425 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ч.1 ст.549 ГК РФ договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130) (ч.1 ст.549 ГК РФ).
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч.2 ст.434 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ).
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Частью 1 ст.555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные ч.3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ч.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В п.87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (ч.2 ст.170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
Пункт 88 этого же Постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (ч.2 ст.170 ГК РФ).
Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч.2 ст.62 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Судом установлено, что 24.05.2013 г. между ФИО6 и ФИО7 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Улан-Удэ, Пр. <адрес>, по условиям которого Продавец ФИО6 продает, а Покупатель ФИО7 приобретает в собственность указанную квартиру, стоимостью 3100000,00 руб.
В соответствии с п.2.1 Договора квартира приобретается покупателем за счет собственных средств и за счет средств целевого кредита в размере 2470000,00 руб., предоставляемого ОАО «Рост» в соответствии с кредитным договором № № от 24.05.2013 г., заключенным между ФИО7 и ОАО «Рост» (срок возврата кредита – 180 мес.).
Согласно п.2.4 Договора квартира в обеспечение обязательств, принятых по указанному кредитному договору, считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки, при этом ФИО7 становится залогодателем.
31.01.2020 г. между ФИО7 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Улан-Удэ, Пр. <адрес>, по условиям которого Продавец ФИО7 продает, а Покупатель ФИО2 приобретает в собственность указанную квартиру, площадью 66,3 кв.м., стоимостью 3000000,00 руб.
В соответствии с п.6 Договора расчет между сторонами за указанную выше квартиру производится в день подписания настоящего договора.
Пунктом 8 Договора предусмотрено, что передача Продавцом квартиры, указанной в п.1 настоящего договора, и ее принятие Покупателем осуществляется по передаточному акту.
На момент заключения настоящего договора квартира состоит под обременением.
В этот же день составлен Передаточный акт между ФИО7 и ФИО2, в соответствии с которым продавец передает, а покупатель принимает в собственность квартиру по адресу: г. Улан-Удэ, Пр. <адрес>.
При этом, 31.01.2020 г. ФИО7 подано заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке от 31.01.2020 г., представлена закладная от 24.05.2013 г., справка от управляющего ДО «Преображенский» филиала Банка «Траст» (ПАО) в г. Москва ФИО8 о том, что обязательства по кредитному договору № № от 24.05.2013 г., заключенному между ОАО Банк «Рост» (правопреемник ПАО «Траст») и ФИО7 исполнены в полном объеме, в связи с чем он просит прекратить ипотеку квартиры и подтверждает отсутствие претензий к заемщику. Согласно записи на закладной, обеспеченное ипотекой обязательство исполнено в полном объеме 22.01.2020 г.
Право собственности ФИО2 на спорное жилое помещение зарегистрировано 11.02.2020 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Из записи акта о перемене имени № № от 25.05.2022 г. следует, что ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, сменила фамилию на Петрову.
28.10.2022 г. ФИО9 сменила фамилию, имя, отчество на ФИО10, что подтверждается записью акта о перемене имени № № от 28.10.2022 г.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами гражданского дела, пояснениями сторон, а также вступившим в закон6ную силу решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 29.10.2024 г. № 2-4640/2024.
Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что воля обеих сторон договора купли-продажи от 31.01.2020 г. ФИО7 и ФИО2 была направлена на заключение договора купли-продажи.
Доводы истца о мнимости сделки опровергаются материалами дела, а также фактически совершенными действиями сторон. Так, исполнение договора одной из сторон свидетельствует об отсутствии оснований для признания договора мнимой сделкой. Реально исполненный договор не может являться мнимой сделкой. Так, истец осуществил последовательные действия по регистрации права перехода права собственности на ответчика квартиры по адресу: г. Улан-Удэ, Пр. <адрес>, и документальному оформлению ее передачи.
Сторонами договора совершены действия, направленные на исполнение договора и создание соответствующих сделке правовых последствий - покупателем внесена оплата, предусмотренная договором, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.
Доводы о том, что сделка, совершена для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, прикрывает договор залога недвижимого имущества в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не подтверждены доказательств.
Факт заключения между ФИО2 и ФИО7 30.12.20219 г. договора займа на сумму 5000000,00 руб. сам по себе не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между этими же сторонами свидетельствует об обеспечении займа залогом спорной квартиры, поскольку условия договора займа и договора купли-продажи с очевидностью свидетельствуют о том, что между сторонами были заключены именно поименованные договоры.
Тот факт, что третье лицо ФИО3 продолжил проживать в спорном жилом помещении и оплачивать все необходимые коммунальные платежи, само по себе не подтверждает притворность сделки, поскольку собственник квартиры в силу предоставления ему законом полномочий, вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение для проживания иных лиц.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что при отчуждении спорной недвижимости в пользу ответчика собственник квартиры имела волю на совершение иной сделки либо не имела намерения на отчуждение принадлежавшей ей квартиры.
При таких обстоятельствах, буквальное толкование договора купли-продажи квартиры и передаточного акта, а также совершение сторонами действий по совместному обращению за государственной регистрацией перехода права собственности, признаются судом надлежащим доказательством исполнения принятых на себя договорных обязательств.
Доводы истца о том, что реальных действий по осуществлению прав собственности в отношении квартиры осуществлено не было, не являются достаточным для признания оспариваемой сделки мнимой.
При таких обстоятельствах, исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия.
Судья А.С. Орлов