Решение по делу № 3А-2/2023 от 30.05.2023

Дело № 3а-2/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Затеевой Д.А.,

с участием представителей административного истца ФИО1, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просил признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2022/000137 от 11 февраля 2022 года незаконным и необоснованным и отменить его, установить по состоянию на 16 ноября 2021 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес> размере 19 930 000 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости.

В соответствии с актом об определении кадастровой стоимости № АОКС-64/2021/00075 от 05 апреля 2021 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес> установлена в размере 24 383 351,21 руб.

Вместе с тем согласно отчету об оценке от 29 декабря 2021 года, составленному ООО «Аваллон», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 16 ноября 2021 года определена в размере 19 930 000 руб.

13 января 2022 года ФИО3 обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания с кадастровым номером <адрес> в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 2021/11/03КС от 29 декабря 2021 года, составленный ООО «Аваллон».

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 11 февраля 2022 года № ОРС-64/2022/000137 ФИО3 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ФИО3 полагает названное решение незаконным и необоснованным, нарушающим его права на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, одновременно просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержала заявленные требования по указанным основаниям.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена актом об определении кадастровой стоимости № АОКС-64/2021/00075 от 05 апреля 2021 года по состоянию на 22 марта 2021 года в размере 24 383 351 рубль 21 копейка.

13 января 2022 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 2021/11/03КС от 29 декабря 2021 года, составленный ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4), в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <адрес> утверждена по состоянию на 16 ноября 2021 года в размере 19 930 000 рублей.

Судом установлено, что оспариваемые решения приняты в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 2021/11/03КС от 29 декабря 2021 года, составленного ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало следующее.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 (далее - ФСО № 7). В частности, бюджетным учреждением указано, что на странице 10 отчёта оценщик приводит следующую информацию, что внутренне город делится на три части: островная (жилгородок, старый город и поселок Дзержинского), заканальная (с 1 по 4 микрорайоны и поселок Сазанлей) и центральная (с 5 по 11 микрорайоны и <...> города (1,2,3,4 микрорайоны) считаются не самыми благополучными. Микрорайоны 5, 5А, 6, 7, 8, 8А, 9, 10 и 11 считаются более престижными и центральными, инфраструктура более развита, улицы более чистые и ухоженные. Объект оценки расположен в 1 «престижном» 9 микрорайона (https://geodzen.com/ru/balakovo), объект - аналог №1, объект - аналог №2, объект - аналог № 5 расположены на островной части города, объект - аналог № 3 в промзоне, объект - аналог № 4 в микрорайоне 4. По мнению оценщика, местоположение объекта оценки лучше, чем у выбранных аналогов. По мнению бюджетного учреждения, корректировки на местоположение, вводимые оценщиком в стоимость объектов - аналогов, не согласуются с его утверждениями на странице 10 отчета.

Также бюджетное учреждение указало, что при расчете стоимости земельного участка, оценщик ошибочно не вносит корректировку на местоположение для земельного участка № 3. При расчете корректировки на местоположение в пределах города, оценщик ошибочно отнес объект аналог № 3, расположенный на окраине в районе промзоны, к третьей типовой зоне.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 ФСО № 7, а именно на странице 45 Отчета оценщик в таблице № 9.4.1 «Описание аналогов» указывает у объекта - аналога № 5 наличие организованной парковки. По мнению бюджетного учреждения, по всем признакам и в соответствии с фотоматериалом в скриншоте, данными открытых источников у объекта - аналога №5 парковка стихийная, следовательно оценщик должен был применить корректировку.

Кроме того, бюджетное учреждение исходило из того, что оценщик ошибочно применил корректировку на этаж для объектов - аналогов № 3, № 6. Данные объекты представляют собой помещения, расположенные, в том числе выше первого этажа. Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода не соответствует требованиям пункта 24 ФСО № 7, оценщик ошибочно утверждает, что существуют способы расчета износа исходя из данных срока экономической жизни объекта по нормам амортизационных отчислений и при расчете внешнего износа оцениваемого здания ошибочно использует методы расчета для имущественных комплексов промышленных предприятий.

На основании изложенного сделан вывод, что данный отчёт об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299) (далее - ФСО № 3).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5), действующими в период проведения оценки, предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

Судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 2021/11/03КС от 29 декабря 2021 года, составленного ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ФИО5 общества с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания Саратов» отчет об оценке № 2021/11/03КС от 29 декабря 2021 года, составленный ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4), признан достоверным, соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки. Отчет об оценке не допускает неоднозначное толкование; имеющиеся технические ошибки не повлияли на итоговый результат расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Поскольку имелись сомнения в правильности и обоснованности заключения эксперта, по ходатайству административного ответчика судом назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО6 автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «ВИД».

Согласно заключению эксперта ФИО7 АНО МЦСЭиО «ВиД» № 5.04/23 от 27 апреля 2023 года, оценщиком при составлении отчёта 2021/11/03КС от 29 декабря 2021 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые существенным образом влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки и искажают её в сторону занижения.

В исследуемом отчете об оценке отсутствует информация о проведении оценщиком осмотра объекта оценки, а также в отчете не указаны причины не проведения осмотра, при этом, из имеющихся на страницах 12-13 отчета фотографий не следует, что осмотр осуществлялся непосредственно оценщиком, что приводит к недостоверному представлению оценщика о качественных характеристиках объекта оценки и может привести при расчете стоимости конкретного объекта недвижимости к проведению не в полном объеме необходимых корректировок стоимости объектов – аналогов, отобранных для оценки, и искажает итоговый результат оценки.

В отчетах об оценке отсутствует информация о причинах не проведения осмотра оценщиком объектов оценки, а также о допущениях и ограничениях, связанных с не проведением осмотра.

На странице 4 отчета согласно заданию на оценку определяется рыночная стоимость объекта оценки, которая должна быть определена как рыночная стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН) с учетом прав на земельный участок. Однако в результате проведенных расчетов (страницы 43, 55 и 62 отчета) рыночная стоимость объекта капитального строительства (ОКС) определена без учета стоимости права на земельный участок. Следовательно, итоговый результат не соответствует требованию задания на оценку.

На страницах 25-26 отчета приведен раздел «Описание процесса оценки...». Однако фактически в отчете отсутствует описание процесса оценки, что в целом нарушает методологию определения рыночной стоимости объекта оценки.

На страницах 27-35 отчета при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик для объектов сравнения не проводит анализ отличий качества передаваемых прав и количественных характеристик земельных участков, относящихся к объектам сравнения как единого объекта недвижимости, и соответственно в расчете стоимости объекта оценки не проводятся корректировки стоимостей объектов-аналогов на различия по данным факторам с объектом оценки.

Выбранный оценщиком объект – аналог № 3(нежилое здание, расположенное по адресу: г. <адрес> признать объектом – аналогом для объекта оценки, так как он значительно отличается от оцениваемого здания торгового центра «Премиум» по количественно-качественным характеристикам. В частности, объекет расположен в промышленной зоне города, в 5 раз больше площади и представляет из себя быстровозводимое торгово-складское здание из сэндвич-панелей, предназначенное для продажи строительных материалов.

На страницах 30-31 отчета при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик неверно позиционирует местоположение объектов сравнения по ценовым зонам г. Балаково, и по данному фактору корректировки применены некорректно.

Также без должного обоснования оценщиком применены стоимостные корректировки на качество автостоянки/парковки, на этаж/этажность расположения объектов сравнения.

При этом на указанных оценщиком в отчете страницах информационного справочника (страницы 81, 90, 1074, 115, 122, 132, 143, 161), на основании которых вносится расчет стоимости объекта оценки, корректировки стоимостей объектов – аналогов, справочная информация, указанная в отчете, отсутствует.

На страницах 36-43,40-41 отчета при расчете стоимости земельного участка, относящегося к оцениваемому объекту недвижимости, оценщиком отобрано шесть объектов - аналогов, однако их точное местоположение не идентифицировано на публичной кадастровой карте или справочной Росреестра, кадастровые номера не указаны, кроме того, объекты-аналоги №№ 2 и 3 значительно отличаются по площади и местоположению, следовательно не могут быть признаны объектами-аналогами.

При оценке доходным подходом на странице 50 отчета арендопригодная площадь оцениваемого объекта определена как чистая полезная площадь без учета площади вспомогательных площадей, что противоречит проведенной оценке на страницах 45-49 отчета, где рыночная ставка общей арендной платы определена исходя из арендной платы за общую площадь торговых помещений, предлагаемых в аренду объектов – аналогов.

При расчете арендной ставки корректировки на этаж/этажность применены необоснованно.

На странице 132 отчета отсутствует справочная информация для определения величины данной корректировки.

На страницах 52-54 отчета величина ставки (коэффициента) капитализации определена не корректно. Так, объект оценки является капитальным зданием со сроком нормативной жизни 125 лет и не является особо капитальным со сроком нормативной жизни 150 лет, при этом срок экономической жизни данного коммерческого здания будет существенно меньше его нормативного срока жизни и вероятнее всего составит 50 - 80 лет, так как эксплуатировать более данное коммерческое здание будет экономически нецелесообразно. При этом оценщик ошибочно принимает период возврата капитала равным сроку оставшейся экономической жизни объекта оценки 136 лет, так как период возврата капитала инвестора сопоставим со сроками кредитования строительства нового объекта недвижимости и значительно меньше, чем срока экономической жизни объекта, так как теряется экономический смысл вложений в объект недвижимости - отсутствует прибыль на вложенный в объект недвижимости капитал.

Так как объектом оценки является приносящий доход коммерческий объект - здание торгового центра, который не относится к объектам «специального назначения» и при наличии достоверной и достаточной информации для применения сравнительного и доходного подходов оценки объекта оценки, о чём указано оценщиком на странице 26 отчета.

На странице 23 отчета оценщик отказался от затратного подхода, поскольку применение затратного подхода оценки для определения стоимости объекта оценки некорректно и в соответствии с общепринятой методикой оценки объектов недвижимости малоприменимо.

Однако на странице 56-62 отчета оценщик указывает, что определяет рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом.

Указанное нарушает требования подпункта «в» пункта 24 ФСО № 7 применения затратного подхода к оценке недвижимости, статьи 11 ФЗ-135, пункта 5 ФСО № 3 и приводит к неоднозначному толкованию результатов оценки и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

На страницах 16-19 отчета оценщиком приводится раздел «8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта. В том числе тенденций», однако в данном разделе отсутствует какой-либо анализ социально-экономической обстановки регионе расположения объекта оценки и тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Но при этом при определении стоимости объекта оценки затратным подходом оценщик делает ничем не обоснованный вывод о наличии внешнего износа, как у оцениваемого объекта недвижимости, так и у всех объектов недвижимости в ф регионе расположения объекта оценки. При наличии такого «внешнего износа» в регионе в принципе бы отсутствовало вообще какое либо, новое строительство коммерческих объектов недвижимости, в виду их экономической нецелесообразности, что не соответствует реальной действительности на дату оценки, так как новое строительство в регионе ведется достаточно высокими темпами.

В заключении экспертом также сделан вывод о нарушении оценщиком при расчете стоимости объекта оценки затратным подходом методологии затратного подхода оценки объектов недвижимости.

В частности указано, что оценщиком на странице 58 отчета не учтены величины косвенных издержек (КИ) при строительстве нового объекта недвижимости и величину прибыли предпринимателя (ПП Рг), как того требует методология затратного подхода оценки объектов недвижимости, ошибочно принимая в расчете стоимости оцениваемого объекта значения данных величин равными нулю.

Экспертом учтено, что значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным и могут составлять от +20% до +80% прямых издержек при строительстве нового объекта недвижимости.

На странице 57 отчета оценщик определяет величину прибыли предпринимателя в размере 18%, но при расчете стоимости объекта оценки данная величина не учтена.

Оценщик при расчете стоимости объекта оценки затратным подходом ошибочно уменьшает определенную им стоимость замещения оцениваемого здания на величину внешнего износа. Хотя у объекта оценки отсутствуют признаки наличия внешнего износа, так как объектом оценки является коммерческое здание действующего на дату оценки торгового центра «ПРЕМИУМ», которое приносит стабильный доход в виде арендных платежей и имеет практически 100% загрузку арендаторами.

При этом на стр. 60-61 отчета оценщиком определяется величина внешнего износа для объекта оценки в размере равном -62,41%, применяя неприменимую в оценке недвижимости методику расчета внешнего износа для имущественных комплексов промышленных предприятий, тогда как объектом оценки является не промышленное предприятие, а доход приносящее здание торгового центра.

Как указывает эксперт, методологически внешний износ, при оценке объектов недвижимости, определяется путем сравнения продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях или капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Факты нарушения методологии затратного подхода при оценке объекта оценки, приводят к существенному искажению итогового результата оценки объекта оценки в сторону его занижения.

В отчете об оценке не выполнены требования законодательства об оценочной деятельности в части содержания отчета об оценке, в частности, как указано экспертом, оценщиком не выполнены требования подпункта «а» пункта 8 ФСО № 3; пункта 8 ФСО № 7, в части содержания «Задания на оценку» которое является неотъемлемой частью договора на проведение оценки и не может содержать информацию, которая становиться известна оценщику только непосредственно в момент составления самого отчета об оценке объекта, (в частности, ссылки на разделы отчета, который ещё не составлен или информация о том, на чем основан или что содержит отчет, если на момент/дату подписании договора на оценку и составления «задания на оценку». Рассматриваемый отчет на странице 4 в нарушение указанных требований содержит такие указания.

В представленном отчете при согласовании результатов оценки оценщиком не даётся объяснение расхождения промежуточных результатов полученных с применением разных подходов к оценке объекта оценки.

Учитывая выявленные нарушения, экспертом сделан вывод, что в отчете, в нарушены требования подпункта «в» пункта 24, пункта 28 ФСО № 7 применения затратного подхода в целом при оценке объектов недвижимости, необоснованно расхождение промежуточных результатов с применением разных подходов к оценке, а также в нарушение требований статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ и пункта 5 ФСО № 3 в отчете отсутствует существенная информация, отчет вводит в заблуждение пользователей отчета.

Заключение эксперта ФИО7 АНО МЦСЭиО «ВиД» соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт ФИО7, составивший заключение, имеет высшее специальное образование, диплом о профессиональной переподготовке ПП № 557332 от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышении квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № 557331 от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, специализация: «Оценка стоимости недвижимости», повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2006 год, повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2009 год, стаж работы в экспертной оценочной деятельности более 20 лет, общей стаж работы более 30 лет. Эксперт ФИО7 является членом союза судебных экспертов «Экспертный совет», членом СРО Оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № 0259 от 20 октября 2010 года, квалификационный аттестат № 0016113 от 25 декабря 2017 года о сдаче квалификационного экзамена по направлению «Недвижимость».

Выводы эксперта ФИО7 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4) при составлении отчета от 29 декабря 2021 года, а также неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2022/000137 от 11 февраля 2022 года, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Выводы государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером № ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4) в ходе оценки объектов недвижимости допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» № 5.04/23 от 27 апреля 2023 года.

Оценщиком при расчете рыночной стоимости спорных объектов недвижимости осмотр объектов оценки недвижимости не проводился, в целом анализ рынка объекта оценки согласно методике федеральных стандартов оценки также не проведен и носит формальный характер; процедура расчета стоимости некорректна; в отчете частично отсутствует существенная информация.

Выявленные экспертом нарушения требований законодательства в области оценки и федеральных стандартов оценки привели к искажению итоговой стоимости объекта оценки, и, как следствие, неоднозначному толкованию результатов оценки, введению в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 в части требований об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, эксперт АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО7 использовал в рамках доходного подхода метод прямой капитализации и сравнительного подхода, отказ от применения затратного подхода подробно мотивирован в заключении эксперта.

Экспертом количественные и качественные характеристики исследуемого объекта экспертизы определялись по информации об оцениваем объекте недвижимости, представленной в материалах дела.

Использованы план - схемы месторасположения исследуемого объекта недвижимости на публичной кадастровой карте Росреестра https://pkk.rosreestr.ru/, ЯНДЕКС - картах https://yandex.ru/maps/. ГУГЛ-картах https://google.ru/maps/, а также фотографии исследуемого объекта недвижимости, сделанные экспертом при его визуальном осмотре.

При анализе рынка недвижимости и выборе объектов-аналогов сопоставимых объекту экспертизы экспертом использовались данные открытых интернет- ресурсов, таких как https://balakovo.barahla.net/, https://100realt.ru/, www.kvadrat64.ru, www.domofond.ru, https://.move.ru/objects, www.avito.ru, www.rosrealt.ru, https://ruads.org/, https://архивоценщика.рф.

Проанализированы более чем 20 актуальных предложений к аренде объектов недвижимости сопоставимых с объектами экспертизы для использования при расчете величины рыночных арендных ставок удельной единицы арендной площади для объектов экспертизы, из которых выбраны наиболее сопоставимые с учетом площадей общего пользования с чистой арендной ставкой руб. за один кв.м в месяц (без учета дополнительной оплаты коммунальных платежей). Для определения величины рыночной арендной ставки удельной единицы арендной площади экспертом отобраны наиболее сопоставимые по качественно-количественным показателям к объекту экспертизы предложения.

Использование в расчетах арендной ставки для объектов экспертизы информации о большем количестве объектов недвижимости в качестве аналогов сравнения не приведет к существенному изменению итоговой величины арендной ставки удельной единицы арендной площади для объектов экспертизы.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики по информации Росреестра на кадастровой карте: https://pkk.rosreestr.ru. и https://rosreestr-online.com.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, а также дополнительная информация Росреестра об объектах недвижимости, выбранных в качестве аналогов, приводятся в приложении к данному Заключению.

При реализации метода сравнения продаж при определении величины рыночной арендной ставки удельной единицы общей площади объектов экспертизы в стоимости объектов аналогов вносятся общепринятые стандартные корректировки на передаваемые права, условия финансирования условия совершения сделки и время заключения сделки.

В расчёте величины рыночной арендной ставки для объектов экспертизы в результате сравнительного анализа ставки аренды объектов-аналогов корректируются на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка чистой аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв. м. в месяц арендуемой обшей площади объектов сравнения.

Арендная ставка экспертом рассчитана без учета величины коммунальных услуг, так как счет за коммунальные услуги выставляется по факту собственнику помещения, который превысил счета арендатору.

Экспертом не проводились стоимостные корректировки по характеристикам, которые у объектов сравнения сопоставимы.

Проведены корректировки на условия рынка на дату сделки, возможность торга, на тип объекта недвижимости, на наличие отдельного вода, на этажность.

По результатам доходного подхода рыночная стоимость ЕОН нежилого здания с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 16 ноября 2021 года составила 19 600 000 рублей (округлённо), по результатам сравнительного подхода – 27 200 000 рублей (округлённо).

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием доходного и сравнительного подходов определено экспертом по состоянию на 16 ноября 2021 года в отношении: нежилого здания нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, в размере 22 000 000 рублей.

Заключение эксперта ФИО7 АНО МЦСЭиО «ВиД» соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 13 января 2022 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 13 января 2022 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 16 ноября 2021 года в размере 22 000 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 13 января 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева