РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 марта 2025 года г. Узловая Тульской области

Узловский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Макаровой В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мюллер В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-314/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3, Федеральному государственному унитарному предприятию «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» о прекращении обременения недвижимости в виде аренды и исключении из ЕГРН сведений о зарегистрированных обременениях в виде аренды,

установил:

ФИО4, ФИО2 обратились в суд с иском к службе государственной регистрации, кадастра и картографии Узловскому отделу Управления Росреестра по <адрес> о прекращении обременения недвижимости в виде аренды и исключении из ЕГРН сведений о зарегистрированных обременениях в виде аренды.

В обоснование своих требований указано, что истцом ФИО1 10.10.2024 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с ПАО «Промсвязьбанк» - нежилого здания, кадастровый №, назначение: нежилое, площадь 1182,5 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 0 и земельного участка, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов финансового назначения, площадью 1564 кв.м., расположенных по адресу: <...>. 25.10.2024 ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с ФИО2 1/2 доли в праве собственностям указанного имущества. При приобретении данных объектов имелись следующие обременения: аренда, дата государственной регистрации 29.02.2012, номер государственной регистрации №, срок действия 29.02.2012-20.07.2016, лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременения объекта недвижимости: ФИО3, основание: договор № аренды нежилого помещения от 02.02.2012; аренда, дата государственной регистрации 02.09.2011, номер государственной регистрации 71-71-20/009/2011-689, срок действия с 02.09.2011 на 10 лет; лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременения объекта недвижимости: АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации», основание: договор аренды нежилого помещения №7 от 01.08.2011; аренда, дата государственной регистрации 17.08.2011, номер государственной регистрации 71-71-20/009/201-186, срок действия с 17.08.2011 года на пять лет; лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременения объекта недвижимости: ФИО3, основание: договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. На момент приобретения данного объекта, обременения фактически были прекращены, данные договоры аренды были прекращены. В связи с чем, ФИО1 подал заявление в Росреестр Тульской области Узловский филиал о прекращении обременений в виде аренды и исключении записи в ЕГРН об аренде в виде обременений. 25.11.2024 ФИО1 было получено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с тем, что не предоставлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (соглашение о расторжении договоров аренды). Данные документы у истцов отсутствуют, при приобретении объектов предыдущий собственник не передал данные документы. Фактически при приобретении данных объектов и подписании акта приема-передачи, указанные арендаторы отсутствовали, объект был освобожден от имущества третьих лиц. Таким образом, фактически данные договоры аренды были прекращены. Истец указывает, что в связи с отсутствием документов, подтверждающих прекращение арендных отношений, истцы лишены возможности в полной мере распоряжаться своим имуществом, что ограничивает их права как собственников. Фактически арендные отношения прекратились более пяти лет назад. Просят прекратить обременения недвижимости нежилого здания, кадастровый №, назначение: нежилое, площадь 1182,5 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 0 и земельного участка кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов финансового назначения, площадь 1564 кв.м., расположенных по адресу: <...>, в виде аренды в отношении ФИО3, АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» и исключить из ЕГРН сведения о зарегистрированных обременениях в виде аренды в отношении данных объектов недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела в соответствии со ст.41 ГПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Тульской области на надлежащих ответчиков – ИП ФИО3 и ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила ходатайство с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие и отсутствие истца, исковые требования поддерживает.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает.

Ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, письменных возражений не представила.

Представитель ответчика – ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащем образом, письменных возражений не представил.

Представитель третьего лица – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Узловский отдел Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащем образом, письменных возражений не представил.

Суд, в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ, приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст.304 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.2 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно п.2 той же статьи, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст.224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что 21.07.2011 между АКБ «Московский Индустриальный банк» (ОАО) и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилых помещений №№7, 8 общей площадью 68,5 кв.м. по адресу: <...>. Срок действия договора согласован сторонами – с даты государственной регистрации договора на пять лет.

Вышеуказанные нежилые помещения приняты арендатором по акту приема-передачи помещения от 21.07.2011.

Договор аренды от 21.07.2011 зарегистрирован 17.08.2011, номер регистрации №

01.08.2011 между АКБ «Московский Индустриальный банк» (ОАО) и Федеральным государственным унитарным предприятием «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» заключен договор №9 аренды нежилого помещения №1, часть №2 – 24,4 кв.м., №№3-6, 9-13 общей площадью 220,2 кв.м. по адресу: <...>. Срок действия договора согласован сторонами – с момента государственной регистрации и действует в течение 10 лет.

Вышеуказанные нежилые помещения приняты арендатором по акту приема-передачи помещения от 01.08.2011.

Договор аренды от 01.08.2011 зарегистрирован 02.09.2011, номер регистрации №

02.02.2012 между АКБ «Московский Индустриальный банк» (ОАО) и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения №9 общей площадью 22,4 кв.м. по адресу: <...>. Срок действия договора согласован сторонами – с даты государственной регистрации договора до 20.07.2016.

Вышеуказанное нежилое помещение принято арендатором по акту приема-передачи помещения от 2012 г.

Договор аренды от 02.02.2012 зарегистрирован 29.02.2012, номер регистрации №

10.10.2024 между ПАО «Промсвязьбанк» и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого здания, кадастровый №, назначение: нежилое, площадь 1182,5 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 0 и земельного участка, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов финансового назначения, площадью 1564 +/- 14 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Право собственности ФИО1 на нежилое здание зарегистрировано 24.10.2024 запись регистрации №8, также зарегистрировано обременение в виде аренды: сроком действия с 29.02.2012 по 20.07.2016 в пользу ФИО3 на основании договора №2/11-1 аренды нежилого помещения от 02.12.2012, дата государственной регистрации 29.02.2012, номер государственной регистрации 71-71-20/002/2012-845; сроком действия с 17.08.2011 на 5 лет в пользу ФИО3 на основании договора №2/11 от 21.07.2011, дата государственной регистрации 17.08.2011, номер государственной регистрации 71-71-20/009/2011-186, акта приема-передачи от 30.04.2023, договора о присоединении АО «МИнБАНК» к ПАО «Промсвязьбанк» от 23.03.2023, передаточного акта от 23.03.2023.

Право собственности ФИО1 земельный участок кадастровый № зарегистрировано 24.10.2024, запись регистрации №

25.10.2024 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – 1/2 доли в праве собственности на нежилое здание кадастровый номер 71:31:040304:4509, назначение: нежилое, площадь 1182,5 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 0 по адресу: <...> земельный участок кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов финансового назначения, площадь 1564 +/- 14 кв.м., местоположение: <...>.

Право собственности ФИО1 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание зарегистрировано 01.11.2024 запись регистрации 71:31:040304:4509-71/057/2024-11; право собственности ФИО2 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание зарегистрировано 01.11.2024, запись регистрации 71:31:040304:4509-71/057/2024-10, также зарегистрировано обременение в виде аренды: сроком действия с 29.02.2012 по 20.07.2016 в пользу ФИО3 на основании договора №2/11-1 аренды нежилого помещения от 02.12.2012, дата государственной регистрации 29.02.2012, номер государственной регистрации 71-71-20/002/2012-845, договора о присоединении АО «МИнБАНК» к ПАО «Промсвязьбанк» от 23.03.2023, передаточного акта от 23.03.2023, акта приема-передачи от 30.04.2023; сроком действия с 02.09.2011 на 10 лет в пользу АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» на основании договора аренды нежилого помещения №7 от 01.08.2011, дата государственной регистрации 02.09.2011, номер государственной регистрации 71-71-20/009/2011-689, договора о присоединении АО «МИнБАНК» к ПАО «Промсвязьбанк» от 23.03.2023, акта приема-передачи от 30.04.2023, передаточного акта от 23.03.2023; сроком действия с 17.08.2011 на 5 лет в пользу ФИО3 на основании договора №2/11 от 21.07.2011, дата государственной регистрации 17.08.2011, номер государственной регистрации 71-71-20/009/2011-186, акта приема-передачи от 30.04.2023, договора о присоединении АО «МИнБАНК» к ПАО «Промсвязьбанк» от 23.03.2023, передаточного акта от 23.03.2023.

Право собственности ФИО1 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый № зарегистрировано 01.11.2024, запись регистрации № право собственности ФИО2 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый № зарегистрировано 01.11.2024, запись регистрации №

Уведомлением от 25.11.2024 №КУВД-001/2024-57740721/1 ФИО1 приостановлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении здания с кадастровым номером 71:31:040304:4509, поскольку не предоставлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (соглашение о расторжении договоров аренды).

Обращаясь в суд, истцы ссылаются на то, что в связи с прекращением договоров аренды земельного участка и нежилого здания обременение с них должно быть снято, в то время как в ЕГРН имеется запись об ограничении прав и обременении спорных нежилого здания и земельного участка в пользу ФИО3 и АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Пунктом 1 ст.610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610).

Согласно п. 1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как действовавшим ранее Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.1 ст.4), так и действующим в настоящее время Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч.6 ст.1) предусматривается государственная регистрация ограничений прав и обременений недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения выступает аренда.

Следовательно, регистрация договора аренды недвижимого имущества – нежилого здания и земельного участка является регистрацией обременения права.

Статьей 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель (ч.1).

Из ч.7 ст.15 указанного Федерального закона следует, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из ст.8.1 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 1 и 7 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что одним из принципов ведения ЕГРН является принцип достоверности содержащихся в нем сведений, соблюдение которого является необходимым условием не только стабильности, но и самой возможности оборота недвижимости.

Следовательно, наличие в ЕГРН обременения нежилого здания и земельного участка арендой при условии прекращения действия договоров аренды свидетельствует о недостоверности сведений, а также создает препятствия для реализации участниками долевой собственности своего права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащими им недвижимым имуществом.

На день рассмотрения настоящего дела в ЕГРН отсутствует регистрация обременения права спорного земельного участка арендой.

Таким образом, заявленное истцами требование о признании обременения нежилого здания арендой отсутствующим направлено на устранение противоречия данных ЕГРН с фактическим положением вещей, а также на защиту своего права собственности.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие доказательств о продолжении арендных отношений, суд приходит к выводу, что вышеуказанные договоры аренды на дату рассмотрения спора прекратили свое действие, в связи с чем прекратилось и обременение спорного нежилого здания правом аренды в пользу ответчиков.

Изложенное свидетельствует об обоснованности требований истцов при обращении в суд с настоящими исковыми требованиями о прекращении обременения нежилого здания. В связи с чем требования ФИО1 и ФИО2 в указанной части подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации серии № №, выдан <адрес> код подразделения №), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации серии № №, выдан <адрес>, код подразделения №) удовлетворить.

Прекратить обременения недвижимости – нежилого здания, кадастровый №, назначение: нежилое, площадь 1182,5 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 0, адрес: <...> виде аренды в пользу ФИО3, АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» и исключить из ЕГРН сведения о зарегистрированных обременениях в виде аренды в отношении данного объекта недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда через Узловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 10.04.2025.

Председательствующий