Судья: Верещагина В.В. 61RS0022-01-2023-002877-44
№ 33а-16008/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
27 сентября 2023 года г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе председательствующего: Яковлевой Э.Р.,
судей Сачкова А.Н.,Утемишевой А.Р.,
при секретаре Ткачеве Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, заинтересованное лицо: Администрация г.Таганрога об оспаривании отказа в предоставлении в аренду земельного участка,
по апелляционным жалобам Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, Администрации г. Таганрога на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 19 июня 2023 года,
заслушав доклад судьи Сачкова А.Н.,
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, об обязании предоставить земельный участок на условиях аренды без проведения торгов.
В обоснование административных исковых требований ФИО1 указала, что в соответствии с договором аренды №17-140 от 10.11.2017г. ей был предоставлен в аренду земельный участок, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 592 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для использования в целях строительства центра проката пляжного инвентаря и плавсредств сроком на три года. Первоначальный договор аренды был заключен в 2007 году. В 2009 году административным истцом был подготовлен проект ресторана, начато строительство, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – фундамент (свидетельство о регистрации права собственности от 26.03.2009г.). В связи с постоянным изменением зон разрешенного строительства и проектов благоустройства набережной г. Таганрога административный истец был вынужден дальнейшее строительство приостановить. Вместе с тем арендная плата за спорный земельный участок начислялась регулярно, которая регулярно оплачивалась ФИО1 За весь период действия договоров с 2007 года ФИО1 оплачены денежные средства в общей сумме около 2 000 000 рублей. На сегодняшний день задолженность по арендной плате составляет 120 000 рублей. Данная задолженность не оплачена ФИО1 по причине правовой неопределенности. В настоящее время данный участок у ФИО1 намереваются изъять для реконструкции Пушкинской набережной города. ФИО1 не возражает против выделения ей иного земельного участка (взамен ее) в этой же зоне с учетом проекта реконструкции.
В соответствии с письмом Комитета по управлению имуществом г.Таганрога №60.04.5/819 от 01.02.2023г. ФИО1 было отказано в заключении договора аренды в отношении вышеуказанного земельного участка ввиду того, что указанный земельный участок уже предоставлялся в аренду на три года. Административный истец полагала, что в силу положений земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015г., ФИО1 имеет право на предоставление без проведения торгов спорного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, поэтому Комитет по управлению имуществом г.Таганрога незаконно отказал ей в заключении с ней договора аренды земельного участка.
Административный истец, полагая, что ее права нарушены, просила признать незаконным отказ КУИ г.Таганрога в заключении договора аренды на земельный участок кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 592 кв.м, расположенный по адресу: <...> в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.
В целях устранения допущенных нарушений административный истец просила обязать Комитет по управлению имуществом г.Таганрога предоставить ФИО1 на условиях аренды без проведения торгов земельный участок, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 592 кв.м., расположенный по адресу: <...>, из земель населенных пунктов для использования в целях строительства центра проката пляжного инвентаря и плавсредств сроком на три года (л.д.6).
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 19.06.2023г. отказ Комитета по управлению имуществом г.Таганрога в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 592 кв.м, оформленный письмом от 01.02.2023г. №60.04.5/819 признан незаконным.
Суд обязал КУИ г.Таганрога повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 30.12.2022г. о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (л.д.94).
В апелляционной жалобе КУИ г.Таганрога, в лице представителя ФИО2, ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного.
По мнению заявителя, ФИО1 было реализовано право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, земельное законодательство не допускает возможности пролонгации договора аренды земельного участка (л.д.111).
В апелляционной жалобе Администрация г. Таганрога, в лице представителя ФИО3, ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного, а также о принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении административного иска ФИО1
Заявитель ссылается на то, что следует переоценить доказательства по делу, полагая, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие фактическое нахождение объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также отсутствуют доказательства подтверждающие невозможность получения разрешения на строительство, в связи с чем не имеется оснований для заключения нового договора аренды (л.д.115).
В суде апелляционной инстанции Администрация г. Таганрога, в лице представителя ФИО3, поддержала доводы апелляционной жалобы, пояснив, что степень завершенности объекта недвижимости составляет всего 4 %, КУИ г.Таганрога принимает арендную плату за землю, в суд с соответствующим иском об изъятии объекта не обращался.
ФИО1, представитель КУИ г.Таганрога в суд не явились. О дате, месте и времени судебного заседания извещены, сведений об уважительности причин неявки суду не сообщили. Дело рассмотрено в отсутствии указанных лиц по правилам ст.150 КАС РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных ст.310 КАС РФ, для отмены или изменения решения суда.
Суд апелляционной инстанции в пределах полномочий, предусмотренных законом, пришел к выводу, что при толковании и применении норм права суд первой инстанции не допустил ошибки, повлиявшей на исход дела.
Судом первой инстанции не допущено произвольности оценок доказательств и формального применения норм права.
Согласно положениям части 2 статьи 227 КАС РФ решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, незаконными возможно при установлении судом совокупности таких условий как несоответствие этих действий, решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии совокупности указанных условий суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.
По рассматриваемому делу совокупность таких условий в судебном порядке установлена.
ФИО1 доказала, что оспариваемым отказом в предоставлении муниципальной услуги КУИ г.Таганрога нарушила права административного истца.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (степень готовности объекта – 4%), нежилое, площадью 34,3 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: Ростовская область, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (л.д.17).
Земельный участок, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 592 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН находится в государственной собственности, вид разрешенного использования – для строительства центра проката пляжного инвентаря и плавсредств (л.д.22)
В соответствии с договором аренды №17-140 от 10.11.2017г. ФИО1 был предоставлен земельный участок, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 592 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для использования в целях строительства центра проката пляжного инвентаря и плавсредств сроком на три года (до 21.12.2020г.).
Указанное обременение (аренда) зарегистрирована в ЕГРН 21.12.2017г. (л.д.22).
30.12.2022г. ФИО1 через МФЦ в Комитет по управлению имуществом г.Таганрога было подано заявление о предоставлении ей в аренду без проведения торгов на три года земельного участка, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 592 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (вид разрешенного использования – для строительства центра проката пляжного инвентаря и плавсредств).
Из ответа Комитета по управлению имуществом г.Таганрога№60.04.5/819 от 01.02.2023г. ФИО1 отказано в заключении договора аренды в отношении вышеуказанного земельного участка ввиду того, что данный земельный участок уже предоставлялся в аренду на три года (в связи с истечением 21.12.2020г. срока договора) (л.д.5).
Оценивая указанные обстоятельства дела, суд первой инстанции, руководствуясь ч.1 ст.11 ЗК РФ, Решением городской Думы г.Таганрога от 25.10.2011г. №359 утверждено Положение «О Комитете по управлению имуществом г.Таганрога» обоснованно пришел к выводу, что КУИг.Таганрога является уполномоченным органом по заключению аренды в отношении вышеуказанного земельного участка в рамках муниципальной услуги «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов», согласно Административному регламенту, утвержденному Постановлением Администрации г.Таганрога от 29.01.2018г. №140.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015г. регулируются главой V.1 ЗК РФ.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с нестоящим пунктом.
Федеральным законом от 23.06.2014г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
С учетом положений пункта 33 статьи 34 Федерального закона №171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015г. без проведения аукциона в целях завершения строительства и в порядке, предусмотренном Федеральным законом №171-ФЗ.
Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
Пунктом 1 статьи 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Суд первой инстанции обоснованно применил к рассматриваемому случаю указанные нормы права и правильно обратил внимание на то, что приведенные выше законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Суд верно отметил, что из положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
При этом требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Указанное обстоятельство является существенным для правильной оценки настоящего публичного спора, оспариваемого решения уполномоченного органа.
В этой ситуации, в отсутствии такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Нахождение баланса между частными и публичными интересами, правами публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой. Указанный вывод следует из положений пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции правильно отметил, что данный подход соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022г. №19-КАД21-17-К5.
Установлено, что в рассматриваемом случае публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следовательно, частный собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление ему в аренду без проведения торгов данного земельного участка для завершения строительства этого объекта.
Более того, в судебном порядке установлено, что представителем административного ответчика не отрицался факт того, что после истечения трех лет с даты заключения договора аренды от 10.11.2017г. арендная плата за спорный земельный участок ФИО4 продолжала вноситься, которая принималась КУИ г.Таганрога.
Таким образом, ФИО4 продолжала пользоваться земельным участком как арендатор, а арендодатель (КУИ г.Таганрога) к дате истечения его срока (21.12.2020г.) не заявил о его расторжении и не возражал о возобновлении договора, более того, стороны, каждый со своей стороны, продолжали оставаться участниками арендных отношений: административный ответчик продолжил взимание арендной платы за весь период с 21.12.2020г. и по настоящее время.
Суд первой инстанции обоснованно обратил взимание на принципы гражданского оборота, о том, что в сложившейся ситуации возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
Системный анализ норм земельного права позволяет сделать вывод, что ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015г., прямо не исключает применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Применительно к данному случаю, если после 01.03.2015г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 от 2020г.).
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции о том, что на момент обращения с заявлением о заключении договора аренды между ФИО1 и КУИ г.Таганрога имелись договорные отношения в соответствии со ст.621 ГК РФ.
Важно принять во внимание, что согласно ч.ч.3-5 ст.8 Федерального закона от 14.03.2022г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.03.2023г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.
В рассматриваемом случае ФИО1 обратилась с заявлением о заключении договора аренды 30.12.2022г., т.е. до даты, установленной вышеуказанным Федеральным законом от 14.03.2022г. № 58-ФЗ и в период действия договора аренды возобновленного на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ административного ответчика нельзя признать законным и не нарушающим права административного истца.
Суд первой инстанции обоснованно указал в решении, что в целях восстановления нарушенных прав ФИО1 необходимо возложить на КУИ г.Таганрога обязанность повторно рассмотреть ее заявление от 30.12.2022г. о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Доводы апелляционных жалоб административного ответчика и заинтересованного лица не позволяют сделать иной вывод.
Суд первой инстанции правильно истолковал и применил нормы ЗК РФ, в том числе положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Сама по себе иная и выборочная оценка существенных обстоятельств дела не позволяет сделать вывод о законности оспариваемого решения КУИ г.Таганрога по основаниям указанном в ответе№60.04.5/819 от 01.02.2023г.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, влекущих безусловную отмену состоявшегося по делу решения, допущено не было.
Руководствуясь ст. ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 19 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, Администрации г. Таганрога - без удовлетворения.
Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий Э.Р. Яковлева
Судья А.Р. Утемишева
Судья А.Н. Сачков
Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 04.10.2023 года