Дело № 2-3772/2025
64RS0047-01-2025-003768-77
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 ноября 2025 года город Саратов
Волжский районный суд города Саратова в составе
председательствующего судьи Михайловой А.А.,
при секретаре Бибик А.Н.,
с участием истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4,
представителя ответчика ФИО5,
представителя третьего лица ООО «РЭУ» ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО7, ФИО2 к ФИО8 о возложении обязанности по предоставлению доступа в нежилое помещение,
установил:
ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО7, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просят обязать ФИО8 предоставить беспрепятственный доступ в нежилое помещение общей площадью 107,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, для осмотра и производства работ или замены инженерных коммуникаций в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.
Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками жилых помещений – квартир в доме <адрес>, ответчик является собственником нежилого помещения площадью 107,2 кв.м, расположенного в подвале данного жилого жома и входящего, по мнению истцов, в состав общего имущества собственников помещений, в котором располагаются внутридомовые инженерные коммуникации, нуждающиеся в ремонте и регулярных осмотрах.
Однако ФИО8 доступ к указанному имуществу не предоставляется, что послужило основанием для обращения истцов с иском в суд.
В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 исковые требования поддержали, пояснив, что доступ в подвальное помещение, принадлежащее ответчику, необходим для осуществления ремонта инженерных сетей либо ликвидации аварийной ситуации. Также ФИО1 пояснил, что в настоящее время между жильцами и ФИО8 ведутся переговоры относительно выдела части принадлежащего ей подвального помещения и передачи его управляющей компании.
Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив при этом, что ДД.ММ.ГГГГ ключи от принадлежащего ФИО8 подвального помещения переданы представителю ООО «РЭУ».
Представитель третьего лица ООО «РЭУ» ФИО6 в судебном заседании полагал исковые требования подлежащими удовлетворению, вместе с тем подтвердил получение ООО «РЭУ» от ФИО8 ключей от подвального помещения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили и не просили об отложении судебного заседания, в связи с чем с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в из отсутствие.
Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В развитие указанных принципов часть 1 статьи 56 названного Кодекса предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Исходя из разъяснений данных в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судам необходимо учитывать, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
По смыслу приведенной правовой нормы и разъяснений относительно ее применения собственник имущества вправе требовать устранения нарушения его прав при доказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и нарушением прав истца.
Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО7, ФИО2 являются собственниками жилых помещений – квартир № <адрес>.
ФИО8 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года является собственником нежилого помещения №, площадью 107,2 кв.м, в указанном доме.
Также судом установлено, подтверждено сторонами в судебном заседании, а также сведениями, размещенными в системе ГИС ЖКХ, управление многоквартирным домом <адрес> осуществляет ООО «РЭУ».
Как пояснили в судебном заседании истцы и представитель третьего лица, в принадлежащем ФИО8 нежилом помещении располагаются общедомовые коммуникации, в том числе запорные устройства.
Требования истцов как собственников жилых помещений, обоснованы необходимостью доступа в принадлежащее ответчику нежилому помещению для проведения ремонта общедовомых коммуникаций либо устранения аварийных ситуаций.
Положениями ст. 161 ЖК РФ определен исчерпывающий перечень способов управления многоквартирным домом, из числа которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления своим домом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом в силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержден постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 года N 290.
Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила).
Порядок эксплуатации и содержания общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с указанными Правилами.
Пункт 16.2 "СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения" указывает, что необходимо обеспечить отсутствие доступа к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий (сооружений) лицам, на которых не возложены соответствующие производственные и должностные обязанности.
В соответствии с п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Пунктом 3.3 Правил на организации по обслуживанию жилищного фонда возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания чердаков и подвалов.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Обязанность по техническому обслуживанию инженерных сетей многоквартирного дома и его строительных конструкций возлагается на управляющую организацию (за исключением случая непосредственного управления дома собственниками помещений в соответствии со ст. 164 ЖК РФ).
В силу части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно частям 6, 7, 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.
Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.
Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.
Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства (часть 10 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно подпунктам "а", "б" и "г" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (пункт 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункты 11, 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
В соответствии с подпунктом "б" пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") исполнитель (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги - абзац седьмой пункта 2 данных Правил) имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
В силу подпункта "е" пункта 34 указанных Правил, потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 данных Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
По смыслу приведенных норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт "е" пункта 3 Правил N 354).
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
По смыслу данной нормы можно сделать вывод о том, что подающее иск лицо должно обладать спорным материальным правом, о защите которого оно просит, быть участником соответствующего правоотношения. Если же истец спорным правом не обладает и участником соответствующего материального правоотношения не является, он будет считаться ненадлежащим истцом.
На основании изложенного, учитывая, что собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> избран способ управления домом путем передачи соответствующих полномочий управляющей компании - ООО «РЭУ», суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае доказательств нарушения прав истцов, как собственников жилого помещения в многоквартирном доме, в материалах дела не имеется.
Довод истцов о том, что они как собственники жилого помещения могут пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном дом, суд находит несостоятельным.
Действительно, в силу ст. ст. 30, 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом, а в соответствии со ст. ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Вместе с тем, действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственника нежилого помещения предоставлять доступ в данное помещение лицам, отличным от уполномоченного представителя управляющей организации, учитывая, что дом находится в управлении конкретной управляющей организации – ООО «РЭУ».
Кроме того, судом установлен и подтвержден в судебном заседании представителем ООО «РЭУ» факт передачи ФИО8 представителю данной управляющей компании ключей от принадлежащего ей нежилого помещения.
Более того, вопреки доводам истцов, оснований для постановки вывода о том, что принадлежащее ФИО8 нежилое помещение входит в состав общего имущества многоквартирного дома в рамках рассмотрения настоящего спора у суда не имеется, учитывая, что право собственности ФИО8 на спорное нежилое помещение в установленном порядке не оспорено.
На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО7, ФИО2 к ФИО10 Л,И. о возложении обязанности по предоставлению доступа в нежилое помещение – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2025 года.
Судья А.А. Михайлова