Решение по делу № 3А-218/2022 от 16.06.2023

Дело № 3а-4/2023

УИД 64OS0000-01-2022-000173-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Совкича А.П.,

при секретаре Затеевой Д.А.,

с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью «Клуб Страйк» ФИО1, действующей на основании доверенности от 01 апреля 2023 года, ФИО2, действующего на основании доверенности от 15 мая 2023 года, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3, действующей на основании доверенности от 19 декабря 2022 года № 23, представителя общества с ограниченной ответственностью «Федеральный кадастровый центр Бюро техников и инженеров» ФИО4, действующей на основании доверенности от 15 апреля 2022 года № 170,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Клуб Страйк» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец, просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2022/000093 от 31 января 2022 года и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 317 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 370 000 рублей по состоянию на 15 декабря 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что он является собственником указанного нежилого помещения.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 29 июня 2021 года № 712-р утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2020 года в размере 10 584 791 рубля 67 копеек.

Установленная кадастровая стоимость нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося его сособственником, вынужденного оплачивать налоговые обязательства в большем размере.

30 декабря 2021 года общество с ограниченной ответственностью «Клуб Страйк» (далее – ООО «Клуб Страйк») обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15 декабря 2021 года № 2021/12/08КС, составленный оценщиком ООО «Аваллон» ФИО5

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 31 января 2022 года № ОРС-64/2022/000093 ООО «Клуб Страйк» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Полагает названное решение незаконным и необоснованным, нарушающим права административного истца на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, одновременно просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

Представители административного истца в судебном заседании поддержали заявленные требования по указанным основаниям.

Представитель административного ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки в судебное заседание не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьёй 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость помещения может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «Клуб Страйк» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 317 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, сведениями о зарегистрированных правах (том № 1 листы дела № 14-17).

30 декабря 2021 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ обратилась в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 15 декабря 2021 года № 2021/12/08КС, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аваллон» ФИО5, в котором рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, по состоянию на 15 декабря 2021 года определена в размере 4 370 000 рублей (том № 1 листы дела № 22-108).

Таким образом, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 15 декабря 2021 года № 2021/12/08КС, составленного оценщиком ООО «Аваллон» ФИО5, государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало, что выполненный расчёт стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (далее – ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2019года № 611, а именно: оценщик вводит в заблуждение ошибочно указывая в таблице 6.2.1 на странице 13, что класс отделки «простая». Согласно классификатору качества зданий раздела, «Торговля» справочника «Ко-Инвест», где обозначены виды материалов, конструкций и инженерных систем, определяющих класс здания, объект оценки относится к классу качества STANDART (средний). Стены наружные – теплоизоляционные системы «Сэндвич», напольные покрытия, инженерные системы (отопление, вентиляция, кондиционирование, системы безопасности), входные группы (том № 1 листы дела № 127-128).

Оценщик ошибочно использовал в качестве объектов-аналогов объекты несопоставимые с объектом оценки по своему основному ценообразующему параметру – местоположению. Объекты – аналоги № 2, № 3, № 5 расположены в центральной части города или центре административных районов. Таким образом можно сделать вывод, что данные объекты относятся к другому сегменту рынка торговой недвижимости.

Оценщик ошибочно рассчитал корректировку на этаж для аналога № 2 расположенном на «высоком цокольном этаже» как ? корректировки на переход от первого этажа к цокольному.

Фотографии объекта оценки на странице 15 отчёта отсутствуют.

Согласно пункту 23 «а» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Объект оценки представляет собой вспомогательные площади, сдача в аренду подобных площадей на рынке маловероятно. Оценщик не представил в отчёте данных доказательственного характера о том, что вспомогательные площади востребованы на рынке аренды.

В отчёте об оценке отсутствует документ (Технический паспорт), подтверждающий распределение площадей на полезную площадь, технической зоны и общественные зоны. Следовательно, невозможно проверить правильность расчёта коэффициента аренднопригодной площади.

Рассчитанная оценщиком арендная ставка не соответствует данным, приведённым в разделе 6.2 «Краткое описание местоположение объекта оценки» указанном в виде диапазона 370-2050 рублей/квадратный метр в месяц и в разделе 8.2 «Анализ рынка коммерческой недвижимости и целевого рынка к которому принадлежит оцениваемый объект» арендная ставка для ТЦ Happy Moll от 12 000 рублей/квадратный метр в год.

Оценщик рассчитал стоимость земельного участка (-16% от стоимости единого объекта недвижимости), которая составляет 17 462 854, 74 рублей. В отчёте Оценщик не предоставляет данных какую часть из общей площади торгового центра занимает объект оценки, и какая часть земельного участка соответственно приходится на оцениваемый объект. Следовательно, невозможно проверить полученную стоимость на земельном рынке на дату оценки.

На основании вышеизложенного бюджетным учреждением сделан вывод, что данный отчёт об оценке, вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов (не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), пункту 5 ФСО № 3 «Требования к отчёту об оценке» (далее – ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299) (том № 1 листы дела № 127-128).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В предварительном судебном заседании по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке от 15 декабря 2021 года № 2021/12/08КС, выполненного оценщиком ООО «Аваллон» ФИО5, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту ООО «Независимая Оценочная Компания Саратов» ФИО6

Согласно заключению эксперта ФИО6 от 26 августа 2022 года № 2022/49ЭЗ, отчёт об оценке от 15 декабря 2021 года № 2021/12/08КС (оценщик ООО «Аваллон» ФИО5) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Отчёт об оценке не допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Информация, изложенная в отчёте и существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена, содержит полные и достоверные сведения. Расчётные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки – отсутствуют. Имеющиеся технические ошибки не повлияли на итоговый результат расчёта рыночной стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости, отражённая в отчёте, может быть подтверждена, как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы (том № 1 листы дела № 153-171).

Поскольку экспертом установлено соответствие отчёта об оценке от 15 декабря 2021 года № 2021/12/08КС требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № экспертом не определялась.

В судебном заседании эксперт ООО «Независимая Оценочная Компания Саратов» ФИО6 подтвердил выводы своего заключения.

Представителями административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Исследовав отчёт об оценке от 15 декабря 2021 года № 2021/12/08КС (оценщик ООО «Аваллон» ФИО5) и заключение эксперта ООО «Независимая Оценочная Компания Саратов» ФИО6 от 26 августа 2022 года № 2022/49ЭЗ, а также учитывая пояснения эксперта, данные им в судебном заседании, суд пришёл к выводу о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта, в связи с чем была назначена повторная оценочная экспертиза по административному делу, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно экспертному заключению № 7046/6-4 от 27 февраля 2023 года старшего государственного судебного эксперта отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7 (том № 2 листы дела № 1-22) при определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 317 квадратных метров, расположенного по адресу <адрес>, и при составлении отчёта от 15 декабря 2021 года № 2021/12/08КС оценщиком ООО «Аваллон» ФИО5 были использованы неполные сведения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчёт, составленный ООО «Аваллон» (оценщик ФИО5), в отношении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 317 квадратных метров, расположенного по адресу <адрес>, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству в области оценки. В Отчёте, составленном ООО «Аваллон» (оценщик ФИО5) выявлены несоответствия пункту 5 ФСО № 3, которые повлияли на определение итоговой стоимости объекта оценки, информация, используемая оценщиком не является достаточной.

Так, на странице 45 отчёта Оценщик не приводит обоснование для принятой величины арендной ставки, что не соответствует пункту 5 ФСО № 3. Определённый Оценщиком фактический показатель аренднопригодной площади («0,75») основан на противоречивых данных. На странице 47 Отчёта Оценщик определяет потенциальный и действительный валовые доходы (таблица 9.4.4) используя аренднопригодную площадь объекта оценки. Однако ставка арендной платы рассчитана исходя из общей площади объектов-аналогов (страница 40 Отчёта), что оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки. На странице 50 Отчёта Оценщик применяет корректирующий коэффициент в размере «0,84» на долю в стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости, однако наличие в цене предложений к аренде объектов-аналогов прав на земельные участки, на которых расположены объекты, Оценщиком не подтверждено, что могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки, что не соответствует пункту 5 ФСО № 3.

Так же экспертом отмечено, что на дату оценки 15 декабря 2021 года, Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки выпущены новые Справочники, составленные на III квартал 2021 года. Использование Справочников, составленных в 2020 году, могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта.

Заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Старший государственный судебный эксперт отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз ФИО7, составившая заключение, имеет высшее образование: квалификация – экономист-менеджер, ВГТУ, диплом ВСБ 0198909 от 27 декабря 2003 года; квалификацию магистра: по направлению подготовки «Строительство», ФГБО ВГА-СУ, специальность «Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений», диплом 103605 0003681 от 05 июля 2014 года; экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», экспертную квалификацию по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», удостоверение о повышении квалификации № 772402397071 регистрационный номер 0029 от 04 мая 2016 года ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, удостоверение о повышении квалификации № 772402897216 регистрационный номер 0138 от 09 октября 2017 года ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, диплом о профессиональной переподготовке 7724008884078 регистрационный номер 002330 от 04 июня 2019 года ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, удостоверение о повышении квалификации № 772413888774 регистрационный номер 0895 от 24 сентября 2021 года ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, стаж работы с 2012 года, диплом о профессиональной переподготовке ПП № 686613 от 15 марта 2006 года Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», стаж работы по данной специальности с 2006 года.

Выводы эксперта ФИО7 мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2022/000093 от 31 января 2022 года, суд приходит в выводу о том, что вывод бюджетного учреждения о несоответствии расчёта стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, выполненного оценщиком ООО «Аваллон» ФИО5, требованиям пункта 5 ФСО № 3 является обоснованным.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Клуб Страйк» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Выводы эксперта ФИО6 о соответствии отчёта об оценке от 15 декабря 2021 года № 2021/12/08КС требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности опровергаются приведёнными выше обстоятельствами, в связи с чем данное заключение не может быть положено в основу решения суда.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Клуб Страйк» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем, разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а в данном случае размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости.

Согласно выводам эксперта государственного судебного эксперта отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 317 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15 декабря 2021 года составляет 5 594 461 рубль.

Исследовав заключение эксперта государственного судебного эксперта отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7 № 7046/6-4 от 27 февраля 2023 года, суд пришёл к выводу о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта при определении рыночной стоимости нежилого помещения.

Так, экспертом были ошибочно использованы в качестве объектов-аналогов объекты, не сопоставимые с объектом оценки по площади, отличающиеся от объекта оценки в 17,8 раз, 14,9 раз, 7,9 раз. Объект оценки относится к сегменту «торгово- развлекательный центр», «торговый центр», а подобранные объекты-аналоги относятся к другим сегментам рынка.

Эксперт не провёл анализ стоимости земельных участков объектов-аналогов,, без которого не представляется возможным оценить верность применённой корректировки «на земельный участок», что ставит под сомнение правильность расчёта стоимости объекта недвижимости.

Экспертом не сделаны выводы по рынку недвижимости, к которому относится объект оценки, не указан интервал цен, в котором находятся цены предложений по аренде объектов торговой недвижимости, не установлены объемы спроса и предложений, разброс цен на объекте недвижимости, количество просмотров группы объектов со сходными характеристиками. В этой связи утверждение эксперта о том, что рынок не активен не доказан и применённая корректировка «на торг» для неактивного рынка могла привести к занижению стоимости объекта оценки.

В этой связи судом была назначена повторная оценочная экспертиза по административному делу, производство которой поручено общества с ограниченной ответственностью «Федеральный кадастровый центр Бюро техников и инженеров».

Как следует из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Федеральный кадастровый центр Бюро техников и инженеров» ФИО8 № 03/2023, исходя из анализа имеющихся данных экспертом сделан вывод о том, что имеющейся информации недостаточно для применения сравнительного и затратного подхода, в связи с чем для определения рыночной стоимости нежилого помещения произведено с использованием доходного подхода.

Согласно пункту 23 ФСО № 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта. Аналог № 1 помещение в ТЦ «Мой новый», расположенном по адресу: <...>, аналог № 2 помещение в ТЦ «Город», расположенном по адресу: <...>, аналог № 3 помещение в ТЦ «Астера», расположенном по адресу: <...>, аналог № 4 помещение в ТЦ «Город», расположенном по адресу: <...>.

В рамках данного отчёта в качестве единицы сравнения принята арендная ставка за 1 квадратный метр общей площади помещения в месяц. Учитывая, что для использованных аналогов арендная ставка приводится для общей площади помещений (с учётом вспомогательных помещений и помещений общего пользования), то отдельный расчёт аренднопригодных площадей не требовался.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки: на тип помещения, условия рынка (тип оферты), корректировка на торг, класс объекта, местоположение в пределах населённого пункта, на этаж, на тип парковки, на общую площадь, назначение помещения,

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвёл необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, с использованием доходного подхода, с учётом проведенного анализа, расчётов, сделанных допущений и ограничений, на дату оценки 15 декабря 2021 года, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, составила 8 019 000 рублей.

На основе существующей методологии и с учётом принятых допущений эксперт пришёл к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 317 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 15 декабря 2021 года составляет 8 019 000 рублей.

Эксперт ООО «Федеральный кадастровый центр - БТИ» ФИО8, составивший отчёт, является членом саморегулируемой организации оценщиков общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 01 июля 2019 года, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 10 мая 2018 года № 63, ответственность его застрахована в установленном законом порядке.

Заключение эксперта ООО «Федеральный кадастровый центр - БТИ» ФИО8 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений, как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости нежилого помещения, не вызывающие сомнений.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчёте, то есть 15 декабря 2021 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 30 декабря 2021 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Кроме того, в пользу Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, следует взыскать судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 110 715 рублей, в пользу ООО «Федеральный кадастровый центр – БТИ» в размере 40 000 рублей.

Согласно разъяснениям, данным в ответе на 10 вопрос Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года к полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (подпункт 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Частью 1 статьи 111 этого же кодекса определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 указанного Кодекса.

Согласно заявлению Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, финансово-экономическому обоснованию, затраты бюджетных средств на проведение судебной экспертизы составили 110 715 рублей (том № 2 лист дела № 23). До настоящего времени административным ответчиком, на которого была возложена обязанность оплатить такие расходы, расходы по проведению судебной экспертизы не оплачены. Стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями.

В соответствии с заявлением ООО «Федеральный кадастровый центр - БТИ» финансово-экономическому обоснованию, затраты на проведение судебной экспертизы составили 40 000 рублей (том № 2 лист дела № 76). До настоящего времени административным ответчиком, на которого была возложена обязанность оплатить такие расходы, расходы по проведению судебной экспертизы не оплачены. Стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями.

Учитывая, что в удовлетворении основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения отказано, следовательно, решение суда принято не в пользу административного истца, суд полагает возможным взыскать с него указанные судебные расходы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Клуб Страйк» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 317 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 8 019 000 рублей по состоянию на 15 декабря 2021 года.

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Клуб Страйк» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Клуб Страйк» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной экспертизы в размере 110 715 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Клуб Страйк» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Федеральный кадастровый центр Бюро техников и инженеров» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.П. Совкич