61RS0017-01-2025-001334-23
Дело № 2-771\2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 сентября 2025 года г. Зверево, Ростовской области
Красносулинский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Самойленко М.Л..,
при секретаре Иньковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС Девелопмент», третьи лица: ООО «Окна Беккер», ООО «Ферроленд» о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире и компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «КВС Девелопмент» в ее пользу стоимость устранения выявленных недостатков в квартире №117, расположенной по адресу: <...> в размере 954411 руб. и компенсацию морального вреда в размере 15000 руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 25.12 2023 между ООО «Специализированный застройщик «КВС Девелопмент» и ООО «КВС-СПб» был заключен Договор №1010/Я-14.01/117 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволжский муниципальный район, участок Янино-1. 13.02.2024 было подписано соглашение о замене стороны по Договору, согласно которому, новым участником долевого строительства по Договору стала, истец ФИО1 Квартира была принята истцом у застройщика 21.05.2024 по акту приема-передачи. После передачи объекта долевого строительства, истцом были обнаружены недостатки. Согласно заключению эксперта от 12.11.2024 № 102-37-18.09 при проведении строительно-технического обследования квартиры истца были выявлены многочисленные дефекты выполненных отделочных работ, в том числе дефекты оконных блоков, дверей, что является нарушением действующих СП, ГОСТ. Согласно Договору участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ООО «Окна Беккер» и ООО «Ферролэнд».
. В обоснование заявленных требований указала, что между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «КВС Девелопмент», с одной стороны и обществом с ограниченной ответственностью «КВС-СПб», был заключен договор от 25.12.2023 № 1010/Я-14.01/117 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, располагающегося по строительному адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, участок Янино 1.
13.02.2024 было подписано соглашение о замене стороны (передаче прав
и обязанностей) по Договору, согласно которому, новым участником долевого строительства по Договору стала ФИО1 (далее – Участник долевого строительства/Истец), получившая все права и обязанности, вытекающие из Договора.
Согласно п. 1.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить среднеэтажные жилые дома со встроенными помещениями и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать Участникам долевого строительства объект долевого строительства, а Участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи
Квартира была принята у Застройщика 21.05.2024 по акту приема-передачи.
После передачи объекта долевого строительства, Участником долевого строительства были обнаружены недостатки, подтверждаемые экспертизой. Согласно заключению эксперта от 12.11.2024 № 102-37-18.09 при проведении
строительно-технического обследования квартиры № 117, расположенной по адресу: <...>, были выявлены многочисленные дефекты выполненных отделочных работ, что является нарушением действующих СП, ГОСТ, в частности: Наименование дефектов и/или недоделок Нормативное значение Нарушение требований норм
Отклонение поверхности от вертикали 7 мм. “5.2.2 Предельные отклонения номинальных габаритных размеров дверных блоков не должны превышать ± 3,0 мм.” Нарушение требований ГОСТ 31173-2016 “Блоки дверные стальные.” Обнаружены отслоения на обоях 7.6.15 Приемку работ проводят путем визуального осмотра. При визуальном осмотре на поверхности, оклеенной обоями, не допускают воздушные пузыри, замятины, пятна и другие загрязнения, а также доклейки и отслоения.
Нарушение требований СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1)
Отклонение поверхности потолка от горизонтали на 7мм. Отклонение по горизонтали. Не более 3 мм на 1 м Нарушение требований
СП 71.13330.2017 Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», предъявляемым к оштукатуриваемым (выравниваемым) поверхностям
Отклонение межкомнатной двери от вертикали до 7 мм. Отклонения от плоскостности и прямолинейности сторон дверных блоков и их сборочных единиц не должны превышать 2мм. Нарушение требований
п. 5.3.4 ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия. Отклонение поверхности стен от вертикали до 6 мм. Не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения Нарушение требований табл.7.4 СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия.
Отклонение поверхности покрытия пола (ламинат) от плоскости до 5 мм. Отклонение поверхности от плоскости не более 2 мм. Нарушение требований табл.8.15 СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия
Отклонение поверхности потолка от горизонтали на 7мм. Отклонение по горизонтали. Не более 3 мм на 1 м Нарушение требований СП 71.13330.2017 Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», предъявляемым к оштукатуриваемым (выравниваемым) поверхностям
Отклонение балконного блока на 4 мм. Г.6 Оконные блоки следует устанавливать по уровню. Отклонение от вертикали и горизонтали сторон коробок смонтированных изделий не должны превышать 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на высоту изделия. Нарушение требований ГОСТ 30674-99 “Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей.
На поверхности стен отслоение штукатурного слоя. Не допускается для жилых и общественных помещений Нарушение требований ТР 122-01 Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри зданий
На трубе отопления подтеки и неравномерная окраска. Не допускаются для жилых и общественных помещений. Нарушение требований табл.7.7
СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия.
Отклонение оконного блока от вертикали до 5 мм. Оконные блоки следует устанавливать по уровню. Отклонение от вертикали и горизонтали сторон коробок смонтированных изделий не должны превышать 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на высоту изделия. Нарушение требований п. Г6
ГОСТ 30674-99 Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия.
Отклонение поверхности потолка от горизонтали на 7мм. Отклонение по горизонтали. Не более 3 мм на 1 м Нарушение требований
СП 71.13330.2017 Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», предъявляемым к оштукатуриваемым (выравниваемым) поверхностям
Отклонение оконного блока от вертикали до 4 мм. Оконные блоки следует устанавливать по уровню. Отклонение от вертикали и горизонтали сторон коробок смонтированных изделий не должны превышать 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на высоту изделия. Нарушение требований п. Г6
ГОСТ 30674-99 Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия
Швы напольной плитки выполнены непрямолинейно от 3 до 5 мм. Отклонение ширины шва мм, не более ±0,5 Нарушение требований табл. 7.6 СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01
Отклонение поверхности стен от вертикали до 6 мм. Не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения Нарушение требований табл.7.4
СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия
Исходя из результатов проведённого исследования, все выявленные дефекты
и недостатки Объекта исследования, возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ. Выявленные незначительные следы естественного износа и эксплуатации помещения, не влияют на выявленные недостатки и по своему характеру не являются причиной их возникновения.
Выявленные недостатки и дефекты являются существенными, но при этом имеется возможность их устранения в процессе ремонтно-отделочных работ путем замены или переустановки/использования существующих материалов.
На основании вышеизложенного, истец просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «КВС Девелопмент» в пользу ФИО1 стоимость устранения выявленных недостатков в квартире № 117, расположенной по адресу: <...>, в размере 954 411 (Девятьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста одиннадцать) рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.
Дело было назначено к слушанию, стороны надлежаще извещены о времени и месте слушания дела, о чем имеются подтверждения в материалах дела.
Дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Изучив представленные в материалы гражданского дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 3 ГК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Из ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Согласно ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения
или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В судебном заседании установлено, что 25.12 2023 между ООО «Специализированный застройщик «КВС Девелопмент» и ООО «КВС-СПб» был заключен Договор №1010/Я-14.01/117 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволжский муниципальный район, участок Янино-1. 13.02.2024 было подписано соглашение о замене стороны по Договору, согласно которому, новым участником долевого строительства по Договору стала, истец ФИО1
Цена договора 5 861 830,00 руб., участник долевого строительства выполнил частично свои обязательства по уплате части цены договора в сумме 783 230,00 руб., оставшаяся часть цены договора – 5 078 800,00 руб.
По условиям договора, застройщик взял на себя обязательство передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, с проведенными в нем отделочными работами, качество которых должно соответствовать всем условиям договора, требованиям технических регламентам, проектной документации градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
По условиям договора гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 года со дня подписания передаточного акта. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта.
Между «Специализированный застройщик «КВС Девелопмент» и ФИО1 21.05.2024 г. подписан передаточный акт, согласно которому переданному объекту присвоен адрес: адрес, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, уч. Янино-1, ул. Ясная, д. 20, корпус 1, кв. 117.
После передачи объекта долевого строительства, истцом были обнаружены недостатки.
Согласно Договору участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Согласно заключения эксперта от 12.11.2024 № 102-37-18.09, представленного истцом в дело, при проведении строительно-технического обследования квартиры истца были выявлены многочисленные дефекты выполненных отделочных работ, в том числе дефекты оконных блоков, дверей, что является нарушением действующих СП, ГОСТ. Причиной установленных недостатков/дефектов является выполнение строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком с отступлением от требований нормативной документации. Установленные дефекты не могли быть вызваны естественным износом от жизнедеятельности человека или неправильным обслуживанием/эксплуатацией объекта долевого строительства, а являются прямым следствием нарушений нормативных требований в ходе строительства. Рыночная стоимость устранения выявленных недостатков составляет сумму в размере 954 411,00 руб..
Данные обстоятельства ответчиком оспорены не были.
12.10.2024 истец письменно обратилась к ответчику с претензиями, о возмещении расходов на устранение строительных недостатков в отделке, переданной ей квартиры.
12.10.2024 претензия получена ответчиком, однако до настоящего времени недостатки не устранены, что послужило основанием для обращения истца в суд.
Суд принимает указанное заключение экспертизы в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства, заключение экспертом составлено в пределах своей компетенции, эксперт имеют соответствующую квалификацию, ссылки на которую имеются в экспертном заключении. Заключение содержит подробное описание проведенных исследований, их результаты с указанием примененных методов, инструментов, указание на использованные нормативные правовые акты и литературу. Выводы эксперта ясные, полные и обоснованные, сделаны при всесторонне проведенном исследовании материалов дела, не противоречащими исследовательской части заключений.
Вместе с тем, в силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 данного кодекса (пункт 2).
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя, при этом либо в тексте закона содержится специальное решение о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма. Законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений (решение от 1 октября 1993 г. N 81-р, постановления от 21 января 2010 г. N 1-П и от 15 февраля 2016 г. N 3-П, определения от 25 января 2007 г. N 37-О-О, от 23 апреля 2015 г. N 821-О).
Федеральным законом от 08 августа 2024 года N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, статья 10 предусматривающая ответственность за нарушение обязательств по договору изложена в новой редакции, согласно части 1 статьи 10, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Указанные положения подлежат применению и к договорам долевого участия, заключенным и до введения вышеуказанных изменений в действие (ч. 2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ). Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2024 года (статья 3 указанного закона).
Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ) статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с 1 января 2025 г.
В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.
Таким образом, суд, при вынесении решения руководствуется положениями действующего законодательства, поскольку действие части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, распространено законодателем, в том числе на правоотношения, возникшие между застройщиком и участником долевого строительства по договорам заключенным до дня вступления данного закона в силу, поскольку права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков по судебному решению возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности, по добровольному удовлетворению претензии или предъявления иска в суд, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истца, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу наличия недостатков и размера возмещаемых расходов.
Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310 ГК РФ, положениями ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание заключение экспертизы, не оспоренной ответчиком, установив, что ответчик передал истцу объект долевого строительства со строительными недостатками, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов на устранение имеющихся в квартире недостатков денежные средства в размере 175 854,90 руб. (5 861 830,00 руб x 3%). В остальной части данных требований иска следует отказать.
Относительно требования истца о взыскании в ее пользу компенсации морального вреда, суд полагает заявленную сумму в 15 000 рублей завышенной и не соответствующей степени разумности и справедливости, а также последствиям нарушения ответчиком своих обязательств.
При этом суд отмечает, что согласно позиции Верховного суда РФ, отраженной в п. 28 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» «достаточным условием для удовлетворения иска гражданина-участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя».
Учитывая изложенное, суд полагает, что в ходе судебного разбирательства нашло подтверждение нарушения прав потребителя - участника долевого строительства, коим является истец ФИО1, поскольку со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договора.
Ввиду указанного суд определяет сумму компенсации морального вреда, подлежащую взысканию в пользу истца в размере 10 000 рублей, полагая указанную сумму соответствующей требованиям разумности и справедливости.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС Девелопмент», о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире и компенсации морального вреда, удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС Девелопмент» в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков сумму в размере 175 854,90 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КВС Девелопмент» в доход местного бюджета госпошлину в сумме 6 275,65 руб. + 3000 руб. = 9 275,65руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда через Постоянное судебное присутствие в г. Зверево Красносулинского районного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 03.10.2025.
Судья М.Л. Самойленко