Решение по делу № 2-2325/2023 от 13.07.2023

ДЕЛО № 2-2325/2023

УИД: 36RS0002-01-2023-001065-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2023 года Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Оробинской О.В.,

при секретаре Барсуковой А.Е.,

с участием истца ФИО1, его представителя по ордеру адвоката Силина М.С.,

ответчика ФИО2, ее представителя по письменному ходатайству ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальных платежей, неустойки за нарушение условий по договору аренды,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, указав, что 14 июля 2022 г. между ним (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (№) нежилого встроенного помещения V в литере Б5, общей площадью 65 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В этот же день во исполнение п. 2.2. указанного Договора, истец передал в аренду ответчику на основании акта приема-передачи указанное помещение, а также все имеющееся в нем оборудование и мебель, описанные в акте приема-передачи. Данное помещение используется ответчиком для размещения пекарни-кулинарии.

В соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы был согласован сторонами в сумме 15000 рублей в месяц.

Согласно п. 3.4. Договора арендная плата начисляется с момента передачи помещения и оплачивается арендатором в срок не позднее 1-го числа текущего месяца, за каждый месяц аренды.

14 июля 2022 г. на карту истца поступил платеж в размере 30000 рублей в счет арендной платы за июль и август 2022 г.

По достигнутой между сторонами Договора устной договоренности, оплата коммунальных платежей не включалась в арендную плату и оплачивалась (возмещалась) ответчиком дополнительно. В качестве доказательства достигнутых с ответчиком договоренностей относительно коммунальных платежей за июль выступает переписка средством мессенджера WhatsApp, согласно которой ответчик производил оплату коммунальных платежей (справка об операции - оплате коммунальных платежей за июль в размере 11316 рублей прилагается).

В соответствии с п. 3.4 договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в размере 8% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Начиная с сентября 2022 г., ответчик прекратил оплату каких-либо платежей (арендную плату и коммунальные платежи), на телефонные звонки с просьбой об оплате ответчик не реагировал.

19 сентября 2022 г. истец направил в адрес ответчика уведомление о задолженности, на которое получил ответ под названием «Пояснительная записка к расторжению договора». В этой «записке» ответчик сообщил, что, считает договор расторгнутым и не признает какую-либо задолженность.

02 ноября 2022 г. истец направил в адрес ответчика досудебную претензию с требованием погасить имеющуюся задолженность и расторгнуть договор аренды в установленном порядке.

В ответе от 10.11.2022 г. ответчик отказался оплачивать задолженность, вновь сославшись на, якобы, «расторжение» договора аренды «в устной форме». При этом арендуемое имущество в адрес истца по акту приема-передачи не передавалось. Ответчик не предпринял никаких попыток по подписанию акта приема-передачи и возврата имущества истцу в установленном законом порядке.

ФИО1 считает действия ответчика, выразившиеся в отказе от погашения задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, незаконными, а мнение о расторжении договора ошибочным и не основанном на действующих положениях законодательства.

Истец просит взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате за период с 01.09.2022 по 01.12.2022 в сумме 60000 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 30326,74 руб. за период с августа по ноябрь 2022 г., неустойку за нарушение условий договора по арендной плате в размере 90326,74 руб., всего 180653,48 руб., расторгнуть договор аренды нежилого помещения (л.д. 4-7).

Судебное заседание назначалось на 15.30 час. 27.06.2023, был объявлен перерыв до 16.00 час. 13.07.2023.

После перерыва в судебном заседании истец ФИО1 заявил ходатайство о прекращении производства по делу в части требования о расторжения договора аренды от 14.07.2022 г., уточнил заявленные исковые требования, с учетом принятых судом уточнений просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.09.2022 по 30.11.2022 в сумме 45000 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 35409,33 руб. за период с августа по ноябрь 2022 г., неустойку за нарушение условий договора по арендной плате в размере 80409,33 руб. (л.д. 147).

Представитель истца ФИО1 по ордеру адвокат Силин М.С. уточненные исковые требования просил удовлетворить.

Определением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 13.07.2023 г. принят отказ ФИО1 от административного иска к ФИО2 в части требования о расторжения договора аренды от 14.07.2022 и производство по делу в этой части прекращено.

Ответчик ФИО2 против удовлетворения иска возражала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика ФИО2 по письменному ходатайству Завальный Д.Ю. в удовлетворении иска просил отказать в полном объеме, поскольку 15.09.2022 г. ключи и помещение были возвращены истцу, с этого момента ФИО2 не пользовалась помещением, следовательно, договор аренды был расторгнут, в случае удовлетворения иска ходатайствовал о снижении размера неустойки.

Выслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что 14 июля 2022 г. между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого встроенного помещения V в литере Б5, общей площадью 65 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО1 на праве собственности (л.д. 11, 12, 15).

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата составила 15000 рублей в месяц.

В случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в размере 8% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Договор вступает в действие с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев со дня заключения. Договор может быть расторгнут по требованию арендатора, но не ранее, чем через один месяц после получения арендодателем соответствующего уведомления.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях: просрочки внесения (полной или частично) арендной платы, более чем на 20 (двадцать) дней, использования помещения с существенными нарушениями условий настоящего договора; умышленного ухудшения состояния помещения (п. 4 договора) (л.д. 11, 12).

Согласно акту приема-передачи нежилое помещение было передано ФИО2 14.07.2022 (л.д. 13, 14)

Во исполнение договора ФИО2 14.07.2022 внесена арендная плата за два месяца в сумме 30000 руб. (л.д. 19, 59).

Факт заключения договора и внесения арендной платы в указанной сумме сторонами не оспаривался.

Начиная с сентября 2022 г., ответчик прекратил внесение каких-либо платежей в счет арендной платы, в связи с чем 19 сентября 2022 г. ФИО1 направил в адрес ФИО2 уведомление о задолженности (л.д. 20, 21).

21.09.2023 ФИО2 направила в адрес истца пояснительную записку, в которой уведомила его о расторжении договора аренды от 14.07.2022 по инициативе арендатора, в связи с тем, что имеющиеся в помещении нарушения требований пожарной безопасности арендодателем не были устранены, указав при этом, что 15.09.2022 она освободила помещение и передала ключи арендатору (л.д. 22, 23, 61, 62).

02 ноября 2022 г. ФИО1 направил в адрес ответчика досудебную претензию от 01.11.2022 г. с требованием погасить имеющуюся задолженность и расторгнуть договор аренды в установленном порядке (л.д. 24, 25).

В письменном ответе ФИО1 от 10.11.2022 г. ФИО2 отказалась оплачивать задолженность, ссылаясь на безосновательность и незаконность требований (л.д. 28, 29).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В подтверждение доводов о расторжении договора ответчиком представлены скриншоты объявления с сайта «Авито» о сдаче помещения в аренду (л.д. 64-68, 72-74), скриншоты телефонной переписки (л.д. 96, 98-104), материал об отказе в возбуждении уголовного дела КУСП -25082 ОП №4 УМВД России по г. Воронежу (л.д. 112, 113).

Кроме того, в обоснование своих возражений на иск ФИО2 ссылалась на свидетельские показания. Допрошенная в суде свидетель ФИО4 пояснила, что осматривала спорное помещение как потенциальный арендатор в октябре 2022 года, помещение было освобождено, сырья никакого не было. Свидетели ФИО5, ФИО6, ФИО7 также поясняли, что 15.09.2022 истцу по просьбе ФИО2 были переданы ключи от арендованного помещения, само помещение было освобождено.

Изучив материалы дела, суд полагает, что доводы ответчика о расторжении договора аренды с 15.09.2022 являются несостоятельными по следующим основаниям.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 420.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу положений пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Последствия одностороннего отказа или изменения обязательств разъяснены пунктами 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 года № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".

Так, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Как установлено договором аренды нежилого помещения, заключенным между сторонами 14.07.2022 года, договор может быть расторгнут по требованию арендатора, но не ранее, чем через один месяц после получения арендодателем соответствующего уведомления.

Договор может быть досрочно расторгнут или изменен сторонами в период его действия по взаимному согласию, либо в случаях, предусмотренных договором. Все изменения, дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

Таким образом, несмотря на то, что ответчик предупредил истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, направив соответствующие уведомления, а также совершил иные действия, свидетельствующие о таком отказе (фактически освободил нежилое помещение, передал ключи от спорного нежилого помещения), договор аренды нежилого помещения не может считаться прекращенным, поскольку соглашения о расторжении договора в установленной форме стороны не достигли.

Об отсутствии такого соглашения свидетельствует и то обстоятельство, что стороны не подписали акт приема-передачи спорного объекта. Само по себе прекращение пользования арендуемым помещением, в том числе передача ключей до истечения срока действия договора аренды, без составления акта приема-передачи имущества, не свидетельствует о расторжении договора и прекращении его действия, поскольку такое право условиями договора не предусмотрено. Факт неиспользования арендованного помещения не освобождает арендатора от обязанности передать имущество арендодателю надлежащим образом. Истец факт надлежащей передачи спорного помещения из аренды отрицает.

Доводы ответчика о том, что арендованное помещение не соответствовало требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам не свидетельствуют о расторжении договора, поскольку требования о расторжении договора по основаниям невозможности использования помещения по назначению (ФИО)2 истцу не предъявляла, в судебном порядке за расторжением договора аренды не обращалась.

Учитывая изложенное, спорный договор аренды прекратил свое действие 14.06.2023 по истечении установленного в договоре срока.

На основании изложенного суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.09.2022 по 30.11.2022.

При этом сумму взыскиваемой арендной платы следует определить в размере 37500 руб., исходя из расчета 15000 руб.*2 месяца (октябрь, ноябрь) + 7500 руб. (сентябрь) = 37500 руб., поскольку ответчиком была ранее внесена денежная сумма в размере 30000 руб. за 2 месяца за период с 14.07.2023 по 14.09.2023.

В удовлетворении требования истца о взыскании коммунальных платежей за август-ноябрь 2022 г. в размере 35409,33 руб. суд считает необходимым отказать, поскольку договором аренды, заключенным между сторонами, условие об оплате коммунальных услуг не предусмотрено. Ссылку истца на наличие устной договоренности между сторонами об оплате коммунальных услуг следует признать несостоятельной, поскольку в части перечисления ФИО1 12.08.2023 денежных средств в размере 11300,00 руб. ФИО2 пояснила, что указанные денежные средства не имеют отношения к заключенному договору аренды, поскольку были перечислены истцу в связи перерасходом воды и света после проведенной в помещении дезинфекции. Истцом данное утверждение не опровергнуто.

В ходе рассмотрения дела по существу истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ были уточнены требования в части взыскания неустойки, предусмотренной условиями п. 3.4 договора, общая сумма которой была самостоятельно снижена истцом до 80409,33 руб. (л.д. 81).

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, является арифметически верным.

Представителем ответчика в судебном заседании заявлено ходатайство о применении положений статьи 333 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из пункта 1 статьи 333 ГК РФ следует, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно абзацу 1 пункта 69, пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Исходя из правовой позиции, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При этом определение соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность) и обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника. Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

В силу диспозиции статьи 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Оценивая степень соразмерности неустойки при разрешении споров, необходимо исходить из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения ответчиком (должником) взятых на себя обязательств, учитывая при этом, что сумма займа не является единственным критерием для определения размера заявленной истцом (банком) неустойки.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по кредитному договору.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе срок обращения арендодателя в суд, соразмерность взыскиваемой суммы последствиям нарушения арендатором обязательства, общеправовые принципы разумности и справедливости, суд приходит к выводу о необходимости применения положений статьи 333 ГК РФ и снижения требуемой арендодателем к взысканию размера неустойки до 37500 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198, 235-237 ГПК, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате с 01.09.2022 по 30.11.2022 в сумме 37500 руб., неустойку за нарушение условий по договору аренды в сумме 37500 руб., всего 75000 (семьдесят пять тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Коминтерновский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: О.В. Оробинская

Решение в окончательной форме изготовлено 20.07.2023 г.