Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

года

Красногвардейский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи С.С. Зубовича,

секретаря судебного заседания Е.С. Слезко,

с участием представителя истца – отдела земельно-имущественных отношений

администрации МО «» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению отдела земельно-имущественных отношений администрации МО «» к Харьковской ФИО10 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Отдел земельно-имущественных отношений администрации МО «» обратилась в Красногвардейский районный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к Харьковской ФИО11 о признании сделки недействительной. В обоснование искового заявления указал, что Харьковской ФИО12 был заключен договор аренды земельного участка №. В соответствии с пунктом 1.1 договора № арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а Арендатор принимает земельный участок, свободный от прав третьих лиц, относящийся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, с категорией «земли населенных пунктов», с кадастровым номером , общей площадью кв.м., расположенный по адресу: , разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (строительство жилого дома), в границах указанных в кадастровой выписке Участка. договора № предусматривает, что арендатор в соответствии с п.7 ст. 448 ГК РФ не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по настоящему договору аренды. Договор № был заключен по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, который состоялся ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован ФИО4 Росреестра по , Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО6 ФИО13 заключен договор о перенайме по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (далее договор перенайма), в соответствии с которым Арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности по договору аренды земельного участка из земель населенных пунктов №. В соответствии с пунктом 3 договора перенайма передача прав и обязанностей по договору аренды не нарушает законных прав и интересов других лиц и не противоречит никаким обязательствам Арендатора. Регистрационная запись Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. Просил признать договор о перенайме по договору аренды земельного участка №/з-21 от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Харьковской ФИО14 и ФИО6 ФИО15 недействительным. Применить последствия недействительной сделки, аннулировав регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и восстановив регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела уведомлена.

Представитель Управления Федеральной службы государственный регистрации, кадастра и картографии по РА в судебное заседание не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела без его участия и принятии решения на усмотрение суда.

ФИО6 в судебное заседание не явился, ранее просил о рассмотрении дела без его участия.

Выслушав истца, изучив и оценив в совокупности материалы дела, суд полагает возможным удовлетворить исковое заявление отдела земельно-имущественных отношений администрации МО «» к Харьковской ФИО16 о признании сделки недействительной по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 года «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Этой же нормой установлен исчерпывающий перечень случаев заключения договоров без проведения конкурсных процедур, которым не предусматривается передача государственного или муниципального имущества физическим лицам. Из чего следует вывод, что заключение договора аренды земельного участка категории земель «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства (строительство жилого дома) возможно исключительно по результатам проведения конкурентных процедур.

Частью 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента его совершения. Пунктом 2 данной статьи установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании установлено, что согласно протоколу о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка № от ., победителем аукциона признана Харьковская ФИО17 (л.д. ), с которой было решено заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером:

Согласно договору аренды земельного участка №/з-21 от ДД.ММ.ГГГГ между отделом земельно-имущественных отношений администрации МО «» и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка, до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 8 данного договора, арендатор не в праве уступать права и осуществлять перевод долга по настоящему договору аренды (л.д. ).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель отдел земельно-имущественных отношений администрации МО «» передал, а арендатор ФИО5 приняла земельный участок с кадастровым номером , общей площадью кв.м., расположенный по адресу: (л.д).

Согласно выписки из ЕГРН от ., земельный участок с кадастровым номером , общей площадью кв.м., расположенный по адресу: , находится в аренду у ФИО5 по договору аренды №. (л.д. ).

. между ФИО5 и ФИО6 заключен договор о перенайме по договору аренды земельного участка №., согласно которому, ФИО5 передала все права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участока с кадастровым номером , общей площадью кв.м., расположенный по адресу: , ФИО8 (л.д. ).

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО9 является лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости земельный участок с кадастровым номером , общей площадью кв.м., расположенный по адресу: , (л.д. ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в пункте 8.1 раздела 8 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов, арендатор не вправе уступать права по договору и осуществлять перевод долга по настоящему договору.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №).

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Поскольку условие аукционной документации (проекта договора аренды земельного участка), запрещающее арендатору уступать права по договору, соответствует положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса и направлено на обеспечение конкуренции на рынке земли, у суда отсутствовуют законные основания для вывода о недопустимости включения такого условия в договор.

Нельзя применять в рассматриваемом случае положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, мотивировав тем, что данная норма является специальной по отношению к положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодека.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и не применимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №), от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №-).

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

В сложившейся ситуации следует признать, что организатор торгов правомерно включил в пункт 8.1 раздела 8 договора условие, предусматривающее запрет арендатору уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Данная позиция согласуется с определением Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что требования истца, подлежат удовлетворению.

По смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя последствия недействительности сделки, суд приходит к выводу об аннулировании в ЕГРН регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ и восстановлении регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление отдела земельно-имущественных отношений администрации МО «» к Харьковской ФИО19 о признании сделки недействительной, удовлетворить.

Признать договор о перенайме по договору аренды земельного участка №/з-21 от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Харьковской ФИО20 и ФИО6 ФИО18 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, аннулировав регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и восстановив регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд.

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: