Решение по делу № 2-803/2025 от 17.07.2025 - о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности на недвижимое имущество, прекращении государственной регистрации права собственности, взыскании штрафа, пени и судебных расходов.

Дело № 2-803/2025

УИД 74RS0021-01-2025-000637-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пос. Бреды 17 июля 2025 года

Карталинский городской суд постоянное судебное присутствие в поселке Бреды Брединского района Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи Акулова И.Ю.,

при секретаре Жакеновой Ж.Б.,

с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Кучинского С.Ю., соответчиков ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности на недвижимое имущество, прекращении государственной регистрации права собственности, взыскании штрафа, пени и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ :

Граф Д.Н. обратился в Карталинский городской суд постоянное судебное присутствие в поселке Бреды Брединского района Челябинской области с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности на недвижимое имущество, прекращении государственной регистрации права собственности, взыскании штрафа, пени и судебных расходов, в обоснование заявленных требований указав, что 01.06.2024 года между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; здания площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> 40м, кадастровый номер №; строение – Разведочно-эксплуатационная скважина № 5-ВА, глубиной 110 м., расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в соответствии с п. 3 договора цена указанного имущества была определена в размере 36 000 000 руб., оплата должна была производиться по графику – в срок до ДД.ММ.ГГГГ года покупатель обязался выплатить продавцу 6 000 000 руб., в срок до 01.11.2024 года покупатель обязался выплатить продавцу 15 000 000 руб., в срок до 01.12.2024 года покупатель обязался выплатить продавцу 15 000 000 руб., в соответствии с условиями заключенного договора, в случае двухмесячной и более просрочки внесения любого из платежей со стороны покупателя, продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, при расторжении договора продавцом в одностороннем порядке из-за неисполнения покупателем обязанности по внесению платежей, установленных договором, продавцу подлежит выплата штрафной неустойки со стороны покупателя в размере 10 000 000 руб., если на момент расторжения договора покупатель выплатил продавцу более 10 000 000 руб., то продавец обязуется возвратить покупателю денежные средства, превышающую сумму 10 000 000 руб., в течение 15 дней с момента регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в договоре, обратно на имя продавца. Если на момент расторжения договора по инициативе продавца, покупателем выплачено меньше 10 000 000 руб., то покупатель обязуется добровольно выплатить разницу между 10 000 000 руб. и выплаченной на момент расторжения суммой в течение 15 дней с момента предъявления требования, а если покупатель будет уклоняться от выплаты данной суммы, продавец имеет права взыскать недостающую сумму в судебном порядке, а также взыскать штраф за отказ от добровольного исполнения в размере 20 % от суммы, которую покупатель должен был уплатить в добровольном порядке. За просрочку платежей по договору за каждый день просрочки до момента оплаты установлена пеня в размере 20 % годовых, 01.06.2024 года в соответствии с актом приема-передачи продавец передал, а покупатель ФИО2 принял указанное имущество, 10.06.2024 года ФИО2 передан ФИО1 денежные средства в размере 6 000 000 руб., оставшиеся денежные средства в размере 30 000 000 руб. за приобретенное имущество ФИО4 в соответствии с графиком не передал, досудебная претензия истца оставлена ФИО4 без ответа. Истцом заявлены требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года и Соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ года, признании права собственности ФИО1 в отношении недвижимого имущества: земельного участка площадью № кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Брединский район, пос. Амурский, участок находится примерно в 8,1 км. по направлению на северо-запад от ориентира, кадастровый номер №; здания площадью 640,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> №; строения – Разведочно-эксплуатационной скважины № 5-ВА, глубиной 110 м., расположенная по адресу: <адрес>. на юг от границ ЧКУ, кадастровый номер №, прекращении государственной регистрации права собственности ФИО2 в отношении указанного недвижимого имущества, взыскании с ФИО2 в пользу истца штрафа в размере № руб., пени в размере № коп., взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 170 580 руб.

Истец Граф Д.Н. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить, в дополнение указав, что ранее ему на праве собственности принадлежали объекты недвижимого имущества, расположенные на территории Брединского района Челябинской области – земельный участок, здание и разведочно-эксплуатационная скважина, данные объекты недвижимого имущества предназначались для производства бутилированной минеральной воды «Аркаим», ДД.ММ.ГГГГ года между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, в соответствии с положениями которого общая стоимость имущества составила № руб., оплата стоимости имущества должна была осуществляться покупателем ФИО2 в рассрочку в соответствии с графиком, предусмотренным п. 3 договора, в последующем, по инициативе покупателя ФИО2 было заключено Соглашение № № к договору, которое предусматривало оплату стоимости приобретенного имущества частями, с внесением первой суммы в размере № руб в срок до ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с условиями договора покупатель ФИО2 оплатил ДД.ММ.ГГГГ руб., от остальных платежей уклонился, в связи с чем заключенный договор подлежит расторжению.

Представитель истца адвокат Кучинский С.Ю. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить по основаниям, в нем изложенным.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, по делу пояснил, что 01.06.2024 года между ним и истцом был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого он приобрел в собственность земельный участок, здание и разведочно-эксплуатационную скважину, расположенные на территории пос. Амурский Брединского района Челябинской области, данные объекты перед заключением договора он лично осматривал один раз, на момент заключения договора купли-продажи он был полностью согласен со стоимостью приобретаемых объектов и иными условиями договора, приобретенные им объекты предназначались для производства бутилированной минеральной воды «Аркаим». В соответствии с объявлением о продаже указанных объектов, Граф Д.Н. продавал готовый бизнес – производство бутилированной минеральной воды. Согласно условий договора купли-продажи и соглашения № № от ДД.ММ.ГГГГ года он передал ФИО1 в счет оплаты стоимости приобретенных объектов № руб., однако технологическое оборудование, необходимое для производства минеральной воды, оказалось неисправным, кроме того, данное оборудование осталось в собственности ФИО1, в последующем он оставшиеся денежные средства в счет оплаты стоимости приобретенного имущества не передал. Ответчиком ФИО2 подано встречное исковое заявление, которое определением суда оставлено без движения в связи с невыполнением ответчиком требований ст.ст. 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ

Ответчик ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, просила в иске отказать.

Третье лицо – Управление Росреестра по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило.

Суд, заслушав истца, его представителя, ответчиков, исследовав письменные материалы дела, полагает заявленные исковые требования удовлетворить частично по следующим основаниям.

Статьей 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 указанной статьи).

Согласно п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого Граф Д.Н. продал, а ФИО2 купил в собственность следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, стоимостью № руб.;

- здание площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, стоимостью № руб.;

строение – Разведочно-эксплуатационную скважину № 5-ВА, глубиной 110 м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, стоимостью № руб.

В соответствии с п. 3 указанного договора, цена недвижимого имущества была определена в размере № руб., оплата должна была производиться в рассрочку, шестью платежами, каждый по № руб., с внесением последнего платежа в срок до 20.12.2024 года.

Согласно п. 3 спорного договора от 01.06.2024 года, стороны определили, что в случае двухмесячной и/или более просрочки внесения любого из платежей со стороны покупателя, продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, при расторжении договора продавцом в одностороннем порядке из-за неисполнения покупателем обязанности по внесению платежей, установленных договором, продавцу подлежит выплата штрафной неустойки со стороны покупателя в размере 10 000 000 руб., если на момент расторжения договора покупатель выплатил продавцу более 10 000 000 руб., то продавец обязуется возвратить покупателю денежные средства, превышающую сумму 10 000 000 руб., в течение 15 дней с момента регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в договоре, обратно на имя продавца. Если на момент расторжения договора по инициативе продавца, покупателем выплачено меньше 10 000 000 руб., то покупатель обязуется добровольно выплатить разницу между 10 000 000 руб. и выплаченной на момент расторжения суммой в течение 15 дней с момента предъявления требования, а если покупатель будет уклоняться от выплаты данной суммы, продавец имеет права взыскать недостающую сумму в судебном порядке, а также взыскать штраф за отказ от добровольного исполнения в размере 20 % от суммы, которую покупатель должен был уплатить в добровольном порядке.

Кроме того, за просрочку платежей по договору за каждый день просрочки до момента оплаты установлена пеня в размере 20 % годовых.

01.06.2024 года стороны составили акт приема-передачи к договору купли-продажи от 01.06.2024 года, согласно которого продавец Граф Д.Н. передал, а покупатель ФИО2 принял земельный участок, здание и строение – Разведочно-эксплуатационную скважину № 5-ВА глубиной 110 м., согласно акта все переданное имущество находится в хорошем состоянии и позволяет использовать его по назначению, у покупателя ФИО2 замечаний к передаваемому имуществу не имеется (л.д. 11).

ДД.ММ.ГГГГ года ответчиком ФИО3 дано нотариально удостоверенное согласие своему супругу ФИО2 на приобретение земельного участка, нежилого здания, сооружения (Разведочно-эксплуатационной скважины), а также доли в размере 100 % в уставном капитале ООО «АРКАИМ» (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ года между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 заключено Соглашение № 1 к договору купли-продажи недвижимости от 01.06.2024 года, в соответствии с условиями которого оплата недвижимого имущества производится в рассрочку по следующему графику:

- до 10.06.2024 года покупатель обязуется выплатить продавцу № руб.;

- до 01.11.2024 года покупатель обязуется выплатить продавцу № руб.;

- до 01.12.2024 года покупатель обязуется выплатить продавцу № руб. (л.д. 10).

В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости и Соглашения № № к данному договору, покупатель ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года передал продавцу ФИО1 денежные средства в счет оплаты стоимости приобретенного имущества размере ДД.ММ.ГГГГ руб., данное обстоятельство установлено в судебном заседании и сторонами не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ года произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 в отношении приобретенного недвижимого имущества – земельного участка, нежилого здания – цеха розлива питьевой воды и разведочно-эксплуатационной скважины № 5-ВА.

В нарушение условий заключенного договора купли-продажи недвижимости и Соглашения № № к указанному договору, покупатель ФИО2 оплату стоимости приобретенного недвижимого имущества в полном объеме не произвел, № руб. продавцу ФИО1 не передал, доказательств обратного в суд не представлено.

Истцом в адрес ответчика 17.01.2025 года направлена досудебная претензия о расторжении договора, выплате штрафа и неустойки, которая оставлена ФИО2 без удовлетворения.

В связи с неисполнением покупателем ФИО2 условий заключенного договора, Граф А.П. 28.03.2025 года обратился в суд с настоящим иском.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчиком ФИО2 не выполнены условия о полной оплате приобретенного недвижимого имущества, в соответствии с установленным графиком, при этом ответчик принял от продавца указанное имущество и зарегистрировал на него право собственности.

Установленные по делу обстоятельства в виде неполной оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества, с учетом характера и предмета сделки, поведения сторон, не являются основанием к расторжению заключенного договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2024 года и Соглашения № 1 к указному договору, поскольку не лишают истца в соответствии с положениями ч. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ права требования взыскания задолженности по спорному договору в судебном порядке, в связи с чем суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи.

Вместе с тем, в связи с установлением в судебном заседании факта неисполнения покупателем по договору ФИО2 своей обязанности по внесению платежей в счет оплаты приобретенного им недвижимого имущества, с ответчика ФИО2 в соответствии с положениями п. 3 договора купли-продажи недвижимости, подлежит взысканию штраф в размере № руб., определяемый как разница между № рублей и выплаченной по договору суммой в № руб.

Кроме того, в соответствии с п. 3 спорного договора, с ответчика ФИО2 подлежит взысканию пеня в размере 20 % годовых за каждый день просрочки исходя из следующего расчета:

Задолженность 15 000 000 руб. период с 01.11.2024 года по 31.12.2024 года (61 день, 366 дней в году) = 15 000 000 руб. х 61 / 366 х 20 % = 500 000 руб.;

Задолженность 15 000 000 руб. период с 01.01.2025 года по 17.07.2025 года (198 дней, 365 дней в году) = 15 000 000 руб. х 198 / 365 х 20 % = 1 627 397 руб. 26 коп.

Задолженность 15 000 000 руб. период с 01.12.2024 года по 31.12.2024 года (31 день, 366 дней в году) = 15 000 000 руб. х 31 / 366 х 20 % = 254 098 руб. 36 коп.;

Задолженность 15 000 000 руб. период с 01.01.2025 года по 17.07.2025 года (198 дней, 365 дней в году) = 15 000 000 руб. х 198 / 365 х 20 % = 1 627 397 руб. 26 коп.

Таким образом, сумма пени за период с 01.11.2024 года по 17.07.2025 года составит 4 008 892 руб. 88 коп.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика пени в размере 2 184 235 руб. 34 коп., в связи с чем в соответствии с положениями ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1 в данной части в пределах заявленных исковых требований, взыскав с ФИО2 пени по договору в размере №.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, а также расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку требования истца о взыскании с ответчика суммы штрафа и пени по договору предъявлены обоснованно, подтверждены письменными доказательствами, исковые требования подлежат частичному удовлетворению (6 184 235 руб. 34 коп. х 100 / 36 000 000 руб. = 17,17 %), то согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковых требованиям. Так, с ответчика ФИО2 подлежат взысканию расходы истца ФИО1 по оплате государственной пошлины, которые суд признает необходимыми при обращении в суд, исходя из следующего расчета: 170 580 руб. х 17,17 % = 29 288 руб. 58 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (...) в пользу ФИО1 (...) штраф по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года и Соглашению № № от ДД.ММ.ГГГГ года к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года в размере № руб., взыскать неустойку в размере № руб. 34 коп., взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 288 руб. 58 коп., в остальной части заявленных исковых требований ФИО1 к ФИО2 – отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1(...) к ФИО3 (...) отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи жалобы через Карталинский городской суд постоянное судебное присутствие в поселке Бреды Брединского района Челябинской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: И.Ю. Акулов

Мотивированное решение

изготовлено 28.07.2025 года