Решение по делу № 2-107/2023 от 13.07.2023

Гражданское дело 2-107/2023

УИД- 09RS0001-01-2022-003577-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июля 2023 года г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Шебзуховой М.М., при секретаре судебного заседания Остроуховой О.О.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2., действующей на основании доверенности,

представителя ответчика Управления градостроительства и архитектуры мэрии МО города Черкесска - ФИО3, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело № 2-107/2023 по исковому заявлению ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры Мэрии МО города Черкесска о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению градостроительства и архитектуры Мэрии МО города Черкесска о признании права собственности на самовольную постройку. В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО1 на праве собственности на основании Заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 11.08.2020 года принадлежит земельный участок площадью 551 кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – административно -хозяйственный корпус и мини-кафе, магазин, кафе, для размещения объектов торговли, о чем в едином государственном реестре недвижимости 25.08.2020 года сделана запись регистрации №.

На данном земельном участке собственник запланировал строительство мини-кафе, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, состоящее из двух зданий - здание кафе «Веранда» площадью застройки 215,95 м 2, площадью здания 189,07 м 2, этажность 1, здание кафе (с кабинками) площадью застройки 85,36 м2, площадью здания 64,7 м2, этажность 1. С этой целью Обществом с ограниченной ответственностью проектно-строительной организацией «Ант» была изготовлена Проектная документация - кафе по адресу: КЧР, <адрес>.

Схема планировочной организации земельного участка предусматривает расположение строящихся зданий по меже земельных участков, с кадастровыми номерами №.

В соответствие с п.5 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, для получения разрешения на строительства необходимо предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Согласно части 2 статьи 40 ГрК РФ, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.

Истец обратился в мэрию муниципального образования города Черкесска с заявлением о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства мини-кафе по адресу: <адрес>, № в части процента застройки земельного участка до 54,75% и отступов от границ земельного участка со стороны <адрес>Е(№ - 1,02 м; со стороны <адрес>№ - 0 м; со стороны <адрес>А№)- 0 м.

19 января 2021 года были проведены публичные слушания по предоставлению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. По итогам слушаний было издано Постановление мэрии муниципального образования города Черкесска № 21 от 22.01.2021 года «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Согласно Приложению 2 указанного Постановления в предоставлении разрешения на отклонение было отказано, о чем дополнительно сообщено письмом № 3605 от 02.02.2021 г., в связи с невозможностью соблюдения планировочных и нормативных требований при строительстве объекта.

Конкретные требования, которые не могли быть соблюдены при строительстве, не были указаны. На публичные слушания предоставлены согласия собственников смежных участков на отклонение и увеличение процента застройки, поданные в форме заявлений в простой письменной форме и приобщенные к документации. Согласно сведений ЕГРН, собственником всех смежных участков является ФИО1 (истец).

В то же время, при проектировании здания кафе были учтены все необходимые требования технических регламентов безопасности зданий и сооружений.

Не получив разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, истец выстроил здание кафе без разрешительной документации, что подтверждается Актом обследования № от 15.04.2022 года, выданным филиалом по КЧР «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», которым были обследованы объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: РФ, КЧР, <адрес> Ж, заявлено:

1. ФИО7 - Нежилое здание, общая площадь 183,4 кв.м, этажность - 1, год постройки - 2021 год.

2. ФИО8 - Нежилое здание, общая площадь 64,4 кв.м, этажность - 1, год постройки - 2021 год.

Согласно Заключения № ООО Проектно-строительной организации «АНТ» от 29.03.2022 года, «О соответствии объекта капитального строительства проектной документации, специалистами ООО «Ант» проведено визуальное обследование объекта капитального строительства: «Кафе по адресу <адрес> Ж» (объект). В результате обследования установлено:

1. Проектная документация на строительство объекта за шифром 112-20 подготовлена ООО «Ант» в 2020 году.

2. В состав объекта входит 2 здания, имеющие технико-экономические показатели:

1) здание кафе сложной формы габаритными размерами в плане 29,77x13,14м, количеством этажей - 1, площадью застройки 215,95 м2, общая площадь - 189,07 м2, строительный объем - 187,97мЗ.

2) здание кафе прямоугольной формы габаритными размерами в плане 21,43x3,89м, количество этажей - 1, площадь застройки 85,36м2, общая площадь - 64,7 м2, строительный объем - 338,52 мЗ.

3. На момент обследования общестроительные работы выполнены в полном объеме.

4. объемно-планировочные и конструктивные параметры зданий объекта соответствуют техническим решениям, принятым в проектной документации 112-20-АС.1 и 112-20-АС.2, разработанной ООО «Ант».

5. Качество и порядок производства строительных работ соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Таким образом, строительство осуществлено в соответствии с проектной документацией, с соблюдением норм безопасности. Отклонения в части необходимых отступов от границ земельного участка не нарушают права третьих лиц, так как собственником смежных земельных участков является сам истец. Увеличенный процент застройки земельного участка с 40 процентов до 55 процентов от общей площади не создает какую-либо угрозу безопасности людей.

Ссылаясь на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), истец просил суд признать право собственности за ФИО1 право собственности на нежилое здание кафе площадью 64,4 кв.м., этажность – 1, нежилое здание кафе площадью 183,4 кв.м., этажность -1, расположенные по адресу: КЧР, <адрес> <адрес>.

Истец ФИО1 извещённый надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала требования истца и просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель Управления градостроительства и архитектуры мэрии МО города Черкесска- ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что объекты капитального строительства – здания кафе «Веранда» площадью застройки 215,95 м.2, площадью здания 189,07 м2, этажность 1, здание кафе (с кабинками) площадью застройки 85,36 м.2, площадью здания 64,7 м2, этажность 1, обозначенные в технических документах лит. А и Б расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: КЧР, <адрес>, № «ж», в соответствии изменений с решением Думы муниципального образования города Черкесска от 29.08.2019 № о внесении изменений в решение Думы МО города Черкесска от 25.03.2010 № «Об утверждении Генерального плана МО города Черкесска с Правилами землепользования и застройки города Черкесска» максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 40 %. Площадь застройки составляет 55 %, что является нарушением планировочных и нормативных требований. Более того, довод представителя истца о том, что смежные участки находятся в собственности истца и не нарушают права третьих лиц, не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку в будущем истец может их продать и права новых собственников могут быть нарушены.

Представитель третьего лица Мэрии МО города Черкесска ФИО5 возражала против удовлетворения иска, поддержала позицию представителя ответчика, просила в иске отказать.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им (часть 2), никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3).

На основании ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3 ).

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2).

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2).

При этом, одного из указанных в пункте 1 признаков достаточно для признания строения самовольной постройкой.

Исходя из содержания пункта 3 статьи 222 ГК РФ, самовольная постройка может быть оставлена на месте и судом может быть признано право собственности на нее, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд РФ в принятых решениях неоднократно указывал на то, что закрепленные в ст. 35 Конституции РФ гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях, самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ, закрепляющей признаки самовольной постройки, то есть постройки, совершенной с нарушением установленных законодательных норм, и последствия такой постройки, с целью защиты прав граждан и обеспечения баланса публичных и частных интересов, реализации требований ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ.

Положениями ст. 51 Градостроительного кодекса предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2).

В соответствии с частью 3 статьи 40 ГрК РФ заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.

Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в силу части 4 статьи 40 ГрК РФ, подлежит обсуждению на публичных слушаниях, проводимых в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений, предусмотренных статьей 39 настоящего Кодекса.

Аналогичная позиция содержится в подпункте 3 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ), согласно которому на публичные слушания должны выноситься, в частности, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства.

Общие правовые, территориальные, организационные и экономические принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации, определяющие государственные гарантии его осуществления в соответствии с Конституцией Российской Федерации, установлены Законом N 131-ФЗ.

Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и должен предусматривать заблаговременное оповещение жителей муниципального образования о времени и месте проведения публичных слушаний, заблаговременное ознакомление с проектом муниципального правового акта, другие меры, обеспечивающие участие в публичных слушаниях жителей муниципального образования, опубликование (обнародование) результатов публичных слушаний, включая мотивированное обоснование принятых решений (часть 4 статьи 28 Закона N 131-ФЗ).

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности на основании Заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 11.08.2020 года принадлежит земельный участок площадью 551 кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – административно -хозяйственный корпус и мини-кафе, магазин, кафе, для размещения объектов торговли, о чем в едином государственном реестре недвижимости 25.08.2020 года сделана запись регистрации №.

На данном земельном участке собственник запланировал строительство мини-кафе, в соответствии с разрешенным использованием земельною участка, состоящее из двух зданий - здание кафе «Веранда» площадью застройки 215,95 м2, площадью здания 189,07 м 2, этажность 1, здание кафе (с кабинками) площадью застройки 85,36 м2, площадью здания 64,7 м2, этажность 1. орС этой целью Обществом с ограниченной ответственностью проектно-строительной организацией «Ант» была изготовлена Проектная документация - кафе по адресу: КЧР, <адрес>Ж.

Схема планировочной организации земельного участка предусматривает расположение строящихся зданий по меже земельных участков, с кадастровыми номерами №

Истец обратился в мэрию муниципального образования города Черкесска с заявлением о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства мини-кафе по адресу: <адрес>, № ж №), в части процента застройки земельного участка до 54,75% и отступов от границ земельного участка со стороны <адрес>Е(№) - 1,02 м; со стороны <адрес>(№) - 0 м; со стороны <адрес>А(№ 0 м.

1. ФИО7 - Нежилое здание, общая площадь 183,4 кв.м, этажность - 1, год постройки - 2021 год.

2. ФИО8 - Нежилое здание, общая площадь 64,4 кв.м, этажность - 1, год постройки - 2021 год.

1. Проектная документация на строительство объекта за шифром 112-20 подготовлена ООО «Ант» в 2020 году.

2. В состав объекта входит 2 здания, имеющие технико-экономические показатели:

3. На момент обследования общестроительные работы выполнены в полном объеме.

Одновременно судом также установлено, что истцом ФИО1 как застройщиком без получения в установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ порядке разрешения на строительство и без соблюдения требований ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, осуществлено строительство объекта капитального строительства (кафе).

Факт возведения самовольной постройки подтвержден объяснениями сторон по делу.

Как отмечено судом, последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются пунктом 3 ст. 222 ГК РФ.

Поскольку истцом в обоснование исковых требований было представлено заключение эксперта № ООО Проектно-строительной организации «АНТ» от 29.03.2022 года, содержащее выводы о возможности эксплуатации нежилого здания кафе площадью 64,4 кв.м., расположенного по адресу: КЧР, <адрес> «ж», судом по ходатайству представителя истца в ходе судопроизводства по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО "Центр независимой экспертизы».

Согласно выводов заключения эксперта ООО "Центр независимой экспертизы" № от 16.02.2023 : По первому вопросу: «нарушены ли при осуществлении строительства нежилого здания кафе площадью 64,4 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: КЧР, <адрес> ж строительные, градостроительные, экологические, противопожарные нормы и правила? Если да, то какие? Создают ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение и эксплуатация возведённого объекта?

В ходе проведения экспертизы, были установлены следующие нарушения:

объект строительства соответствует условно разрешенным видам использования, для которых существует определённый порядок предоставления разрешения в соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации и в соответствии с положениями «Правилами землепользования и застройки города Черкесска». Разрешение в установленном порядке не получено;

минимальные отступы стен зданий, строений от границ участков - не менее 3 м., от красной линии улиц - не менее 5 м., от красной линии проездов - не менее З м. Нарушены минимальные отступы южной стены нежилого здания кафе от границы участка, что является нарушением планировочных и нормативных требований.

В связи с тем, что выявленные нарушения, касаются получения разрешения на строительство, планировочных и нормативных требований, и не связаны ни в коей мере со строительными и противопожарными нормами, регулирующими безопасность возводимых зданий, объект недвижимости нежилое здание кафе площадью 64,4 кв.м., этажность - 1, расположенный по адресу: КЧР, <адрес> ж, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся как в данном помещении, так и в соседних строениях.

По второму вопросу:

«нарушены ли при осуществлении строительства нежилого здания кафе площадью 183,4 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: КЧР, <адрес> ж строительные, градостроительные, экологические, противопожарные нормы и правила? Если да, то какие? Со-дают ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение и эксплуатация возведённого объекта?»

В ходе проведения экспертизы, были установлены следующие нарушения:

минимальные отступы стен зданий, строений от границ участков - не менее 3 м., от красной линии улиц - не менее 5 м., от красной линии проездов - не менее З м. Нарушены минимальные отступы нежилого здания кафе площадью 183,4 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: КЧР, <адрес> ж, от границ участка, что является нарушением планировочных и нормативных требований.

В связи с тем, что выявленные нарушения, касаются получения разрешения на строительство, планировочных и нормативных требований, и не связаны ни в коей мере со строительными и противопожарными нормами, регулирующими безопасность возводимых зданий, объект недвижимости здания кафе площадью 183,4 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: КЧР, <адрес> ж, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся как в данном помещении, так и в соседних строениях.

Максимальный процент застройки в границах земельного участка для «Рекреационная зона» в соответствии с решением Думы муниципального образования города Черкесска от 29.08.2019 № о внесении изменений в решение Думы муниципального образования города Черкесска от 25.03.2010 № «Об утверждении Генерального плана муниципального образования города Черкесска с Правилами землепользования и застройки города Черкесска» максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 40%. Площадь застройки оставляет 55%, что является нарушением планировочных и нормативных требований.

Оценив заключение судебного эксперта по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд принимает его в качестве допустимого и достоверного доказательства. У суда не имеется оснований ставить под сомнение выводы судебного эксперта, поскольку экспертиза проведена на основании определения суда и эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертиза проведена высококвалифицированным специалистом, имеющим значительный стаж работы в экспертной деятельности и сертификат соответствия судебного эксперта. Экспертиза проведена с соблюдением требований Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и иных действующих нормативно-правовых актов; выводы эксперта, изложенные в заключении, сторонами по делу не оспаривались, подтверждаются совокупностью других доказательств, представленных в материалы дела, и сторонами не оспаривались.

Более того, допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4, поддержал заключение эксперта № от 16.02.2023, ответил на вопросы представителя ответчика Управления, а также дал пояснения по представленной истцом экспертизы.

Суд отмечает, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, взаимосвязь упомянутых норм позволяет выделить необходимую совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, если:

строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности, постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении;

застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы, предприняты меры к легализации самовольных строений, не давшие результата;

права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена;

объект возведен застройщиком своими силами и за счет собственных средств.

Представленными суду доказательствами подтверждается, что объекты капитального строительства – здания кафе «Веранда» площадью застройки 215,95 м.2, площадью здания 189,07 м2, этажность 1, здание кафе (с кабинками) площадью застройки 85,36 м.2, площадью здания 64,7 м2, этажность 1, обозначенные в технических документах лит. А и Б расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: КЧР, <адрес>, № «ж», в соответствии изменений с решением Думы муниципального образования города Черкесска от 29.08.2019 № о внесении изменений в решение Думы МО города Черкесска от 25.03.2010 № «Об утверждении Генерального плана МО города Черкесска с Правилами землепользования и застройки города Черкесска» максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 40 %. Площадь застройки составляет 55 %, что является нарушением планировочных и нормативных требований.

Такие же выводы о допущенных нарушениях при строительстве объекта содержатся в заключения эксперта ООО "Центр независимой экспертизы" № от 16.02.2023.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 18-КГ14-168, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 Земельного кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Суд не может согласиться с доводами стороны истца о незначительности допущенных нарушений при строительстве, поскольку законодатель предусмотрел совокупность условий, при которых возможно сохранение самовольной постройки.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 и на который сослался представитель истца, указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

При этом доказательство того, что истцом получено разрешение от соответствующего органа на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, как это предусмотрено положениями статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, материалы дела не предоставлено.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности с установленными по делу обстоятельствами, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом суд считает необходимым обратить внимание на то, что истец не утрачивает возможность обратиться в суд с иском при устранении нарушений, допущенных при строительстве объекта, являющегося предметом спора.

Рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании требований, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры Мэрии МО города Черкесска о признании права собственности на самовольную постройку отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево–Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Черкесского городского суда М.М. Шебзухова