УИД 39RS0<№>-04

Дело № 2-70/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2025 г. гор. Светлогорск

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Севодиной О.В., при секретаре судебного заседания Суродиной С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СД Маркет» о взыскании неустойки по договору долевого участия, морального вреда и штрафа

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, в лице представителя ФИО2, обратился в суд с указанным иском, в котором просил взыскать с истца за просрочку передачи объекта долевого строительства неустойку (пени) в размере 287674,88 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя; компенсацию морального вреда в размере 50000 руб.; обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства от <Дата> <№> – нежилое помещение (апартаменты) со строительным номером 69/43, расположенное по адресу: <Адрес>.

В обоснование требований указано, что <Дата> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве <№>.

Объектом долевого строительства является нежилое помещение (апартаменты) со строительным номером 69/43 общей проектной площадью 44,46 кв.м., включающие в себя площадь лоджии и балкона, с приведенными коэффициентами, расположенное на 2 этаже в нежилом здании гостиницы по адресу: <Адрес>.

Согласно условиям договора, ответчик обязался в срок до <Дата> построить здание «гостиницу» по вышеуказанному адресу и в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания, но не позднее <Дата>, передать в собственность участника долевого строительства объект долевого строительства по передаточному акту.

Обязательства по оплате цены договора в размере 11237300 исполнены истцом в полном объеме.

<Дата> в адрес истца поступило уведомление о завершении строительства и о том, что согласно замеров органа технической инвентаризации, площадь объекта – нежилого помещения <№> составила 48,1 кв.м., то есть между проектной и фактической площадями имеется разница, поэтому необходимо к цене договора доплатить 460006,82 руб. При этот какой-либо документации, обосновывающей данные требования, представлено не было.

Неоднократно истцом в адрес ответчика были направлены претензии с требованиями обоснованности суммы доплаты и о передачи объекта строительства согласно условиям договора.

Ответов на претензии не последовало.

Истец считает, что своими действиями по незаконному требованию доплаты денежной суммы сверх установленной цены договора и без обоснования таких требований, ответчик намеренно затягивает сроки передачи объекта строительства, чем существенно нарушает условия договора о сроке передаче объекта.

Учитывая цену договора (11237 300), период просрочки с <Дата> по <Дата> (24 дня) и ставки ЦБ РФ (16%) размер неустойки подлежащей взысканию с ответчика за просрочку предусмотренного договором срока передачи объекта строительства составит 287674,88 руб. (11237300х24х2х1/300х16%).

Неисполнение застройщиком своих обязательств по передаче объекта строительства в установленные договором сроки нарушило права истца как потребителя и причинило моральный вред, который последним оценен в размере 50000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в части размера штрафа, и в окончательном варианте просил взыскать штраф в соответствии с ФЗ от <Дата> № 214-ФЗ в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований участника долевого строительства (л.д. 198).

ФИО1 и его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнений, поддержали по изложенным выше основаниям. Просили исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения извещен надлежащим образом. Ранее исковые требования не признал, пояснив, что в ходе строительства поменялись нормативы БТИ. Фактически площадь объекта долевого строительства увеличилась до 48,1 кв.м. Истец обращался в Министерство контроля, которым было установлено, что в действиях ответчика нарушений нет. В настоящее время все апартаменты переданы участникам долевого строительства. В соответствии с условиями договора долевого участия застройщиком в одностороннем порядке в <Дата> года апартаменты были переданы истцу. Также дополнительно указал, что апартаменты, с юридической точки зрения – нежилые помещения. Поэтому все нормы о жилых помещениях к этому виду недвижимости не применимы. При подписании договора стороны условились, что коэффициент по балкону составлял 0,3, при сдаче объекта – 1. Застройщик, понимая негативные последствия увеличения цены договора и, дорожа своей репутацией, принял решение об уменьшении доплаты в два раза (с использование коэффициента балкона = 0,3 (как при подписании договора)). Считает, что истец сам уклоняется от подписания акта приема-передачи и принятия объекта. С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований, не имеется, в связи с чем, просил в иске отказать.

Суд, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав пояснения истца, его представителя, исследовав материалы дела и, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ООО «СЗ СД Маркет» включено в Единый государственный реестр юридических лиц <Дата> с основным видом деятельности – 41.20 строительство жилых и нежилых зданий. В настоящее время является действующим юридическим лицом. Генеральный директор – <ФИО>4, учредителями Общества являются <ФИО>5 (50%) и <ФИО>6 (50%).

<Дата> между ООО «СЗ СД Маркет» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве <№>.

Предметом договора является нежилое помещение (апартаменты) со строительным номером 69/43 общей приведенной проектной площадью 44,46 кв.м., включающее в себя площадь лоджии и балкона, с приведенными коэффициентами (проектная площадь балкона 1,31 с коэффициентом 0,3), расположенное на 2 этаже в нежилом здании гостиницы проектной площадью 11573,05 кв.м., по адресу: <Адрес>. Указанный номер объекта долевого строительства является предварительным номером. К моменту ввода в эксплуатацию здания, после проведения технической инвентаризации нежилых помещений здания Объекту долевого строительства и зданию будет присвоен постоянный номер.

Согласно п. 1.4 адрес объекта долевого строительства и некоторые его характеристики могут быть уточнены после завершения строительством здания и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию Фактическая площадь объекта долевого строительства, включающая в себя, в том числе, площадь лоджии с К=0,5, балкона или террасы с К=0,3 (при наличии) будет уточнена по результатам контрольного обмера нежилых помещений здания кадастровым инженером.

В соответствии с разделом 2 застройщик обязался обеспечить выполнение работ по строительству здания в срок до <Дата>; в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания, но не позднее <Дата> передать в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства по передаточному акту. Переданный по передаточному акту объект долевого строительства должен соответствовать характеристикам, приведенным в Приложении <№> к договору. Застройщик вправе не передавать (удерживать) объект долевого строительства участнику долевого строительства до момента выполнения последним денежных обязательств, предусмотренных настоящим договором и (или) действующим законодательством РФ, перед застройщиком.

Участник долевого строительства обязался уплатить застройщику обусловленную договором цену в порядке и на условиях, установленных договором. В случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства, исчисленной на основании данных из технического плана нежилых помещений здания, выполненной после окончания строительства здания, произвести застройщику доплату в порядке и на условиях, определенных в п. 3.5.1 договора. Принять от застройщика объект долевого строительства по передаточному акту в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

В силу п. 2.4 у участника долевого строительства право требования на получение объекта долевого строительства возникает с момента полного исполнения им денежного обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства за счет собственных и за счет кредитных денежных средств, в соответствии с условиями договора.

Согласно раздела 2 размер денежных средств, подлежащим уплате участником долевого строительства застройщику для создания объекта долевого строительства (цена договора) определен сторонами в суме 11237300 руб. Цена договора определена из расчета 252751 руб. за один квадратный метр общей приведенной проектной площади объекта долевого строительства, умноженной на общую приведенную проектную площадь объекта долевого строительства, указанную в п. 1.3 договора. При расчете цены договора учтена общая приведенная проектная площадь объекта долевого строительства, включающая в себя, в том числе, приведенную площадь лоджии с К=0,5, балкона или террасы с К=0,3 (при наличии).

В соответствии с п. 3.4-3.5 цена договора может быть изменена только на основании п. 3.5 договора, либо в иных случаях по взаимному соглашению сторон договора.

Пунктом 3.5.1 предусмотрено, что в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства, исчисленная на основании данных технической инвентаризации помещений здания, выполненной после окончания строительства здания, будет больше проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.3. договора, цена настоящего договора подлежит увеличению. Доплата до полного размера цены договора производится участником долевого строительства застройщику в срок не позднее 30 дней с момента направления застройщиком уведомления участнику долевого строительства об увеличении цены договора и необходимости произвести соответствующую доплату.

Согласно п. 3.6 цена договора подлежит оплате участником долевого строительства застройщику в полном объеме до подписания сторонами передаточного акта.

Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4, 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

<Дата> договор участия в долевом строительства от <Дата> был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (л.д. 26).

Стороны не отрицали, что истцом произведена оплата в размере 11237300 руб.

<Дата> Министерством градостроительной политики Калининградской области выдано разрешение на ввод в эксплуатацию гостиницы, расположенной по адресу: <Адрес> (площадью 3241 кв.м.) и <№> (площадью 11913,70 кв.м.) (л.д. 104).

<Дата> застройщиком в адрес истца направлено уведомление о завершении строительства по договору участия в долевом строительства от <Дата> <№>. При этом дополнительно указано, что согласно замеров органа технической инвентаризации общая площадь объекта долевого строительства – нежилого помещения <№> составило 48,1 кв.м. В связи с чем на основании п. 3.4.1 договора необходимо уплатить денежные средства в размере 460006,82 руб. из расчета 252751 руб. за один кв.метр площади объекта долевого строительства и принять объект долевого строительства по передаточному акту в срок, предусмотренный указанным договором, либо в течение семи дней со дня получения настоящего уведомления (л.д. 23).

Из пояснения стороны истца, следует, что поскольку ответчик не представил истцу никаких документов подтверждающих увеличение площади, расчет суммы доплаты, последний отказался (порвал) от получения и подписания предоставленных ему документов.

В результате уклонения истца от получения объекта долевого строительства ответчиком в марте 2024 был составлен односторонний акт о передаче объекта.

Кроме того, <Дата> в письме, направленном в адрес истца, ответчик сообщил, что в соответствии с ранее достигнутыми договоренностями Общество готово подписать со своей стороны и передать для регистрации права собственности на объект долевого строительства акт приема-передачи апартаментов, не дожидаясь оплаты разницы в площади. Вместе с тем сообщило, что размер оплаты разницы в площади между проектной и фактической составляет 460006,82 руб., что будет зафиксировано в акте приема-передачи объекта долевого строительства (л.д. 181).

По ходатайству представителя ответчика в ходе рассмотрения дела акт приема-передачи, подписанный Обществом, был приобщен к материалам дела. Из данного акта следует, что участнику долевого строительства, т.е. истцу, передается в собственность объект долевого строительства- нежилое помещение : 65, строительный <№>, общей площадью 48,1 кв.м, расположенное в нежилом здании по адресу: <Адрес>. Ключи от нежилого помещения <№> будут переданы участнику долевого строительства в момент подписания акта приема-передачи. На момент подписания акта участник долевого строительства уплатил застройщику по договору от <Дата> <№> денежные средства в размере 11237300 руб. Задолженность по оплате составляет 460 0056,82 руб. (л.д. 176).

Факт увеличения фактической площади объекта долевого строительства проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.3. договора, подтверждается предоставленной стороной истца выпиской из кадастровой карты (л.д. 182), согласно которой общая площадь апартаментов <№> состоит из: 9.0 кв.м.+4.6 кв.м.+12.8 кв.м.+17.1 кв.м.+ 4.6 кв.м.= 48.1 кв.м. по условиям договора проектная площадь апартаментов – 44.46 кв.м.

Оснований полагать, что ответчиком в акте приема-передачи неверно отражена площадь передаваемого истцу объекта долевого строительства, не имеется.

Таким образом, по результатам окончания строительства и обмеров кадастрового инженера площадь объекта долевого строительства была определена 48,1 кв. м, что больше проектной площади предусмотренной договором на 3,64 кв. м. (48,1-44,46).

Истцом не представлено доказательств иной площади объекта долевого строительства, отличной от определенной кадастровым инженером.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств и изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования п. 2.2.1, 3.5.1 договора участия в долевом строительстве от <Дата> <№> следует, что договором предусмотрено изменение цены в определенных случаях: если фактическая площадь объекта долевого строительства, исчисленная на основании данных технической инвентаризации помещений здания, выполненной после окончания строительства здания, будет больше проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.3. договора, цена настоящего договора подлежит увеличению. Доплата до полного размера цены договора производится участником долевого строительства застройщику в срок не позднее 30 дней с момента направления застройщиком уведомления участнику долевого строительства об увеличении цены договора и необходимости произвести соответствующую доплату.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей проектной площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Таким образом, при подписании договора стороны фактически пришли к соглашению, что площадь объекта долевого строительства является не окончательной, а проектной, при этом согласились, что уточненная (фактическая) площадь объекта долевого строительства будет установлена по завершении строительства и будет определена по результатам обмером объекта долевого строительства кадастровыми инженерами, договор не оспорен и не признан недействительным, в связи чем указание в акте приема-передачи объекта долевого строительства является обоснованным.

Подписание сторонами договора долевого участия в долевом строительстве передаточного акта подтверждает факт передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства и определяет момент, с которого участнику долевого строительства переходят обязанности по содержанию переданного объекта (статья 210 ГК РФ) и риск его случайной гибели или случайного повреждения (статья 211 ГК РФ). При этом такое подписание не освобождает участника долевого строительства об обязанности по уплате цены договора, в том числе от осуществления доплаты в порядке пункта 3.2 договора.

Поскольку фактическая площадь передаваемого объекта долевого участия в строительстве увеличилась на 3.64 кв.м. у ответчика возникает обязанность по доплате за такое увеличение 460 006,82 руб. ((3,64 кв.м. х 252751 руб. за 1 кв.м. – полная сумма доплаты)/2 (самостоятельное решение застройщика об уменьшении).

Оплата за увеличение площади объекта долевого участия в строительстве истцом не произведена.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 названного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Договором от <Дата> срок передачи в собственность участнику долевого строительства определен сторонами как – не позднее <Дата>.

Как указывалось выше, застройщик уведомил истца о завершении строительства и передачи объекта строительства <Дата>, то есть в предусмотренный договором срок.

В силу ч. 6 ст. 8 указанного закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что по настоящему делу именно действия истца, а не ответчика, уклоняющего от подписания акта приема-передачи, способствуют затягиванию передачи объекта долевого строительства.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установив, что изменение цены договора в связи с изменением фактической строительной общей площади объекта по сравнению с проектной общей площадью объекта согласовано сторонами в договоре; застройщик свои обязательства по договору исполнил в соответствии с условиями договора (передает объект строительства общей площадью 48,1 кв. м в установленный срок, доказательств уклонения ответчика от подписания акта-приема передачи не представлено); акт приема-передачи соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и не нарушают права сторон; доказательств иного размера объекта истец в материалы дела не представил, а также то, что истец доплату по договору не произвел, суд не усматривает оснований для удовлетворения основных требований о взыскании с Общества неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основных требований (о взыскании неустойки), то не имеется оснований и для удовлетворения производных от него требований (штрафа, компенсации морального вреда, передачи объекта).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СД Маркет» о взыскании неустойки по договору долевого участия, морального вреда и штрафа оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено <Дата>

Судья: О.В. Севодина