61RS0023-01-2024-006234-24 дело №2-3166/2025 РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 июля 2025 года г. Шахты, Ростовской области

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Сухова О.А., при секретаре Ефимовой О.В., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации г.Шахты, третьи лица - Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, НКО «Фонд капитального ремонта» о взыскании выкупной цены жилого помещения, непригодного для проживания,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований ФИО3 сослалась на следующие обстоятельства: она является собственником квартиры № по адресу: <адрес>. Право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 10.11.2017.

Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании Постановления Администрации г.Шахты от 07.10.2021 «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу».

Основанием для признания дома аварийным и подлежащим сносу, а также необходимости последующего переселения граждан, послужило заключение межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, переводу жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, принятию решения о согласовании переустройства жилых и нежилых помещений в жилых домах об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом от 17.09.2021.

Согласно вышеуказанному заключению, составленному по результатам обследования многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> заключению, выполненному МУП г. Шахты «БТИ» о техническом состоянии строительных конструкций жилого дома установлено, что основные конструктивные элементы жилого дома находятся в аварийном состоянии, имеют разрушения и повреждения, приводящие к деформации или образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухудшающих их эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом, в связи с чем принято решение о признании многоквартирного дома по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу, в соответствии со ст. 33, 34 Постановления Правительства Российской Федерации № 47 от 28.01.2006.

Согласно техническому заключению, выполненному МУП г. Шахты «БТИ» от 12.08.2021 № 376, несущие конструкции здания находятся в аварийном состоянии с угрозой обрушения, создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Также многоквартирный дом по адресу: <адрес> включен в муниципальную программу города Шахты «Оказание мер по улучшению жилищных условий отдельным категориям граждан» от 27.12.2018 № 6745. Согласно положениям указанной программы в период 2019 - 2030 годы в рамках данной программы подлежат расселению многоквартирные дома, признанные аварийными после 01.01.2012. Перечень домов в конкретном году определяется заключенным Министерством строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области соглашением.

К собственникам дома предъявлены требования о сносе дома за счет собственных средств в срок до 01.11.2024.

07.05.2024 Администрацией г.Шахты было издано постановление №1462 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, занятого многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу. Указанным постановлением изъят для муниципальных нужд земельный участок общей площадью 850 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, занятый многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, а также изъять жилые помещения (квартиры), расположенные в указанном многоквартирном доме.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 26.05.2023 по гражданскому делу №2-2559/2023 указанный срок был изменен в связи с опасностью проживания в многоквартирном доме и суд обязал Администрацию города Шахты в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО1 соглашение об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с выплатой возмещения за изымаемое жилое помещение в размере, определенном в соответствии с отчетом об оценке стоимости квадратного метра изымаемого жилого помещения. Указанное решение суда вступило в законную силу и до настоящего времени не исполнено в связи с не согласием истца с суммой, указанной в отчете, изготовленном по заказу Администрации г.Шахты.

Данная сумма является заниженной, не обоснованной и не соответствующей объективной оценке. В сумму причитающейся компенсации не включены все убытки, возникающие у собственника в связи с изъятием жилого помещения, не произведен расчет доли в праве общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома, не рассчитаны расходы по несению убытков в связи с временным проживает собственника и членов его семьи, расходы на оплату услуг риелтора, сумма государственной пошлины, а также необоснованно занижена рыночная стоимость квадратного метра квартиры.

В соответствии с ч.6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Вместе с тем по причине не согласования стоимости компенсации за изымаемое помещение семья истца до настоящего времени не переселена и решение Шахтинского городского суда от 25.06.2023 по делу №2-2559/2023 исполнить в полной мере невозможно. Поскольку размер компенсации, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, признанного аварийным, в рамках вышеуказанного гражданского дела, не был определен, что свидетельствует о том, что данный вопрос не был предметом для исследования, то он подлежит исследованию в рамках отдельного процесса.

Истец, с учетом уточненных требований (л.д.30-33) просила суд обязать Администрацию г.Шахты заключить с ФИО3 соглашение об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания, расположенного по адресу: <адрес> выплатой возмещения в сумме 4000000 руб.

В последней редакции исковых требований истцом заявлены следующие требования (л.д. 225-228): взыскать с Администрации г.Шахты в пользу ФИО3 выкупную цену жилого помещения - квартиры № общей площадью 53,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с соглашением об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания, в размере 4702 965 руб.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, письменно просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца - ФИО4, действующая на основании доверенности (л.д.22), в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала.

Представитель Администрации г.Шахты – ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется ее подпись.

Представитель Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области в судебное заседание не явился, о чем в материалах дела имеется уведомление о вручении заказного почтового отправления с почтовым идентификатором 80400010609990.

Представитель НКО «Фонд капитального ремонта» в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 той же статьи).

Частью 10 той же статьи установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно выписке из ЕГРН (л.д.10) ФИО3 является собственником квартиры №№ общей площадью 53,4 кв.м. по адресу: <адрес>. Право собственности на квартиру в ЕГРН зарегистрировано за ФИО3 10.11.2017.

Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> был включен в «Региональную программу по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории <адрес> на 2014-2049 годы», утвержденную постановлением Правительства Ростовской области №803 от 26.12.2013. Согласно региональной программе, сроки проведения ремонтных работ следующие: теплоснабжение - 2024, холодное водоснабжение - 2024, водоотведение – 2024, электроснабжение – 2025, газоснабжение – 2031, крыша – 2034, фундамент – 2036, фасады – 2036.

Между тем, в соответствии с Постановлением Администрации города Шахты № 3190 от 07.10.2021 многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, включен в муниципальную программу города Шахты «Оказание мер по улучшению жилищных условий отдельным категориям граждан» сроком расселения до 31.12.2027, поэтому вышеуказанный многоквартирный жилой дом был исключен из «Региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области на 2014-2049 годы» (л.д.128)

Вступившим в законную силу 04.07.2023 решением Шахтинского городского суда от 26.05.2023 обязана Администрация города Шахты в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО3 соглашение об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с выплатой возмещения за изымаемое жилое помещение в размере, определенном в соответствии с отчетом об оценке стоимости квадратного метра изымаемого жилого помещения.

Постановлением Администрации г.Шахты от 07.05.2024 №1462 изъят для муниципальных нужд земельный участок общей площадью 850 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, занятый многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу и изъяты жилые помещения (квартиры), в том числе квартира истца № в многоквартирном доме № по <адрес>, принадлежащие на праве собственности гражданам (л.д.14).

В соответствии с отчетом ФИО7 № 283/20 от 10.06.2024, произведенным по заказу Администрации г.Шахты (л.д.84-112), рыночная стоимость квартиры 29 площадью 53,4 к.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, составляет 2901547 руб., из них: рыночная стоимость недвижимого имущества - 2755440 руб. (жилое помещение 2434002 руб., доля земельного участка под объектом - 121239 руб.; доля общего имущества в многоквартирном доме - 200199 руб.); стоимость непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома - 48007 руб.; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием - 98100 руб., в т.ч. временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения - 53000 руб., услуги, связанные с переездом, - 3100 руб.; убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 40000 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, – 2000 руб.

Постановлением Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области №9 от 07.06.2024 «О внесении изменений в постановление Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области от 05.12.2023 №23». В приложении № 2 к вышеуказанному постановлению «Пофамильный перечень граждан, подлежащих переселению из многоквартирных домов, признанных аварийными с 01 января 2017г. по 01 января 2022г., в рамках этапа 2023-2024 годов областной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов», а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащими сносу или реконструкции. В указанном приложении указана ФИО3, стоимость переселения 3027780 руб.

В связи с не согласием ФИО3 со стоимостью компенсации за изымаемое у нее жилое помещение, произведенной по заказу Администрации г.Шахты, но не указанной в решении Шахтинского городского суда Ростовской области от 26.05.2023 по гражданскому делу №2-2559/2023 истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Определением Шахтинского городского суда от 14.01.2025 по ходатайству представителя истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» (л.д. 121-126).

Согласно заключению судебной экспертизы (л.д.140-187) выкупная цена жилого помещения – квартиры №, общей площадью 53,4 кв.м., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, признанном аварийным и подлежащим сносу, определенная по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 4 702965 руб., в том числе:

рыночная стоимость трехкомнатной квартиры № расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, с учетом стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, - 3764326 руб.;

общая сумма убытков, связанных с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение – 300307 руб. (156972 руб. – убытки, связанные с поиском другого жилого помещения (услуги риелтора, агентства недвижимости) + 4000 руб. - размер государственной пошлины при оформлении права собственности на другое жилое помещение + 128335 руб. (убытки, связанные с временным использованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого помещения) + 11000 руб. (убытки, связанные с переездом).

величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату изъятия жилого помещения – 638333 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд полагает его относимым, допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, содержит все необходимые данные, подтверждающие квалификацию эксперта, проводившего экспертизу; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного, суд полагает определить и взыскать с Администрации г. Шахты в пользу ФИО3 денежные средства в качестве выкупной стоимости квартиры № общей площадью 53,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в размере 4702 965 руб.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Администрации г. Шахты (ИНН <***>) в пользу ФИО3 (паспорт №) денежные средства в качестве выкупной стоимости квартиры № №, общей площадью 53,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с соглашением об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания, в размере 4702 965 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца через Шахтинский городской суд Ростовской области, начиная с 12.08.2025.

Судья: