Решение по делу № 02-0119/2025 от 14.02.2025 - о признании пунктов договора недействительными, о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, денежных средств в счет уменьшения площади квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

УИД: 77RS0011-02-2024-000229-86

№ 2-119/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2025 года г. Москва

Коптевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Петровой В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем Пехпатровой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-119/2025 по иску Межрегиональной общественной организации потребителей защиты прав потребителей «Линия права», действующей в интересах ФИО1, ФИО2, к ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» о признании пунктов договора недействительными, о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, денежных средств в счет уменьшения площади квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация потребителей защиты прав потребителей «Линия права», действующая в интересах ФИО1, ФИО2, обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее», в котором указывает на то, что 19.11.2021 г. между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» был заключен Договор участия в долевом строительстве № Рас/9Ф/6/446. Стоимость объекта долевого строительства по указанному договору составила сумма Срок передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства – не позднее 01.06.2023 г. 23.01.2023 г. Участники долевого строительства приняли объект долевого строительства по акту приема-передачи. Между тем, при приемке квартиры площадь квартиры уменьшилась на 0,4 кв.м., в связи с чем ответчик обязан вернуть истцам сумма, в квартире имеются строительные недостатки, стоимость устранения которых составляет сумма Поскольку претензия истцов, о выплате денежных средств, осталась со стороны ответчика без удовлетворения, ответчик должен выплатить истцам неустойку в размере сумма Кроме того, истцы полагают, что абзацы 7 и 8 п.1.4 Договора, согласно которым изменение площади объекта долевого строительства не более чем на 5% не влечет перерасчет цены Договора, являются недействительными, поскольку противоречит п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Также истцами заявлены требования о взыскании морального вреда в размере сумма, а также штрафа в размере 50% от присужденной судом в их пользу суммы.

Представитель истцов в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражала по доводам письменных возражений, приобщенных к материалам дела.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом при рассмотрении дела установлено, что 19.11.2021 г. между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» был заключен Договор участия в долевом строительстве № Рас/9Ф/6/446, объектом долевого строительства по которому явилась квартира с проектным номером 448 площадью 85,1 кв.м. в доме по строительному адресу: адрес, адрес, уч. № 13/2.

Стоимость объекта долевого строительства по указанному договору составила сумма Срок передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства – не позднее 01.06.2023 г.

23.01.2023 г. Участники долевого строительства приняли объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру № 446 площадью 84,7 кв.м. по адресу: адрес, по акту приема-передачи.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч.1 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ч.1 ст.8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч.1 ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

В соответствии с ч.1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).

В соответствии с ч.5 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч.6 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Как следует из искового заявления, при приемке жилого помещения истцами были обнаружены не оговоренные застройщиком недостатки качества квартиры.

Согласно заключению специалиста от 27.11.2023 г. № Спк-107п, стоимость устранения выявленных строительных недостатков в данной квартире составляет сумма

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением Коптевского районного суда г. Москвы от 10.10.2024 г. по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Единая служба судебных экспертиз «МСК-Эксперт».

Согласно заключению эксперта Единой службы судебных экспертиз «МСК-Эксперт» № 397-2024, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, составляет сумма

Оценивая заключение экспертов Единой службы судебных экспертиз «МСК-Эксперт» в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд не находит оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена по определению суда, для проведения экспертизы суд предоставил эксперту материалы дела с собранными по делу доказательствами в полном объеме. Кроме того, экспертом непосредственно был произведен осмотр жилого помещения. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, заключение составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Кроме того, суд учитывает, что со стороны участников процесса суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы эксперта. В связи с изложенным, суд при вынесении судебного решения считает необходимым руководствоваться именно данным заключением.

Таким образом, факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается экспертным заключением, стоимость устранения недостатков составляет сумма

Разрешая требование истца о взыскании разницы между стоимостью квартиры по договору и окончательной стоимостью квартиры, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст.56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указано выше объектом долевого строительства явилась квартира с проектным номером 448 площадью 85,1 кв.м., стоимость объекта долевого строительства по указанному договору составила сумма

Таким образом, 1 квадратный метр площади квартиры стоит сумма

Как указали истцы в иске, в нарушении условий договора объект долевого строительства истцам был передан меньшей площади, чем указан в договоре, разница фактической общей площади квартиры, переданной ответчиком истцам, составила 0,4 кв.м, что в денежном эквиваленте составляет сумма 30.11.2023 г. истцами в адрес ответчика было направлено претензионное письмо с требованием о выплате в добровольном порядке компенсации убытков, в соответствии со сведениями, представленными на официальном сайте Почты России (трек номер для отслеживания: 39906085001074), указанное письмо было получено Ответчиком 07.12.2023 г., ответа на него не поступало.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о признании недействительными абзацев 7,8 п.1.4. Договора в силу следующего.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч.1 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 данного закона.

Согласно ч.2 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ч.2 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В соответствие с положениями абзацев 7 и 8 п.1.4. Договора Стороны пришли к соглашению, что любое изменение объекта долевого строительства не влечет перерасчета цены Договора, указанной в п.4.1 Договора. Допустимым изменением общей площади, передаваемого Участнику Объекта долевого строительства, является изменение общей адрес строительства, является изменение общей адрес строительства в любую сторону, но не более чем на 5% от проектной площади.

В данном случае фактическое отклонение по площади составляет 0,4 кв.м (0,47% от проектной площади), в связи с чем, разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади, а потому требования об уменьшении покупной стоимости квартиры несостоятельны, поскольку между сторонами имеется соглашение (абзац 7 и 8 п.1.4. Договора участия в долевом строительстве) об отсутствии спора в случае отступления в площади до 5% от проектной площади.

Кроме того, из формулировки указанных выше пунктов Договора следует, что стороны находятся в равных условиях и Застройщик не поставлен в привилегированное положение перед участниками долевого строительства.

В силу ч.1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в п.3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021 г.), по смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В данном случае оспариваемое истцами условие договора участия в долевом строительстве содержит конкретные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Причем данное условие, касающееся изменения общей площади квартиры, равным образом относится к обязательствам как участника долевого строительства (в случае увеличения площади застройщик не вправе требовать доплаты), так и в случае уменьшения площади (участник строительства не вправе требовать возврата денежных средств ввиду уменьшения площади).

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска и признании недействительным абзаца 7 и 8 п.1.4 договора участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта, у суда не имеется.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ч.8 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч.6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п.1 ст.23 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п.1 ст.23 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Согласно ч.1 ст.23 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Поскольку требование истцов о выплате денежных средств в счет устранения имеющихся в объекте долевого строительства недостатков было получено ответчиком 07.12.2023 г., срок на ее ответ истек 17.12.2023 г., неустойка за период с 18.12.2023 г. по 21.03.2024 г. составит сумму в размере сумма (сумма х 94 дня х 1%).

В соответствии с ч.3 ст.10 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно п.1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч.6 ст.5 и ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025 г. включительно.

От применения штрафных санкций за нарушение обязательств, возникших до вступления в законную силу Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024 г., застройщик не освобожден.

Таким образом, размер штрафа составит сумма ((сумма + сумма) х 5%).

Между тем, в соответствии с ч.4 ст.10 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 ст.6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим ФЗ.

Как указано выше цена Договора составляла сумма

3% от сумма составит сумма

По настоящему делу судом установлено, что рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, составляет сумма, неустойка сумма, штраф сумма

Таким образом, поскольку общая сумма составит сумма, что превышает 3% от цены договора, с ответчика в пользу истцов полежит взысканию именно сумма в размере сумма (то есть по сумма в пользу каждого из истцов).

Поскольку истцы при подаче искового заявления были освобождены от уплаты государственной пошлины, расходы по госпошлине в соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ в размере сумма подлежат взысканию в доход бюджета г. Москвы с ответчика.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования Межрегиональной общественной организации потребителей защиты прав потребителей «Линия права», действующей в интересах ФИО1, ФИО2, к ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» о признании пунктов договора недействительными, о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, денежных средств в счет уменьшения площади квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства в размере сумма (по сумма в пользу каждого), компенсацию морального вреда в размере сумма (по сумма в пользу каждого).

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Переделкино-Ближнее» в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Коптевский районный суд г. Москвы в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.И. Петрова

Решение в окончательной форме изготовлено 17.06.2025 г.