Дело №3а-1535/2022
22OS0000-01-2022-001095-71
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 июля 2022 года город Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.
при секретаре Чумовой В.А.,
с участием представителя административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КС» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,
установил:
административный истец ООО «КС» обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управлению имущественных отношений Алтайского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** и нежилого здания с кадастровым номером *** расположенных по адресу: , равной их рыночной стоимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности вышеуказанных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость и это подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как собственника имущества, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога и налога на имущество организаций. Ссылаясь на нарушение своих прав, ООО «КС» просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просила об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лица филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, администрация Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении дела не просили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайского края до судебного заседания поступил письменный отзыв на иск.
При таких обстоятельствах в соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО2, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.
В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Законом Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.
Закон Алтайского края «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.
Согласно ст.1 указанного закона Алтайского края налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
При рассмотрении административного дела судом установлено, что ООО «КС» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, «А»,, площадью 15 127 кв.м. Категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под промышленные предприятия.
Следовательно, установление в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.
Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 2 933 276,57 руб., дата определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ.
Также при рассмотрении административного дела установлено, что ООО «КС» является собственником нежилого здания – гараж кирпичный, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, , гА, площадью 1 783,2 кв.м.
С учетом требования ст.1 Закона Алтайского края «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» налоговая база в отношении указанного нежилого здания рассчитывается с учетом их кадастровой стоимости.
Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая нежилое здание с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 11 901 506 руб., дата определения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала ее применения – ДД.ММ.ГГ.
В соответствии с ч.7 ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец представил:
- отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком ООО «Русский Сокол» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:25:020601:75 по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляла 816 858 руб.;
- отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком ООО «Русский Сокол» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 22:25:020607:1142 по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляла 3 209 760 руб.
Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания.
Из данных отчетов следует, что оценщик провела анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовала сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрала единицы сравнения, обосновала свой выбор, применила необходимые корректировки.
В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения. Представленные в материалы дела отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью оценочной организации.
В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельного участка и нежилого здания в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказами Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** и от ДД.ММ.ГГ ***.
Отчеты об оценке подготовлены оценщиком ФИО2, являющейся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.
Кроме того, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО2 дала мотивированные возражения относительно замечаний к отчету со стороны Управления имущественных отношений Алтайского края, с которыми соглашается суд в виду следующего.
При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовала сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с п.11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***, и п.25 Федерального стандарта оценки *** «Оценка недвижимости» утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***, обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов для оценки объектов недвижимости согласно п.24 Федерального стандарта оценки ***.
При расчете корректировки на дату предложения оценщик использовала данные мониторинга компании «RID Analitiks», что указано в отчетах, где также содержатся выписки из этого исследования. Изложение в отчете всего исследования, которое является общедоступным, повлечет включение в него информации, не использованной оценщиком в отчете, что не нарушает требования п.5 Федерального Стандарта Оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО ***)», утвержденного приказом минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***.
Оценщик при оценке рыночной стоимости земельного участка использовала в качестве аналога *** земельный участок (), который на дату продажи был не застроен, в том числе отсутствовал фундамент, что подтверждается данными ЕГРН, Публичной карты. Также по мнению оценщика, наличие такого обременения как ипотека либо запрещение регистрации не влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, поэтому ею не были применены никакие корректировки к аналогу ***.
При оценке земельных участков оценщик использовала данные коэффициентов усредненных по городам России из Справочника оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2 (под ред.ФИО3 2018 г.), поскольку исследований отдельно по сельских районам не производилось. Суд не находит нарушений в этой части, так как в Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 1 (под ред.ФИО3 2018 г.) указано, что «земельные участки, предлагаемые к продаже, зачастую располагаются на территории региона, вне черт крупных населенных пунктов – областных центров. Такие участки добавлялись в выборке по городу, однако при расчете корректировок обязательно учитывалось расстояние земельного участка до городов…». Кроме того, в самом справочнике представлены корректировки на статус населенного пункта, в том числе для сельских населенных пунктов.
Оценщик обосновала при оценке земельных участков под зданиями –аналогами при оценке рыночной стоимости здания гаража использование в качестве аналога *** земельного участка (), который был реализован с аукциона. То обстоятельство, что данный объект предлагался на торгах, которые не были признаны состоявшимися в связи с отсутствием участником, а договор заключен с единственным участником аукциона, не свидетельствует, что сделка заключена не на рыночных условиях, поскольку начальная цена аукциона определяется на основании пп.14 ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации – по рыночным ценам, что также указано в аукционной документации (страница 63 отчета).
Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют. Нарушений требований п.20 Федерального Стандарта Оценки «Оценка недвижимости (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***, при выборе аналогов и применении к ним корректировок не установлено.
Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленных отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.
При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания суду не представлены.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требование об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подлежит удовлетворению, а размер такой стоимости следует указать в соответствии с отчетами об оценке.
Согласно разъяснениям п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата направления в суд настоящего иска – ДД.ММ.ГГ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «КС» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, «А», по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 816 858 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, А, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 3 209 760 рублей.
Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости - 27 июня 202 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.
Судья Ю.В.Гончарова
Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.