Дело № 2-4146/2022 УИД: 64RS0042-01-2022-006440-38

Решение

Именем Российской Федерации

13.09.2022 г. г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Оситко И.В.,

при секретаре Щипицыной Д.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению имуществом к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

комитет по управлению имуществом (далее – Комитет) обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды.

Требования мотивирует тем, что на основании распоряжения Комитета от ДД.ММ.ГГГГ № № между Комитетом и ФИО3 (арендатором) был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с п. 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № находящийся по адресу: , б/н, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. В результате замены стороны в обязательстве на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, арендатором по вышеуказанному договору аренды стало ООО «Строительные системы». ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) внесена запись о замене арендатора ООО «Строительные системы» на ФИО1 на основании договора купли-продажи права аренды на аукционе. Пунктом 3.2 договора аренды определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями, не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января текущего года. Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Однако ФИО1 свои обязательства по внесению арендной платы не исполнял надлежащим образом, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1159281 руб. 78 коп., начислены пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 748393 руб. 31 коп. Считая свои права нарушенными, истец просил взыскать ответчика указанную задолженность и пени.

При рассмотрении дела истец неоднократно уточнял исковые требования. С учетом окончательных уточнений исковых требования, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1854 руб. 49 коп., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2937 руб. 98 коп.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений, согласно которым арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, так как в результате противоправных действий арендодателя арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества. Использование земельного участка в спорный период было невозможно. Арендодатель не имеет право требовать арендную плату. При подготовке к освоению земельного участка арендатором было установлено, что использование участка в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением является невозможным, в связи с наложением на рассматриваемый участок других участков №, предоставленных другому юридическому лицу на основании постановления администрации муниципального образования «» № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ и постановления администрации муниципального образования «» № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно. Кроме того, в отношении спорного земельного участка структурным подразделением арендодателя в ЕГРН изменено разрешенное использование на многоквартирные дома от 3-х до 6 этажей. В ответ на требование арендатора привести сведения ЕГРН в соответствии с условиями договора и установить вид разрешенного использования участка: для индивидуального жилищного строительства (далее по тексту – ИЖС), Комитет письмом от ДД.ММ.ГГГГ сообщил, что изменение вида разрешенного использования рассматриваемого участка на размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м.) не представляется возможным. В связи с изложенными обстоятельствами и позицией уполномоченного публичного собственника, исключающей использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества, арендатор обратился в прокуратуру и Кировский районный суд с иском к администрации муниципального образования «» (далее по тексту – Администрация). Решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № постановлено: исправить реестровую ошибку в сведениях ЕГРН о координатах местоположения границы земельных участков с кадастровыми номерами №, путем исключения точек координат, а также исключить сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: , б/н, , площадью 13762 кв.м. «многоквартирный дом от трех до шести этажей, в том числе со встроенными и (или) пристроенными нежилыми помещениями», включить в ЕГРН сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером № «для ИЖС». Решение суда вступило в законную силу, однако не исполнено. Истцом изначально неверно произведен расчет арендной платы, пени: применен неправильный коэффициент в процентах от кадастровой стоимости за земельные участки 3 % вместо правильного 0,1 %, неверно определен удельный показатель кадастровой стоимости для участка: 4449 руб. 28 коп. вместо правильного 1151 руб. 72 коп. По расчету ответчика, арендная плата составляет 15850 руб. за 1 год Ответчик ДД.ММ.ГГГГ оплатил указанную сумму, указав в назначении платежа: по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за ДД.ММ.ГГГГ в иске отказать в полном объеме. При удовлетворении исковых требований представитель ответчика просит суд применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер пени, как несоразмерный последствиям нарушенного обязательства.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Судом установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно ответчик ФИО1 являлся арендатором земельного участка № находящегося по адресу: , б/н, , площадью 13762 кв.м. на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, договоров замены стороны в обязательстве, договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору арены недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, акта приема-передачи документов к этому договору (л.д. 12-31).

Арендодателем по договору аренды является Комитет.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка был заключен на основании распоряжения Комитета от ДД.ММ.ГГГГ № №

Согласно п. 1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № находящийся по адресу: , б/н, с разрешенным использованием для ИЖС.

На момент приобретения ответчиком права аренды на спорный земельный участок, согласно сведениям ЕГРН видом разрешенного использования являлся: многоквартирные дома от 3-х до 6 этаже, в том числе, со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.

Из пояснений представителя ответчика, письменных возражений на исковое заявление следует, что при подготовке к освоению земельного участка арендатором было установлено, что использование участка в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением является невозможным, в связи с наложением на рассматриваемый участок других участков №, предоставленных другому юридическому лицу на основании постановления Администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ и постановления Администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно. В ответ на требование арендатора привести сведения ЕГРН в соответствии с условиями договора и установить вид разрешенного использования участка: для ИЖС Комитет письмом от ДД.ММ.ГГГГ сообщил ответчику, что изменение вида разрешенного использования рассматриваемого участка на размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м.), не представляется возможным.

Земельное законодательство устанавливает платность использования земли.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 3.2 договора аренды определено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями, до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В основу заявленных истцом требований положено нарушение ответчиком как арендатором земельного участка обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Согласно уточненному расчету истца с учетом пояснений представителя истца при рассмотрении дела, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчику начислена арендная плата в общем размере 17740 руб. 49 коп., в том числе за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2192 руб. 91 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3923 руб. 58 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3923 руб. 58 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3923 руб. 58 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3740 руб. 84 коп. (л.д. 96).

Уточненный расчет истца ответчиком не опровергнут, является арифметически верным.

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ ответчиком произведена оплата годовой арендной платы за 2021 г. в сумме 15850 руб. (л.д. 90), в то время как общий размер арендной платы за год составляет 15694 руб. 32 коп. согласно уточненному расчету истца, проверенному судом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно материалам дела, в производстве Кировского районного суда находилось гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Миал Девелопмент» в лице конкурсного управляющего ФИО4, Администрации о признании реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, по иску прокурора в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, Администрации, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по об изменении разрешенного вида использования земельного участка.

Решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: исправить реестровую ошибку в сведениях ЕГРН о координатах местоположения границы земельного участка с кадастровым номером № путем исключения точек с координатами исправить реестровую ошибку в сведениях ЕГРН о координатах местоположения границы земельного участка с кадастровым номером №, устранить реестровую ошибку путем внесения изменений в сведения ЕГРН о местоположении границы земельного участка с кадастровым номером № путем исключения точек с координатами ; исключить из ЕГРН сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , б/н, , площадью 13762 кв.м., «многоквартирные дома от трех до шести этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»; включить в ЕГРН сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером № «для ИЖС».

Кировским районным судом установлено, что изменение сведений государственного кадастрового учета осуществлено на основании необоснованного и несоответствующего требованиям закона согласия органов местного самоуправления на изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и принятого в соответствии с ним решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по . Также судом установлено наложение земельного участка с кадастровым номером № на границы земельного участка с кадастровым номером № в размере 866 кв.м. и наложение земельного участка с кадастровым номером № на границы земельного участка с кадастровым номером № в размере 869 кв.м.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решение суда от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, приведенной в Обзоре судебной практики № (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ (Определение от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ16-7), в Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-№ (вынесенном по делу по иску Комитета о взыскании с Фонда долга по арендной плате по другому договору аренды земельного участка в городе Подольске, предоставленного для жилищного строительства), по смыслу ст. 615, п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ должник не может нести ответственность за не исполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора, а арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Оценивая доказательства, исследованные в ходе судебного разбирательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд считает заслуживающими доводы стороны ответчика в части отсутствия законных оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по день вступления решения Кировского районного суда в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в связи с невозможностью пользования арендованным имуществом по вине арендодателя, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Однако, поскольку решением Кировского районного суда были восстановлены нарушенные права ФИО1, с даты вступления данного решения в законную силу ответчик должен был в силу закона и договора вносить арендные платежи.

Размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 5417 руб. 76 коп., в том числе за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1676 руб. 92 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3740 руб. 84 коп.

Учитывая оплату ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в счет оплаты арендной платы в размере 15850 руб., которая значительно превышает сумму арендной платы, которую он должен был оплатить, суд приходит к выводу о том, что обязательства по арендной плате ФИО1 исполнены в полном объеме.

Доводы стороны ответчика о том, что вышеуказанное решение до настоящего времени не исполнено, на выводы суда не влияют, поскольку в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поскольку ответчиком ДД.ММ.ГГГГ были внесены в счет арендной платы по спорному договору аренды (при отсутствии на эту дату задолженности по арендной плате) денежные средства в сумме 15850 руб., достаточные для оплаты арендной платы, определенной судом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, законных оснований для взыскания с ответчика пени за нарушение срока оплаты арендной платы не имеется, поскольку в установленные договором аренды сроки оплаты внесения арендной платы просрочка оплаты со стороны ответчика отсутствовала.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ суд

решил:

в иске Комитету по управлению имуществом к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Энгельсский районный суд.

Председательствующий: подпись.

Верно.

Судья И.В. Оситко

Секретарь Д.В. Щипицына