Дело № 2-914/2025
УИД: 27RS0007-01-2025-000160-75
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 июня 2025 года г. Комсомольск-на-Амуре
Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре
в составе председательствующего судьи Куркиной Н.Е.,
при секретаре судебного заседания Прижиловой Е.В.,
с участием представителя истца – ФИО1, действующего на основании доверенности (дата),
представителя ответчика - адвоката Ворошковой И.Ю., действующей на основании удостоверения адвоката (№) и ордера (№) от (дата),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 У. к ФИО2 о взыскании уплаченного задатка, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование заявленных требований указала, что (дата) между ФИО3 О.М.У. (покупатель) и ответчиком – ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор, в соответствии с которым его стороны в срок до (дата) обязуются подписать основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), в тот же день сдать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес). Пунктом 2 предварительного договора предусмотрено следующее: стоимость квартиры (цена сделки) (иные данные) рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит, из них: сумму в размере (иные данные) рублей покупатель обязуется уплатить продавцу за счет собственных средств в день подписания предварительного договора купли-продажи в качестве задатка. Оставшуюся сумму в размере (иные данные) рублей покупатель обязуется уплатить продавцу за счет: собственных средств в размере 700 000 рублей; заёмных средств в размере (иные данные) рублей, предоставляемых покупателю Банком ПАО «Транскапиталбанк». ФИО2 получила от ФИО3 У. задаток в сумме (иные данные) рублей. В соответствии с соглашением о задатке в случае отказа банка кредитовать задаткодателя по данному объекту, задаткополучатель обязуется вернуть всю сумму задатка в размере (иные данные) рублей задакотдателю в течение 3 рабочих дней. В предоставлении кредита ФИО3 О.М.У. на приобретение квартиры было отказано. Однако ФИО2 до настоящего времени не вернула сумму задатка в размере (иные данные) рублей, в связи с чем указанная сумма может быть взыскана только в судебном порядке.
Просил взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 У. денежные средства в сумме (иные данные) рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 5 500 рублей, расходы по составлению и удостоверению доверенности в сумме 2 500 рублей.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, на исковых требованиях настаивал, представил письменные возражения на доводы ответчика, пояснения, в которых указал, что поскольку ФИО2 была уведомлена о том, что квартира, расположенная по адресу: (адрес) (далее - квартира) ФИО3 О.М. У. приобретается за счет кредитных средств (п.2 предварительного договора купли-продажи квартиры), отказ банка в выдаче кредитных средств на приобретение квартиры является обстоятельством, исключающим вину ФИО3 в неисполнении взятого на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры. В этом случае обязанность по заключению основного договора купли-продажи квартиры прекращается на основании статьи 416 ГК РФ (невозможностью исполнения) и уплаченный ФИО3 О.М.У. задаток подлежит возвращению ему на основании пункта 1 статьи 381 ГК РФ. Упоминание в соглашении о задатке от (дата) о ПАО Сбербанк не исключает обязанности ФИО2 вернуть задаток по следующим основаниям: ФИО2 была уведомлена о том, что квартира приобретается за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «Транскапиталбанк», сведений о предоставлении кредитных средств другими банками в предварительном договоре купли-продажи квартиры нет. Соглашение о задатке составлялось по шаблону риелторами продавца квартиры, в данном соглашении был указан ПАО Сбербанк, то есть допущена описка. Данное обстоятельство подтверждается тем, что после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры заявка на получение кредита в ПАО Сбербанк не подавалась и ПАО Сбербанк не одобрял предоставление кредита на приобретение квартиры. Кроме этого, ФИО2 до заключения предварительного договора была уведомлена о том, что публичным акционерным обществом «Транскапиталбанк» был одобрен кредит на приобретение недвижимости, о чем ФИО2 было представлено уведомление о предварительном одобрении кредита от (дата), Информация, содержащаяся в этом уведомлении, получила отражение в предварительном договоре купли-продажи квартиры. То есть независимо от упоминания в соглашении о задатке ПАО Сбербанк ФИО2 знала, что кредитование ФИО3 У. будет осуществляться только публичным акционерным обществом «Транскапиталбанк». Возможность кредитования на приобретение квартиры за счет заемных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк, исключается тем фактом, что в конечном итоге ФИО3 О.М.У. жилое помещение ((адрес)), было приобретено именно за счет кредитных средств, предоставленных публичным акционерным обществом «Транскапиталбанк». Таким образом, ввиду отказа публичного акционерного общества «Транскапиталбанк» предоставить кредит на приобретение квартиры, обязательство по заключению основного договора прекратилось невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ) и задаток подлежит возврату (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
В судебном заседании представитель ответчика - адвокат Ворошкова И.Ю. исковые требования не признала, дополнительно суду пояснила, что Сбербанк кредитовал иностранцев. Истец просто передумал квартиру покупать. В соглашении о задатке сказано, что только в случае отказа Сбербанком возвращается задаток, а истец не обращался в Сбербанк. Просила отказать в удовлетворении требований.
Истец ФИО3 О.М.У., ответчик ФИО2 надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела не явились, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие на основании ст.167 ГПК РФ.
Свидетель ФИО4, допрошенная в судебном заседании суду пояснила, что ФИО3 обратился к ним в связи с покупкой квартиры. Ему нужна была квартира на 2 этаже, ипотека для иностранных граждан. Только один банк дает кредит иностранным гражданам – это ПАО «Транскапиталбанк». Подали заявку. Брокер у них работает давно, она знает, что только в одном банке в г.Комсомольске-на-Амуре предоставляется ипотечный кредит для иностранных граждан. У истца нет паспорта гражданина РФ. ФИО2 перед заключением договора была уведомлена, что ФИО3 одобрен кредит в ПАО «Транскапиталбанк». После заключения предварительного договора, у ФИО3 не было намерения обратиться в ПАО Сбербанк за кредитом. Документы направили в ООО «Полезные люди», они сопровождали сделку со стороны Сухицкой, у них договоры – шаблоны, и в них указан ПАО Сбербанк, как кредитная организация, предоставляющая ипотечный кредит. ПАО Сбербанк дал ответ, что после оценки состояния дома, не могут выдать кредит на эту квартиру, поскольку залог нецелесообразен, в связи с высоким износом жилого дома, попросили предоставить выписку из БТИ. ФИО2 ходила, приносила документы, их направляли в банк, но банк отказал. Если бы был предоставлен кредит, то ФИО3 купил бы эту квартиру, даже с учетом более высокой цены. Впоследствии ФИО3 на кредитные денежные средства, предоставленные ПАО «Транскапиталбанк» приобрел другую квартиру, где износ дома не был высоким. О том, что банк отказал ФИО3 в приобретении квартиры по (адрес), просто пришло сообщение на электронную почту. Отказ от банка пришел до заключения основного договора купли-продажи. ФИО3 и ФИО2 встречались только при составлении договора и просмотре квартиры. О том, что в договоре кредитной организацией указан ПАО Сбербанк сразу сообщили Сухицкой, и сказали, что это шаблон у ООО «Полезные люди». Предварительный договор и соглашение заключались сразу. Если банк отказывает в выдаче кредита – это возврат денежных средств, это по вине третьей стороны. В договоре указан ПАО «Транскапиталбанк», в соглашении, которое составлено ООО «Полезные люди» указан ПАО Сбербанк, это их шаблон.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, представителя ответчика, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.
Согласно положениям п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК Российской Федерации).
В соответствии со ст. 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).
Задаток является согласно ст. 329 ГК Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК Российской Федерации Ф не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
В силу п. 1 ст. 381 ГК Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК Российской Федерации) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК Российской Федерации).
Пунктом 6 статьи 429 ГК Российской Федерации предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что (дата)4 года между ФИО2 (Продавцом), и ФИО3 О.М.У. (Покупателем), заключен предварительный договор купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 предварительного договора купли-продажи Продавец и Покупатель обязуются в срок до (дата) подписать основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), в тот же день сдать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес).
В соответствии с пунктом 2 предварительного договора предусмотрено следующее: стоимость квартиры (цена сделки) (иные данные) рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит, из них: сумму в размере (иные данные) рублей покупатель обязуется уплатить продавцу за счет собственных средств в день подписания предварительного договора купли-продажи в качестве задатка. Оставшуюся сумму в размере (иные данные) рублей покупатель обязуется уплатить продавцу за счет:
собственных средств в размере 700 000 рублей;
заёмных средств в размере (иные данные) рублей, предоставляемых покупателю Банком ПАО «Транскапиталбанк».
(дата) между ФИО2 (Продавцом), и ФИО3 О.М.У. (Покупателем), заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи квартиры.
Как следует из условий соглашения о задатке к предварительному договору купли-продажи квартиры от (дата) задаткодатель ФИО3 О.М.У. уплатил задаткополучателю ФИО2 во исполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости от (дата) задаток в размере (иные данные) рублей.
В случае отказа банка кредитовать задаткодателя по данному объекту, задаткополучатель обязуется вернуть всю сумму задатка в размере (иные данные) рублей задаткодателю в течение 3 рабочих дней.
Основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества между сторонами в установленный в договоре срок - до (дата) заключен не был.
Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок. В связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Как следует из позиции истца, основной договор купли-продажи не был заключен между сторонами, поскольку истцом был получен отказ в предоставлении ипотечного кредита.
В силу статьи 10 ГК РФ стороны обязаны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Согласно уведомлению о предварительном одобрении кредита от (дата) ТКБ Банк ПАО вынес предварительное положительное решение на выдачу кредита ФИО3 О.М.У..
Внутренними документами Банка установлены определенные условия предоставления кредита, а именно: банк вправе без объяснения причин отказать истцу в предоставлении кредита.
Согласно письму Публичного акционерного общества «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» от (дата) причиной отказа ФИО3 У. по заявке на предоставление ипотечного жилищного кредитования является износ дома более 65%.
По итогам рассмотрения заявки на МКК (дата) принято решение об отказе в предоставлении кредитных средств по причине несоответствия залога.
Вместе с тем, (дата) на уровне УС принято решение о возможности предоставления кредитных средств. Адрес объекта залога: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес). Между ФИО3 О.М.У. и ТКБ Банк ПАО был заключен кредитный договор (№) и выдан (дата) кредит в размере (иные данные) рублей.
Таким образом, ФИО3 О.М.У. стало известно о том, что необходимая для покупки объекта недвижимости денежная сумма в размере не будет ему выдана, в связи с чем, ФИО3 О.М.У. просил вернуть задаток в суме (иные данные) рублей.
Исходя из положений п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Таким образом, при установлении факта прекращения обязательства по обоюдному соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (по основаниям, предусмотренным статьей 416 ГК Российской Федерации) задаток возвращается давшему его лицу.
С учетом приведенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истцом представлены доказательства того, что им были предприняты все возможные способы для получения кредита, для заключения договора купли-продажи, который впоследствии не был получен.
Это свидетельствует об отсутствии вины истца в не заключении основного договора купли-продажи в установленный сторонами срок.
Доказательства уклонения ФИО3 У. от подписания основного договора купли-продажи в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, истцом приняты исчерпывающие меры для надлежащего исполнения обязательства, а договор купли-продажи не был заключен по не зависящим от обеих сторон обстоятельствам, а именно в связи с действиями третьих лиц.
Ссылка ответчика на то, что основной договор не был заключен по вине истца как недобросовестного покупателя недвижимости, поскольку в соответствии с соглашением, истец должен был принять все необходимые меры к заключению договора купли-продажи, обратиться в ПАО Сбербанк, в связи с чем, переданный им задаток подлежит оставлению у ответчика, несостоятельна, поскольку какие-либо доказательства в подтверждение вины истца ФИО3 У., суду не представлены.
Из буквального содержания предварительного договора купли-продажи следует, что (иные данные) рублей должны были быть получены ФИО3 О.М.У. за счет ипотечного кредита именно под залог приобретаемого имущества, и именно в ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК».
Доказательств тому, что ФИО3 О.М.У. после подписания соглашения от (дата) обращался в иные кредитные учреждения в целях получения денежных средств для оплаты части стоимости приобретаемого имущества в размере (иные данные) рублей суду не представлено.
Кроме того, пояснениями представителя истца, показаниями свидетеля ФИО4, подтверждается намерение истца получить недостающую сумму для покупки квартиры ответчика в конкретном банке ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК».
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере (иные данные) рублей, уплаченных истцом по соглашению о задатке.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса.
Согласно статьям 88 и 94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истец просит взыскать с ответчика судебные расходы на:
- оплату оформления доверенности в сумме 2500 рублей,
- оплату государственной пошлины в сумме 5500 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в аб.3 п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" следует, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Представленная доверенность (№) от (дата) выдана истцом ФИО3 О.М.У. представителю ФИО1 на представление интересов истца по иску к ФИО2 о взыскании задатка, уплаченного по соглашению о задатке о (дата) к предварительному договору по (дата) купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), то есть выдана для участия представителя в данном конкретном деле, ее подлинник приобщен к материалам дела, с учетом изложенных обстоятельств требования истца о взыскании расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 500 рублей подлежат удовлетворению, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО3 У..
При обращении в суд с исковым заявлением ФИО3 О.М.У. уплатил государственную пошлину в размере 5 500 рублей, что подтверждается чеком по операции от (дата).
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 5 500 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 У. к ФИО2 о взыскании уплаченного задатка, судебных расходов – удовлетворить.
Взыскать с ФИО2, (дата) года рождения, (иные данные), в пользу ФИО3 У., (дата) года рождения, (иные данные), денежные средства в размере (иные данные) рублей, судебные расходы за оформление доверенности в размере 2 500 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 500 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятии решения в окончательной форме через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре.
Судья Н.Е. Куркина
Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 июля 2025 года.