Решение по делу № 3А-29/2023 от 28.02.2023 - об оспаривании решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-29/2023

55OS0000-01-2022-000323-10 Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Троицком Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 февраля 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Государственный космический научно – производственный центр им. М.В. Хруничева» в лице «ПО «Полёт» - филиала акционерного общества «Государственный космический научно – производственный центр им. М.В. Хруничева» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Государственный космический научно – производственный центр им. М.В. Хруничева» в лице «ПО «Полёт» - филиала акционерного общества «Государственный космический научно – производственный центр им. М.В. Хруничева» обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: <...>. (т. 2 л.д. 191-196)

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 24 марта 2020 года и для земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей. (т. 2 л.д. 197, 198)

На основании отчета об оценке от 15 декабря 2021 года, выполненного ООО ЭОА «Ледон» (оценщик ФИО1), общество 19 января 2022 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рубля, с кадастровым номером <...> – <...> рублей. (т. 3 л.д. 5,6)

Решениями бюджетного учреждения от 18 февраля 2022 года № <...> и № <...> в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано. (т. 3 л.д. 7-9, 10-12)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 5 мая 2022 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...> в размере их рыночной стоимости согласно отчету об оценке № <...> от 15 декабря 2021 года. (т. 1 л.д. 3-8)

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решения бюджетного учреждения незаконными и установить по состоянию на 30 сентября 2021 года кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно отчету об оценке № <...> от 16 января 2023 года. (т. 3 л.д. 137-143)

В судебном заседании представитель административного истца АО «Государственный космический научно – производственный центр им. М.В. Хруничева» в лице «ПО «Полёт» - филиала акционерного общества «Государственный космический научно – производственный центр им. М.В. Хруничева» ФИО2 заявленные требования поддержала с учетом уточнений. Дополнительно пояснила, что первоначально представленный отчет об оценке № <...> от 15 декабря 2021 года также соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Разрешение требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно отчету об оценке № <...> от 15 декабря 2021 года оставила на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО3 просил в удовлетворении заявленных административных исковых требований отказать, поскольку несмотря на отсутствие в отчете об оценке № 790/1-21 от 15 декабря 2021 года нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в решениях бюджетного учреждения, экспертом установлено иное нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. (возражения – т. 3 л.д. 1-3)

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО4 в судебных заседаниях полагал, что решения бюджетного учреждения являются незаконными, кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере рыночной согласно отчету об оценке № <...> от 15 декабря 2021 года, поскольку выводы, изложенные в заключении эксперта № <...> от 9 января 2023 года не основаны на положениях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. (отзыв – т. 3 л.д. 108, т. 4 л.д. 6)

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив оценщика ФИО1, эксперта ФИО5, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 3 л.д. 19-23)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (за исключением случаев, установленных настоящей статьей)

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 19 января 2022 года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 30 сентября 2021 года. К заявлениям приложен отчет об оценке № <...> от 15 декабря 2021 года. (т. 3 л.д. 5,6)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

18 февраля 2022 года бюджетным учреждением приняты решения №№ <...>, <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно решениям в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 3 л.д. 7-9, 10-12)

Указанные решения были приняты по итогам рассмотрения заявлений административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости 8 февраля 2022 года, решения приняты единогласно. (т. 3 л.д. 28-31)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом в бюджетное учреждение и первоначально в суд представлен отчет № <...> от 15 декабря 2021 года, подготовленный ООО ЭОА «Ледон» (оценщик ФИО1). (т. 2 л.д. 1-178)

В соответствии с указанным отчетом по состоянию на 30 сентября 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рубля, с кадастровым номером <...> – <...> рублей.

Определением суда от 20 июня 2022 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета № <...> от 15 декабря 2021 года об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...> требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, наличия в отчете недостатков, указанных в решениях бюджетного учреждения № <...>, № <...> от 18 февраля 2022 года, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 3 л.д. 47-50)

Согласно заключению эксперта № <...> от 9 января 2023 года в отчете № <...> от 15 декабря 2021 года отсутствуют нарушения, указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения.

Вместе с тем указанный отчет частично не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, в частности: ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п. 22 «б» ФСО № 7, т.к. объект-аналог № 1 имеет иной вид разрешенного использования. (т. 3 л.д. 63-84)

Иных нарушений экспертом не установлено.

Согласно части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. (часть 2 статьи 84 КАС РФ)

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. (часть 3 статьи 84 КАС РФ)

Оценивая заключение эксперта № <...> от 9 января 2023 года, подготовленное Федеральным бюджетным учреждением Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, суд учитывает, что эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Отчет содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. (т. 3 л.д. 63)

С выводами эксперта об отсутствии в отчете об оценке № <...> от 15 декабря 2021 года недостатков, изложенных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, суд соглашается, находит изложенные в заключении суждения аргументированными и не вызывающими сомнений в их правильности.

Участвующие в деле лица возражений относительно выводов эксперта в указанной части не представили.

Вместе с тем позиция эксперта о наличии в отчете об оценке нарушения, заключающегося в неправомерном использовании при расчете рыночной стоимости объекта-аналога № 2 (в заключении эксперта № <...> от 9 января 2023 года данный объект-аналог ошибочно указан № 1, что также подтвердил допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5), а именно земельного участка с кадастровым номером <...> ввиду того, что он имеет иной вид разрешенного использования, является несостоятельной в силу следующего.

В соответствии с п.п. б, в пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, имеющимся в материалах дела, объекты оценки - земельные участки с кадастровыми номерами <...>, <...> имеют вид разрешенного использования «Многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей); многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более)». (т. 2 л.д. 191-193, 194-196)

Как следует из скриншота объявления о продаже объекта-аналога № 2 (стр. 108 отчета) земельный участок с кадастровым номером <...> выставлен на продажу 20 июня 2018 года и снят с продажи 28 мая 2020 года с видом разрешенного использования «Для многоэтажной застройки; многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более)», что соответствует сегменту рынка оцениваемых земельных участков.

В апреле 2021 году вид разрешенного использования указанного объекта-аналога был изменен на «Автомобильные мойки». Указанное обстоятельство имело место после его снятия с продажи. С данным видом разрешенного использования земельный участок на продажу не выставлялся и не продавался.

Таким образом указанный объект-аналог использован оценщиком исходя из даты предложения о продаже – 28 мая 2020 года (стр. 43 отчета) с применением корректирующего коэффициента на цену продажи на дату предложения, в связи с чем изменение его вида разрешенного использования в 2021 году (после даты продажи) на правильность расчетов рыночной стоимости спорных земельных участков не влияет.

Поскольку отчет об оценке № <...> от 15 декабря 2021 года соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности, оспариваемые решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не могут быть признаны законными и обоснованными. В связи с чем требования административного истца в указанной части подлежат удовлетворению.

Относительно требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Проанализировав содержание отчета № <...> от 15 декабря 2021 года (т. 2 л.д. 1-178), суд считает, что в нем отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объектах оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), также в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки.

При таком положении, а также учитывая отсутствие иных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности в первоначально представленном отчете, суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорных земельных участков на основании отчета об оценке № <...> от 15 декабря 2021 года, а представленный административным истцом при уточнении административных исковых требований отчет об оценке № 790/1-21/1 от 16 января 2023 года, подготовленный оценщиком ООО ЭОА «Ледон» ФИО1 с учетом замечания, изложенного в заключении эксперта № <...> от 9 января 2023 года, во внимание принят быть не может, поскольку при расчете рыночной стоимости спорных объектов недвижимости объект-аналог № 2 использован не был.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявлений следует считать 19 января 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

признать решения Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 18 февраля 2022 года №№ <...>, <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости незаконными.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 30 сентября 2021 года в размере его рыночной стоимости <...> рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 30 сентября 2021 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявлений считать 19 января 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2023 года.