Дело № 2-2965/2025 (2-16942/2024;)

УИД 50RS0021-01-2024-018936-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 октября 2025 года г.о. Красногорск

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Осадчей Н.М.

при секретаре Орловой А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки, по встречному иску ФИО6 к ФИО3, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Красногорский городской суд с иском к ФИО3, ФИО6 в котором просит признать недействительным в силу ничтожности Договор купли-продажи от 21.03.2022г. между ФИО4 и ФИО3 о продаже земельного участка площадью общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и расположенного на нем здания (садового дома) площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также применить последствия недействительности сделки в виде истребования из чужого незаконного владения ФИО6 в собственность ФИО2 земельного участка площадью общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и расположенного на нем здания (садового дома) площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование своих исковых требований истец указывает, что никаких сделок с указанными объектами недвижимости не совершал, доверенностей на продажу или дарение не выдавал, с ответчиками никогда не встречался. Исходя из архивной копии договора купли-продажи от 21.03.2022г. истцу стало известно о якобы продаже им земельного участка и дома ФИО3 по цене 6 000 000 руб.

Также истец, указывает, что запись на втором листе договора, в графе «Продавец» выполнены не им, а иным лицом, равно как и подпись истца не соответствует подписи истца в паспорте.

Не соглашаясь с заявленными требованиями, ответчик ФИО6 подала встречное исковое заявление, в котором указывает, что спорные объекты недвижимости были ею приобретены на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2022г., заключенного между ФИО3 и ФИО6 с использованием кредитных средств ПАО «Сбербанк». Объекты недвижимости и зарегистрированные на них права прошли правовую проверку в банке, а договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Полагает, что при заключении договора и приобретении имущества проявила должную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее в данной ситуации. С учетом изложенного просит признать ее добросовестным приобретателем имущества и отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Истец ФИО4, извещенный о дате и времени судебного заседания не явился, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца - ФИО9 в судебном заседании полностью поддержал исковые требования, настаивал на их удовлетворении, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик ФИО3, извещенная надлежащим образом в судебное заседание не явилась, явку полномочного представителя не обеспечила, отзыва на первоначальный и встречный иски не представила.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание явилась, обеспечила явку полномочного представителя ФИО10 В судебном заседании ответчик и ее представитель возражали против удовлетворения исковых требования по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении. Настаивали на удовлетворении встречного иска.

Третье лицо ПАО Сбербанк в лице филиала Московский Банк ПАО Сбербанк, извещенный надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, явку полномочного представителя не обеспечил, до рассмотрения дела по существу представил в суд возражения, в соответствии с которым просит в удовлетворении иска ФИО2 отказать.

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, извещенное надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, не явилось, явку своих представителей не обеспечило.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

На основании п.3 ст.154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Исходя из положений п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 161 Гражданского кодекса РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую сумма 10 000 рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Положениями п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как следует из материалов дела, 21.03.2022г. был составлен договор купли-продажи в соответствии с условиями которого продавец – ФИО4 продает покупателю – ФИО3 земельный участок площадью общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и расположенное на нем здание (садовый дом) площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Цена договора составила 6 000 000 руб., из которых стоимость земельного участка составила 5 300 000 руб., стоимость здания составила 700 000 руб.

В графе «Продавец» на второй странице договора содержится выполненная рукописно надпись «ФИО5» и подпись.

Также из материалов дела усматривается, что на основании заявления от 08.04.2022г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии 20.04.2022г. произведена регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в пользу ФИО3

Впоследствии между ФИО3 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2022г. в соответствии с условиями которого ФИО3 продала, а ФИО6 купила земельный участок площадью общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и расположенное на нем здание (садовый дом) площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Цена договора составила 4 150 000 руб., из которых стоимость земельного участка составила 3 000 000 руб., стоимость здания составила 1 150 000 руб.

Право собственности на основании договора от 13.07.2022г. перешло к ФИО6, что подтверждается записями в ЕГРН № от 18.07.2022г. и № от 18.07.2022г.

В ходе производства по делу, определением суда от 03.07.2025г. была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено ООО РЦСЭ «Независимость».

Из заключения судебной почерковедческой экспертизы № от 04.08.2025г. составленного экспертами РЦСЭ «Независимость» при ответе на вопрос 1 эксперт пришел к выводу, что подпись от имени ФИО2 в графе «Продавец» в копии договора купли-продажи от 21.03.2022г. выполнена не ФИО4. При ответе на вопрос 2, эксперт пришел к выводу, что подпись от имени ФИО2 в п.18 копии заявления № от 08.04.2022г. выполнена не ФИО4.

Суд доверяет выводам судебной экспертизы, поскольку эксперты имеют достаточный стаж работы по специальности, выводы экспертов основаны на совокупности представленных в распоряжение материалов гражданского дела, оснований не доверять их выводам не имеется, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности.

При этом суд не может признать допустимым доказательством по делу в силу положений ст.60 Гражданского процессуального кодекса, представленное ответчиком ФИО6 заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное специалистом АНО «Экспертно-правовой центр» ФИО11

При анализе заключения №ЗС-СПЭ-78-СЛЕ-09-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что оно не является самостоятельным исследованием по поставленным судом перед экспертами вопросам, а представляет собой рецензию на экспертное заключение РЦСЭ «Независимость» и фактически сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов судебно-почерковедческой экспертизы.

Кроме того, специалист АНО «Экспертно-правовой центр» ФИО11 не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В силу п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что ФИО4 не имел намерений на изменение, прекращение прав и обязанностей в отношении спорных объектов недвижимости, действий направленных на отчуждение имущества, заключения договора не совершал, в то время как земельный участок и здание (садовый дом) выбыл из его владения помимо его воли.

Как следствие, оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу, что доводы ФИО2 о наличии оснований, приведенных в иске, для признания договора купли-продажи, заключенного между ФИО4 и ФИО3 21.03.2022г. недействительным, нашли свое объективное подтверждение в ходе рассмотрения дела, и приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО2 о признании договора купли-продажи от 21.03.2022г., земельного участка площадью общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и расположенного на нем здания (садового дома) площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным в силу его ничтожности.

Исходя из диспозиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской», права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

С учетом того, что земельный участок и расположенное на нем здание выбыло из владения его собственника ФИО2 помимо его воли, а договор купли-продажи от 21.03.2022г. является ничтожным и не порождающим правовых последствий, собственник объектов недвижимости – ФИО4 вправе истребовать это имущество из чужого незаконно владения.

На основании изложенного суд находит обоснованными требования истца об истребовании земельного участка площадью общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и расположенного на нем здания (садового дома) площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> из чужого незаконного владения ФИО6

Вместе с тем с тем суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых ФИО6 в силу следующего.

В своем встречном иске, а также в судебном заседании ответчик ФИО6 и ее представитель поясняли суду, что она является добросовестным приобретателем. Земельный участок и здание (садовый дом) приобретались с использованием кредитных средств, проверку сделки производил банк. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, а денежные средства в оплату договора от 13.07.2022г. были полностью уплачены продавцу ФИО3

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанных требований закона, ответчиком не представлено относимых и достоверных доказательств того, что она является добросовестным приобретателем. Так, осмотрительность приобретателя, разумность его действий, соответствие общим требованиям в сравнимых обстоятельствах с учетом особенностей предмета отчуждения, субъектов сделки, характера и последующего поведения сторон могут стать предметом исследования и оценки по данной категории дел. Риск неблагоприятных последствий по соблюдению основных условий законности сделки несет приобретатель.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Как отражено в п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, влекущий переход права собственности от ФИО2 к ФИО3 был совершен 21.03.2022г. при этом переход права собственности к ФИО3 был зарегистрирован 20.04.2022г. Цена договора, как отражено ранее, составила 6 000 000 руб., из которых стоимость земельного участка составила 5 300 000 руб., стоимость здания составила 700 000 руб.

Договор купли-продажи спорных объектов недвижимости влекущий переход права собственности от ФИО3 к ФИО12, был заключен 13.07.2022г Цена договора составила 4 150 000 руб., из которых стоимость земельного участка составила 3 000 000 руб., стоимость здания составила 1 150 000 руб.

При этом непосредственно из встречного искового заявления и представленных в материалы дела доказательств, в частности представленной ФИО6 переписки в интернет-мессенджере следует, что процесс обсуждения приобретения спорных объектов недвижимости был начат ФИО6 уже в начале июля 2022г.

Как следствие суд приходит к выводу о том, что при должной степени осмотрительности и заботливости ответчика ФИО6, как покупателя должны были насторожить, те обстоятельства что спорные объекты недвижимости отчуждаются в срок менее 3 месяцев от даты перехода права собственности на них к ФИО3, а также то обстоятельство что приобретая объекты недвижимости за 6 000 000 руб., менее чем 3 месяца ФИО3 продает их по стоимости 4 150 000 руб., т.е. со значительным убытком в сумме 1 850 000 руб.

Как следствие доводы ФИО6, о том, что она является добросовестным приобретателем, отклоняются судом, поскольку она не могла не знать об обстоятельствах сделки и имела возможность усомниться в приобретении земельного участка и здания (садового дома), отчуждаемых в столь короткий срок после приобретения их самим продавцом и со значительным убытком для продавца.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО6 надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 о продаже земельного участка площадью общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и расположенного на нем здания (садового дома) площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Применить последствия недействительности сделки в виде истребования из чужого незаконного владения ФИО6 в собственность ФИО2 земельного участка площадью общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и расположенного на нем здания (садового дома) площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности ФИО6 на земельный участок площадью общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и расположенного на нем здания (садового дома) площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для проведения государственной регистрации прекращения права собственности ФИО6 на земельный участок площадью общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и расположенного на нем здания (садового дома) площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и проведения государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости.

Встречное исковое заявление ФИО6 к ФИО3, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества – оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.М. Осадчая

Мотивированный текст решения изготовлен 01.11.2025 года.

Судья Н.М. Осадчая