Решение по делу № 2-6751/2023 от 24.10.2023 - о признании недействительным пункт договора, расторжении договора участия в долевом строительстве, внесении изменений в записи ЕГРН, переводе денежных средств, компенсации судебных расходов.

50RS0048-01-2023-006602-85 дело № 2-6751/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2023 года г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Мироновой Ю.В.,

при секретаре Коросевой Я.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6751/2023 по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик Развилка» о признании недействительным пункт договора, расторжении договора участия в долевом строительстве, внесении изменений в записи ЕГРН, переводе денежных средств, компенсации судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик Развилка» о признании недействительным пункта договора, расторжении договора участия в долевом строительстве, внесении изменений в записи ЕГРН, переводе денежных средств, компенсации судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что между ООО «Специализированный застройщик «Развилка» и ФИО1 заключен договор №РИМ-7/11-3-708-2/АН от 13.05.2021 участия в долевом строительстве. Во исполнение указанного договора ФИО1 в адрес застройщика были перечислены денежные средства в размере 1 551 432 руб. В соответствии с пунктом 4.4.1. Договора истец обязалась в срок до 31.05.2023г. произвести дополнительно оплату в размере 9 807 786 руб. В связи со сложившимся финансовым положением, в том числе падения цен на недвижимость в <адрес> в связи с проведением специальной военной операцией, ФИО1 объективно лишен возможности осуществить доплату по договору №РИМ-7/11-3-708-2/АН от 13.05.2021 участия в долевом строительстве, что послужило основанием для обращения к ответчику с предложением о расторжении названного Договора. Предложение ФИО1 о расторжении договора было проигнорировано. Договор №РИМ-7/11-3-708-2/АН от 13.05.2021 участия в долевом строительстве содержит п. 9.2 о договорной подсудности, который ущемляет права ФИО1 как потребителя. Учитывая изложенные обстоятельства, ФИО1 просит суд признать недействительным п. 9.2 договора №РИМ-7/11-3-708-2/АН от 13.05.2021 участия в долевом строительстве, расторгнуть договор участия в долевом строительстве, указать, что данное решение является основанием для погашения записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; указать, что данное решение является основанием для перевода денежных средств Уполномоченным банком (Эскроу- агент)- ПАО «Сбербанк России» на указанные банковские реквизиты депонента в договоре счете эскроу в порядке, установленном действующим законодательством РФ по договору №РИМ-7/11-3-708-2/АН от 13.05.2021 участия в долевом строительстве в размере 1 551 432 руб.; взыскать с ответчика судебные расходы за оформление нотариальной доверенности в размере 2 100 руб., расходы на почтовые отправления в размере 532 руб. 28 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя, который на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик Развилка» в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала по изложенным в отзыве основаниям, указала, что основания для расторжения не имеется.

Третье лицо ПАО "Сбербанк" о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пп. 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от <дата> г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ): по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 9 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 13.05.2021 между ООО «СЗ «Развилка» и ФИО1 заключен договор №РИМ-7/11-3-708-2/АН участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Участника построить (создать) Многоквартирный жилой дом <№ обезличен> со встроенной автостонкой по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, с.п. Развилковское, п. Развилка и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) с основными характеристиками, указанными в п. 2.1 Договора, с целью оформления Участником долевого строительства собственности на объект долевого строительства, а также реализовать необходимую обеспеченность Многоквартирного дома инженерными сетями, объектами инфраструктуры, благоустройством прилегающей территории, в объеме, предусмотренном проектной документацией, а участник обязуется уплатить цену Договора и принять Объект в порядки и сроки, определенные настоящим Договором.

<дата> договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном порядке за номером <№ обезличен>.

Согласно п. 2.3 договора, передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи – не позднее <дата>, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.

В соответствии с пунктом 4.2. Договора цена определена сторонами в размере 11 359 218 руб.

Согласно п. 4.4. Договора оплата цены договора, указанной в п.4.2 Договора, осуществляется участником (девопонент) застройщику (бенифициару) до ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере 11 359 218 руб., на счет эскроу, открытый в Уполномоченном банке (Эскроу- агент)- ПАО «Сбербанк России», являющимся кредитной организацией по законодательству РФ.

Согласно пункту 4.4.1 Договора оплата части цены договора в размере 1 551 432 руб. производиться в срок не позднее <дата>.

Также в соответствии с п. 4.4.1 сумма в размере 9 807 786 руб. подлежит оплате в срок не позднее <дата> г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу.

Истцом по договору внесены денежные средства на счет эскроу в размере 1 551 432 руб.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указал, что в связи со сложившимся финансовым положением, он объективно лишен возможности осуществить доплату по договору №РИМ-7/11-3-708-2/АН от 13.05.2021 года участия в долевом строительстве, что послужило основанием для обращения к Ответчику с уведомлением о расторжении названного Договора.

Уведомление о расторжении договора от <дата> было проигнорировано ответчиком.

Как установлено судом и подтверждено сторонами, обязательства по оплате части цены договора в размере 9 807 786 руб. ФИО1 не исполнены.

В целях досудебного урегулирования возникшего спора, ООО «СЗ «Развилка» в адрес ФИО1 была направлена претензия № 708/ОС от <дата> г., однако последним не были приняты меры по оплате задолженности.

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, учитывая, что предусмотренных законом оснований для расторжения заключенного между сторонами договора, не имеется.

Суд полагает необходимым отметить, что отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, а потому ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» при разрешении данного спора применению не подлежит.

Доводы ФИО1 о том, что основанием для расторжения договора является тяжелое финансовое положение, связанное с понижением цен на недвижимость в <адрес>, приобретение им объекта для родителей, суд отклоняет как не имеющие правового значения и несостоятельные, учитывая, что договор заключен истцом от своего имени и в своих интересах и доказательств, бесспорно свидетельствующих об изменении финансового положения в худшую сторону, ФИО1 не представлено.

Суд отмечает, что само по себе изменение финансового положения истца не может быть отнесено, исходя из толкования положений ст. 451 ГК РФ, к существенному изменению обстоятельств, а следовательно не свидетельствует о наличии оснований для расторжения заключенного между сторонами договора.

Суд также принимает во внимание, что поскольку положениями ст. 9 Федерального закона от <дата> г. N 214-ФЗ установлены основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, однако таких оснований у ФИО1 не имелось, односторонний отказ ФИО1 от исполнения Договора №РИМ-7/11-3-708-2/АН от 13.05.2021 года участия в долевом строительстве является недействительным в силу закона.

Таким образом, поскольку судом отказано в удовлетворении требований ФИО1 о расторжении договора, то не подлежат удовлетворению производные требования о внесении изменений в записи ЕГРН, переводе денежных средств.

Разрешая по существу требования в части признания недействительным пункта 9.2 Договора, содержащего соглашение о месте рассмотрения споров сторон, суд приходит к следующему.

В силу п. 9.2 договора все споры, разногласия и требования, возникающие из настоящего Договора и или в связи с ним, будут решаться Сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд г. Москвы.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» право потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору носит императивный характер, поэтому не может быть изменено соглашением сторон.

На основании изложенного, суд полагает, что условия договора участия в долевом строительстве об определении подсудности рассмотрения споров между истцами и ответчиком в Мещанском районном суде г. Москве, нарушает права потребителя - истца, ухудшая его положение как участника долевого строительства, в связи с чем, п. 9.2 договора долевого участия, заключенного между истцом и ответчиком, суд признает недействительным.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по отправке искового заявления в размере 258 руб. 04 коп.

Не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика расходов за оформление нотариальной доверенности в размере 2 100 руб., поскольку указанная доверенность является общей, выдана для участия представителей в не конкретном деле, также предоставляет широкий спектр полномочий, в материалы дела оригинал не представлен.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2- удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 9.2. Договора №РИМ-7/11-3-708-2/АН от 13 мая 2021 года заключенного между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик Развилка».

Взыскать в пользу ФИО2 с ООО «Специализированный застройщик развилка» судебные расходы по отправке искового заявления в размере 258 рублей 04 копейки.

В удовлетворении требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик Развилка» о расторжении договора участия в долевом строительстве, внесении изменений в записи ЕГРН, переводе денежных средств, компенсации судебных расходов в большем размере- отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме <дата>.

Судья Ю.В. Миронова