25RS0028-01-2022-000059-43
Дело № 2-32/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 июня 2022 г. п. Терней Тернейского района
Приморского края
Тернейский районный суд Приморского края в составе
председательствующего судьи Богомазова С.В.,
с участием истца ФИО1,
при секретаре Крутик С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок отсутствующим. В обоснование заявленных требований указала, что в соответствии с записью в ЕГРН от 31.05.2021 г. ответчик является собственником земельного участка, на котором находится объект недвижимости – квартира, находящаяся в собственности истца на основании договора от 29.12.1994 г. Земельный участок находится в фактическом владении и пользовании истца. Государственная регистрация права собственности на спорное имущество ответчика нарушает право собственности истца, поскольку создает угрозу, что ответчик насильственно отберет спорный объект, а также ставит под сомнение законность права собственности истца. На предложение истца о переоформлении прав на земельный участок, как это должно быть, ответчик предлагает выкупить у нее спорный земельный участок, что фактически нарушает права истца.
На этих основаниях истец просит признать право собственности ответчика на земельный участок, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: , кадастровый (или реестровый) № отсутствующим.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена заказным письмом с уведомлением по адресу регистрации.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Тернейского муниципального округа – ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщила.
Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся ответчика и представителя третьего лица.
Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО2 на основании договора передачи (продажи) квартиры (домов) в собственность граждан №, заключенным между ФИО2 и ФИО4 МПКХ 07.12.1992 г. получила безвозмездно в собственность (приватизировала), квартиру, состоящую из 3-х комнат, общей площадью 52,7 кв.м., в том числе жилой площадью 32,2 кв.м. по адресу: . В связи с чем ей было выдано регистрационное удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ
На основании постановления администрации п. Терней Тернейского района Приморского края от 15.02.1993 г. № 18 «Об изъятии от землепользователей земельных участков и передаче их в собственность гражданам» из земель населенного пункта п. Терней спорный земельный участок площадью 0,06 га изъят и передан в собственность ответчику ФИО2 в связи с приватизацией квартиры по адресу: . На основании указанного постановления ФИО2 был выдан государственный акт на право собственности на землю (№), зарегистрированный в Книге записей Государственных актов за №.
Указанный государственный акт содержит чертеж границ земель, находящихся в собственности ФИО2, согласно которого на земельном участке размером 17х35 м. расположен жилой дом и 3 хозяйственные постройки, всего на участке застроено 98,2 кв.м. Аналогичные сведения указаны на плане земельного участка в техническом паспорте на жилой дом, расположенный по адресу: , составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
Согласно справки Тернейского БТИ от 24.06.1994 г. № 269, выданной ФИО2 для предоставления в нотариальную контору, домовладение по адресу: , включает основное строение и вспомогательные, площадь домовладения 595 кв.м. Аналогичные сведения содержатся в справке БТИ, выданной 29.12.1994 г. ФИО5 для предоставления в нотариальную контору.
24.06.1994 г. ФИО2 по договору купли-продажи продала ФИО5 принадлежащую ей квартиру № 2, находящуюся в
В свою очередь, ФИО5 29.12.1994 г. продал вышеуказанную квартиру истцу ФИО1
При переходе прав на квартиру как по договору от 24.06.1994 г., так и по договору от 29.12.1994 г. спорный земельный участок в качестве предмета вышеуказанных договоров не указан. Между тем, как следует из текста указанных сделок, содержание ст. 37 Земельного кодекса РСФСР сторонам нотариусом разъяснено (п. 6 договоров).
Вышеуказанные договоры были оформлены в соответствии с действовавшим в 1994 году ГК РСФСР.
Согласно ст. 239 ч. 1 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся. Ссылка на данную норму имеется в обоих вышеуказанных договорах купли-продажи квартиры.
Статьей 135 ГК РСФСР установлено, что если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, то право собственности возникает в момент регистрации.
Таким образом, как договор от 24.06.1994 г., так договор от 29.12.1994 г. оформлены в соответствии с положениями законодательства, действовавшего на момент их заключения.
Право собственности ФИО1 на жилое помещение возникло с момента регистрации договора в БТИ администрации Тернейского района Приморского края, т.е. с 12.09.1996 г.
При разрешении спора, было установлено, что жилое помещение, принадлежащее в настоящее время истцу ФИО1, ранее принадлежащего ответчику ФИО2 и ФИО5, по правоустанавливающим документам значиться как квартира, по техническим документам обозначено как жилой дом. Истцом в судебном заседании указывалось на то, что дом, в котором находится принадлежащее ей жилое помещение, не является многоквартирным; дом разделен на две самостоятельные не зависящие друг от друга части. Т.е., это часть домовладения, отвечающая признакам дома блокированной застройки, расположенная на земельном участке, находящемся в ее фактическом пользовании с 1994 года.
Данные обстоятельства подтверждены в ходе судебного разбирательства из исследования правоустанавливающих документов (договора передачи квартиры в собственность, регистрационного удостоверения № 589 от 07.10.1993 г., договоров купли-продажи), а также техническим паспортом на жилой дом индивидуального жилищного фонда, архивной справкой отдела архитектуры администрации Тенейского района № 269 от 24.06.1994 г., копией инвентарного дела на жилой с имеющимися планом строений, экспликацией, планом земельного участка. Также было установлено, что спорный земельный участок в течение длительного времени используется по целевому назначению - для эксплуатации части жилого дома и вспомогательных помещений.
Как следует из материалов инвентарного дела жилой дом по адресу: состоит из двух частей - квартир.
За домовладением по адресу: значится отдельный земельный участок площадью 595 кв. м., на котором имеются иные строения, предназначенные для обслуживания жилого помещения. Земельный участок под жилым помещением сформирован как отдельный объект, поставлен на кадастровый учет, является приусадебным, предназначен для обслуживания соответствующей части жилого дома.
Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков (утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412), "для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)" (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, действующим с 2001 г по настоящее время, принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", действующего с 1991 г., граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.
Согласно статье 5 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", действующего на момент заключения договоров от 24.06.1994 г. и от 29.12.1994 г., пользование земельными участками, на которых размещены приватизированные жилые дома и придомовые территории, осуществляется в порядке и на условиях, установленных нормами Земельного кодекса РСФСР.
Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. в редакции, действовавшей в момент приобретения истцом жилого помещения по договору купли-продажи, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям, и гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Таким образом, на основании указанных законных актов, при заключении договоров купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения), находящегося на спорном земельном участке, от 24.06.1994 г. между ответчиком ФИО2 и ФИО5 и от 29.12.1994 г. между истцом ФИО1 и ФИО5, право собственности ФИО2 на спорный земельный участок было прекращено в дату регистрации ФИО5 договора в Тернейском бюро технической инвентаризации, т.е. 28.06.1994 г., а право собственности ФИО5 в день регистрации ФИО1 договора в Тернейском бюро технической инвентаризации, т.е. 12.09.1996 г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
По смыслу данных норм, как действующим на момент возникновения спорных правоотношений, так и действующим законодательством установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В силу п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения права истца жилое помещение – 12.09.1996 г.) в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Аналогичным образом решается вопрос землепользования в статье 37 Земельного кодекса РСФСР, действующий на момент регистрации договоров купли-продажи, предусматривающей переход права пользования земельным участком при переходе права собственности на строение. Данной нормой установлена зависимая роль земельного участка по отношению к возведенному на нем строению.
В ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г. прямо не урегулирован вопрос о переходе права собственности на земельный участок, указано на переход права пользования, которое является составной частью права собственности, наряду с владением и распоряжением (ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, поскольку владение участком, на котором располагается строение, без владения строением невозможно, а при переходе права пользования утрачивается полный комплекс прав собственника, суд приходит к выводу о том, что к новому собственнику строения переходит то право на земельный участок, которое было у собственника строения, т.е. право собственности.
Переход права собственности на земельный участок к новому собственнику жилого дома был установлен в силу прямого указания закона, исходя из единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка, и не ставился в зависимость от оформления документов.
В данном случае спорный земельный участок является приусадебным участком, его эксплуатация вне пользования квартирой невозможна, участок предоставлен ответчику в связи с приватизацией квартиры, вследствие чего суд приходит к выводу о том, что весь спорный участок необходим для использования жилого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, которая проводится по желанию правообладателей.
При этом, согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеют равную юридическую силу с записями в реестре.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что ФИО2, участвуя в 1992 г. в приватизации квартиры, и на основании выданного ей, в связи этим, государственным актом о собственности на земельный участок, приобрела право собственности на спорный земельный участок. В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР после отчуждения в результате продажи жилого помещения 24.06.1994 г. и регистрации договора 28.06.1994 г., ФИО2 утратила право собственности на земельный участок, предоставленный ей в связи с приватизацией квартиры. С переходом права собственности на жилое строение к новому собственнику перешло и право пользования земельным участком, на котором это строение расположено.
ФИО1, став новым собственником жилого помещения по договору купли-продажи, заключенному с ФИО5, в силу положений абзаца 3 ст. 37 ЗК РСФСР, статьи 552 ГК РФ, приобрела безусловное право на приобретение в собственность и спорного земельного участка, на котором расположено жилое помещение. То обстоятельство, что земельный участок не указан в качестве предмета в договоре купли-продажи квартиры, не свидетельствует об отсутствии приобретенного в силу закона права на этот земельный участок и не может ограничивать право гражданина, возникшее на основании закона, ставшего новым собственником жилого помещения.
Истцу новый документ, удостоверяющий право на землю, не выдавался. Сохраненный у ответчика на руках государственный акт на право собственности на землю, в силу положений ст. 37 ЗК РСФСР, статьи 552 ГК РФ, фактически утратил свою силу и не мог являться основанием для регистрации за ФИО2 права собственности на спорный земельный участок.
Истец с момента исполнения договора купли-продажи жилого помещения по настоящее время непрерывно владеет и пользуется спорным земельным участком, использует его по назначению, несет бремя его содержания. Налоговые уведомления об уплате земельного налога по спорному земельному участку за период с 2001 г. по 2008 г., представленные в материалы дела, оформлены на имя налогоплательщика ФИО1
Между тем, на заявление истца в администрацию Тернейского городского поселения о согласовании схемы земельного участка по адресу: , был получен ответ главы поселения от 09.04.2018 г. № 279 об отсутствии возможности согласования в связи с тем, что земельный участок по данному адресу площадью 595 кв.м. стоит на кадастровом учете, является собственностью ФИО2 на основании государственного акта от 15.02.1993 г.
Право собственности ФИО2 на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 31.05.2021 г. Согласно выписки из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № площадью 595 кв.м. из земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование – приусадебный, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: край Дата внесения кадастрового номера - 04.02.1993 г. Границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены.
Государственная регистрация права собственности ответчика на спорный земельный участок в ЕГРН осуществлена на основании государственного акта на право собственности на землю от 15.02.1993 г. № 17/2/0203, который на момент регистрации права собственности утратил свою силу.
Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 25:17:040001:1289 расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности по договору купли-продажи, зарегистрированный в установленном порядке 12.09.1996 г., только истец ФИО1 вправе была обратиться в соответствующие органы с целью оформления прав на спорный земельный участок.
Между тем, наличие зарегистрированного права собственности на спорный земельный участок за ответчиком ФИО2 препятствует реализации прав истца ФИО1
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно абзацу второму п. 52 этого же постановления оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или об отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При таких обстоятельствах, учитывая, что у ФИО2, утратившей по вышеизложенным основаниям право собственности на спорный земельный участок при отчуждении в 1994 году жилого помещения, не имелось законных оснований для регистрации права собственности на спорный земельный участок, суд считает исковые требования ФИО1 о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на спорный земельный участок обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим – удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 595 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира:
Признание отсутствующим права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Тернейский районный суд.
Судья С.В. Богомазов
Решение в окончательной форме изготовлено 21.06.2022 г.