Решение по делу № 2-1013/2025 от 02.04.2025 - об обязании освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, взыскании судебных расходов.

Дело №2-1013/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

02 апреля 2025 года г. Хабаровск

Центральный районный суд города Хабаровска в составе: председательствующего судьи Пляцок И.В.,

при секретаре судебного заседания Суздальцевой Ю.А.,

с участием представителей истца товарищества собственников жилья «Пушкина 50» ФИО5, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года,

представителя ответчика ФИО10 - ФИО11, действующей на основании доверенности от 16.01.2025 года, рассмотрев гражданское дело по иску товарищества собственников жилья «Пушкина 50» к ФИО10 об обязании освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, взыскании судебных расходов,

установил:

ТСЖ «Пушкина 50» обратилось в суд к ФИО3 с иском об обязании освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, взыскании судебных расходов. В обоснование требований указано, что истец управляет общедомовым имуществом, расположенным в МКД по адресу: <адрес>. На территории автопарковки, расположенной в здании МКД на первом этаже согласно техническому паспорту МКД, расположено общедомовое помещение санузла, в отношении которого собственник <адрес> ФИО3 самовольно произвела захват путем установки замка на двери данного помещения, чем перекрыла доступ к нему остальным собственникам. Своими действиями ответчик в одностороннем порядке, без согласия остальных собственников, нарушила их жилищные права в отношении беспрепятственного использования общедомового имущества МКД. Истцом в адрес ответчика было направлено предписание с требованием об освобождении общедомового имущества, однако оно было проигнорировано. Ранее предписание передавалось ответчику под подпись, однако подписывать его ответчик отказалась, сославшись на то, что данное помещение было ей передано на основании протокола общего собрания членов ТСЖ, между тем, такого протокола не имеется, тогда как уменьшение размера общего имущества МКД возможно только с согласия всех собственников помещений.

Никаких общих собраний члены ТСЖ «Пушкина 50» по вопросу отчуждения части общедомового имущества не производили, решение о передаче спорного помещения в собственность ФИО3 не принимали.

На основании изложенного просит обязать ФИО3 освободить незаконного занимаемое нежилое помещение – санузел, расположенный на минус первом этаже внутренней автопарковки МКД <адрес>; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, о дате, месте, времени судебного заседания извещалась судом надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении дела не заявляла, по сообщению представителя просит о рассмотрении дела в ее отсутствие.

С учетом положений ст.ст.117,167 ГПК РФ, а также надлежащего извещения, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3

В судебном заседании представители истца ТСЖ «Пушкина 50» ФИО1, ФИО2 требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, указали на отсутствие протокола общего собрания по передаче спорного общедомового имущества ответчику, отсутствие регистрации прав собственности на это имущество в Росреесре.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 требования не признала, указала, что ФИО3 является собственником нежилого помещения №, расположенного на 2-ом уровне парковочной стоянки МКД <адрес>, за стояночным местом №, собственником которого является её дочь ФИО4 Нежилое помещение № приобретено ответчиком по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ТСЖ в лице председателя правления ФИО7 и ФИО3 на сновании Устава общества и решения годового собрания от ДД.ММ.ГГГГ и используется ею исключительно как кладовое помещение. В целях соблюдения указанной нормы права в 2005 году ТСЖ было организовано и проведено годовое собрание, результаты которого (включая голосование жильцов) были зафиксированы в протоколе общего собрания ДД.ММ.ГГГГ. По итогам голосования возражения отсутствовали, решение принято единогласно. На протяжении 5 месяцев до момента заключения договора ДД.ММ.ГГГГ возражения также не поступали. В связи с тем, что застройщик передал ТСЖ помещение в непригодном для использования состоянии (бетонные стены без отделки и с большим количеством строительного мусора, перекрывавшего проход в помещение, отсутствие каких-либо коммуникаций и ремонта), реконструкция помещения не требовалась, так как кроме строительного мусора и голых стен там ничего не находилось. Согласно пункта 3.2.3 Устава ТСЖ от 2002 года, действовавшего на момент совершения сделки, ТСЖ имело право продать недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума и находящееся в собственности ТСЖ, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общедомового имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. В связи с отсутствием средств у ТСЖ на ремонт помещения, вывоз строительного мусора, приведение помещения в функциональное состояние, а также в связи с тем, что проход в указанное помещение возможен только через стояночное место №, собственником которого были оглашены возражения об использовании места парковки в качестве прохода и имеющегося риска повреждения транспортного средства, не востребованностью данного помещения, его не функциональностью и отсутствием возражений у других собственников МКД, на общедомовом собрании было принято решение разрешить продажу указанного нежилого помещения ФИО3, о чем свидетельствует выписка из протокола общего собрания ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, между ТСЖ «Пушкина 50» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи и внесена оплата в кассу ТСЖ в полном размере согласно стоимости оценки 1 кв.м., утвержденной годовым собранием. Данный договор согласно пункта 3.3 вступил в силу в день его подписания, а именно ДД.ММ.ГГГГ. Споров по данному вопросу не было и возражений не поступало. Указанное помещение было отремонтировано ФИО3 за свой счёт (сумма расходов составила 350 тыс.руб.) и находилось в ее добросовестном, открытом и непрерывном владении на законных основаниях более 15 лет, что согласно ст.234 ГК РФ также дает ей полное право считать себя собственником. Также, на вышеуказанном собрании обсуждались вопросы по отчуждению иного общедомового имущества в пользу других собственников жилья, что было сделано и заключены договоры купли-продажи технических помещений, расположенных на парковочных стоянках и на этажах МКД. Таким образом, настаивая на том, что собрания не было, ТСЖ действует недобросовестно и против интересов не только ответчика, но и всех собственников жилья, заключивших договора купли-продажи по итогам указанного собрания, а также собственника стояночного места 27 (единственное место через которое возможен проход к помещению №) и вводит суд в заблуждение. Кроме того, истцом пропущен срок давности по заявленным требованиям. Просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Допрошенный в ходе судебного заседания свидетель ФИО8 пояснил суду, что является членом правления ТСЖ «Пушкина 50», возникшая ситуации имеет место быть еще с 10 кладовками в доме, произошла из-за предыдущего председателя. В ТСЖ на тот момент не хватало денежных средств, возникла необходимость продать часть имущества, бремя содержания данного имущества несут только пользователи данных кладовок. Голосование в 2005 г. происходило путем поднятия руки, вопрос ФИО3 выносился на отдельное голосование ввиду расположения данного помещения.

Свидетель ФИО9 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ получила уведомление о продаже кладовок, необходимости оформления договора и внесении денежных средств. Данный вопрос о продаже кладовок в собственность граждан выносился на голосование, в котором свидетель принимала участие. Право собственности зарегистрировать также не может, поскольку ТСЖ не предоставляет документы.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, свидетелей, изучив материалы дела в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле (ч.1 ст.57 ГПК РФ).

В силу п.2 ч.3 ст.11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.

В силу п.п.1,2 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Согласно ч.2 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч.ч.3,4 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Из материалов дела следует, что ФИО3 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; нежилого помещения стояночное место № в функциональном (встроенном) помещении по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО4 является собственником нежилого помещения стояночное место № по адресу: <адрес>, литер А, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Управление МКД № по <адрес> в <адрес> осуществляет ТСЖ «Пушкина 50» на основании Устава, утвержденного решением общего собрания членов ТСЖ в МКД по адресу: <адрес> (протокол от ДД.ММ.ГГГГ №-ТСЖ.).

В силу п. 2.1.13 Устава целями и видами деятельности ТСЖ являются защита прав и интересов членов товарищества.

Из выписки ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что основным видом деятельности ТСЖ «Пушкина 50» является управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Из искового заявления следует и не опровергается ответчиком, что ФИО3 занимает нежилое помещение № площадью 3,3 кв.м., обозначенное как туалет, находящееся на 2 цокольном уровне.

В связи с выявлением факт самовольного занятия общедомового имущества, истцом в адрес ФИО3 неоднократно направлялись уведомления с требованием об его освобождении. Ответа на направленное уведомление не поступало, помещение не освобождено.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 направлена претензия с требованием об освобождении нежилого помещения в течение 10 дней с момента получения претензии, от личных вещей, обеспечении беспрепятственного доступа собственником МКД к данному помещению. Как указывает истец, и подтверждается актами от ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени помещение не освобождено.

Ответчик указывает, что спорное нежилое помещение принадлежат ей на праве собственности, что подтверждается протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ о передачей ей данного нежилого помещения, а также тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Пушкина 50» и ФИО3 заключен договор купли-продажи помещения (кладовой) площадью 2,25 кв.м., расположенного в функциональном (встроенном) помещении второго цокольного этажа, прилегающее к стояночному месту №, собственником которого является дочь покупателя ФИО4, стоимость помещения определена в размере 24 750 руб. Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 оплатила денежные средства в размере 24 750 руб. за помещение (кладовую) на 2-ом этаже (цоколь).

Из выписки из протокола общего собрания ТСЖ «Пушкина 50» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в связи с отсутствием финансовых средств для проведения ремонта и невозможностью использования его т.е. проход к данному помещению возможен только через стояночное место собственника, решено разрешить продажу помещения № согласно плана верхнего этажа литер А домовладения ФИО3 собственнику <адрес>.

Таким образом, судом установлено, что нежилое помещение № (туалет) площадью 3,3 кв.м., расположенное на минус первом этаже внутренней автопарковки <адрес> в <адрес> (2 цоколь литер А), как обслуживающее более одного помещения в доме, на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома.

Согласно п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как указано в ст.247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников (п.26 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)).

Согласно п.2 разд.I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование)).

Согласно сведений Главного управления регионального государственного контроля и лицензирования, направленных по запросу суда – протокол общего собрания собственников помещений МКД от 24.05.2005 в главное управление не поступал, так как обязанность по предоставлению протоколов в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет соответствии с частью 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации наступила с 31.08.2015.

Согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ № ТСЖ «Пушкина 50» подтверждает, что на основании решения общего собрания членов ТСЖ «Пушкина 50» (Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ.) об избрании нового состава Правления, в марте 2020 г. была проведена приемка финансово-хозяйственных документов от предыдущего правления ТСЖ «Пушкина 50». В составе принятых документов упоминания и подтверждения наличия договора, заключенного между ТСЖ «Пушкина 50» и собственником ФИО3 на предмет продажи ей общего имущества собственников, протокола общего собрания собственников с решением о продаже общего имущества <адрес>, а также документов подтверждающих поступление денежных в сумме 24 750 руб. не обнаружено.

Из справки от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что с момента ввода в эксплуатацию <адрес> и по настоящее время, Общее собрание членов ТСЖ «Пушкина 50» (ОСЧ) и Общее собрание собственников (ОСС) (по вопросу отчуждения общей собственности) не проводились. На балансе ТСЖ «Пушкина 50» не находятся и не находились с момента ввода дома в эксплуатацию (не принимались и не передавались) помещения и другие объекты инфраструктуры, входящие в состав общего имущества дома.

Таким образом, суду не предоставлен оригинал (либо копия) протокола общего собрания ТСЖ «Пушкина 50» от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающий факт передачи общедомового имущества ФИО3

В силу п.п.1,2 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила, согласно которым права собственности возникают не с момента передачи вещи, а с момента государственной регистрации права собственности. Судом установлено, что в отношении спорного нежилого помещения права собственности за ФИО3 не зарегистрированы.

Доводы ответчика о приобретении права собственности на нежилое помещение на основании ст.234 ГК РФ, не состоятельны, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 234 ГК РФ право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Из разъяснений, данных в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в данном случае, когда владение имуществом осуществляется на основании договора, подлежащего регистрации в установленном законом порядке.

Таким образом, судом установлен факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, относимых и допустимых доказательств регистрации права собственности на нежилое помещение №, общей площадью 3,3 кв.м. за ответчиком ФИО3, и предоставление его в пользование, материалы дела не содержат.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об обязании ответчика освободить незаконно занимаемое нежилое помещение обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ссылки ответчика на пропуск срока давности по заявленным требованиям, не состоятельны, поскольку в силу ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Согласно ч.1 ст.206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

При этом как указано в части 2 указанной статьи в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Таким образом, с учетом всех обстоятельств дела, суд определяет разумный срок для исполнения решения суда – 2 месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Учитывая, что требования истца признаны обоснованными, с ответчика в пользу ТСЖ «Пушкина 50» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98,194-199 ГПК РФ

решил:

Исковые требования товарищества собственников жилья «Пушкина 50» к ФИО3 об обязании освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Обязать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт №, в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение № (туалет) площадью 3,3 кв.м., расположенное на минус первом этаже внутренней автопарковки <адрес> в г. Хабаровске (2 цоколь литер А) согласно технического паспорта домовладения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт №, в пользу товарищества собственников жилья «Пушкина 50» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Хабаровска.

Мотивированное решение составлено 04 апреля 2025 года.

Судья Пляцок И.В.

Копия верна