Решение по делу № 2-2106/2025 от 20.11.2025 - о признании недействительным договора дарения ? доли жилого помещения, сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии.

№ 2-2106/2025

64RS0047-01-2025-002690-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2025 г. г. Саратов

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Лавровой И.В.,

при секретаре судебного заседания Шубиной С.В.,

с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1,

ответчика по первоначальному ФИО2, представителя ответчика по первоначальному иску ФИО2 – ФИО3,

представителей ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО4 – ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО4, ФИО2 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, признании перепланировки незаконной

по встречному иску ФИО4 к ФИО7, ФИО2 о признании недействительным договора дарения ? доли жилого помещения, сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии

установил:

ФИО7 обратилась с иском к ФИО4, ФИО2 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением. В обоснование иска указывает, что ей и ФИО4 на праве общей долевой собственности (по ? доли), принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 35,5 кв.м., кадастровый №. Указанная квартира является единственным жилым помещением, принадлежащем истицу, однако пользоваться данной квартиры по прямому назначению невозможно ввиду её переустройства ответчиком и предыдущим собственником. С учетом изложенного ФИО7 просила устранить препятствия в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, кадастровый №; выделить в натуре ? доли истца в указанном жилом помещении. В заявлении от 18 июня 2025 года ФИО7 отказалась от исковых требований в части выделения в натуре ? доли истца в спорном жилом помещении.

Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, ФИО7 просила устранить ей препятствия в пользовании спорным жилым помещением и обязать ФИО4 произвести демонтаж кирпичной кладки в проеме входной двери жилого помещения, с обеспечением доступа в <адрес>, через входную дверь в квартире, осуществляемый из подъезда № многоквартирного дома. Обязать ответчиков произвести демонтаж лестницы, не предусмотренной строительно-технической документацией и обеспечивающей доступ в <адрес> из нежилого помещения с кадастровым номером №, находящегося на цокольном этаже <адрес>.

Позднее, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила обязать ФИО4, ФИО2 устранить препятствия в пользовании спорным жилым помещением; признать перепланировку (переустройство) <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> – незаконной; возложить на ФИО4, ФИО2 обязанность привести жилое помещение в первоначальное состояние, в соответствии с планом объекта БТИ по данным обследования до незаконной перепланировки, в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

ФИО4 обратился со встречными исковыми требованиями к ФИО7, ФИО2 о признании недействительным договора дарения от <дата> ? доли жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 35,5 кв.м с кадастровым номером 64:48:050361:984. Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ просили суд так же сохранить в перепланированном и реконструированном состоянии спорное жилое помещение в соответствии с проектом перепланировки и переустройства ООО «Техностой» от 2021 года.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 ФИО1 настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований полностью, при этом поддержала отказ истца от иска в части выдела в натуре ? доли истца в спорном жилом помещении. Пояснила, что её доверитель с момента получения в дар жилого помещения несёт расходы на его содержание, желает пользоваться им, однако не может, поскольку фактически жилое помещение используется не по назначению и соединено с нежилым помещением стоматологической поликлиники, расположенной на первом этаже жилого дома.

Ответчик ФИО2 пояснил суду, что действительно, осуществляя предпринимательскую деятельности совместно с ФИО4, ими было принято решение о приобретении в долевую собственности помещения указанной спорной квартиры и проведены работы по присоединению данного помещения к нежилому помещению, расположенному на первом этаже этого дома, в котором он и ФИО4 осуществляли совместную деятельность по оказанию стоматологических услуг. Действительно, после приобретения спорного жилого помещения он и ФИО4 предприниматели меры к тому, чтобы перевести данное жилое помещение в нежилое, однако им не удалось получить стопроцентное согласие всех собственником помещений в многоквартирном доме, в связи с чем квартира осталась в статусе жилого помещения, но использовалась в качестве стоматологического кабинета. Пояснил, что полагает требования ФИО7 обоснованными.

Представитель ФИО2 – ФИО3 доводы доверителя поддержал.

Представители ФИО4 – ФИО5, ФИО6 полагали, что оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется, поскольку ФИО7 принимая спорное имуществ дар, осознавала, для чего данная квартира фактически используется. В настоящее время она, как собственник доли в жилом помещении, обязана нести бремя по его содержанию. Просили удовлетворить встречные исковые требования полностью, поддержали доводы письменных возражений на иск.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд признает извещение сторон надлежащим и полагает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся участников процесса.

Учитывая, что в ходе рассмотрения гражданского дела судом ФИО7 отказалась от исковых требований в части выделения в натуре ? доли в спорном жилом помещении, отказ истца от иска принят судом с вынесением определения о прекращении производства по делу в указанной части.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что <адрес>, расположенная в <адрес> в <адрес> на основании договора дарения одной второй доли в праве общей долевой собственности на квартиру от <дата> принадлежит ФИО7 Так же ? доля в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости принадлежит на основании договора купли-продажи жилого помещения от <дата> ФИО4 (т. 1 л.д. 113-114).

Так же лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что до заключения договора дарения спорная доля в праве собственности на квартиру с <дата> принадлежала ФИО7

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в собственности ФИО7 помимо доли в спорном жилом помещении имеются иные объекты недвижимости.

Так же судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорное жилое помещение конструктивно присоединено к нежилому помещению, расположенному по адресу: <адрес> помещение № (наименование помещение №) площадью 138 кв.м с кадастровым номером №. (т. 1 л.д. 145).

В материалы дела представлена расписка, согласно которой ФИО7 передала ФИО4 экземпляр ключа от входной двери в спорную квартиру (т.1 л.д.112). Так же представлена справка ТСН «Бахметьевская», из которой следует, что ФИО7 за период с февраля 2025 года по настоящее время производится оплата за спорное жилое помещение в полном объёме, задолженности по оплате не имеется.

Из заключения судебной экспертизы № 25С от 13 октября 2025 года, выполненной ООО «Многопрофильный центр экспертиз и исследования документа «Гарант», следует, что жилое помещение – <адрес> имеет другое функциональное назначение (нежилое), отсутствует полностью, как помещение – вторая лоджия, так же имеется свободный доступ в обособленное помещение через лестничный марш, с технической точки зрения данные обстоятельства могут нарушать права собственников.

Из распоряжения комитета по архитектуре администрации МО «Город Саратов» № 2-р от 04 февраля 2022 года следует, что с связи с обращением собственников ФИО2, ФИО4 было принято решение о переводе спорного жилого помещения в нежилое. Вместе с тем сторонами не оспаривалось, что процедура перевода жилого помещения в нежилое не была завершена, соответствующие результаты в Роскадастр не внесены.

Рассматривая первоначальные исковые требования ФИО7, с учетом поступивших уточнений, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 ст. 210 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Как указано в п. 1 ст. 574 Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

В рассматриваемом деле ФИО7 приняла в дар от ФИО2 ? долю в праве собственности на спорное жилое помещение, сделка зарегистрирована в установленном законом порядке. Следовательно, с момент регистрации сделки к ФИО7 перешли права собственности на спорное жилое помещение. Суд учитывает, что сделка совершена ФИО7 добровольно, она приняла в дар долю в квартире, находящейся в переустроенном и перепланированном состоянии.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что действиями ответчиков ФИО2 и ФИО4 по перепланировке и переустройству жилого помещения нарушены права ФИО7, в связи с чем на них должна быть возложена обязанность по устранению препятствия в пользовании спорным жилым помещением, признании перепланировки (переустройства) квартиры – незаконной; возложении обязанности привести жилое помещение в первоначальное состояние не имеется, поскольку все действия по перепланировке и переустройству жилого помещения были совершены до принятия ФИО7 доли в данной квартиры в дар, а, следовательно, действия ответчиков, выполненные до перехода права собственности на спорное имущество, не нарушили прав истца ФИО7 Указанные действия по перепланировке жилого помещения были совершены до принятия ФИО7 в дар квартиры, однако истец согласился дар принять в том виде, в котором он существовал на момент заключения договора дарения.

В соответствии с положениями статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Как установлено частью 1 статьи 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2 статьи 29 ЖК РФ).

Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Таким образом, из анализа действующего законодательства следует, что именно истец, как собственник доли в жилом помещении, обязан содержать принадлежащее ей имущество в надлежащим состоянии.

С учетом изложенного оснований для возложения на ответчиков обязанности по приведению спорного жилого помещения в первоначальное состояние суд не усматривает.

Кроме того, ФИО7 в ходе рассмотрения дела заявляла требования об устранении ей препятствий в пользовании спорным жилым помещением и обязании ФИО4 произвести демонтаж кирпичной кладки в проеме входной двери жилого помещения, с обеспечением доступа в <адрес>, через входную дверь в квартире из подъезда № многоквартирного дома, обязании ответчиков произвести демонтаж лестницы, не предусмотренной строительно-технической документацией и обеспечивающей доступ в <адрес> из нежилого помещения с кадастровым номером №, находящегося на цокольном этаже <адрес>, а так же по возложению обязанности привести жилое помещение в первоначальное состояние в соответствии с планом БТИ.

Вместе с тем, данные требования ФИО7 фактически являются конкретизацией действий ответчиков по устранению препятствий в пользовании спорным жилым помещением, то есть способом исполнения решения по указанному требованию, а потому удовлетворению не подлежат.

Рассматривая встречные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 170 Кодекса мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле.

Для признания сделки недействительной, как мнимой, необходимо установить, что на момент ее совершения воля каждой из сторон сделки не была направлена на создание тех правовых последствий, которые характерны для такого вида сделки. Для признания сделки мнимой необходимо также доказать наличие у лиц, участвующих в сделке, отсутствие намерений исполнять сделку.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что после заключения договора дарения ФИО8 ФИО7 переданы ключи от спорного жилого помещения. ФИО7 предприняла меры к пользованию спорным объектом, частично разобрав кирпичную кладку, препятствующую доступу к входной двери в спорную квартиру со стороны подъезда, вручила экземпляр ключа от входной двери ФИО4, о чем свидетельствует, в том числе обращение ФИО4 в ОП № 5, оплачивала коммунальные услуги.

При этом суд полагает, что доводы ФИО4 о том, что поскольку у ФИО7 имеется в собственности иное недвижимое имущества, у неё не имелось намерения на приобретение по безвозмездной сделке доли в праве собственности на спорную квартиру, объективными данными не подтверждены.

Кроме того, суд учитывает, что на момент заключения договора дарения у ФИО7 в непосредственной близости от места расположения спорного жилого помещения проживал сын, страдающий тяжелым заболеванием, что по заявлению представителя ФИО7, и послужило основанием для приобретения спорной доли в жилом помещении, для получения истцом возможности проживать в непосредственной близости от сына, нуждающегося в постороннем уходе.

Само по себе владение ФИО7 несколькими объектами недвижимости не может, безусловно, свидетельствовать о мнимости совершенной сторонами сделки.

Рассматривая требование о сохранении в перепланированном и реконструированном состоянии спорного жилого помещения, суд учитывает следующее.

Частью 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с пунктами 1.7.1 - 1.7.3 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 N 170 перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. ч. 1, 5, 6 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

В соответствии с ч. ч. 1, 2, 3, 4 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Проанализировав представленные доказательства, учитывая вышеуказанные нормы материального права, суд полагает, что оснований для удовлетворения требования о сохранении в перепланированном и реконструированном состоянии спорного жилого помещения не имеется.

Как следует из заключения вышеуказанной судебной экспертизы, выполненная в жилом помещении перепланировка и переустройство частично не соответствует п. 6.4.6 СП 60.13330.2020 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха.

Вопреки требованиям проекта о закладке дверного проема, ведущего в коридор общего пользования жилой части дома дверной проем частично устроен в стене, выполненные перегородки не соответствуют геометрической схеме перепланировки на плане, лестничный марш состоит из другого количества ступеней.

Кроме того, согласно проекту, переустройство жилого помещения заключается в демонтаже санитарно-технического и газового оборудования и разводки труб с заглушкой точек присоединения к общедомовой системе водоснабжения, водоотведения и газоснабжения. При этом при производстве экспертизы установлено наличие трубопроводов водоснабжения и канализации, что является несоответствием проекту перепланировки и переустройства.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения встречных исковых требований о сохранении в перепланированном и реконструированном состоянии спорного жилого помещения не имеется.

на основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО7 (паспорт №) к ФИО4 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) об устранении препятствий в пользовании жилым помещением признании перепланировки незаконной – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО7, ФИО2 о признании недействительным договора дарения ? доли жилого помещения, сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Саратовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Саратова.

В окончательной форме решение изготовлено 28 ноября 2025 года.

Судья И.В. Лаврова