Дело № 2-646/2025 (2-4139/2024)
УИД 78RS0020-01-2024-004234-35
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 июля 2025 года г. Санкт-Петербург
Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Якименко М.Н.,
при секретаре Гиносян Л.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО2, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО3, ФИО16, ФИО17 к ООО "Специализированный застройщик "Александровский квартал", Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недействительным отказа от права на земельный участок, признании права общей долевой собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратилось в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "Александровский квартал", Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просили признать недействительным отказ ООО "Специализированный застройщик "Александровский квартал" от права собственности на земельный участок с кадастровым номером № 0, признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на земельный участок с кадастровым номером № 0, признать право общей долевой собственности истцов на участок с кадастровым номером № 0, обязать Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию прекращения права собственности Санкт-Петербурга на земельный участок с кадастровым номером № 0 и внести запись о праве общей долевой собственности заявителей, взыскать компенсацию морального вреда. (т. 3 л.д. 11-15).
В обоснование заявленных требований указано, что согласно выписки из ЕГРН правообладателем земельного участка с кадастровым номером № 0 является Санкт-Петербург. Указанный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером № 0, право собственности на который ранее было зарегистрировано за ООО "Специализированный застройщик "Александровский квартал". Ответчик являлся застройщиком 10 многоквартирных домов, которые расположены на едином земельном участке № 0. Наличие в ЕГРН записи о собственности на указанный участок за Санкт-Петербургом создаёт препятствия для эксплуатации и обслуживания жилых домов, расположенных на нем и нарушает права собственников помещений в МКД.
Истцы в судебное заседание не явились, направили в суд своих представителей.
Представители истцов в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "Специализированный застройщик "Александровский квартал" в судебном заседании возражала, поддержала позицию, изложенную в отзыве.
ФИО4 по Санкт-Петербургу, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание не явились, ранее представляли правовую позицию по существу заявленных требований.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившегося лица, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ООО «СЗ «Александровский квартал» на основании «Разрешения на строительство» от 05 декабря 2017 г. № 0, выданного службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, являлось застройщиком 10 многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Пушкин г., тер. Гуммолосары, ..., введенных в эксплуатацию 17 декабря 2020 г., со следующими кадастровыми номерами: № 0, которые, в соответствии с проектной декларацией, расположены на едином земельном участке № 0.
Данный Земельный участок был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером: № 0, на который ранее было зарегистрировано право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Александровский квартал».
При этом схема расположения земельного участка в Комитете имущественных отношений не утверждена, на согласование не представлялась.
Помещения в вышеуказанных МКД были переданы застройщиком участникам долевого строительства по актам приема-передачи.
02.02.2024 ООО «СЗ «Александровский квартал» обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок № 0.
07.02.2024 право собственности ООО «СЗ «Александровский квартал» ан указанный участок было прекращено, зарегистрировано за субъектом РФ – Санкт-Петербургом.
Как следует из пояснений представителя ООО «СЗ «Александровский квартал» заявление о прекращении права собственности было подано ответчиком поскольку после передачи построенных объектов у него отпали основания для оставления за собой спорного земельного участка.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-п законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. ч. 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а в Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Вводного закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
С целью реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, в соответствии с требованиями жилищного законодательства с заявлением может обратиться:
- либо собственник помещений в многоквартирном доме (в соответствии с пунктом 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ);
- либо лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений голосами не менее 2/3 от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (в соответствии со статьями 44 и 46 ЖК РФ), в данном случае представляются документы, перечень которых установлен пунктом 2 распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005 N 25-рп "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом" (далее - Распоряжение N 25-рп) и пунктом 2.6.6 Административного регламента Комитета по предоставлению государственной услуги по утверждению границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством, утвержденным распоряжением Комитета от 17.03.2016 N 27-р.
После вступления 01.07.2022 в силу положения пункта 2.1 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ стало возможным проведение кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, на основании схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - Схема), то есть в отсутствие проекта межевания территории, при условии рассмотрения Схемы до ее утверждения на общественных обсуждениях или публичных слушаниях в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности для утверждения проекта межевания территории.
Таким образом, формирование земельного участка необходимого для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, а в случае отсутствия проекта межевания территории в соответствии с утвержденной Схемой при условии рассмотрения Схемы до ее утверждения на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.
В силу норм действующего законодательства собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме приобретают в общую долевую собственность только тот земельный участок, который необходим для обслуживания и эксплуатации одного многоквартирного дома, следовательно если для строительства нескольких многоквартирных домов предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок (земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного многоквартирного жилого дома).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Вместе с тем, на земельном участке с кадастровым номером № 0 согласно Публичной кадастровой карте, расположены десять объектов капитального строительства (многоквартирных дома).
Доказательств подтверждающих невозможность выдела из земельного участка № 0 самостоятельных земельных участков, необходимых для эксплуатации каждого объекта капительного строительства (МКД).
Из представленной проектной документации не следует, что ООО «СЗ «Александровский квартал» осуществлялось строительство объектов, необходимых для эксплуатации всех десяти многоквартирных домов.
Кроме того суд выражая несогласие с действиями Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № 0 за Санкт-Петербургом, истцы действия ответчика в порядке административного судопроизводства не оспорили.
При таком положений оснований для удовлетворения исковых требований суд не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО2, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО3, ФИО16, ФИО17 к ООО "Специализированный застройщик "Александровский квартал", Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитету Имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недействительным отказа от права на земельный участок, признании права общей долевой собственности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 02.10.2025