УИД 74RS0032-01-2025-003791-68
Дело № 2-2840/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Миасс Челябинской области 19 декабря 2025 года
Миасский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Покрышкина Д.В.,
при секретаре Камаловой Д.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КвадроСтрой», ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, признании сделок недействительными, встречному иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КвадроСтрой» о признании права собственности, истребовании имущества, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КвадроСтрой» (далее – ООО «СЗ «КвадроСтрой»), Окс Я.М. с учетом уточнения требований обратились в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, признании сделок недействительными.
В обоснование требований истцами указано, что со слов ФИО2 ДАТА и ДАТА на интернет-ресурсе «Ура.ру» размещены публикации, суть которых сводится к тому, что Окс Я.М. обманывает при строительстве, оставляет социально не защищенных людей без денег, доводит людей до инфаркта и т.д., что не соответствует действительности и подрывает деловую репутацию истцов. После публикаций ФИО2 выдвинул Оксу Я.М. незаконные требования о передаче ему прав на квартиры АДРЕС угрожая продолжить распространение указанных сведений. Под угрозой распространения таких сведений ДАТА было подписано соглашение, по которому в счет погашения несуществующего долга Окс Я.М. обязался передать квартиры АДРЕС принадлежащие ООО «СЗ «КвадроСтрой», а ФИО2, отозвать и перестать распространять позорящие ФИО1 сведения. После чего под угрозой распространения тех же сведений Окс Я.М. подписал предварительный договор купли-продажи квартиры на безвозмездной основе. Также Окс Я.М. написал расписку о том, что ФИО2 передал ему 16 095 600 рублей в счет оплаты предварительного договора. В связи с отсутствием намерений по безвозмездному представлению вышеуказанных квартир ДАТА в адрес ФИО2 направлена претензия с предложением произвести их оплату в течение 5 рабочих дней, а ДАТА – письмо с приложенным соглашением о расторжении предварительного договора, которые оставлены без ответа. Также в публикациях от ДАТА на интернет-ресурсе «ФедералПресс» и от ДАТА в «Комсомольской правде» утверждалось, что Окс Я.М. обманул отца ФИО2 на сумму 5,8 миллионов рублей. Обязанность по возврату денежных средств, на которую ссылается ФИО2, вытекала из договорных отношений его отца с иным юридическим лицом – ООО «Квадростройинвест», которое ликвидировано. Просят расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДАТА, заключенный между ФИО2 и ООО «СЗ «КвадроСтрой» в лице ФИО1; признать недействительными этот же договор, а также соглашение от ДАТА, заключенное между ФИО1 и ФИО3 о безвозмездной передаче квартиры АДРЕС расписку от ДАТА без применения последствия недействительности сделки в виде возврата полученного (т. 1 л.д. 3-5, л.д. 110-122).
ФИО2 с учетом уточненных требований обратился в суд со встречным иском к ООО «СЗ «КвадроСтрой» о признании права собственности, истребовании имущества, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.
В обоснование встречных исковых требований указано, что заключенный ДАТА между ООО «СЗ «КвадроСтрой» и ФИО2 предварительный договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Обязанность по оплате договора ФИО2 исполнил. На дату его заключения право собственности на квартиры за продавцом зарегистрировано не было. В адрес ООО «СЗ «КвадроСтрой» было направлено требование о заключении основного договора купли-продажи и осуществлении регистрации перехода права собственности, в удовлетворении которого отказано. Просит признать право собственности на квартиру общей площадью 34,7 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР на квартиру общей площадью 62,8 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР обязать ООО «СЗ «КвадроСтрой» передать указанные квартиры; зарегистрировать переход права собственности на них (т. 2 л.д. 52-55, 145-146).
В судебном заседании представители ООО «СЗ «КвадроСтрой» и ФИО1 – ФИО4, ФИО5, ФИО6 заявленные требования поддержали, возражая против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2
В судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО8 исковые требования не признал, настаивая на удовлетворении встречных требований.
Истец Окс Я.М., ответчик-истец ФИО2 при надлежащем извещении участие в судебном заседании не принимали.
Заслушав участников процесса и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Решением Калининского районного суда г. Челябинска от 25 июля 2012 года, вступившим в законную силу 15 октября 2012 года, с ООО «Квадростройинвест» в пользу ФИО9 взысканы: возврат денежных средств по договору в сумме 5 580 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 462 480 рублей, возврат государственной пошлины в размере 38 412 рублей 40 копеек.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ООО «Квадростройинвест» не исполнило обязательства по возврату денежных средств в рамках соглашения о расторжении договора об инвестировании строительства закрытого поселка «Еланчик», заключенного между ФИО9 и ФИО1 как директором юридического лица (т. 1 л.д. 233-235, т. 2 л.д. 41-48).
ДАТА ООО «СЗ «КвадроСтрой» выдано разрешение НОМЕР на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС (кадастровый номер НОМЕР) (т. 1 л.д. 31-33).
Указанный объект введен в эксплуатацию ДАТА и имеет адрес: АДРЕС (т. 2 л.д. 79-89).
За ООО «СЗ «КвадроСтрой» ДАТА зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью 34,7 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР (т. 2 л.д. 115-119).
За ООО «СЗ «КвадроСтрой» ДАТА зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью 62,8 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР (т. 2 л.д. 156-160).
ДАТА на интернет-ресурсе «Ура.ру» размещена публикация с заголовком «Челябинец умер от инфаркта после спора с застройщиком из-за дома», согласно которой: «ФИО10 ФИО11 скончался от инфаркта, когда не смог получить средства от застройщика за дом, построенный не по плану. Оставив бывшего клиента без денег и коттеджа, компания «Квадростройинвест» сменила юрисдикцию и была закрыта. Строительство велось в поселке «Еланчик». «Мой отец ФИО10 ФИО11 в августе 2007 года заключил договор инвестиционного строительства жилья на сумму 5,83 млн. рублей площадью 194,5 кв.м. с ООО «Квадростройинвест» в лице директора Якова Окса. Когда возник спор из-за площади, договор расторгли, но денег в полном объеме отец не получил. В результате папа после инфаркта скончался, а мама осталась без жилья, так как оно было продано для оплаты за новое», - поделился с «Ура.ру» сын пострадавшего ФИО9. Вместо согласованной в договоре площади, Компания «Квадростройинвест», которой руководил Окс, построило здание размером 254 кв. метра. Доплатить примерно полтора миллиона рублей не получилось. Контракт расторгли в декабре 2010 года, коттедж сразу же был продан за шесть миллионов. По условиям дополнительного соглашения, застройщик к июню 2011 года обязался вернуть 5,73 млн рублей, но направил клиенту единственный транш размером в 150 тысяч рублей. Компания была перерегистрирована в Москве, а позже закрыта налоговыми органами с формулировкой об отсутствии деятельности. ФИО11-старший подал в Калининский районный суд Челябинска иск и процесс выиграл. Решение подтвердил областной суд. В ходе рассмотрения дела застройщик пытался оспорить полномочия Окса на момент подписания соглашения и его подпись. Однако почерковедческая экспертиза подлинность документа подтвердила. Согласие застройщика с условиями допсоглашения засвидетельствованы первым траншем компании клиенту….» (т. 1 л.д. 80-81).
ДАТА на этом же интернет-ресурсе размещена публикация с заголовком «Танкисты вступились за вдову умершего после спора с застройщиком челябинца», согласно которой: «…. ФИО10 ФИО11 перенес инфаркт в 2017 году. Мужчина скончался в феврале 2020 года после того, как компания «Квадростроинвест» лишила семью жилья и уплаченных за строительство дома средств. В ответ на запрос информагентства представители другой фирмы застройщика, «Квадрастрой» прислали постановление отдела полиции «Центральный» управления МВД по Челябинску. Документ, датированный мартом 2018 года, свидетельствует об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении директора Якова Окса по признакам мошенничества за неимением таковых. Сын умершего ФИО9 в разговоре с «Ура.ру» продолжил настаивать на том, что строители не выполнили своих обязательств, несмотря на решение судов 2 инстанций» (т. 1 л.д. 78-79).
Сведения о взаимоотношениях отца ФИО2 с ООО «Квадростройинвест» в связи с участием в инвестировании строительства в закрытом поселке «Еланчик» также размещались в публикациях от ДАТА на интернет-ресурсе «ФедералПресс» и от ДАТА в «Комсомольской правде» (т. 1 л.д. 124-139).
ДАТА между ФИО1 как директором и учредителем ООО «СЗ «КвадроСтрой» и ФИО2 заключено соглашение, по условиям которого Окс Я.М. закрывает долг предприятия ООО «Квадростройинвест» перед ФИО2 путем передачи двух квартир в строящемся АДРЕС (номер строительный) через заключение и регистрацию договоров долевого участия, а именно: АДРЕС проектной площадью 35,02 кв.м. по цене 150 000 рублей на кв.м., на сумму 5 253 000 рублей, без фактической оплаты; АДРЕС проектной площаью 63,8 кв.м. по цене 170 000 рублей на кв.м., на сумму 10 842 600 рублей, без фактической платы. По факту подписания соглашения ФИО2 отзывает и в дальнейшем не распространяет негативную информацию о наличии долгов через правоохранительные органы, органы власти и средства массовой информации по предприятию ООО «СЗ «КвадроСтрой», а также по директору и учредителю Оксу Я.М. и не имеет претензий в дальнейшем (т. 1 л.д. 16).
ДАТА между ООО «СЗ «КвадроСтрой» в лице директора ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартир в закрытом АДРЕС по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартир в многоквартирном АДРЕС АДРЕС (кадастровый номер НОМЕР): АДРЕС (строительный) площадью 35,02 кв. м., и АДРЕС (номер строительный) площадью 63, 78 кв.м. после объединения. На момент заключения договора право собственности ООО «СЗ «КвадроСтрой» на указанные квартиры не оформлено. Основной договор будет заключен в течение 3 рабочих дней после регистрации права на вышеуказанные квартиры. По договоренности между сторонами стоимость квартир составила 16 095 600 рублей, в том числе: АДРЕС – 5 253 000 рублей; АДРЕС – 10 842 600 рублей. Указанная сумма выплачивается ФИО2 ООО «СЗ «КвадроСтрой» на момент подписания договора. По соглашению сторон договор содержит основные условия договора купли-продажи (т. 1 л.д. 14-15).
ДАТА ФИО1, являющимся действующим директором ООО «СЗ «КвадроСтрой», в счет оплаты квартир №НОМЕР согласно условий предварительного договора купли-продажи квартир в АДРЕС получено от ФИО2 16 095 600 рублей, о чем составлена расписка (т. 2 л.д. 60).
В адрес ФИО2 ДАТА направлена претензия, содержащая требования о внесении оплаты по предварительному договору от ДАТА в течение 5 рабочих дней, а ДАТА – требование о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств по его оплате (т. 1 л.д. 8-12).
Претензия и требование оставлены ФИО2 без ответа.
ДАТА в ООО «СЗ «КвадроСтрой» поступила претензия ФИО2, содержащая требования заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры №АДРЕС передать ему указанные квартиры и произвести регистрацию перехода права собственности в регистрирующем органе (т. 1 л.д. 82).
На указанную претензию ДАТА направлен ответ об отсутствии оснований для заключения указанного договора (т. 1 л.д. 83-84).
ДАТА в ОП «Центральный» УМВД Росси по г. Челябинску постпило заявление ФИО1 о привлечении к уголовной ответственности ФИО2 за выдвижение незаконного требования о передачи ему прав на квартиры АДРЕС а в случае отказа – высказыванием угроз продолжить распространение в сети «Интернет» сведений, позорящих его, как индивидуального предпринимателя, причиняющих вред его деловой репутации, нарушающих его права и законные интересы (т. 2 л.д. 5).
В ходе дачи объяснений Окс Я.М. изложил те же обстоятельства заключения соглашения от ДАТА, предварительного договора и расписки, что и в исковом заявлении (т. 2 л.д. 15-17).
В ходе проведения проверки по заявлению ФИО1 были осмотрены 2 аудиозаписи, на которых отражены телефонные соединения между ФИО1 и ФИО2 В ходе общения ФИО2 ссылался на передачу денежных средств Оксу Я.М. (т. 2 л.д. 19-23).
Опрошенный в ходе проверки ФИО2 в объяснении указал, что ДАТА встретился с ФИО1 по просьбе последнего, переданной через ФИО7 На встрече Окс Я.М. высказывал намерение о погашении долга и предлагал варианты. В дальнейшем они пришли к соглашению, которое указано в предварительном договоре. Какого-либо давления на ФИО1 он не оказывал, угроз не высказывал (т. 1 л.д. 31-32).
Допрошенный в судебном заседании свидетель Свидетель №1 показал что ... в ООО «СЗ «КвадроСтрой» с 2021 года до марта 2025 года. В г. Миасс приезжал совместно с ФИО1 только в Администрацию Миасского городского округа Челябинской области. ФИО1 в п. Тургояк г. Миасса Челябинской области ни разу не возил, на дальние расстояния он без не мог уехать не мог.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО7 показал, что Окс Я.М. был должен ФИО2 долгое время денежные средства. В августе 2024 года Окс Я.М. попросил его организовать встречу с ФИО2 для решения указанного вопроса миром. ФИО2 с ним на контакт не шел, но потом согласился. Между ними были неприязненные отношения. Он присутствовал на той встрече. Окс Я.М. предложил ФИО2 закрыть долг путем передачи квартир в строящемся доме в АДРЕС Со стороны ФИО2 давления на ФИО1 не оказывалось. В ходе этой встречи документы не составлялись. Встреча продлилась не более часа. Дальше они общались без него. После этой встречи Окс Я.М. привозил ему соглашение для подписи, он подписал этот документ, в его подробности не вдавался.
Из исследованной в судебном заседании аудиозаписи следует, что Окс Я.М. без какого-либо принуждения предлагал ФИО2 рассчитаться по ранее возникшим между ними отношениям квартирой путем участия в долевом строительстве, апартаментами или кирпичом и составить для этого соглашение. В ходе разговора ФИО1 добровольно озвучивались суммы от 6 до 8 миллионов рублей, обращалось внимание на отсутствие у него финансовой возможности вернуть большую сумму.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 3 ст. 174 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 1).
Под угрозой следует понимать противоправное психическое воздействие на волю лица с целью принудить его к совершению сделки посредством заявления о причинении ему или его близким имущественного, физического или морального вреда в будущем. Это может быть как неправомерный вред, так и правомерный. К угрозе относится совершение сделки под страхом применения физического насилия, причинения нравственных страданий, распространения сведений, порочащих деловую репутацию, оглашения сведений о финансовом положении либо совершения какого-либо иного противоправного действия.
При изложенном, основанием для признания сделки недействительной является несоответствие либо искажение волеизъявления потерпевшей стороны ее действительной воле.
С учетом анализа указанных правовых норм, для признания сделки недействительной угроза должна быть значительной, исполнимой и противозаконной, а также непосредственной причиной совершения сделки. Вопрос о реальности, исполнимости и значительности угрозы решается судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что закон не связывает оспаривание сделки на основании п. 1 ст. 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.
В соответствии с положениями с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, истцам по делу необходимо предоставить доказательства, позволяющие достоверно утверждать о наличии реальной угрозы, носящей противоправный характер, противоправном физическом воздействии, причинении физических страданий, давлении со стороны ФИО2
Кроме того, перечисленные умышленные и недобросовестные действия должны быть совершены им в период, непосредственно предшествующий совершению сделки, при наличии доказательства того, что угрозы продолжали иметь место после этого и прекратились только вследствие заключения сделки.
Вместе с тем, доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, истцами не представлено.
При этом в ходе рассмотрения дела судом установлено, что инициатором встреч с ФИО2, следствием которых явилось заключение соглашения и договора, а также составление расписки выступал именно Окс Я.М.
Из показаний свидетеля ФИО14 и исследованной в судебном заседании аудиозаписи следует, что в ходе такой встречи, предшествующей заключению оспариваемых сделок, лишь обсуждался вопрос о возврате ФИО1 долга, который им признан добровольно. При этом последний самостоятельно предлагал способы его возврата, в том числе путем передачи недвижимости, не ссылаясь на вынужденный характер совершения таких действий в результате принуждения. ФИО2 в ходе общения с ФИО1 о распространении в сети «Интернет» каких-либо сведений не заявлял.
Доказательств непосредственного выражения угрозы распространения каких-либо сведений в средствах массовой информации либо путем обращения в правоохранительные органы со стороны ФИО2 в адрес ФИО1 или ООО «СЗ «КвадроСтрой» непосредственно момент составления и подписания соглашения от ДАТА, договора купли-продажи и расписки от ДАТА сторонами не представлено.
В ходе последующего непосредственного общения с ФИО2 Окс Я.М. на высказывание в свой адрес или в адрес ООО «СЗ «КвадроСтрой» каких-либо угроз, побудивших его к заключению оспариваемых сделок и подписанию расписки, не ссылался.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что само по себе размещение публикаций на интернет-ресурсе волеизъявление ФИО1 на совершение сделок не искажало. Последний самостоятельно, оценив возможные последствия и риски, избрал такой способ поведения во взаимоотношениях с ФИО2
Окс Я.М. как дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует, в том числе из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ).
При таких обстоятельствах оснований для признания недействительными соглашения от ДАТА, договора от ДАТА и расписки от ДАТА суд не находит.
Давая оценку встречным исковым требования ФИО2, суд приходит к следующим выводам.
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
По правилам ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст. 554, 555 ГК РФ являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Проанализировав условия договора от ДАТА, суд приходит к выводу о том, что указанный документ содержит все существенные условия, присущие договору купли-продажи объекта недвижимости (предмет договора, продавцов и покупателя, цену объекта недвижимости, наименование объекта недвижимости, площадь объекта, его местонахождение и другие). Указанное имущество на момент заключения договора создано не было, а стороны обязались заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже этого имущества. При этом ФИО2 по условиям договора уплатил цену указанного имущества.
Таким образом, указанный договор является не предварительным, а договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Судом отклоняются ссылки представителей первоначальных истцов на фактическое неисполнение обязательств со стороны ФИО2 по договору.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Ввиду указанных обстоятельств факт исполнения (неисполнения) покупателем по договору о купли-продажи недвижимости обязанности по передачи денежных средств не может подтвержден показаниями свидетелей и пояснением сторон, поскольку исполнение обязательства является разновидностью сделки. Следовательно, при исполнении обязательства должны соблюдаться общие правила о форме сделки, которая исполняется, и последствиях ее нарушениях.
Как следует из материалов дела, ДАТА ФИО1, являющимся действующим директором ООО «СЗ «КвадроСтрой», в счет оплаты квартир НОМЕР согласно условий предварительного договора купли-продажи квартир в закрытом поселке «Еланчик» получено от ФИО2 16 095 600 рублей, о чем составлена расписка.
Основания для признания данной расписки недействительной как составленной под влиянием угрозы судом не установлены.
Надлежащих доказательств ее безденежности истцами не представлено.
При этом подписав договор от ДАТА, Окс Я.М. фактически подтвердил исполнение ФИО2 обязательств по нему, поскольку денежные средства в соответствии с условиями договора выплачиваются на момент его подписания.
При таких обстоятельствах доводы о противоречивости позиции ФИО2 об обстоятельствах передачи денежных средств, основанные на пояснениях указанного лица, показаниях свидетеля Свидетель №1 и путевых листах, в своей совокупности безденежность расписки не подтверждают.
Поскольку уставом ООО «СЗ «КвадроСтрой» предусмотрено совершение ФИО1, как директором юридического лица, сделок и осуществление иных полномочия, не отнесенных к компетенции общего собрания участников общества, и указанным лицом, как единоличным исполнительным органом общества, получены от ФИО2 денежные средства, ссылки истцов на то, что оплата по договору не была внесена на счет предприятия или в кассу как основания безденежности расписки не принимаются.
При этом суд с учетом пояснений ФИО2 приходит к выводу о том, что по расписке от ДАТА им передано Оксу Я.М. 10 000 000 рублей. При этом в указанную в расписке сумму оплаты за квартиры также вошла задолженность, которую Окс Я.М. признал по соглашению от ДАТА.
Поскольку расписка была составлена ФИО1, имеющим значительный опыт в сфере строительстве и финансовых правоотношений, собственноручно, последний самостоятельно определял ее содержание, используя собственные формулировки, ссылки представителей первоначальных истцов на отсутствие сведений о задолженности по соглашению от ДАТА в ее тексте как противоречащие п. 5 ст. 10 ГК РФ во внимание не принимаются.
С учетом того, что обязанность доказывания обстоятельств безденежности расписки лежит на Оксе Я.М. и ООО «СЗ «КвадроСтрой» ссылки их представителей на отсутствие у ФИО2 денежных средств в указанном размере правового значения не имеют.
Отвергая доводы представителей первоначальных истцов об отсутствии у ФИО1 обязанности по возврату денежных средств, поскольку она связана с договорными отношениями отца ФИО2, сложившимися с иным юридическим лицом – ООО «Квадростройинвест», которое ликвидировано, суд учитывает следующее.
В соответствии со ст. 419 ГК РФ по общему правилу обязательство прекращается ликвидацией юридического лица.
Поскольку ООО «Квадростройинвест» ликвидировано ДАТА, обязательство указанного юридического лица перед ФИО9 прекращено.
Вместе с тем, данное обстоятельство не является препятствием для добровольного принятия на себя ФИО1 каких-либо обязательств за это юридическое лицо, которые в силу п. 1 ст. 8 ГК РФ являются самостоятельным основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, заключенное между ФИО1 и ФИО2 ДАТА соглашение о фактическом совершении действий по погашению задолженности ООО «Квадростройинвест» перед ФИО2, не противоречащее закону, является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.
Тот факт, что ФИО1 фактически совершены действия по погашению задолженности ООО «Квадростройинвест» перед ФИО2 в ином размере, чем указано в соглашении, существенного значения для дела не имеет, поскольку стороны добровольно согласовали данное обстоятельство, свободно распорядившись своими правами, не возлагая на ФИО1 обязанностей вернуть большую сумму задолженности.
При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора купли-продажи от ДАТА в связи с существенным нарушением его условий ФИО2 суд не находит.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля. 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Из материалов дела следует, что указанные в договоре от ДАТА квартиры №АДРЕС существуют в натуре и имеют следующие характеристики: квартира общей площадью 34,7 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР; квартира общей площадью 62,8 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР
Право собственности на указанное имущество зарегистрировано за ООО «СЗ «КвадроСтрой», которое отказывается передать это имущество ФИО2
При таких обстоятельствах исковые требования ФИО2 об исполнении обязательства по передаче имущества, указанного в договоре от ДАТА, и государственной регистрации перехода права собственности по указанному договору купли-продажи недвижимого имущества подлежат удовлетворению
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 90 ГПК РФ цена по искам об истребовании имущества определяется, исходя из стоимости истребуемого имущества.
В силу с п.1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины при заявленной ФИО2 цене иска 16 095 600 рублей составляет 108 335 рублей (80 000,00 + 0,35% * (16 095 600,00 ? 8 000 000,00) = 80 000,00 + 28 334,60 = 108 334,60).
Истцом уплачена государственная пошлина в размере 108 000 рублей (т. 2 л.д. 58-59).
Учитывая, что исковые требования к ООО «СЗ «КвадроСтрой» подлежат удовлетворению, то с указанного юридического лица подлежат взысканию понесенные ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 108 000 рублей.
Поскольку ФИО2 не полностью оплатил государственную пошлину, с ООО «СЗ «КвадроСтрой» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 335 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КвадроСтрой», ФИО1 к ФИО2 отказать полностью.
Встречные исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КвадроСтрой» удовлетворить.
Признать право собственности ФИО2 (паспорт ...) на квартиру общей площадью 34,7 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР; на квартиру общей площадью 62,8 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КвадроСтрой» (ИНН НОМЕР) передать ФИО2 квартиру общей площадью 34,7 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР; квартиру общей площадью 62,8 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР
Зарегистрировать перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КвадроСтрой» к ФИО2 на квартиру общей площадью 34,7 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР; квартиру общей площадью 62,8 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР
Взыскать с общества ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КвадроСтрой» (ИНН НОМЕР) в пользу ФИО2 (паспорт ...) расходы по оплате государственной пошлины в размере 108 000 рублей.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КвадроСтрой» (ИНН НОМЕР) в доход местного бюджета Миасского городского округа государственную пошлину в размере 335 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.
Председательствующий судья Д.В. Покрышкин
Мотивированное решение суда составлено 14 января 2026 года