Решение по делу № 2-5096/2023 от 07.12.2023 - о расторжении договора купли-продажи имущества, приведении сторон в первоначальное положение, признании права собственности истца, прекращении права собственности ответчика.

Дело № 2-5096/2023 (43RS0001-01-2023-006218-23)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Киров 7 декабря 2023 года

Ленинский районный суд г. Кирова в составе

председательствующего судьи Кузнецовой Н.А.,

при секретаре Отмаховой С.А.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2 и его представителя ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5096/2023 (43RS0001-01-2023-006218-23) по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи имущества, приведении сторон в первоначальное положение, признании права собственности истца, прекращении права собственности ответчика,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи имущества, приведении сторон в первоначальное положение, признании права собственности истца, прекращении права собственности ответчика, указав, {Дата изъята} между ФИО2 и ФИО1, ФИО6 был заключен договор купли-продажи квартиры {Адрес изъят}, в соответствии с котором продавец обязался в срок до 7 календарных дней с даты регистрации права собственности передать в собственность покупателю указанную квартиру, общей площадью 32,8 кв.м., кадастровый {Номер изъят}, а покупатель – уплатить 1650000 руб. 00 коп. в срок до {Дата изъята} (дата передачи квартиры от продавца к покупателю). В соответствии с п.2.1.2 Договора покупатель обязан передать продавцам денежные средства в сумме 490000 руб. 00 коп., однако указанное обязательство ответчиком не исполнено. Вместо денег ФИО2 передал расписку, датированную {Дата изъята}, на 420000 руб. 00 коп., которые якобы он получил от ФИО6, но на самом деле денежные средства у ФИО2 отсутствовали. Разницу в 70000 руб. 00 коп. ФИО2 лично передал риэлтору, а не Мартину О.Д. Согласно письменному пояснению ФИО6 от {Дата изъята} продавцом получено 1160000 руб. 00 коп., о чем ФИО2 была передана расписка, а на остальную сумму у покупателя расписки нет. Указанное нарушение условий Договора является для продавца существенным. ФИО1, ФИО6 исполнили свои обязательства по Договору в полном объеме, передав квартиру покупателю. С учетом уточненных исковых требований просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от {Дата изъята}; привести стороны по договору в первоначальное положение, признать за ФИО1 право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}; прекратить право собственности ответчика на спорный объект недвижимости; взыскать с ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 16450 руб. 00 коп.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснив, что договор купли-продажи квартиры не может являться распиской в получении продавцом денежных средств; у покупателя должна быть отдельная расписка на сумму 490000 рублей. Такой расписки не имеется, денежные средства в сумме 490000 рублей ФИО2 Мартину О.Д. не передавались, у ФИО6 имеется расписка о передаче покупателю 420000 рублей в связи с выявленными недостатками. Указанные денежные средства ФИО6 ФИО2 не передавались. Все долги по коммунальным платежам были погашены; денежные средства, полученные от ФИО2, ФИО6 передал ей. Поскольку у ответчика не хватало денежных средств для полной оплаты квартиры, 490000 рублей он пообещал перевести Мартину О.Д. позднее, однако обязательство не исполнил. ФИО6 не мог не передать квартиру, так как акт был подготовлен заранее, а он должен был возвращаться в г. Москва. Спорное жилье является для нее единственным. Ранее в суд не обращалась по состоянию здоровья и в связи с занятостью на работе.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что все денежные средства по договору купли-продажи он передал Мартину О.Д., в том числе и 490000 рублей. Какие-либо денежные средства от ФИО6 он не получал.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по доводам письменного отзыва, дополнив, что она как сотрудник агентства «Гарант» занималась правовым сопровождением данной сделки. Были проверены продавцы, объект недвижимости, установлено большое количество долгов по коммунальным платежам, а также, что право собственности не зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы. От имени продавцов выступал ФИО6, истец участвовала в переговорах и сделке посредством телефонной связи. Предполагалась передача всех денежных средств с использованием специальной ячейки, однако ФИО6 настаивал на передаче части суммы наличными денежными средствами, поставив условие о передаче 490000 рублей. Данная сумма была передана ФИО2 Мартину О.Д., действовавшему по доверенности от ФИО1, остальная часть денежных средств помещена в ячейку. Факт передачи 490000 рублей подтвержден сторонами в договоре, который имеет силу расписки. Квартира была передана в августе 2020 года, и все последующие действия истца не свидетельствуют о том, что сделка не совершена. ФИО6 добровольно снялся с регистрационного учета, ФИО1 сняться с регистрационного учета отказалась, потребовав за это 10000 рублей, которые ей были переведены. В последующем ФИО1 в судебном порядке признана утратившей право пользования жилым помещением, при этом каких-либо встречных требований не заявляла. Почти 3 года истец не обращалась с требованиями о расторжении договора. В настоящее время квартира продана иным лицам. Оснований для расторжения договора не имеется.

Протокольными определениями Ленинского районного суда г. Кирова от к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО4, ФИО7, ПАО Сбербанк, которые в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ФИО4 ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по доводам письменного отзыва, дополнив, что спорная квартира была приобретена ФИО4 у ФИО8, денежные средства по договору купли-продажи выплачены в полном объеме, в том числе и за счет кредитных средств. В случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права третьего лица. При покупке квартира была проверена ПАО Сбербанк, сделка одобрена.

В порядке подготовки дела к слушанию к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Кировской области, ППК «Роскадастр», представители которых в судебное заседание не явились, извещены, о причинах неявки суд не уведомили.

Заслушав пояснения участников судебного разбирательства, показания свидетеля, исследовав письменные материалы рассматриваемого дела, а также материалы дела № 2-5032/2020, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании положений пункта 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено, что {Дата изъята} между ФИО2 и ФИО1, ФИО6, действующим также от имени ФИО1 на основании доверенности, был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязался в срок до 7 календарных дней с даты регистрации права собственности передать в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: {Адрес изъят}, общей площадью 32,8 кв.м., кадастровый {Номер изъят}, а покупатель – уплатить 1650000 руб. 00 коп.

В п.2.1 стороны определили, что сумма в размере 1650000 руб. 00 коп. уплачивается Покупателем Продавцам за счет собственных средств в следующем порядке: 1160000 руб. 00 коп. передаются с использованием сейфовой ячейки по договору аренды индивидуального сейфа от {Дата изъята} {Номер изъят}; 490000 руб. 00 коп. переданы Покупателем Продавцам наличными денежными средствами, в связи с чем настоящий Договор является распиской Продавцов в получении ими денежных средств в размере 490000 руб. 00 коп.

Данный договор подписан ФИО6 и ФИО2. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области {Дата изъята} зарегистрировано право собственности ответчика.

ФИО6, действуя от своего имени, а также от имени ФИО1, {Дата изъята} получил от ФИО2 денежные средства в сумме 1160000 рублей в счет оплаты части стоимости квартиры {Адрес изъят}, площадью 32,8 кв.м., что следует из его расписки.

Из договора {Номер изъят} от {Дата изъята}, а также из акта приема-передачи в пользование индивидуального сейфа от {Дата изъята} следует, что КПК «Гарант» предоставил Мартину О.Д., ФИО1, ФИО2 во временное пользование индивидуальную сейфовую ячейку {Номер изъят} и клиент-ключ от неё в связи с осуществлением клиентами расчетов по сделке купли-продажи квартиры {Адрес изъят}.

Согласно справке КПК «Гарант» от {Дата изъята} ФИО2 {Дата изъята} произведено вложение денежных средств в индивидуальную сейфовую ячейку {Номер изъят} в размере 1160000 руб. 00 коп. в связи с проведением сделки купли-продажи квартиры по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят} между ФИО2 (Покупателем), ФИО6 и ФИО1 (Продавцами). Денежные средства изъяты из ячейки продавцами {Дата изъята} в полном объеме.

{Дата изъята} составлен акт приема-передачи индивидуального сейфа при его возврате.

По акту приема-передачи от {Дата изъята} ФИО6, действуя также и от имени ФИО1 (Продавцы), передал ФИО2 (Покупатель) квартиру, расположенную по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}. Покупатель претензий к качеству квартиры не имел, недостатков, препятствующих использованию объекта недвижимости, не выявлено. В пункте 4 стороны подтвердили, что не имеют друг к другу материальных претензий, подтверждают произведение полных расчетов по договору купли-продажи.

По состоянию на {Дата изъята} у собственника квартиры {Адрес изъят} имелась задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт в сумме 19968 руб. 13 коп.; в отношении ФИО1 и ФИО6 на исполнении находились исполнительные производства.

Из расписки от {Дата изъята} следует, что ФИО2 получил от ФИО6 денежные средства в размере 420000 руб. 00 коп. при подписании акта приема-передачи квартиры по адресу: {Адрес изъят} связи с обнаруженными в ней недостатками.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Кирова от 09.12.2020 года по делу № 2-5032/2020 ФИО1 признана прекратившей вправо пользования указанным жилым помещением.

По договору купли-продажи от {Дата изъята} спорная квартира продана ФИО2 ФИО8 с использованием последней кредитных средств для оплаты.

{Дата изъята} ФИО1 обратилась к ФИО2 с требованием (претензией) о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят}, в связи с нарушением п.2.1.2 Договора о передаче продавцам денежных средств в сумме 490000 руб. 00 коп.

Согласно выписке из ЕГРН от {Дата изъята} собственником спорной квартиры в настоящее время является ФИО4 на основании договора купли-продажи квартиры от {Дата изъята}, заключенного с ФИО8 также с использованием покупателем кредитных денежных средств. Недвижимое имущество находится в залоге у ПАО Сбербанк.

В обоснование заявленных требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от {Дата изъята} истец ФИО1 указывает на неисполнение ответчиком обязанности по передаче денежных средств в сумме 490000 рублей в счет оплаты квартиры.

В подтверждение ФИО1 представила письменные пояснения ФИО6 от {Дата изъята}, из которых следует, что им {Дата изъята} при совершении сделки с ФИО2 по купле-продажи квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят}, получены денежные средства в размере 1160000 руб. 00 коп. по расписке от ФИО2 Сумма в размере 490000 руб. 00 коп. ему не передавалась и безналичным способом не переводилась.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По смыслу вышеприведенных норм права в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В судебном заседании установлено, что {Дата изъята} ФИО1 удостоверенной нотариусом города Москвы ФИО9 доверенностью, зарегистрированной в реестре за {Номер изъят}, уполномочила ФИО6, в том числе распоряжаться всем её имуществом.

Квартира {Адрес изъят} по состоянию на {Дата изъята} принадлежала Мартину О.Д. и ФИО1 (по 1/2 доли в праве собственности).

Из договора купли-продажи от {Дата изъята} следует, что цена продаваемой М-ными квартиры {Адрес изъят} определена в размере 1650000 рублей, из которых 490000 рублей переданы «Покупателем» «Продавцам» наличными денежными средствами, в связи с чем договор является распиской продавцов в их получении. Сумма 1160000 рублей передается с использованием сейфовой ячейки по договору {Номер изъят} от {Дата изъята}.

Факт получения денежных средств в сумме 1160000 рублей ФИО1 и ФИО6 не оспаривается, ФИО1 утверждает о неполучении ФИО6 денежных средств в размере 490000 рублей.

Между тем, доказательств неполучения ФИО6 от ФИО2 денежных средств в сумме 490000 рублей ФИО1 суду не представлено.

Факт получения ФИО6 денежных средств в общей сумме 1650000 рублей и исполнения договора покупателем ФИО2 в части оплаты квартиры подтвержден содержанием договора и распиской о передаче денежных средств в сумме 1160000 рублей.

В соответствии статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 2.1.2 договора купли-продажи стороны подтвердили факт передачи ФИО2 денежных средств в сумме 490000 рублей Мартину О.Д.

Из подписанного сторонами акта приема-передачи спорной квартиры от {Дата изъята} следует, что стороны не имеют друг к другу материальных претензий, подтверждают произведение полных расчетов по договору купли-продажи (п. 4).

О неполучении денежных средств ФИО6 суду не заявлено.

Представленные ФИО1 пояснения от имени ФИО6 не могут быть приняты судом в качестве доказательства, поскольку невозможно установить их автора. Данные пояснения опровергаются представленными суду письменными доказательствами.

Свидетель К.А.Н. – сын ФИО2 в судебном заседании пояснил, что присутствовал при оформлении спорного договора купли-продажи квартиры, а также при передаче ФИО2 денежных средств в сумме 490000 рублей Мартину О.Д. и передаче денежных средств в размере 1160000 рублей через ячейку. ФИО6 настаивал на передаче части денежных средств наличными в связи с необходимостью оплаты долгов. ФИО1 контролировала сделку посредством телефонных разговоров на громкой связи. ФИО6 каких-либо денежных средств ФИО2 не передавал.

Таким образом, условие договора купли-продажи от {Дата изъята} об оплате покупателем приобретаемой квартиры в сумме 490000 рублей имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами, как ошибочно полагает ФИО1

Наличие расписки о передаче ФИО6 денежных средств ФИО2 в сумме 420000 рублей не свидетельствует о неисполнении сторонами обязанности по оплате спорной квартиры по договору от {Дата изъята}.

Поскольку факт исполнения покупателем ФИО2 своей обязанности по оплате спорной квартиры нашел свое подтверждение в судебном заседании содержанием договора от {Дата изъята}, распиской о передаче денежных средств от {Дата изъята}, актом приема-передачи недвижимого имущества от {Дата изъята}, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется.

Тот факт, что ФИО6, действовавшим от своего имени и от имени ФИО1, полученные от покупателя ФИО2 денежные средства не переданы истцу в полном объеме, основанием для расторжения договора в связи с существенным нарушением условий договора покупателем не является.

Представленная суду переписка в мессенджере не позволяет суду идентифицировать её стороны, а поэтому не может быть принята судом во внимание, также как и обстоятельства перечисления К.А.Н. денежных средств Мартину О.Д. в размере 10000 рублей.

Доводы ФИО1 о том, что спорная квартира является её единственным жильем, не являются основанием для расторжения договора купли-продажи от {Дата изъята}.

Учитывая изложенное, исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от {Дата изъята} и приведении сторон в первоначальное положение удовлетворению не подлежат.

В связи с отсутствием оснований для расторжения договора не подлежат удовлетворению и требования истца о признании за ней права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}.

ФИО2 в настоящее время собственником квартиры {Адрес изъят} не является, в связи с чем требования ФИО1 о прекращении права собственности ответчика на спорный объект недвижимости также удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

В ч. 1 ст. 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из материалов дела, в частности, договора на оказание юридических услуг от {Дата изъята}, акта приема-передачи оказанных услуг от {Дата изъята}, чека ПАО Сбербанк от {Дата изъята}, ФИО3 в рамках рассмотрения гражданского дела была оказана юридическая помощь ФИО2 (консультация, изучение материалов дела, составление возражения на исковое заявление, участие в судебном процессе), за оказание которой ответчик оплатил 15000 руб.

Учитывая, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, принимая во внимание сложность дела и количество времени, затраченного представителем ответчика, объем и характер выполненной работы, с учетом требований разумности, а также соразмерности защищаемого права и суммы вознаграждения представителю, суд считает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 15000 руб. - расходы по оплате услуг представителя, считая их разумными.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований ФИО1 с ответчика ФИО2 не подлежат взысканию понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16450 руб. 00 коп.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от {Дата изъята}, приведении сторон в первоначальное положение, признании права собственности истца на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}, прекращении права собственности ответчика на спорный объект недвижимости отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт {Номер изъят}) в пользу ФИО2 (паспорт {Номер изъят}) расходы на оплату услуг представителя в сумме 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Ленинский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.А. Кузнецова

Мотивированное решение изготовлено 11 декабря 2023 года