Дело № 2-1593/2025
УИД 63RS0044-01-2025-001111-84
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 сентября 2025 года г. Самара
Железнодорожный районный суд г. Самары в составе
председательствующего судьи Замулиной Е.В.,
при секретаре Портняжкиной А.В.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1593/2025 по иску ФИО1 к публично-правовой компании «Фонд развития территории» о признании действий незаконными, обязании устранить допущенные нарушения, произвести доплату возмещения участнику долевого строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Железнодорожный районный суд г. Самары с административным исковым заявлением к публично-правовой компании «Фонд развития территории» о признании действий незаконными, обязании устранить допущенные нарушения, произвести доплату возмещения участнику долевого строительства, в обосновании требований указав, что решением Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2020 по делу № А55-36009/2019 в отношении ООО «Меридиан» введена процедура банкротства. Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.08.2021 включено требование ФИО1 о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры, строительный №, общей площадью с учетом площади балкона и/или лоджии 64,9 кв.м, расположенной на шестом этаже в третьей очереди строительства жилого дома с размещением офисных помещений и подземных гаражей по адресу: <адрес>, в границах улиц Братьев К-вых, Рабочей, Красноармейской, Ленинской, в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Меридиан», ИНН <***>, ОГРН <***>, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 2 506 000 рублей. Определением (дополнительным) от 02.11.2022 по делу № A55-36009/2019 Арбитражный суд Самарской области обязал публично-правовую компанию «Фонд развития территории» в качестве встречного предоставления за передаваемое имущество произвести в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-Ф3 выплату возмещения гражданам - участникам строительства, включенным в реестр требований участников строительства, в том числе, участникам долевого строительства, включенным в реестр требований участников строительства на жилые помещения, машиноместа, секции № 8, 9, 10. Согласно ст. 13 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машиномест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в п. 5 ч. 2 ст. 13.1 названного Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. Выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов. рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная указанной частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 названной статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской. ФИО1 в целях получения выплаты возмещения подала в Публично-правовую компанию «Фонд развития территории» заявление о выплате возмещения (зарегистрировано в Фонде 13.06.2023 под № 08-54203) с приложением всех необходимых документов, предусмотренных п. 6 Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утв. постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233. 26.06.2023 ФИО1 получила промежуточный ответ от ППК «Фонд развития территорий» (исх. № 08-22881-ДК от 23.06.2023 «О рассмотрении обращения»), согласно которому сообщалось, что в отношении права требования ФИО1 на объект долевого строительства № 372 Фондом проводится проверка. Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 06.12.2023 по административному делу № 2a-4331/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 к публично-правовой компании «Фонд развития территории», руководителю подразделения «Клиентский сервис» ФИО2, с участием заинтересованного лица конкурсного управляющего ООО «Меридиан» ФИО3 о признании незаконными действий (бездействий), обязании устранить допущенные нарушения, признано незаконным бездействие публично-правовой компании «Фонд развития территории», выразившееся в отказе в возмещении дольщику компенсации выплаты на основании заявления, зарегистрированного 13.06.2023 вх. № 08-54203, и суд обязал публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» определить сумму возмещения и осуществить выплату ФИО1 денежного возмещения как участнику долевого строительства в связи с несостоятельностью (банкротством) ООО «Меридиан». Добровольно указанное решение публично-правовой компанией «Фонд развития территории» исполнено не было и только после направления ФИО1 исполнительного листа в ОСП по Юго-Восточному административному округу Фонд произвел выплату ФИО1 в сумме 3 860 446 рублей. Согласно п. 8 Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства. Между тем, отчет оценщика, привлеченного Фондом, по которому был произведен расчет суммы возмещения ФИО1, со стороны Фонда не был предоставлен. Вместе с тем, положениями части 3 статьи 6 и части 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки. ФИО1 обратилась для перепроверки обоснованности размера, выплаченного ей Фондом возмещения и проверки его на соответствие указанным нормативным актам в ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт». Согласно Отчету № 2024.10-029 от 11.10.2024 размер возмещения, подлежащего выплате участнику строительства ФИО1 за двухкомнатную квартиру, площадью 64,90 кв.м с учетом площади балконов и лоджий, расположенную на 6-м этаже в жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>, в границах улиц Братьев К-вых, Рабочей, Красноармейской, Ленинской, <адрес>, должен составлять 10 029 906 рублей, исходя из рыночной стоимости 1 (одного) квадратного метра равнозначного жилого помещения по состоянию на 25.04.2024 в размере 154 544, 01 рубля. В связи с изложенным, ФИО1 обратилась в Публично-правовую компанию «Фонд развития территории» с заявлением о возмещении по договору долевого строительства в полном объеме. Данное заявление было получено Фондом 29.01.2025, но ответа со стороны Фонда так и не последовало. На основании изложенного, истец просит суд признать незаконными совершенные Публично-правовой компанией «Фонд развития территории» действия (бездействие) в отношении заявления ФИО1 о перерасчете размера возмещения участнику долевого строительства; обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территории» устранить нарушение прав истца путем расчета суммы выплаты участнику долевого строительства ФИО1, исходя из рыночной стоимости 1 (одного) квадратного метра равнозначного жилого помещения по состоянию на 25.04.2024 в размере 154 544, 01 рублей и произвести доплату этого возмещения участнику.
В ходе рассмотрения дела истец уточнила заявленные исковые требования, просит суд признать незаконным действия Публично-правовой компанией «Фонд развития территории» в отношении заявления ФИО1 о расчете размера возмещения участнику долевого строительства; обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территории» устранить нарушение прав истца путем расчета суммы выплаты участнику долевого строительства квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в границах улиц Братьев К-вых, Рабочей, Красноармейской, Ленинской, <адрес>, ФИО1, исходя из рыночной стоимости 1 (одного) квадратного метра в размере 120 711, 44 рублей в соответствии с судебной экспертизой и произвести доплату этого возмещения участнику.
Определением суда от 28.04.2025 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», которого ППК «Фонд развития территории» привлек для расчета рыночной стоимости и которым был составлен отчет об оценке № 135-ФЗП/21 от 22.08.2021.
Определением суда от 21.05.2025 административное исковое заявление ФИО1 передано для рассмотрения дела по правилам гражданского судопроизводства.
В судебном заседании истец исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить, дала пояснения, аналогичные изложенному в исковом заявлении.
В судебное заседание представитель ответчика - ППК «Фонд развития территории», надлежащим образом, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, не явился, в письменных возражениях в адрес суда, указал, что 29.10.2021 наблюдательным советом ФОНДА принято решение о выплате компенсации гражданам – участникам долевого строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в границах улиц Братьев К-вых, Рабочей, Красноармейской, Ленинской, строительство которых осуществляло ООО «Меридиан». В соответствии с частью 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом. При принятии решения о выплате возмещения, для расчета рыночной стоимости ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» был составлен отчет об оценке № 135-ФЗП/21 от 22.08.2021, который соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, Закона № 218-ФЗ, а также методике, утвержденной правилами № 1233. Только оспаривание отчета оценщика в судебном порядке, может послужить основанием для перерасчета размера выплаты возмещения. Кроме того, действующим законодательством не предусмотрена возможность дополнительного взыскания возмещения с Фонда в пользу граждан – участников долевого строительства. ФИО1 получив сумму возмещения, выплаченную Фондом в размере 3 860 446, 70 рублей, согласилась с её размером и утратила право на оспаривание достоверности величины стоимости имущественного права на 1кв.м равнозначного жилого помещения, определенного привлеченным Фондом оценщиком для расчета суммы возмещения, подлежащего выплате. Учитывая вышеизложенное, заявленное требование о взыскании дополнительной суммы возмещения необоснованно и удовлетворению не подлежит. Также обращает внимание, что подлежит применению ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ, согласно которой оценка должна быть проведена на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения о восстановлении прав граждан-участников долевого строительства. Поскольку решение Наблюдательного совета Фонда принято 29.10.2021, а отчет должен быть выполнен по состоянию на период с 29.08.2021 по 29.10.2021, тогда как отчет, предлагаемый истцом выполнен по состоянию на 25.04.2024. Более того, взыскание с Фонда в пользу истца денежных средств на основании результатов указанной судебной экспертизы, ставит в неравное положение Истца с другими участниками долевого строительства, получающими возмещение в порядке, предусмотренном статьей 13 Закона № 218-ФЗ, а формирование подобной судебной практики приведет к получению различных сумм возмещения участниками долевого строительства, изначально имеющими права на одинаковую сумму возмещения, а также не позволит определить общий размер финансирования федерального бюджета и бюджетов субъектов. В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона № 218-Ф3 выплата возмещения осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.05.2024 по делу № А55-36009/2019 конкурсное производство в отношении должника – ООО «Меридиан» завершено, 02.10.2024 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности. Заявление о выплате дополнительного возмещения направлено после даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. На основании изложенного, просил в удовлетворении требований ФИО4 к фонду отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица - ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», надлежащим образом извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствии не заявлял.
В силу ч.3, 5 ст.167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 подтвердила выводы, к которым она пришла при производстве судебной оценочной экспертизы, дала разъяснения относительно методики расчета размера выплаты.
Выслушав истца, допросив эксперта, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» создана в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ и согласно ст. 23.2 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и осуществляет в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков.
Согласно ч. 1,2 ст. 13 Федерального закона от 29.07 2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в п. 5 ч. 2 ст. 13.1 Закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
Выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 утверждены Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» (далее - Правила).
Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика установлены в ст. 201.12.1 Закона о банкротстве.
Решение о выплате возмещения должно быть принято ППК «Фонд развития территорий» не позднее 6 месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства. ППК «Фонд развития территорий» не позднее 3 рабочих дней с даты принятия решения о выплате возмещения размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений.
Граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения: с даты принятия ППК «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика или даты принятия арбитражным судом определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, указанного в пункте 3 статьи 201.15.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в зависимости от того, какая из указанных дат наступила ранее (в случаях, предусмотренных предложением первым части 1 и предложением первым части 1.1 статьи 13 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Судом установлено, что 26.12.2013 между ООО «Материк» и ФИО1 был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого <адрес>-Л, в соответствии с которым застройщик обязался построить третью очередь жилого дома с размещением офисных помещений и подземных гаражей по адресу: <адрес>, в границах улиц Братьев К-вых, Рабочей, Красноармейской, Ленинской (том 2 л.д.1-5).
До проведения государственной регистрации перехода права собственности на объект долевого строительства в пользу дольщика, застройщик переуступил права требования по договору долевого участия от 26.12.2013 в пользу ООО «Меридиан».
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2020 ООО «Меридиан» было признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на один год (том 1 л.д. 20-27).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.08.2021 требования ФИО1 о передаче жилого помещения - 2-комнатной квартиры, строительный №, общей площадью с учетом площади балкона и/или лоджии 64,9 кв.м., расположенной на 6-ом этаже в третьей очереди строительства жилого дома с размещением офисных помещений и подземных гаражей по адресу: <адрес>, в границах улиц Братьев К-вых, Рабочей, Красноармейской, Ленинской, включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Меридиан», ИНН <***>, ОГРН <***>, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 2 506 000 рублей (том 1 л.д. 28-34).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2022 удовлетворено заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территории» в части намерения стать приобретателем прав и обязанностей общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0513001:10 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке объекты незавершенного строительства: комплексная реконструкция жилой застройки квартала с размещением подземных гаражей в границах ул. Красноармейской, Ленинской, Рабочей и Братьев К-вых в <адрес> (секция N?8 1-й этап 3-й очереди), этажность 16 эт.; общая площадь • здания 7 847 кв.м.; комплексная реконструкция жилой застройки квартала с размещением подземных гаражей в границах улиц Красноармейской, Ленинской, Рабочей и Братьев К-вых в <адрес> (секция N?9, 3 очередь строительства), этажность 13 эт., общая площадь здания 5910 кв.м.); комплексная реконструкция жилой застройки квартала с размещением подземных гаражей в границах улиц Красноармейской, Ленинской, Рабочей и Братьев К-вых в <адрес> (секция N?, з очередь строительства) этажность 13 эт. общая площадь здания 5910 кв.м. /том № 1 л.д. 35-54/.
Дополнительным определением Арбитражного суда Самарской области от 02.11.2022 суд обязал публично-правовую компанию «Фонд развития территории» в качестве встречного представления за передаваемое имущество произвести в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ выплату возмещения гражданам-участникам строительства, включенным в реестр требований участников строительства, в том числе, участникам долевого строительства, включенным в реестр требований участников строительства на жилые помещения, машиноместа, секции № 8,9,10 (том 1 л.д. 55-72).
Согласно пункту 4 Правил выплаты возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 № 1233, граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
06.12.2023 решением Железнодорожного районного суда г. Самары признано незаконным бездействие публично-правовую компанию «Фонд развития территории», выразившееся в отказе в возмещении дольщику компенсации выплаты на основании заявления, зарегистрированного 13.06.2023 за вх. 08-54203 и обязало публично-правовую компанию «Фонд развития территории» определить сумму возмещения и осуществить выплату ФИО1 денежного возмещения как участнику долевого строительства в связи с несостоятельностью (банкротством) ООО «Меридиан» (том 2 л.д.6-10).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного от 25.04.2024 решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 06.12.2023 было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ППК «Фонд развития территории» без удовлетворения (том 2 л.д. 11-14).
14.05.2024 Арбитражным судом Самарской области конкурсное производство в отношении ООО «Меридиан» было завершено (том 1 л.д. 134-136).
Согласно пункту 8 Правил выплаты возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 № 1233, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства.
Пунктом 3 Методики расчета возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, установлен порядок расчета возмещения, согласно которому размер возмещения определяется из рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 кв. м определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.
Таким образом, указанными нормативными актами установлен специальный и единый для всех жилых помещений в не завершенном строительством многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков, порядок расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования к признанному банкротом застройщику, согласно которому рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке определяется на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом.
02.09.2024 публично-правовой компанией «Фонд развития территории» осуществлена выплата возмещения ФИО1 в размере 3 860 446, 70 рублей по исполнительному листу, выданному Железнодорожным районным судом г. Самары, на основании отчета об оценке, подготовленного ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» № 135-ФЗП/21 от 22.08.2021 /том 1 л.д. 132/.
Не согласившись с суммой выплаты, с целью установления рыночной стоимости ФИО1 обратилась в специализированную организацию для проведения оценки рыночной стоимости спорного объекта и 10.01.2025 направила заявление в публично-правовую компанию «Фонд развития территории» с приложением отчета № 2024.10-029 от 11.10.2024 /том 1 л.д. 105-107/.
Согласно представленному отчету № 2024.10-029 от 11.10.2024, выполненному ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт», размер возмещения, подлежащего выплате участнику строительства ФИО1 за двухкомнатную квартиру, площадью 64,90 кв.м с учетом площади балконов и лоджий, расположенная на 6-м этаже в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в границах улиц Братьев К-вых, Рабочей, Красноармейской, Ленинской, <адрес>, составляет 10 029 906 рублей /том 1 л.д. 181-230/.
Ответом публично-правовой компанией «Фонд развития территории» № 05-23/1-416 от 29.01.2025 в адрес ФИО1, установлено, что выплата истцу произведена 02.09.2024 в размере 3 860 446, 70 рублей, оценка третьих лиц Фондом учтена быть не может, в связи с чем у Фонда отсутствуют основания для перерасчета размера возмещения /том 1 л.д. 137/.
Не согласившись со стоимостью возмещения участнику долевого строительства, истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что стоимость возмещения не отражает реальную рыночную стоимость имущества и является заниженной.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены в Федеральном законе № 135-ФЗ.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ).
Согласно ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Статья 12 указанного Закона предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Судом по ходатайству истца, в связи с его несогласием с установленной стоимости возмещения в пользу граждан – участников долевого строительства, была назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой было поручено ООО «Центр оценки и судебной экспертизы».
Согласно заключению эксперта № 38/2025-СЭ от 06.08.2025, составленного ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» размер выплаты возмещения за помещение – двухкомнатную квартиру, строительный №, общей площадью с учетом площади балкона и/или лоджии 64, 9 кв.м, расположенной на 6-м этаже третьей очереди строительства жилого дома с размещением офисных помещений и подземных гаражей по адресу: <адрес>, в границах улиц Братьев К-вых, Рабочей, Красноармейской, Ленинской, по состоянию на 02.11.2022 с учетом положений Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, составляет 7 834 172, 30 рубля /том 2 л.д. 76-123/.
В соответствии с частями 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Проведенное на основании определения суда заключение эксперта последовательно, непротиворечиво, научно обоснованно, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанных в его результате выводов. В заключении дан обоснованный ответ на поставленный судом вопрос и приведены выводы о стоимости размер выплаты возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений за помещение – двухкомнатную квартиру по состоянию на 02.11.2022, с учетом положений Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий».
Заключение производилось по материалам гражданского дела, визуального осмотра объекта не производилось, поскольку на дату исследования дом, в котором расположена квартира, не построен. При определении рыночной стоимости на первичном рынке одного квадратного метра жилого помещения применялся сравнительный подход, которые представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами. Заключение выполнено квалифицированным экспертом ФИО5, имеющей высшее образование по специальности «Финансы и кредит», квалификационный аттестат в оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы в экспертной деятельности с 2017 года, имеющей членство в саморегулируемой организации ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», а также предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ.
В данном споре экспертная организация является независимой. Заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73 ФЗ от 31.05.2011 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и другой нормативной документацией, дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования. Сторонами не заявлялось ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, результаты экспертизы не были оспорены.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 подтвердила выводы, изложенные в подготовленном ей заключении № 38/2025-СЭ от 06.08.2025, суду пояснила, что экспертное заключение составлено с учетом положений Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий».
Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ч. 3 ст. 123 Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ).
Если сторона в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а другая сторона с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на сторону, представившую убедительные доказательства, дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства.
Доводы ППК «Фонд развития территории» о том, что отчет об оценке имущества должен быть выполнен по состоянию на период с 29.08.2021 по 29.10.2021, а заявление о выплате дополнительного возмещения направлено после даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку решение о выплате дольщикам возмещения, претендующим на объекты № 8,9,10 не принималось, данное право возникло у ФИО1 на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Самарской области от 02.11.2022.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела; тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление от 21 декабря 2011 года № 30-П; определения от 27 февраля 2020 года № 492-0, от 28 мая 2020 года № 1133-0 и др.).
Вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации в силу ч. 1 ст. 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.11.2022 суд, ссылаясь на равенство всех перед законом, в том числе равенство дольщиков, претендующих на объект долевого строительства, в отношении которого имеется разрешение на строительство, и объекты, по которым соответствующего разрешения не выносилось, а также учитывая единство объекта долевого строительства, исходя из плана его застройки и проектной документации, суд возложил на Фонд обязанность произвести в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-Ф3 выплату возмещения гражданам-участникам строительства, включенным в реестр требований участников строительства на жилые помещения, машиноместа, секций № 8, 9, 10.
В связи с чем, суд принимает во внимание и основывает свое решение на заключении эксперта № 38/2025-СЭ от 06.08.2025, составленном ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», которым установлено, что размер выплаты возмещения по состоянию на 02.11.2022 с учетом положений Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий», гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, составляет 7 834 172, 30 рубля, из расчета рыночной стоимости 120 711,44 руб./кв.м.
Отчёты об определении рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, подготовленные оценщиками ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» №135-ФЗП/21 от 22.08.2021 и ООО «АНЭ «Гранд Истейт» № 2024.10.029 от 11.10.2024, не подтверждает объективную стоимость спорного имущества, поскольку является заниженной (отчет ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг») и завышенной (отчет ООО «АНЭ «Гранд Истейт») и не соответствуют его рыночной стоимости, что, в свою очередь, нарушает права сторон.
Заявление о выплате полного размера возмещения было получено Фондом от ФИО1 15.01.2025, после получения истцом возмещения 02.09.2024, несогласия с суммой выплаты и проведения своей оценки для определения рыночной стоимости объекта.
Взыскание доплаты направлено, по мнению суда, на защиту прав истца как участника долевого строительства, в случае неполучения им исполнения в виде натурного объекта (квартиры) приобрести равнозначное жилое помещение.
Разрешая требования истца о признании незаконными действий Публично-правовой компанией «Фонд развития территории» при рассмотрении заявления ФИО1 по расчету размера возмещения участнику долевого строительства, исходя из отчёта об определении рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, подготовленного ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» №135-ФЗП/21 от 22.08.2021, суд учитывает, что в соответствии с ч.2 ст. 13 Федерального закона от 29.07 2017 № 218-ФЗ предусмотренная названной частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, что было в рассматриваемом случае выполнено ППК «Фонд развития территории» и произведена выплата истцу на основании данного отчета в размере 3 860 446,70 руб.
При таких обстоятельствах, оснований для признания незаконными действий Публично-правовой компанией «Фонд развития территории» при рассмотрении заявления ФИО1 по расчету размера возмещения участнику долевого строительства, в рассматриваемом случае суд не усматривает. Суд приходит к выводу, что достаточной мерой для восстановления нарушенных прав истца будет являться возложение на ППК «Фонд развития территории» обязанности произвести доплату возмещения ФИО1, как гражданину - участнику строительства, включенному в реестр требований участников строительства, в том числе, являющегося участником долевого строительства, включенным в реестр требований участников строительства на жилые помещения, машиноместа, секции №,9,10, в размере 3 973 725,90 руб., из расчета: 7 834 172,30 руб. – 3 850 446,40 руб. (ранее выплаченных) = 3 973 725,90 руб., то есть с учетом рыночной стоимости спорного объекта - 120 711,44 руб./кв.м, установленной заключением эксперта №-СЭ от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина, в размере, установленном ст.333.19 НК РФ, в размере 48 816,00 руб. (45 000 руб. + 0,7% от 973 725,90 руб. – 3 000 руб. = 48 816,00 руб.).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территории» (ИНН <***>) произвести доплату возмещения участнику долевого строительства ФИО1 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) в размере 3 973 726, 30 рублей.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территории» (ИНН <***>) в доход местного бюджета г.о. Самара государственную пошлину в размере 48 816,00 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Самары в порядке статьи 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 29.09.2025.
Председательствующий судья п/п Е.В. Замулина