Решение по делу № 2-793/2023 от 04.04.2023 - об изменении договора купли-продажи, взыскании судебных расходов.

Дело № 04 апреля 2023 года

УИД: 78RS0№-51

В окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Феодориди Н.К.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 об изменении договора купли-продажи, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилсь в суд с иском к ФИО3, просит с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, изменить п. 5 договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, изложив его в следующей редакции:

«п.5 Отчуждаемая квартира продается по кадастровой стоимости за 5 201 276,67 (пять миллионов двести одну тысячу двести семьдесят шесть) рублей 67 копеек, которые оплачиваются покупателем до ДД.ММ.ГГГГ.

п.5.1 Недвижимость будет находится в залоге у продавца в обеспечение исполнения обязательств «Покупателем» с момента вступления в законную силу решения суда в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» №102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Закон об ипотеке). Согласно статье 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона. При этом залогодержателем по данному залогу является «Продавец». Данное условие является основанием для наложения обременения на объект недвижимости до полного исполнения обязательств «Покупателем» в силу закона.

п.5.2 «Покупатель» обязуется распоряжаться указанной невижимостью, производить перепланировку и/или переустройство только с предварительного письменного согласия залогодержателя (Продавца).

п.5.2 В случае неисполнения обязательств со стороны «Покупателя» в указанный срок, договор прекращает свое действие и может быть расторгнут в одностороннем порядке «Продавцом» без обращения в суд, путем направления Уведомления «Покупателю». При этом «Покупатель» обязан освободить и передать объект недвижимости по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) дней. В случае уклонения «Покупателя» от подписания Акта приема-передачи и фактической передачи объекта недвижимости, считать подписанным «Покупателем» Акт приема-передачи по истечение 20 (двадцати) дней с момента направления Уведомления «Покупателю» почтой России, независимо от фактического получения Уведомления. «Продавец» оставляет за собой право обратится в правоохранительные органы в случае препятствия «Покупателем» права пользования объектом недвижимости, а также на реализацию своего права как собственника». Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 65000 руб.

В обоснование иска указано, что истец являлся собственником однокомнатной квартиры по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, <адрес>, лит. А, <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>-Л от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, с условием об отсрочке платежа на 25 лет (п.5 договора). Истцом обязательства по договору исполнены. Ответчик обязательства не исполнил. В результате чего договор является неисполненным на сумму 240 806 руб. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию о внесении изменений в вышеуказанный договор купли-продажи. Истец также указывает, что в момент подписания договора купли-продажи он состоял в браке с ФИО6, матерью несовершеннолетней ФИО3 (ранее ФИО4). После получения квартиры истец по просьбе жены оформил договор купли-продажи с ее дочерью на ее условиях. Цена договора занижена, срок исполнения обязательств не может быть столь длительным, истец не мог предвидеть расторжение брака. На момент подписания договора истец не предполагал таких существенных изменений. Рыночная цена квартиры на 2004 год составляла 2 500 000 руб. Стоимость <адрес> руб. на момент подачи иска значительно ниже кадастровой. На основании изложенного истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец, представитель истца ФИО7, по доверенности исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

В судебном заседании ответчик, представитель ответчика по доверенности ФИО8 исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении иска.

Выслушав пояснения истца, ответчика, представителей истца, ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п.1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п.2).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.3). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п.4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (п.5).

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (п.1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.4).

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1). Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п.3). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 485 ГК РФ предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Как следует из материалов дела и установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» заключен договор №-Л-I участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, <адрес>, по условиям которого дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество – однокомнатная квартира, со следующими характеристиками: общая площадь 41,58 кв.м., жилая площадь 17,97 кв.м., место расположения квартиры – тип «1.3л.», этаж 3, секция 3.1, общая стоимость инвестирования квартиры составляет 14320 У.Е., исходя из рублевой стоимости одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день оплаты (инвестирования) (л.д.10-16).

Согласно справке АО «Эталон ЛенспецСМУ» от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 425701 руб. 60 коп. по договору №-Л-I о долевом участии в строительстве получены в полном объеме от дольщика ФИО2, что является полной оплатой по договору (л.д. 17).

Право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО9 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-20).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО9 заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал <адрес>, принадлежащую ему по праву частной собственности, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, а покупатель купил вышеуказанную квартиру (оборот л.д. 25-26, п.1).

Согласно п.п. 4,5 договора инвентаризационная оценка квартиры – двести сорок тысяч восемьсот шесть рублей, что подтверждается паспортом на квартиру, выданным ПИБ <адрес>а Санкт-Петербурга за инв. № от ДД.ММ.ГГГГ. Отчуждаемая квартира продается за двести сорок одну тысячу рублей, которые оплачиваются продавцу в течение двадцати пяти лет с момента подписания настоящего договора. Данное условие не является обременением по договору.

Пунктом 6 договора установлено, что покупатель принял вышеуказанную квартиру на момент подписания настоящего договора.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что не мог предвидеть, что брак между ним и ФИО6 (матерью истца) распадется, здоровье истца значительно ухудшится, истцу невозможно было просчитать огромную инфляцию, примерный срок обесценивания квартиры в разы в течение срока, указанного в договоре 25 лет. Также истец указывает, что личность покупателя имела для него значение, в ином случае квартира была бы продана по рыночной цене составляющей в момент заключения договора 2500000 руб.

Между тем доказательств рыночной стоимости квартиры на момент заключения договора истцом судом не представлено, указанные истцом в качестве непредвиденности обстоятельства таковыми по смыслу ст. 450 ГК РФ не являются, истец был правомочен согласовать любую цену, период и срок оплаты. Доказательств понуждения истца к заключению договора не имеется. На момент заключения договора стороны не могли знать и предположить об изменении стоимости квартиры за установленный период оплаты по договору, при этом истец не был лишен права с учетом должной заботливости и осмотрительности предусмотреть возможное изменение стоимости квартиры, указав соответствующее условие в договоре, однако истцом этого сделано не было.

По правилам, установленным ст. 451 ГК РФ изменение договора в судебном порядке происходит, когда расторжение договора не приведет к установлению приемлемого баланса сторон. При этом цена договора выше инвентаризационной стоимости квартиры, график оплаты договором не установлен.

При таком положении суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В порядке ст. 140 ГПК РФ принятые судом обеспечительные меры в виде наложения ареста на спорную квартиру подлежат отмене.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к ФИО3 об изменении договора купли-продажи, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> литер А <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Санкт Петербургский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Судья