Дело №2-352/22-2026

46RS0030-01-2025-010587-80

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2026 года г. Курск

Ленинский районный суд города Курска в составе:

председательствующего судьи Муромской С.В.,

при секретаре Маховой А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный Застройщик «Лотос» о признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО Специализированный Застройщик «Лотос» о признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО СЗ «ЛОТОС» был заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался построить и ввести в эксплуатации многоквартирный дом, передать ей находящееся в нем жилое помещение (квартиру) № обшей площадью 39,7 кв.м., проектной (жилой) площадью 36,8 кв.м., а она оплатить стоимость данной квартиры. Свои обязательства она выполнила. В силу пп.1.9, 3.1 договора инвестируемая площадь квартиры состоит из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов и др. (без применения понижающего коэффициента). Цена договора определяется как произведение размера инвестируемой площади квартиры на цену 1 кв.м. 77 000 руб. составляет 3 056 900 рублей. ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи квартиры жилой площадью 35.8 кв.м., однако ООО СЗ «ЛОТОС» не применил понижающие коэффициенты 0.3 для расчет балкона, что противоречит нормам действующего законодательства. Площадь балкона по договору составила 2.9 кв.м., а по факту - 2,2 кв.м. Кроме того, ответчик передал квартиру меньшей площади на 1.0 кв.м, Согласно п. 1.7 договора проектная площадь составляет 36.8 кв. м., а согласно технического паспорта и акта приема передачи - 35.8 кв. м. Общая сумма переплаты составила 249480 рублей. Просит признать недействительным следующие пункты договора участия в долевом строительстве, заключенного между нею и ООО СЗ «ЛОТОС»: пункт 1.9 договора в части указания о неприменение понижающего коэффициента; пункт 3 договора в части установления цены объекта долевого строительства в размере 3 056 900 (три миллиона пятьдесят шесть тысяч девятьсот) рублей; взыскать с ООО СЗ «ЛОТОС» в свою пользу денежные средства в качестве соразмерного снижения цены квартиры в размере 249 480 рублей; взыскать с ООО СЗ «ЛОТОС» в свою пользу компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

В судебное заседание представитель ответчика, представитель третьего лица, будучи надлежаще уведомленными, не явились.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно ст. 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пп.1,2,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (ст.456 ГК РФ). Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1 ст.469 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пп.1,3 ст.555 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены (п.1 ст.475 ГК РФ).

На основании п.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (чч.1,2 ст.5 указанного Федерального закона).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора (ч.1 и п.2 ч.2 ст.7 Закона).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «ЛОТОС» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 10-этажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру (жилое помещение), расположенное на 3 этаже, со строительным (условным) номером 88, а участник обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Проектная площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас. Проектная площадь квартиры составляет 36,8 кв.м. Фактическая площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас, которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров, выполненных по заданию застройщика управомоченным на осуществление кадастровых работ лицом. Инвестируемая площадь объекта долевого строительства – общая приведенная площадь квартиры, состоящая из суммы площади квартиры (проектная – до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или фактическая – после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире, за создание которой участник производит оплату по настоящему договору. При определении инвестируемой площади понижающие коэффициенты не применяются. Инвестируемая площадь на момент подписания договора составляет 39,7 кв.м. Цена настоящего договора определяется как произведение размера инвестируемой площади объекта долевого строительства на цену 1 кв.м. приведенной площади объекта (77000 рублей), что составляет денежную сумму в размере 3056900 рублей (пп.1.5 – 1.9, 2.1, 3.1, 3.2 договора).

Свои обязательства по оплате жилого помещения истец исполнила в полном объеме, что подтверждается справкой о платеже со счета эскроу.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу была передана <адрес> по <адрес> города <адрес> площадью 35,8 кв.м., что на 1 кв.м. меньше проектной площади.

Кроме того, как было указано ранее, положениями ч.1 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ предусмотрено обязательное применение понижающих коэффициентов в случае, если частью жилого помещения является лоджия, балкон.

Приказом Минстроя РФ от 25 ноября 2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ, установлен понижающий коэффициент для расчета площади балкона – 0,3.

На основании п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

В силу п.76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Учитывая приведенные нормы законодательства, суд считает, что пункты 1.9, 3.1 договора участия в долевом строительстве, определяющие неприменение понижающего коэффициента, а также установление цены объекта долевого строительства в размере 3056 900 рублей, следует признать недействительными, поскольку они напрямую противоречат требованиям законодательства.

В соответствии с техническим паспортом площадь балкона составила 2,2 кв.м. Однако истец фактически заплатила за балкон площадью 2,9 кв.м. 223300 рублей (77000 * 2,9). С учетом фактической площади балкона должна была заплатить 50820 рублей (2,2 * 0,3) * 77000). Таким образом, общая переплата составила 172480 рублей (223300 – 50820).

В связи с этим заявленные требования о взыскании с ответчика денежных средств в виде переплаты по договору в указанном размере подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч.2 ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ).

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, степень вины ответчика, а также требования разумности и справедливости, и считает возможным удовлетворить требования частично в размере 20000 рублей.

В соответствии со ст.ст.98,103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования «Город Курск» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11484 рубля 40 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным п.1.9 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «ЛОТОС» и ФИО1, в части указания о неприменении понижающих коэффициентов, п.3.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления цены объекта долевого строительства в размере 3056 900 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЛОТОС» в пользу ФИО1 денежные средства в виде переплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 249480 (двести сорок девять тысяч четыреста восемьдесят) рублей, компенсацию морального вреда в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЛОТОС» в доход муниципального образования «Город Курск» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11484 (одиннадцать тысяч четыреста восемьдесят четыре) рубля 40 копеек.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме.

Полное и мотивированное решение изготовлено 27 января 2026 г.

Судья