ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33а-13313/2023 (2а-3169/2023)

город Уфа 12 июля 2023 года

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Каримовой Ф.М.,

судей Зиновой У.В.,

ФИО1,

при секретаре судебного заседания Ширшовой Э.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, начальнику Управления по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО3 о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 28 февраля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Зиновой У.В., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным административным иском, требования мотивирал тем, что дата он обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, для завершения строительства объекта незавершенного строительства - торгового центра с кадастровым номером №..., общей площадью №... кв. м., принадлежащего ему на праве собственности. По итогам рассмотрения заявления административного истца Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан отказало ему в заключении договора аренды, ссылаясь на то, что ранее земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства. Отказ административного ответчика ФИО2 считает незаконным, нарушающим его права. В соответствии с договором аренды земельного участка №... от дата испрашиваемый земельный участок был предоставлен в аренду для целей: «под торговый центр». Договором аренды №... от дата земельный участок был предоставлен ФИО2 в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком действия до дата. В установленный договором срок завершить строительство торгового центра не удалось, ввиду временных ограничений в целях пресечения распространения новой коронавирусной инфекции Covid-19. После заключения в дата договора аренды земельного участка для завершения строительства торгового центра, степень готовности объекта незавершенного строительства увеличилась с 15 % до 95 %. Поскольку земельный участок, несмотря на истечение срока действия договора аренды не изъят, собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

ФИО2 просил суд признать незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от дата № №... в заключении без торгов договора аренды земельного участка, общей площадью №... кв. м., кадастровый №..., находящегося по адресу: адрес для завершения строительства торгового центра, площадью №... кв. м., кадастровый №..., расположенного по адресу: адрес; обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Определением судьи в качестве административных соответчиков привлечены начальник Управления по г. Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО3 и Управление Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Уфе и Уфимскому району.

Решением Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 28 февраля 2023 года административное исковое заявление ФИО2 удовлетворено. Признан незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан №... от дата в заключении без торгов с гражданином ФИО2 договора аренды земельного участка, общей площадью №... кв. м, кадастровый №..., находящегося по адресу: адрес для завершения строительства торгового центра, площадью №... кв. м, кадастровый №..., расположенного по адресу: адрес

На Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан возложена обязанность заключить с ФИО2 договор аренды указанного земельного участка без торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В апелляционной жалобе представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО4 просит отменить решение суда. В обоснование указывает на то, что испрашиваемый земельный участок ранее уже предоставлялся в аренду на три года для завершения строительства ФИО2 и основания для заключения договора аренды земельного участка на новый срок отсутствуют.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, судебная коллегия на основании статьи 150 и части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации находит возможным рассмотрение административного дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ФИО2 ФИО5, полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Как следует из материалов дела и установлено судом, дата между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью ..... заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью №... кв. м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения, расположенного по адресу: адрес, под торговый центр, со сроком действия договора аренды до дата (л. д. 9-11).

дата Администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан ФИО2 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – торгового центра на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью №... кв. м., расположенного по адресу: адрес (л. д. 30-32).

дата между Администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО2 заключен договор аренды №... вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №... категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения, с видом разрешенного использования – под торговый центр, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., площадью застройки №... кв. м., принадлежащий ФИО2 на праве собственности (пункты №.... – №... указанного договора). Срок действия договора аренды установлен с дата по дата (пункт 2.1. договора) (л. д. 12-16).

дата ФИО2 обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №... для завершения строительства принадлежащего ему на праве собственности и расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства (вх. №... от дата).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата земельный участок с кадастровым номером №..., общей площадью №..., расположен по адресу: адрес, имеет категорию земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения – под торговый центр (л. д. 22-25).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата усматривается, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположен в пределах испрашиваемого земельного участка по адресу: адрес, площадь застройки составляет №... кв. м, степень готовности объекта 15 %, с дата находится в собственности ФИО2 (л. д. 19-22).

дата Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан отказало истцу в предоставлении земельного участка в аренду, со ссылкой на пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что ранее земельный участок был предоставлен в аренду на основании договора №... от дата сроком до дата, в связи с чем основания заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства на новый срок отсутствуют (л. д. 17-18).

Не соглашаясь с отказом административного ответчика заключить договор аренды земельного участка на новый срок, ФИО2 обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить договор аренды земельного участка является незаконным, поскольку по окончании срока договора в №... году истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Кроме того, суд первой инстанции признал временные ограничения, вводимые Правительством Российской Федерации в 2020 году в целях пресечения распространения новой вирусной инфекции Covid-19, в качестве обстоятельства, которое помешало ФИО2 в установленный договором срок завершить строительство торгового центра, а также усмотрел добросовестное поведение административного истца, поскольку степень готовности объекта незавершенного строительства увеличилась с 15 % до 95 %.

Судебная коллегия, соглашаясь с решением суда о незаконности оспариваемого ответа, исходит из следующего.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

На основании статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого кодекса (подпункт 6 пункта 2).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 указанной статьи установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2, а также то, что публичный собственник земельного участка с кадастровым номером №... не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона, постольку истец имеет право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Истец со своей стороны указывал о намерении завершить строительство объекта, земельный участок освоен в соответствии с целями его предоставления, степень готовности объекта незавершенного строительства увеличена и в настоящее время составляет 90 %, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на дата (л. д. 53).

При указанных обстоятельствах, отказ ответчика в заключении договора аренды земельного участка на новый срок или продлении предыдущего договора аренды для завершения строительства обоснованно признан судом незаконным.

В силу части 6 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Из представленного по запросу судебной коллегии заявления ФИО2 усматривается, что им заявлено о продлении договора аренды, срок действия которого истек, дата, однако как правильно указано судом первой инстанции, временные ограничения, вводимые Правительством Российской Федерации в 2020 году в целях пресечения распространения новой вирусной инфекции Covid-19, являются обстоятельством, которое помешало ФИО2 в установленный договором срок завершить строительство торгового центра, и обратиться с заявлением о продлении срока такого договора ранее, при этом ФИО2 действовал добросовестно, степень готовности объекта незавершенного строительства с момента заключения договора аренды увеличилась с 15 % до 90 %, ФИО2 продолжал и продолжает пользоваться земельным участком, административным ответчиком он не изъят, факт обращения ФИО2 к административному ответчику подтверждает сохранение у административного истца правового интереса к разрешению спорной ситуации.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам оспариваемого отказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, и основаны на неверном толковании норм материального права, а потому не могут являться основанием к отмене постановленного по делу судебного акта.

Вместе с тем судебная коллегия находит необходимым отменить решение суда в части возложения обязанности на административного ответчика по заключению договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, поскольку указанное относится к исключительной компетенции Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, а суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти, так как иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов Российской Федерации и судов общей юрисдикции (статьи 10, 11, 118 Конституции Российской Федерации).

Судебная коллегия полагает, что надлежащим способом защиты прав ФИО2 будет являться повторное рассмотрение его заявления от дата.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции на основании пункта 4 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит отмене в части возложения обязанности на административного ответчика по заключению договора аренды спорного земельного участка, с вынесением в отмененной части нового решения о возложении на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обязанности повторно рассмотреть заявления ФИО2 от дата.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 28 февраля 2023 года отменить в части возложения на Министерство земельных и имущественных отношений обязанности заключить с ФИО2 договор аренды указанного земельного участка без торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В отмененной части вынести новое решение.

Возложить на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обязанность в течение тридцати дней со дня вынесения настоящего апелляционного определения повторно рассмотреть заявление ФИО2 от дата (вх. №...) о продлении договора аренды.

В остальной части решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 28 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Шестой кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Ф.М. Каримова

судьи У.В. Зинова

ФИО1

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 июля 2023 года

Справка: судья Абдрахманова Л.Н.