УИД: 36RS0001-01-2024-004480-93

Дело № 2-331/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2025 года Железнодорожный районный суд г. Воронеж в составе:

председательствующего судьи Скулковой Л.И.,

при секретаре Колоша А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к ФИО11 о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на долю жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО10 обратился в суд с иском к ФИО11 о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на долю жилого дома.

В обоснование требований истец указал, что истец является собственником 1/3 доли жилого дома в Лит.А и 9/25 доли земельного участка и по адресу: <адрес>.

Правоустанавливающими документами, подтверждающими его право на вышеуказанные доли жилого дома и земельного участка являются: на жилой дом: - договор дарения от 7.06.1997, удостоверенного нотариусом нотариального округа г. Воронежа ФИО1 19.06.1997г., зарегистрировано в реестре за № 706, зарегистрирован 22.07.1997г. МП БТИ Железнодорожного района г. Воронежа; - Свидетельство о праве на наследство по завещанию, от 13.12.2010г., выдал нотариус нотариального округа: городской округ-г. Воронеж Воронежской области ФИО2 13.12.2010г., реестровый номер 6007, которые были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 19.01.2011г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2011 № ...... На земельный участок: - Постановление администрации <адрес> № ..... выдан ДД.ММ.ГГГГ; - договор купли-продажи, выдан ДД.ММ.ГГГГ, передаточный акт, выдан ДД.ММ.ГГГГ; - решение Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело № ....., что подтверждается выпиской с ЕГРН от 21.05.2024.

На земельном участке общей площадью 823 кв.м. расположены 2 жилых дома: Лит.А, собственником 1/3 доли которых является истец, и Лит. Б, собственником которого является ФИО12, третье лицо по делу, на основании Договора купли-продажи от 04.09.2003г., запись регистрации в ЕГРН № ....., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.09.2003г. <адрес> и выпиской с ЕГРН от 21.05.2024.

Так как жилые дома у истца и ФИО12 разные, а участок общий, истец по согласованию с ним в 2024 году решил разделить и земельный участок, который внутренним забором уже разделен. Оставалось только оформить данный раздел земельного участка на законодательном уровне. Подготовка его документов к разделу земельного участка выявила следующие недочеты в оформлении его права на жилой дом в Лит.А по адресу: <адрес>.

По состоянию на начало 2024 года на его имя в собственности было зарегистрировано только 1/3 доля жилого дома в Лит.А и 2/75 доли на земельный участок, несмотря на то, что он со своей семьей проживает и пользуется всем жилым домом в Лит.А, общей площадью 39 кв. м и 9/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 823 кв.м. по адресу: <адрес>. В 2024 году он дооформил на свое имя дополнительно 3/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок на основании Постановления администрации Железнодорожного района г. Воронежа от 22.08.2003 №325/2 и 91/300 долю в праве общей долевой собственности на этот же земельный участок по решению Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 05.09.2024 по делу № 2-2238/2024 в порядке наследования по завещанию после смерти наследодателя ФИО3, т.к. нотариусом было отказано в выдачи свидетельства в связи с тем, что наследодатель не зарегистрировал в установленном законом порядке в регистрирующем органе принадлежащую ему 91/300 долю на земельный участок. В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение вступило в законную силу и сдано на регистрацию права на его имя на 91/300 долю земельного участка в Управление Росреестра по Воронежской области. После окончания регистрации права собственности на его имя он с сособственником ФИО12 могли бы разделить этот земельный участок. Для такого раздела требуется согласие всех владельцев земельного участка, а также собственников жилых домов в лит.А и Лит.Б.

Согласно данным, полученным с Управления Росреестра собственником дома в Лит.Б является ФИО12 на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи от 04.09.2003 зарегистрированного в регистрирующем органе ГУЮ «Воронежский областной центр государственной регистрации прав на недвижимость» 11.09.2003г. запись регистрации 36-34-176/2003-309. На жилой дом в Лит. А по сведениям Росреестра зарегистрировано право собственности на его имя только на 1/3 долю, а на 2/3 доли сведений нет. Из приведенных выше данных, следует что земельный участок на его имя полностью зарегистрирован, а 2/3 доли на жилой дом в Лит.А являются не учтенными, что противоречит ЖК и ГК РФ. Он с 1997г. проживает в доме Лит. А по адресу: <...>, и считал его находящимся в его личной собственности, т.к. 1/3 доля этого дома перешла ему от отчима ФИО3, 2/3 доли были приобретены им по договору купли-продажи от 28.11.2003г. у бывшего собственника ФИО11

Разбирательство по вопросу отсутствия регистрации на его имя 2/3 долей жилого дома в Лит.А общей площадью 39 кв.м. он поручил его представителю по доверенности ФИО13, предоставив в его пользование всю имеющуюся у него и его матери документацию на дом и земельный участок по адресу: <адрес>. В результате было установлено следующее: в настоящее время 2/3доли в праве общей долевой собственности на жилой дом в Лит. А общей площадью 39 кв.м. принадлежат ФИО11, 24.11.1965г.р. на основании: - договора от 26.06.1992года, удостоверенного ФИО4 нотариусом Четвертой Воронежской государственной нотариальной конторы Воронежской области, зарегистрировано в реестре за № 2-1913; - Договора от 02.09.1994г., удостоверенного ФИО5- нотариусом гор. Воронежа, зарегистрирован в реестре за № 610. Договора зарегистрированы в БТИ Железнодорожного района г. Воронежа. В Управлении Росреестра не регистрировались. 2/3 доли в праве общей долевой собственности ФИО11 на земельный участок по вышеуказанному адресу полученные им в долевую собственность на основании Постановления администрации Железнодорожного района г. Воронежа № 325/2 от 22.08.2003г., в управлении Росреестра были зарегистрированы. Из них 16/25 доли земельного участка вместе с жилым домом в Лит.Б он продал по договору купли-продажи от 04.09.2003г. ФИО12 В долевой собственности ФИО11 по состоянию на октябрь 2003 находились 2/3 доли на жилой дом в Лит.А и 2/75 доли на земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>. Так как ФИО11 в срочном порядке уезжал с города Воронежа по семейным обстоятельствам, он выдал доверенность от 03.10.2003г. на имя ФИО14 на продажу 2/3 доли жилого дома в Лит. А и 2/75 доли земельного участка по адресу: <адрес> за цену и на условиях по ее усмотрению. Доверенность удостоверена ФИО6 нотариусом нотариального округа города Воронежа Воронежской области, зарегистрировано в реестре за №6951. ФИО11 передал ФИО14 оригиналы обоих договоров на 2/3 доли жилого дома в Лит.А, оригинал согласия супруги на продажу указанных долей его имущества, заверенное нотариусом ФИО6, зарегистрировано в реестре за № 5987, получил согласованную с ФИО14 сумму денежных средств за отчуждаемые доли дома и земельного участка и уехал. В жилом доме Лит.А он никогда не проживал. Так как он, ФИО10, фактически проживал в этом доме, 28.11.2003 был составлен договор купли-продажи и акт приема-передачи между доверенным лицом ФИО11- ФИО14, действующей по доверенности, и ФИО10 на приобретение 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом в Лит.А и 2/75 долей земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В регистрирующий орган указанный договор сдан не был по семейным обстоятельствам (длительная болезнь ФИО14 и другие семейные проблемы), а позже вообще о нем забыли, да и продавец ФИО11 не предъявлял в последующем никаких претензий и требований. В 2010 году ФИО11 выяснил, что 2/75 доли земельного участка до этого времени по данным Росреестра числятся за ним по непонятным ему причинам. Он прислал новую доверенность на имя ФИО15 от 21.10.2010г. удостоверенную ФИО7 врио нотариуса по Ставропольскому городскому нотариальному округу ФИО8, зарегистрированному в реестре за № 2-3166, на продажу 2/75 долей земельного участка по адресу: <адрес> общей площадью 823 кв.м. С доверенностью было прислано и новое согласие супруги на продажу принадлежащих ему долей. Согласие нотариально заверено ФИО7 врио нотариуса по Ставропольскому городскому нотариальному округу ФИО8, зарегистрировано в реестре за № 2-3165. По Договору купли-продажи от 25.02.2011 ФИО15 по доверенности от ФИО11 продал 2/75 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок <адрес> общей площадью 823 кв.м. ФИО10 Договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. Не зарегистрированным остался переход права по договору купли-продажи от 28.11.2003 на 2/3 доли жилого дома общей площадью 39 кв.м. на имя ФИО10, а также не произведена первичная регистрация договоров ФИО11 на приобретенные им 2/3 долей жилого дома в Лит.А по адресу: <адрес>. Произвести указанную первичную регистрацию права общей долевой собственности на 2/3 доли жилого дома на имя ФИО11 и регистрацию перехода права на приобретенные ФИО10 2/3 доли жилого дома в Лит.А не предоставляется возможным, так как истек срок действия доверенности от 03.10.2003, выданной на имя ФИО14 Для приведения документов по жилому дому № ..... в Лит. А по <адрес> его представителем по последнему известному ему месту жительства продавца 2/3 долей жилого дома ФИО11 18.09.2024 ему почтовым отправлением было направлено предложение по приведению документов на жилой <адрес> в соответствие с действующим законодательством РФ. До настоящего времени указанное письмо ответчиком не получено. Дополнительно получен ответ с Федеральной нотариальной палаты РФ с реестра наследственных дел об отсутствии открытых наследственных дел на наследодателя ФИО11, что может свидетельствовать о том, что ответчик ФИО11 жив, возможно сменил адрес регистрации. Таким образом, истец не имеет возможности реализовать свое право и зарегистрировать право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом в Лит.А, имея на это все основания и необходимые документы для реализации своего права, в связи с истечением срока действия доверенности от продавца долей и его самого для совместной подачи заявления в регистрирующий орган. В связи с отсутствием заявления продавца 2/3 долей на жилой дом государственная регистрация права собственности на земельный участок невозможна.

Просил суд признать договор купли-продажи и акт приема-передачи от 28.11.2003 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом в Лит.А, общей площадью 39,0 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> между ФИО11 и ФИО10 заключенным. Признать за ФИО10 право общей долевой собственности на 2/3 доли жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, обшей площадью 39 кв.м., назначение: жилое, 1-этажный, инв. №3315. Признать за ФИО10 право на самостоятельное обращение в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав объекта недвижимости с заявлением о первичной регистрации Договора от 26.06.1992 года на 1/3 долю жилого дома и договора от 02.09.1994г. на 1/3 долю жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 39 кв.м. на имя ФИО11, а также право договора купли-продажи от 28.11.2003года на 2/3 доли жилого дома общей площадью 39 кв.м. Признать за ФИО10 право на самостоятельное обращение в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав объекта недвижимости с заявлением о регистрации 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 39 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> на имя ФИО10

Истец ФИО10 в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО13 исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО11 в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений по существу заявленных требований суду не представил, что подтверждается телеграммой.

Третье лицо ФИО12 в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Определением суда в протокольной форме от 15.01.2025 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ФИО14

Третье лицо ФИО14 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования просила удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, обозрев инвентарное дело на жилой <адрес>, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО10 является собственником 1/3 доли жилого дома в Лит.А на основании договора дарения от 7.06.1997г. удостоверенного нотариусом нотариального округа г. Воронежа ФИО1 19.06.1997, зарегистрированного в реестре за № 706, зарегистрированного 22.07.1997, МП БТИ Железнодорожного района г. Воронежа; свидетельства о праве на наследство по завещанию от 13.12.2010, выданного нотариусом нотариального округа городской округ г. Воронеж Воронежской области ФИО2, реестровый номер 6007, которые были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 19.01.2011г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2011 36-АГ № ......

ФИО10 является собственником 9/25 доли земельного участка по адресу: <адрес> на основании постановления администрации Железнодорожного района г. Воронежа №325/2 от 22.08.2003; договора купли-продажи от 25.02.2011, передаточного акта от 25.02.2011; решения Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 05.09.2024.

Данный факт подтверждается выпиской с ЕГРН от 21.05.2024.

Из представленных в материалы дела документов усматривается, что 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом в Лит. А, общей площадью 39 кв.м. принадлежат ФИО11 на основании договора от 26.06.1992, удостоверенного ФИО4 нотариусом Четвертой Воронежской государственной нотариальной конторы Воронежской области, зарегистрировано в реестре за № 2-1913; договора от 02.09.1994, удостоверенного ФИО5 нотариусом гор. Воронежа, зарегистрированным в реестре за № 610 (л.д.28-29,27).

03.10.2003 ФИО11 выдал доверенность ФИО14, на полномочие в установленном законом порядке продать принадлежащую ему 2/3 доли жилого дома и 2/75 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.30).

В материалах дела находится согласие супруги ФИО11 - ФИО9 в соответствии со ст. 35 СК РФ на продажу, принадлежащих ФИО11 2/3 доли жилого дома и 2/75 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.31,37).

28.11.2003 между истцом ФИО10 и ФИО14, действующей по доверенности в интересах ФИО11, заключен договор купли-продажи на 2/3 доли в праве общей долевой собственности индивидуального жилого дома в лит. А, общей площадью 39,0 кв.м. и 2/75 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Актом приема-передачи от 28.11.2003 ФИО14, действующая по доверенности в интересах ФИО11, передала ФИО10 2/3 доли в праве общей долевой собственности индивидуального жилого дома в лит. А, общей площадью 39,0 кв.м. и 2/75 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Претензий к техническому состоянию 2/3 доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом нет. Расчет произведен полностью.

Данный факт никем не оспорен.

Также по передаточному акту от 25.02.2011 ФИО10 были переданы 2/75 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок № ....., расположенный по <адрес> (л.д.35).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.03.2011 право собственности на 2/75 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок № ....., расположенный по <адрес> зарегистрировано на имя ФИО10 (л.д.36).

Кроме того, ФИО10 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 13.12.2010 принадлежит 91/300 доли жилого дома в праве общей долевой собственности № ..... по <адрес> (л.д.22).

Судом установлено и никем не оспорено, что переход права собственности по договору купли-продажи от 28.11.2003 на 2/3 доли жилого дома, общей площадью 39 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, на имя ФИО10 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку истек срок действия доверенности от 03.10.2003, выданной на имя ФИО14

18.09.2024 истцом в адрес ФИО11 почтовым отправлением направлено предложение по приведению документов на жилой <адрес> в соответствие с действующим законодательством РФ.

До настоящего времени указанное письмо ответчиком не получено.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса).

Исходя из положений абзаца первого пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом, договор купли-продажи между ФИО10 и ФИО11 заключен в простой письменной форме, существенные условия договора (предмет, цена) между сторонами были согласованы. Имущество по договору передано продавцом покупателю, на что указано в передаточном акте, денежные средства покупателем продавцу уплачены.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Своевременно переход права собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрирован не был.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки.

В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая, что факт исполнения договора купли-продажи спорного имущества, оплаты покупателем приобретаемого недвижимого имущества и нахождение в фактическом владении и пользовании в ходе рассмотрения дела установлен, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании выше изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи и акт приема-передачи от 28.11.2003 на 2/3 долей в праве общей долевой собственности жилой дом в Лит.А, общей площадью 39,0 кв.м. расположенные по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО11 и ФИО10 заключенным.

Признать за ФИО10 право общей долевой собственности на 2/3 доли жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, обшей площадью 39 кв.м., назначение: жилое, 1-этажный, инв. №3315.

Признать за ФИО10 право на самостоятельное обращение в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав объекта недвижимости с заявлением о первичной регистрации договора от 26.06.1992 года на 1/3 доли жилого дома и договора от 02.09.1994 на 1/3 доли жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 39 кв.м. на имя ФИО11, а также право договора купли-продажи от 28.11.2003 на 2/3 доли жилого дома общей площадью 39 кв.м.

Признать за ФИО10 право на самостоятельное обращение в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав объекта недвижимости с заявлением о регистрации 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 39 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> на имя ФИО10.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Скулкова Л.И.

Мотивированное решение изготовлено 07.02.2025