УИД 77RS0001-02-2023-018229-47
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 октября 2025 года г. Москва
Бабушкинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Хороброй Ю.С., при секретаре судебного заседания Арбатовой К.С., с участием помощника Бабушкинского межрайонного прокурора г. Москвы Данильченко К.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-143/2025 по иску фио к ФИО1 ..., ФИО4 ..., ФИО1 ..., ФИО1 ... в лице законного представителя ФИО1 ... о выселении из жилого помещения и обязании передать ключи от входной двери квартиры, о взыскании судебной неустойки, платы за пользование жилым помещением, денежных средств, оплаченных за жилищно-коммунальные услуги, судебных расходов; по иску фио... к фио, ООО «...», Территориальному управлению Росимущества в г. Москве о признании публичных торгов недействительными и применении последствий недействительности,
установил:
Истец ФИО2 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в лице законного представителя фио о выселении из жилого помещения по адресу: адрес и обязании передать ключи от входной двери этой квартиры, взыскании судебной неустойки в размере сумма ежедневно, начиная со дня вступления судебного акта в законную силу до фактического исполнения требования о выселении и передаче ключей; взыскании солидарно платы за пользование жилым помещением за период с 22.06.2023 г. по 21.01.2025 г. в размере сумма, денежных средств, оплаченных за жилищно-коммунальные услуги за период апрель, май, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2024 г., январь 2025 г., в размере сумма, судебных расходов по оплате юридических услуг в размере сумма
В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что 22.06.2023 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (продавец по договору) и истцом (покупатель по договору) был заключен Договор №Баб-9 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого продавец передал в собственность, покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями Протокола №82001/2 подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме от 19.06.2023 г. и настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартира площадью 44,3 кв.м. по адресу: Москва, адрес, адрес, к/н ... (пункт 1.1 договора). Пунктом 3.1 договора установлено, что передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется в течение двух дней со дня подписания настоящего договора путем подписания акта приема-передачи имущества. Акт приема-передачи недвижимого имущества подписан между сторонами 22.06.2023 г. 28.11.2023 г. в ЕГРН внесена запись о переходе права собственности к истцу на основании Договора №Баб-9 купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2023 г. Как следует из абз. 3 пункта 1.1 договора купли-продажи, единого жилищного документа, в квартире зарегистрированы и проживают ответчики, которые добровольно освободить жилое помещение отказались, как и сняться с регистрации по месту жительства. Как следует из прилагаемых объявлений, стоимость найма почти аналогичной квартиры в районе адрес составляет сумма в месяц, ответчиками должна быть выплачена истцу компенсация за пользования ее имуществом в виде квартиры за период с 22.06.2023 г. по 21.01.2025 г.
ФИО3 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к фио, ООО «...», Территориальному управлению Росимущества в г. Москве о признании публичных торгов от 25.05.2023 г. и 19.06.2023 г. по реализации квартиры, расположенной по адресу: адрес, условный номер ..., кадастровый номер ...0, принадлежавшей ФИО3 на праве собственности, недействительными с применением последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительным заключенных по итогу вышеназванных публичных торгов протокола №67001/2 от 24.05.2023 г. о результатах аукциона и №82001/2 от 19.06.2023 г. о результатах аукциона и договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2023 г., заключенного между ТУ Росимущества в г. Москве в лице ООО «...» и фио
Заявленные требования мотивированы тем, что 15.06.2022 г. в отношении фио было возбуждено исполнительное производство №ИП 492083/22/77029-ИП, на основании исполнительного листа серии ФС ... г., выданного Бабушкинским районным судом г. Москвы по делу №2-3845/13, об обращении взыскания на заложенное имущества - квартиру №190, общей площадью 44,3 кв.м, расположенную по адресу: адрес, условный номер ..., кадастровый номер ...0, путем реализации ее с публичных торгов. 05.08.2022 г. определением Бабушкинского районного суда г. Москвы по делу №3845/2013 была установлена начальная продажная цена квартиры в размере сумма 02.12.2022 г. судебный пристав-исполнитель Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве фио составила акт описи и ареста имущества в отношении квартиры. 01.03.2023 г. пристав-исполнитель Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве фио вынесла постановление о передаче арестованного имущества на торги. 07.04.2023 г. ТУ Росимущества в г. Москве поручением №Л2/23/09/Баб-9 реализация квартиры была поручена ООО «...». 10.05.2023 на сайте torgi.gov.ru было опубликовано извещение №... о назначении торгов (Аукцион по продаже имущества в электронной форме) по реализации квартиры, срок подачи заявок - до 22.05.2023 г., 11:00 (МСК). Аукцион должен был проходить на электронной торговой адрес «...», процедура №..., лот №....... 24.05.2023 г. был составлен Протокол №67001/2, которым Аукцион по продаже квартиры признан несостоявшимся, в связи с отсутствием заявок участников. 05.06.2023 на сайте torgi.gov.ru было опубликовано извещение №... о назначении торгов (Аукцион по продаже имущества в электронной форме) по реализации квартиры, срок подачи заявок - до 14.06.2023 г., 11:00 (МСК). Аукцион должен был проходить на электронной торговой адрес «...» и состоятся 19.06.2023 в 12:00 (МСК). В связи с признанием торгов несостоявшимися, начальная продажная цена уменьшена до сумма 19.06.2023 г. был составлен протокол №82001/2, согласно которому победителем была признана ФИО2, сделавшая только 1 предложение в размере сумма. При этом, согласно указанному Протоколу №82001/2 на участие в данном Аукционе 14.06.2023 г. в период с 08:53 до 10:54 было подано 3 заявки. Отозванных или недопущенных участников не было. Истец считает, что указанные торги проведены с нарушением закона, поскольку на торгах были допущены существенные нарушения процедуры проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, один из потенциальных участников необоснованно был отстранен от участия в торгах. В результате указанных нарушений было нарушено право истца на реализацию имущества (квартиры) по наибольшей цене, в связи с чем истец считает проведенные торги по реализации квартиры недействительными (незаконными). Такие торги не могут являться законными ввиду следующего: один из потенциальных участников необоснованно был отстранен от участия в торгах, что повлияло на формирование цены продажи и нарушило право истца на реализацию квартиры по наибольшей цене. Однако в нарушение вышеуказанных норм организатор торгов не опубликовал извещение о проведении торгов на официальном сайте судебных приставов https://fssp.gov.ru, что подтверждается протоколом осмотра доказательств от 17.03.2023 г., произведенным фио, нотариусом города Москвы. Ненадлежащий порядок доведения информации о проведении торгов повлиял на уменьшение возможности участия в оспариваемых торгах широкого круга реальных покупателей и формирование цены продажи предмета торгов, что, в свою очередь, является существенным нарушением, влияющим на результат торгов и влекущим признание торгов недействительными.
Истец (ответчик) ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, который уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить, возражал против удовлетворения исковых требований фио
Ответчик (истец) ФИО3, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО6, и его представители по доверенности фио и фио в судебное заседание явились, заявленные уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить, возражали против удовлетворения исковых требований фио
Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика ООО «...» по доверенности фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований фио, исковые требования фио считала подлежащими удовлетворению.
Представитель ответчика Территориального управления Росимущества в г. Москве по доверенности фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований фио, исковые требования фио считала подлежащими удовлетворению.
Третье лицо судебный пристав-исполнитель Бабушкинского ОСП ГУ ФССП России по г. Москве фио в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель третьего лица ПАО «Банк ВТБ» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Помощник Бабушкинского межрайонного прокурора г. Москвы Данильченко К.П. полагала исковые требования фио не подлежащими удовлетворению, исковые требования фио подлежащими удовлетворению.
Суд в соответствии с ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав участников процесса, заключение прокурора, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.
Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Исходя из положений ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В соответствии с ч. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Согласно ст.ст. 209, 288 ГК РФ собственник жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с нормами ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
Согласно ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (ч. 1). Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ч. 2).
В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Судом установлено и из материалов регистрационного дела следует, что 27.07.2007 г. между Государственным унитарным предприятием адрес социальная гарантия» и ООО «Современный дом» заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес.
15.11.2007 г. между ООО «Современный дом» и ФИО3 заключен договор купли-продажи указанной квартиры за счет кредитных денежных средств ПАО «Банк ВТБ», что подтверждается кредитным договором №34-107/15/881-07 от 15.11.2007 г., согласно которому Банк предоставляет заемщику кредит в размере сумма, сроком на 300 месяцев, обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека жилого помещения и поручительство ФИО4 (п. 1.1., 1.4.1 договора).
Определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 23.12.2013 г. утверждено мировое соглашение между ПАО «Банк ВТБ» и ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по кредиту, обращении взыскания на предмет залога и расторжении кредитного договора, по которому стороны договорились, что истец предъявил иск к ответчикам о солидарном взыскании задолженности по состоянию на 12.12.2012 г. из кредитного договора в общей сумме сумма, расторжении кредитного договора №34-107/15/881-07 от 15.11.2007 г., обращении взыскания на квартиру, принадлежащую ФИО3 по адресу: адрес. Согласно п. 2 данного соглашения ответчики признают задолженность в полном объеме и обязуются ее погасить в течение 4 лет с момента утверждения судом мирового соглашения, а также оплатить проценты по ставке 11,2% годовых, начисленные на сумму просроченного основного долга и процентов за пользование кредитом.
В связи с неисполнением условий мирового соглашения ПАО «Банк ВТБ» обратился в Бабушкинский районный суд г. Москвы за выдачей исполнительного листа. 26.01.2022 г. Бабушкинским районным судом г. Москвы по гражданскому делу №2-3845/13 выдан исполнительный лист серии ФС ....
15.06.2022 г. постановлением судебного пристава-исполнителя Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве в отношении фио на основании исполнительного листа серии ФС ... г., выданного Бабушкинским районным судом г. Москвы по делу №2-3845/13, об обращении взыскания на заложенное имущества - квартиру №190, общей площадью 44,3 кв.м, расположенную по адресу: адрес, условный номер ..., кадастровый номер ...0, путем реализации ее с публичных торгов, было возбуждено исполнительное производство №ИП 492083/22/77029-ИП.
Согласно справке ПАО «Банк ВТБ», по состоянию на 11.07.2023 г. задолженность фио составляет сумма и задолженность по оплате государственной пошлины в размере сумма
Определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 05.08.2022 г. по делу №3845/2013 была установлена начальная продажная цена квартиры в размере сумма
02.12.2022 г. судебный пристав-исполнитель Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве фио составила Акт описи и ареста имущества в отношении указанной квартиры и вынесла постановление о назначении ответственного хранителя – фио и постановление ареста на спорную квартиру.
28.02.2023 г. судебный пристав-исполнитель Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве фио вынесла постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении квартиры по адресу: г. Москва, Ярославский, адрес.
01.03.2023 г. судебный пристав-исполнитель Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве фио вынесла постановление о передаче арестованного имущества на торги.
17.01.2023 г. между ТУ Росимущества в г. Москве и ООО «...» заключен государственный контракт №02-АИ/2023 на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество на адрес.
07.04.2023 г. ТУ Росимущества в г. Москве поручением №Л2/23/09/Баб-9 реализация квартиры была поручена ООО «...».
10.04.2023 г. ООО «...» направило в адрес Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве сообщение о необходимости составления акта передачи арестованного имущества - квартиры по адресу: г. Москва, Ярославский, адрес, на торги.
28.04.2023 г. судебный пристав-исполнитель Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве фио составила акт передачи арестованного имущества – спорной квартиры на торги, стоимость имущества определена в размере сумма
10.05.2023 г. ООО «...» направило в адрес Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве сообщение о размещении информации в газете БОИ Московские торги №18/2023 о предстоящих торгах в электронной форме на электронной адрес «...» по продаже переданного на реализацию имущества - квартиры по адресу: г. Москва, Ярославский, адрес, номер поручения Л2/23/09/Баб-9, начальная стоимость имущества сумма
10.05.2023 г. на сайте torgi.gov.ru было опубликовано извещение №... о назначении торгов (Аукцион по продаже имущества в электронной форме) по реализации квартиры, срок подачи заявок - до 22.05.2023 г., 11:00 (МСК). Аукцион должен был проходить на электронной торговой адрес «...», процедура №..., лот №.......
24.05.2023 г. был составлен Протокол №67001/2, которым Аукцион по продаже квартиры признан несостоявшимся, в связи с отсутствием заявок участников.
25.05.2023 г. ООО «...» направило в адрес Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве сообщение о признании торгов по реализации спорной квартиры, назначенных на 25.05.2023 г., несостоявшимися в связи с отсутствием заявок, и просьбой о вынесении постановления о снижении цены имущества на 15%.
30.05.2023 г. судебным пристав-исполнитель Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве фио вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного в специализированную организацию на реализацию на 15%, установить сниженную стоимость в размере сумма
06.06.2023 г. ООО «...» направило в адрес Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве сообщение о размещении информации в газете БОИ Московские торги №22/2023 о предстоящих торгах в электронной форме на электронной адрес «...» по продаже переданного на реализацию имущества - квартиры по адресу: г. Москва, Ярославский, адрес, номер поручения Л2/23/09/Баб-9, начальная стоимость имущества сумма
05.06.2023 на сайте torgi.gov.ru было опубликовано извещение №... о назначении торгов (Аукцион по продаже имущества в электронной форме) по реализации квартиры, срок подачи заявок - до 14.06.2023 г., 11:00 (МСК). Аукцион должен был проходить на электронной торговой адрес «...» и состоятся 19.06.2023 в 12:00 (МСК).
19.06.2023 г. был составлен протокол №82001/2, согласно которому на участие в аукционе по продаже арестованного имущества в электронной форме поданы три заявки №...0010001 от 14.06.2023 г., №...0010002 от 14.06.2023 г., №...0010003 от 14.06.2023 г. Победителем была признана ФИО2, сделавшая 1 предложение в размере сумма
27.06.2023 г. извещение ООО «...» о состоявшихся повторных торгах и признании победителем фио направлено в адрес Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве.
22.06.2023 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (продавец) и фио (покупатель) был заключен Договор №Баб-9 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого продавец передал в собственность, покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями Протокола №82001/2 подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме от 19.06.2023 г. и настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартира пл. 44,3 кв м. по адресу: г. Москва, Ярославский, адрес, к/н ... (пункт 1.1 договора).
Согласно п. 3.1 договора передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется в течение двух дней со дня подписания настоящего договора путем подписания акта приема-передачи имущества.
22.06.2023 г. между сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.
В соответствии с п. 2.3 договора цена имущества по результатам торгов составила сумма, которые покупатель оплатила полностью до подписания настоящего договора в два этапа: в качестве задатка оплачена сумма в размере сумма, по результатам торгов покупателем оплачена сумма в размере сумма, что подтверждается платежными поручениями №97320 от 20.06.2023 г. и №31464 от 21.06.2023 г.
11.07.2023 г. постановлением судебного пристава-исполнителя Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве снят арест на недвижимое имущество – квартиру по адресу: г. Москва, Ярославский, адрес.
15.08.2023 г. постановлением судебного пристава-исполнителя Бабушкинского ОСП ГУФССП России по г. Москве снят запрет на совершение сделок по регистрации в отношении спорной квартиры.
Согласно выписке из ЕГРН, 28.11.2023 г. внесена запись о переходе права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, Ярославский, адрес, к фио на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №Баб-9 от 22.06.2023 г.
Как следует из абз. 3 п. 1.1 договора купли-продажи, единого жилищного документа, в квартире зарегистрированы и проживают ответчики, которые добровольно освободить жилое помещение отказались, как и сняться с регистрации по месту жительства.
Согласно выписке из домовой книги в спорной квартире постоянно зарегистрированы: ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4, ФИО2, фио, фио
Из возражений истца (ответчика) фио следует, что ответчики ФИО4, ФИО5 и ФИО6 не проживают в спорном жилом помещении по адресу: г. Москва, Ярославский, адрес, с момента реализации указанного имущества на публичных торгах, а именно с 15.08.2023 г., что подтверждается договором найма жилого помещения от 15.08.2023 г.
Истцом (ответчиком) фио в материалы дела представлены квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг квартиры по адресу: г. Москва, Ярославский, адрес, однако исходя из справки адрес Москвы «Жилищник адрес», по состоянию на 18.08.2015 г. размер задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет сумма
Истцом (ответчиком) фио заявлены требования о выплате денежных средств в счет пользования ее имуществом в виде квартиры 190, по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер ...0 за период с 22.06.2023 г. по 21.01.2025 г. в размере сумма, исходя из стоимости найма почти аналогичной квартиры в районе адрес.
Согласно отчету ООО «Инекс» №2508/238 от 12.08.2025 г. итоговая величина стоимости объекта оценки: ставка арендной платы, выраженная в месячном выражении без учета коммунальных платежей за объект недвижимости – квартиру по адресу: г. Москва, Ярославский, адрес, по состоянию с июня 2023 года по август 2025 года составляет сумма
Не согласившись с результатами оценки ставки арендной платы, представленными истцом (ответчиком) фио ответчиком (истцом) ФИО3 было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.
Определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 22.08.2025 г. назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «...».
Согласно заключению эксперта ООО «...» стоимость арендной платы квартиры №190, расположенной по адресу: г. Москва, Ярославский, адрес, кадастровый номер ...0, без учета коммунальных платежей за период с 22.06.2023 г. по 21.01.2025 г. составляет сумма
Согласно ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.
Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены ст.ст. 447 и 448 ГК РФ.
Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст.ст. 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (п. 1 ст. 449.1 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
В силу правовых положений п. п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Из правовой позиции, изложенной в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 г., следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора публичных торгов не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника реализованного на торгах имущества о признании этих торгов недействительными.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ; п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица, которое будет восстановлено в случае признания торгов недействительными.
Нарушения при проведении торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются, и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.
Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Частью 1 ст. 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Обращаясь в суд с требованиями о признании торгов недействительными и применении последствий их недействительности, ответчик (истец) ФИО3 в числе прочего ссылался на то, что перед оформлением организатором торгов протокола об определении участников торгов им запрашивается у оператора ЭТМ информация о поступлении задатков для участия в торгах. При этом, в случае отсутствия подтверждения о поступлении от заявителя на участие в торгах суммы задатка в установленный срок, такой заявитель к участию в торгах не допускается. Документы, прилагаемые к заявке на участие в оспариваемых в торгах, в том числе платежные поручения об оплате задатка, организатор торгов суду не представил. ООО «...» (...) и ООО «...» (ИНН ...) являются аффилированными лицами, поскольку входят в одну группу компаний ООО «...». Таким образом, организатор торгов намеренно допустил их к участию в торгах без оплаты задатка, чтобы признать их состоявшимися и обеспечения признания победителем торгов заранее определенного сторонами участника торгов – фио, вследствие чего квартира была продана по минимальной цене.
Из выписок из ЕГРЮЛ следует, что учредителем, участником ООО «...», ООО «...» является ООО «...».
ФИО2 в судебном заседании указывала на то, что она является профессиональным участником торгов.
Согласно ответу ПАО «...» от 01.09.2025 г. №..., представленному по запросу суда, на расчетный счет ООО «...» (ИНН ...) со стороны ООО «...» (...), ООО «...» (ИНН ...) за период с 01.06.2023 г. по 19.06.2023 г. денежные средства поступали. Из представленных выписок не понятно, по спорным торгам вносились задатки или нет, как указано было выше, фио был внесен задаток в размере сумма, однако из выписок усматриваются другие суммы. При этом на неоднократное предложение ТУ Росимущества в г. Москве, ООО «...» представить документы, подтверждающие внесение задатка со стороны участников торгов, документы представлены не были.
Рассматривая довод истца о том, что торги проведены с существенным нарушением порядка их проведения (сговор участников торгов), а также нарушено право истца на получение максимальной суммы за реализуемое имущество, суд приходит к следующему.
В отсутствие доказательств обратного со стороны ответчика, принимая во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении по делу № 42-КГ16-2 в части оценки поведения участников торгов о том, что в случае установления факта согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, такие торги могут быть признаны недействительными как повлекшие нарушение прав должника на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречащие положениям п. 5 ст. 447 ГК РФ, суд приходит к выводу о достаточности оснований полагать о наличии согласованности действий участников торгов, поскольку действия ООО «...» (...), ООО «...» (ИНН ...) были направлены лишь на создание видимости в участии и состязательности торгов (конкуренции), поскольку подав заявку на участие в торгах, не был сделан ни один шаг аукциона, своим бездействием способствовали, чтобы победителем торгов стала ФИО2, которая сделала единственное ценовое предложение.
Кроме того, из представленных в материалы дела документов по торгам, не понятно, после подачи заявок на участие в торгах ООО «...» и ООО «...» в день аукциона фактически принимали участие в торгах или нет, так как с их стороны не было сделано ни одно ценовое предложение. При этом фио сделано одно ценовое предложение в разницу сумма
При таких обстоятельствах в рассматриваемом случае по настоящему делу имеет место совокупность необходимых и неотъемлемых условий возможности признания торгов недействительными, которая в силу названных положений закона выражается применительно к обстоятельствам настоящего дела в нарушении прав и охраняемых законом интересов фио, при этом суд учитывает, что целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной цены за реализуемое имущество для погашения должником задолженности. Таким образом, по мнению суда вышеперечисленные нарушения являются существенными, поскольку повлияли на результаты публичных торгов, на формирование окончательной стоимости арестованного имущества, вследствие чего квартира была продана по фактически минимальной цене победителю торгов фио и фактически в отсутствии конкурентной борьбы со стороны фио Указанное непосредственно привело к ущемлению прав и законных интересов фио, который является должником и собственником реализуемого имущества, на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и интересов истца материально-правового характера, выражаемых в конечном итоге в стоимости реализации принадлежащего истцу на праве собственности имущества.
Таким образом, торги являются способом заключения договора, а признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о недействительности сделки, заключенной по результатам торгов, и применении последствий ее недействительности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.01.2016 г. №301-ЭС15-12618).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований фио в части признания недействительными торгов, оформленных протоколом №82001/2 от 19.06.2023 г. подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме, по реализации квартиры, расположенной по адресу: адрес, и признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества №Баб-9 от 22.06.2023 г., заключенного между Территориальным управлением Росимущества в г. Москве в лице ООО «...» и фио в отношении жилого помещения по адресу: адрес, в связи с чем ФИО2 обязана возвратить Территориальному управлению Росимущества в г. Москве квартиру по адресу: адрес, кадастровый номер: ...0, а Территориальное управление Росимущества в г. Москве выплатить в пользу фио денежные средства по договору купли-продажи №Баб-9 от 22.06.2023 г. в размере сумма
При этом суд не находит оснований для признания недействительными торгов от 25.05.2023 г. по реализации квартиры, расположенной по адресу: адрес, принадлежавшей ФИО3 на праве собственности, недействительными с применением последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку данные торги в связи с отсутствием заявок были признаны несостоявшимися, и, следовательно не повлекли правовых последствий.
Удовлетворение исковых требований о признании недействительными торгов, оформленных протоколом №82001/2 от 19.06.2023 г., и договора купли-продажи недвижимого имущества №Баб-9 от 22.06.2023 г., исключает возможность удовлетворения исковых требований фио к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в лице законного представителя фио о выселении из жилого помещения по адресу: адрес и обязании передать ключи от входной двери этой квартиры, о взыскании судебной неустойки в размере сумма ежедневно, платы за пользование жилым помещением за период с 22.06.2023 г. по 21.01.2025 г. в размере сумма, денежных средств, оплаченных за жилищно-коммунальные услуги за период апрель, май, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2024 г., январь 2025 г., в размере сумма, судебных расходов по оплате юридических услуг в размере сумма
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статья 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относит, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно представленным ООО «...» сведениям, стоимость расходов, связанных с проведением экспертизы, составляет сумма, из которых сумма перечислены с депозитного счета Управления Судебного департамента в г. Москве.
ФИО3, в счет оплаты стоимости экспертизы, на депозитный счет Управления Судебного департамента в г. Москве внесены денежные средства в размере сумма по чеку от 18.04.2025 г.
Определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 01.10.2025 г. произведен возврат ФИО3 денежных средств в размере сумма
Учитывая, что оплата судебной экспертизы была возложена на фио, и решение суда состоялось в его пользу, суд полагает возможным взыскать оплаченные судебные издержки с фио в пользу фио в размере сумма, а также взыскать с фио расходы на судебную экспертизу в размере сумма непосредственно в пользу экспертного учреждения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ,
решил:
Исковые требования ФИО1 ... – удовлетворить частично.
Признать недействительными торги, оформленные протоколом № 82001/2 от 19.06.2023 г. подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме, по реализации квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер: ...0, принадлежащей ФИО1 ... на праве собственности.
Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № Баб-9 от 22.06.2023 г., заключенный между Территориальным управлением Росимущества в г. Москве в лице ООО «...» и фио в отношении жилого помещения по адресу: адрес, кадастровый номер: ...0.
Обязать ФИО2 возвратить Территориальному управлению Росимущества в г. Москве квартиру по адресу: адрес, кадастровый номер: ...0.
Взыскать с Территориального управления Росимущества в г. Москве (ИНН: ...) в пользу фио (ИНН: ...) денежные средства по договору купли-продажи № Баб-9 от 22.06.2023 г. в размере сумма
Решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 ... в остальной части – отказать.
В удовлетворении исковых требований фио к ФИО1 ..., ФИО4 ..., ФИО1 ..., ФИО1 ... в лице законного представителя ФИО1 ... о выселении из жилого помещения по адресу: адрес и обязании передать ключи от входной двери этой квартиры, о взыскании судебной неустойки в размере сумма ежедневно, платы за пользование жилым помещением за период с 22.06.2023 г. по 21.01.2025 г. в размере сумма, денежных средств, оплаченных за жилищно-коммунальные услуги за период апрель, май, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2024 г., январь 2025 г., в размере сумма, судебных расходов по оплате юридических услуг в размере сумма – отказать.
Взыскать с фио (ИНН: ...) в пользу ФИО1 ... (паспортные данные) расходы на судебную экспертизу в размере сумма
Взыскать с фио (ИНН: ...) в пользу ООО «...» (ИНН: ...) расходы на судебную экспертизу в размере сумма
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Бабушкинский районный суд города Москвы.
Решение принято в окончательной форме 01.11.2025 г.
Судья Ю.С. Хоробрая