Решение по делу № 2-2868/2024 от 18.07.2025 - о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности.

Дело № 2-99/2025 4 июля 2025 года г. Котлас

29RS0008-01-2024-005508-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Ашуткиной К.А.,

при секретаре Чекалиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 4 июля 2025 года в городе Котласе дело по иску заместителя Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – городского округа Архангельской области «Котлас» к ФИО1, городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности,

установил :

заместитель Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – городского округа Архангельской области «Котлас» обратился в суд с иском к ФИО1, городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее – ГО АО «Котлас»), Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности.

В обоснование требований указал, что постановлением администрации муниципального образования «Котлас» от __.__.__ земельный участок с кадастровым №, площадью 1256 кв.м. предоставлен по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Дом-Сервис» (далее – ООО УК «Дом-Сервис»), которое передало свои права по договору аренды ФИО1 Ответчиком ФИО1 на указанном земельном участке не в соответствии с разрешением на строительство и не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка вместо строительства зданий спортивных клубов возведены жилой дом и гараж, в последующем в разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию внесены заведомо недостоверные сведения, что также установлено приговором Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ по уголовному делу №. __.__.__ между ФИО1 и муниципальным образованием «Котлас» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, при заключении договора купли-продажи земельного участка в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) торги на аукционе не проведены и земельный участок приобретен ФИО1 по цене, равной 15 % от его кадастровой стоимости. Кроме того, несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка должно было быть основанием для отказа в предоставлении ФИО1 земельного участка в собственность без проведения торгов. В связи с этим, по мнению заместителя Котласского межрайонного прокурора, указанный договор купли-продажи земельного участка от __.__.__ в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку посягает на публичные интересы, нарушает права неопределенного круга лиц в сфере земельных правоотношений. В связи с этим заместитель Котласского межрайонного прокурора просит признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на здание спортивного клуба, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., кадастровый №, на нежилое здание спортклуба, расположенное по адресу: ...., кадастровый №, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, заключенный __.__.__ между ГО АО «Котлас» и ФИО1, применить последствия недействительности сделки, возложить на ФИО1 обязанность возвратить земельный участок с кадастровым № ГО АО «Котлас» в лице Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 134550 рублей 00 копеек.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, общество с ограниченной ответственностью «Резонанс» (далее – ООО «Резонанс»), индивидуальный предприниматель ФИО2

В судебном заседании старший помощник Котласского межрайонного прокурора Дурапов Д.В. настаивал на удовлетворении заявленных требований, пояснил, что ФИО1 незаконно возведен индивидуальный жилой дом и гараж, а в последующем незаконно получен в собственность земельный участок, что подтверждается приговором Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ по уголовному делу № в отношении ФИО3 и показаниями свидетеля ФИО3

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» по доверенности ФИО4 в судебном заседании разрешение требований оставила на усмотрение суда, указав, что виновных действий Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» при совершении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка не установлено, представлены письменные возражения на иск, согласно которым на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка законных оснований для отказа в его заключении не имелось (л.д. 121-122 том №).

Представитель ответчика ГО АО «Котлас» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, представил письменные возражения на иск и дополнения к ним, согласно которым здания возведены в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, об обстоятельствах, изложенных в приговоре, ФИО1 не известно, просил применить последствия пропуска срока исковой давности (л.д. 133-134 том №, л.д. 68-74 том №).

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, просила отказать в удовлетворении заявленных требований, представила письменные дополнения к отзыву на иск, согласно которым полагает, что выводы судебной экспертизы опровергают доводы прокурора, приговор суда в отношении ФИО3 не имеет преюдициального значения для настоящего спора, требования о признании права отсутствующим являются ненадлежащим способом защиты права, иск заявлен с пропуском срока исковой давности.

Представители ответчика ФИО1 по доверенности ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «Резонанс» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом.

Третье лицо индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав прокурора, явившихся лиц, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что __.__.__ на основании постановления администрации муниципального образования «Котлас» от __.__.__ № между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» и ООО УК «Дом-Сервис» заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым №, разрешенное использование земельного участка: спорт (строительство спортивно-оздоровительного комплекса).

__.__.__ ООО УК «Дом-Сервис» передало свои права по договору аренды № аренды земельного участка с кадастровым № ФИО1 по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

__.__.__ ФИО1 выдано разрешение на строительство здания спортклуба № на земельном участке с кадастровым №.

__.__.__ ФИО1 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – здания спортклуба, расположенного по адресу: .....

__.__.__ ФИО1 зарегистрировано право собственности на здание спортклуба, расположенное по адресу: ...., кадастровый №.

__.__.__ между муниципальным образованием «Котлас» и ФИО1 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, выкупная стоимость земельного участка составила 134550 рублей 00 копеек, разрешенное использование земельного участка: спорт (строительство спортивно-оздоровительного комплекса) (п.п. 1, 3 договора).

Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости __.__.__.

__.__.__ ФИО1 выдано разрешение на строительство спортивного клуба № на земельном участке с кадастровым №.

__.__.__ ФИО1 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – спортивного клуба, расположенного по адресу: .....

__.__.__ ФИО1 зарегистрировано право собственности на здание спортивного клуба, расположенное по адресу: ...., кадастровый №.

__.__.__ ФИО1 обратился в главе муниципального образования «Котлас» с заявлением о смене функциональной зоны в генеральном плане городского округа Архангельской области «Котлас» для земельного участка с кадастровым № с общественно-деловой зоны – «Зона спорта» на «Жилая зона».

Постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 27 февраля 2020 года № 17-п утверждены изменения в генеральный план муниципального образования «Котлас».

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым № имеет вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Рассматривая исковые требования заместителя Котласского межрайонного прокурора, заявленные в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – ГО АО «Котлас», к ФИО1, ГО АО «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности по тем основаниям, что ФИО1 вместо строительства зданий спортивных клубов не в соответствии с разрешением на строительство и не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка возведены жилой дом и гараж, а в последующем в разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию внесены заведомо недостоверные сведения, в нарушение установленной процедуры в собственность приобретен земельный участок, суд учитывает следующее.

На основании подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на указанные в пункте 1 статьи 7 названного кодекса категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу статей 7, 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно положениям ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Статьей 37 ГрК РФ предусмотрены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).

Решением собрания депутатов муниципального образования «Котлас» от 30 ноября 2014 года № 75-н утверждены Правила землепользования и застройки городского округа «Котлас». Решением собрания депутатов муниципального образования «Котлас» от 19 октября 2017 года № 239-н внесены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа «Котлас», действующие на момент возникновения спорных правоотношений.

Земельный участок с кадастровым № ранее находился в территориальной зоне: зона объектов физкультуры и спорта (РС) (л.д. 193-196 том 1).

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Котлас», действующим на момент возникновения спорных правоотношений, основным видом разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является спорт (код 5.1 таблица № 36.3).

Заместитель Котласского межрайонного прокурора полагает, что на земельном участке с кадастровым № не в соответствии с разрешением на строительство и не в соответствии с видом его разрешенного использования зданий спортивных клубов возведены жилой дом и гараж.

В подтверждение указанных доводов представлен приговор Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ по уголовному делу № в отношении ФИО3, а также показания свидетеля ФИО3

В соответствии с приговором Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ по уголовному делу № ФИО3, занимая должность начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации МО «Котлас», будучи наделенным в соответствии с пунктами 3.2.1.1, 3.2.1.2, 3.2.2.1, 3.2.3.1, 3.2.3.3, 3.2.3.4, 3.2.3.5, 3.2.3.6, 3.2.4.1, 3.2.5.1, 3.2.5.2, 3.2.5.3, 3.2.6.1, 3.2.10.2, 3.2.11.1 своей должностной инструкции, утвержденной главой МО «Котлас» __.__.__, приведенными выше обязанностями, являясь должностным лицом, обладающим организационно-распорядительными и административно-хозяйственными функциями в органе местного самоуправления, в период с __.__.__ по __.__.__ в здании администрации МО «Котлас», расположенном по вышеуказанному адресу, умышленно, из иной личной заинтересованности, выразившейся в желании оказать содействие своему знакомому индивидуальному предпринимателю ФИО1 в получении конкурентного преимущества, а также выгоды имущественного характера, освобождения последнего от участия в аукционе, от имущественных затрат в виде 100 % оплаты кадастровой или рыночной стоимости земельного участка, используя свои служебные полномочия вопреки интересам службы, достоверно зная, что на земельном участке, расположенном по адресу: ...., с кадастровым номером № застройщиком ФИО1 возведен жилой дом, не соответствующий разрешению на строительство № от __.__.__, предусматривающему строительство на указанном земельном участке здания спортклуба, в нарушение п.п. 3, 4, 5 п. 6 ст. 55 ГрК РФ, согласно которым основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, во внесении изменений в разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию является: несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, за исключением случаев изменения площади объекта капитального строительства; несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации; несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ, согласно которым земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования; собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами, дал заведомо незаконное указание подчиненным сотрудникам отдела архитектуры и градостроительства администрации МО «Котлас» подготовить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № с внесением в это разрешение заведомо недостоверных сведений относительно возведенного объекта, а именно: завершения строительства здания спортклуба, расположенного по адресу: ...., с кадастровым номером 29:24:030205:1907, которое __.__.__ утверждено главой МО «Котлас» ФИО8, неосведомленным о противоправной деятельности ФИО3, что в последующем позволило ФИО1 приобрести право собственности на данный земельный участок без проведения торгов на аукционе по цене, равной 15 процентам от кадастровой стоимости, за 134550 рублей, то есть оформить в собственность указанный земельный участок в нарушение п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которым продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов; исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Далее ФИО3 в период с __.__.__ по __.__.__ в здании администрации МО «Котлас», расположенном по указанному выше адресу, умышленно, из иной личной заинтересованности, выразившейся в желании оказать содействие своему знакомому ФИО1 в незаконном введении в эксплуатацию здания гаража, расположенного на земельном участке по адресу: ...., используя свои служебные полномочия вопреки интересам службы, достоверно зная, что на указанном земельном участке с кадастровым номером № застройщиком ФИО1 возведен гараж, не соответствующий разрешению на строительство № от __.__.__, предусматривающему строительство на указанном земельном участке здания спортклуба (II очередь), в нарушение п.п. 3, 4, 5 п. 6 ст. 55 ГрК РФ, согласно которым основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, во внесении изменений в разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию является: несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, за исключением случаев изменения площади объекта капитального строительства; несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации; несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ, согласно которым земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования; собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами, дал заведомо незаконное указание подчиненным сотрудникам отдела архитектуры и градостроительства администрации МО «Котлас» подготовить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № с внесением в это разрешение заведомо недостоверных сведений относительно возведенного объекта, а именно: завершения строительства здания спортклуба (II очередь), расположенного по адресу: ...., с кадастровым номером №, которое __.__.__ утверждено главой МО «Котлас» ФИО8, неосведомленным о противоправной деятельности ФИО3

В результате действий ФИО3 ФИО1 незаконно приобрел право собственности на вышеуказанный земельный участок без проведения торгов на аукционе по цене, равной 15 процентам от его кадастровой стоимости, игнорируя установленную законом процедуру продажи земельных участков, то есть оформил в собственность данный земельный участок в нарушение п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которым продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов; исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, ввел в эксплуатацию жилой дом и гараж под видом зданий спортклубов, что повлекло существенное нарушение прав и законных интересов граждан и организаций и охраняемых законом интересов общества и государства, а также повлекло нарушение прав граждан и организаций на приобретение указанного земельного участка, подрыв доверия к муниципальной власти, дискредитацию в глазах общественности и граждан деятельности органов местного самоуправления.

Таким образом, из приговора следует, что спорные объекты недвижимого имущества являются индивидуальным жилым домом и гаражом, не соответствуют разрешениям на строительство.

В соответствии с ч. 4 ст. 61 ГПК РФ вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Вместе с тем, поскольку приговор вынесен в отношении ФИО3, в данном случае для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий ФИО1, он преюдициального значения не имеет.

В соответствии с показаниями свидетеля ФИО3 им для ФИО1 разработана проектная документация для строительства двух зданий спортивных клубов, при этом ФИО1 сообщал ФИО3 о намерении использовать указанные здания как жилой дом и гараж, разработанная проектная документация в отношении здания спортклуба с кадастровым № соответствовала проектной документации для строительства зданий спортивных клубов, а для здания спортивного клуба с кадастровым №, по мнению ФИО3, не соответствовала проектной документации для строительства зданий спортивных клубов. При вводе данных зданий в эксплуатацию специалисты отдела архитектуры проводили визуальный осмотр объектов на соответствие проектной документации, оба здания соответствовали проектной документации на момент их ввода. Намерение ФИО1 использовать указанные здания как жилой дом и гараж могли быть реализованы или могли быть не реализованы.

В связи с возникшим между сторонами по делу спором относительно того, соответствуют ли возведенные на земельном участке с кадастровым №, здание с кадастровым № и здание с кадастровым № предъявляемым требованиям градостроительных и строительных норм и правил, требованиям о целевом назначении земельного участка, правилам землепользования и застройки, соответствовало ли назначение указанных зданий виду разрешенного использования земельного участка на момент возведения указанных зданий, обладает ли здание с кадастровым № признаками индивидуального жилого дома, обладает ли здание с кадастровым № признаками здания гаража, судом назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению ИП ФИО9 от __.__.__ возведенное на земельном участке, расположенном по адресу: ...., с кадастровым №, здание, расположенное по адресу: ...., кадастровый №, соответствует предъявляемым требованиям градостроительных и строительных норм и правил. Определить соответствие здания требованиям о целевом назначении земельного участка, правилам землепользования и застройки, виду разрешенного использования земельного участка на момент возведения указанного здания на момент проведения исследования не представляется возможным. Здание с кадастровым № не обладает признаками здания гаража.

В соответствии с исследовательской частью заключения эксперта здание расположено в границах отведенного земельного участка, фактическое расположение на земельном участке соответствует разработанному проекту. Фактические параметры, конструктивные и объемно-планировочные показатели построенного объекта соответствуют характеристикам, указанным в проектной документации, разрешении на строительство и разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. Здание классифицировано как объект вспомогательного использования по отношению к зданию, расположенному по адресу: ...., кадастровый №.

Возведенное на земельном участке, расположенном по адресу: ...., с кадастровым №, здание, расположенное по адресу: ...., кадастровый №, соответствует предъявляемым требованиям градостроительных и строительных норм и правил. Определить соответствие здания требованиям о целевом назначении земельного участка, правилам землепользования и застройки, виду разрешенного использования земельного участка на момент возведения указанного здания на момент проведения исследования не представляется возможным. Здание с кадастровым № на момент обследования не обладает признаками индивидуального жилого дома.

В соответствии с исследовательской частью заключения эксперта здание расположено в границах отведенного земельного участка, фактическое расположение на земельном участке соответствует разработанному проекту. Фактические параметры, конструктивные и объемно-планировочные показатели построенного объекта соответствуют характеристикам, указанным в проектной документации, разрешении на строительство и разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. Для отнесения здания к спортивному клубу достаточно выполнения следующих условий:

- размещение объектов спорта осуществляется в соответствии с документами территориального планирования и градостроительными регламентами. Основным видом разрешенного использования земельного участка на момент строительства являлся спорт (строительство оздоровительного комплекса) – требование выполняется;

- планировочные решения здания должны отвечать требованиям размещения спортивных залов и оборудования. Планировочные решения здания не исключают возможность его использования в качестве спортивного клуба в соответствии с требования СП 332.1325800.2017 Спортивные сооружения. Правила проектирования и ст. 37 Федерального закона от 4 декабря 2007 года № 329-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» - требование выполняется.

На момент осмотра здание эксплуатируется как склад, в помещениях размещено оборудование и различные материалы, оборудованы рабочие места. Здание не отвечает минимальным требованиям индивидуального жилого дома. Отсутствуют помещения кухни, столовой, спальные комнаты.

Также экспертом отмечено, что назначение любого здания можно изменить в результате реконструкции или переустройства.

Оценив обстоятельства дела, доказательства, представленные участниками судебного разбирательства, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд принимает за основу в качестве допустимого доказательства заключение эксперта ИП ФИО9 от __.__.__, так как оно выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, согласуется с материалами дела, сомнений в правильности или обоснованности выводов эксперта у суда не вызывает. Выводы эксперта не противоречат другим имеющимся в деле доказательствам. При этом суд учитывает соответствующее специальное образование, квалификацию эксперта, предупреждение его об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Каких-либо объективных, достаточных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, и имеющиеся в деле документы, подтверждающие эти выводы, суду не представлено.

В связи с этим признаются необоснованными доводы прокурора о том, что ФИО1 на земельном участке не в соответствии с разрешением на строительство возведены жилой дом и гараж, тогда как фактические параметры, конструктивные и объемно-планировочные показатели построенных зданий с кадастровыми №№, № соответствуют характеристикам, указанным в проектной документации, разрешении на строительство и разрешении на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от __.__.__ заключен между муниципальным образованием «Котлас» и ФИО1 на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Из анализа положений п. 3 ст. 85 ЗК РФ также следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Таким образом, возведение на земельном участке здания, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Вместе с тем, поскольку, вопреки доводам заместителя Котласского межрайонного прокурора возведенные на земельном участке с кадастровым №, здание с кадастровым № и здание с кадастровым №, соответствуют предъявляемым требованиям градостроительных и строительных норм и правил, фактические параметры данных зданий, конструктивные и объемно-планировочные показатели соответствуют характеристикам, указанным в проектной документации, разрешениях на строительство и разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию, здание с кадастровым № не обладает признаками здания гаража, а здание с кадастровым № не обладает признаками индивидуального жилого дома, суд приходит к выводам о том, что законных оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № от __.__.__ по заявленным основаниям не имеется.

При этом суду стороной истца не представлено доказательств совершения ФИО1 действий по реконструкции или переустройству здания с кадастровым № и здания с кадастровым № с момента ввода их в эксплуатацию до рассмотрения настоящего спора судом.

Сама по себе смена функциональной зоны в отношении спорного земельного участка в рассматриваемом судом случае и учитывая установленные судом обстоятельства не является безусловным основанием для признания договора купли-продажи земельного участка от __.__.__ недействительным.

Рассматривая требования прокурора о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на здание с кадастровым № и здание с кадастровым №, суд также учитывает следующее.

Согласно разъяснениям, данным в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.

В данном случае, заявляя иск в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – ГО АО «Котлас», заместитель Котласского межрайонного прокурора не учитывает, что лица, в интересах которых прокурором заявлен указанный иск, не являются собственниками указанных зданий, не владеют указанным имуществом.

При таких обстоятельствах законных оснований для удовлетворения требований прокурора в указанной части не имеется также по указанным основаниям.

Ответчиком ФИО1 заявлено ходатайство о применении последствий пропуска прокурором срока исковой давности по заявленным требования.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен __.__.__.

Обстоятельства совершения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № от __.__.__ стали известны прокурору из приговора Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ по уголовному делу №, вступившего в законную силу __.__.__.

Таким образом, течение срока исковой давности по иску прокурора о признании ничтожным указанного договора купли-продажи земельного участка следует исчислять с момента вступления в законную силу приговора по уголовному делу №.

Прокурор обратился в суд с настоящим иском __.__.__, в связи с чем срок исковой давности на момент обращения в суд не истек.

В удовлетворении иска заместителя Котласского межрайонного прокурора, заявленного в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – ГО АО «Котлас», к ФИО1, ГО АО «Котлас» в лице администрации ГО АО «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности договора в виде возврата ФИО1 земельного участка ГО АО «Котлас» в лице Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и взыскания с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в пользу ФИО1 уплаченных по договору купли-продажи денежных средств следует отказать.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

в удовлетворении исковых требований заместителя Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – городского округа Архангельской области «Котлас» к ФИО1 (ИНН №), городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН <***>), Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН <***>) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий К.А. Ашуткина

мотивированное определение составлено 18 июля 2025 года