Апелляционное определение по делу № 2-2337/2022 от 12.09.2023

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-6354/2023

Дело № 2-2337/2022

УИД 36RS0005-01-2022-002382-32

Строка № 2.129

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12.09.2023 г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего

ФИО2,

судей

ФИО3, Трунова И.А.,

при секретаре

ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Трунова И.А. гражданское дело Советского районного суда г. Воронежа № по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ,

(судья районного суда Глущенко О.Ю.),

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа городВоронеж, в котором просил признать право собственности на самовольно реконструированное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, со следующими характеристиками: в литере В: часть нежилого здания (пом. VII), этаж 1, номера на поэтажном плане пом. VII:1, площадью 169,6 кв.м; в литере В1: помещение XIII, площадью 157,2 кв.м, помещение XIV, площадью 48,3 кв.м.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в собственность на основании договора купли-продажи часть нежилого здания пoм. VII в лит В., по адресу: <адрес>, площадью 169,6 кв.м, кадастровый №.

Осуществил возведение стен под существующим навесом, к вышеуказанному помещению, которое находится в его собственности (ранее, согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ навес именовался – навес, лит Г2).

Таким образом, истец пристроил к помещению, которое находится в его собственности и пользовании, нежилую пристройку лит. В1 складского назначения, что повлекло увеличение площади помещения на 205,5 кв.м. Пристройка возведена на основании проекта, выполненного ООО «МонтажСтройРесурс». В состав пристройки лит. В1 входит помещение ХIII площадью 157,2 кв.м, помещение XIV, площадью 48,3кв.м.

Вышеуказанная пристройка находится в границах земельного участка, площадью 5040 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. Указанный земельный участок принадлежит истцу на праве аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ, что отражено в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской <адрес> со множественностью лиц на стороне арендатора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, а также указано в выписке из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному договору арендаторами вышеуказанного земельного участка являются ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ООО «Кормовые технологии», ФИО9, ФИО10, являющиеся третьими лицами по делу. Порядок пользования земельным участком арендаторами по согласованию с ДИЗО ВО не установлен.

Он обратился в администрацию городского округа город Воронеж, в компетенцию которого входит решение вопросов, связанных с выдачей разрешения на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, где ему было отказано письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку произведенная реконструкция объекта была произведена без представления необходимых документов, в том числе разрешения на строительство.

Для легализации пристройки и решения вопроса о соответствии вновь созданного недвижимого имущества строительным нормам и правилам истец обратился в экспертную организацию. Согласно акту экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Воронежский центр судебной экспертизы», установлено следующее: «Имеющиеся конструктивные элементы нежилой пристройки под лит. В1, расположенной по адресу: <адрес>, не противоречат требованиям строительных норм и правил, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным нормам и правилам, предъявляемых к нежилым зданиям, а части конструктивного исполнения, архитектурно-планировочных решений, расположение данного строения соответствует требованиям, правилам землепользования и застройки, параметрам по планировке территории, региональным нормам градостроительного проектирования.

По техническому состоянию и конструктивному исполнению объект относится к категории, характеризующейся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, следовательно, указанный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан и пригоден к дальнейшей эксплуатации».

Пунктом 1.2 договора аренды земельного участка №/гз от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что участок, фактически занимается производственной базой. Указанный договор аренды предусматривает использование земельного участка в целях размещения производственной базы, а потому строительство склада производственного назначения не противоречит и не нарушает условий договора аренды земельного участка, не нарушает разрешенного вида использования. Собственник земельного участка в договоре аренды выразил волю на возможность размещения на нем строений конкретного типа, а именно - производственных сооружений. Постройка создана на земельном участке, отведенном для этих целей, возведена без нарушений правил целевого использования земли по правилам градостроительного зонирования, правилам землепользования и застройки в пределах границ земельного участка.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 10.10.2022 постановлено в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости – отказать (т. 1 л.д. 207, 208-212).

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение, удовлетворив заявленные требования (т. 1 л.д.230-233).

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, однако о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили.

В соответствии с требованиями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не усматривает.

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

В соответствии со взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40 и 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Положениями п. 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Понятие реконструкции содержится в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в соответствии с которым реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического свечения. Нормами Градостроительного кодекса РФ предусмотрены основания и порядок проведения и согласования, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.п. 25, 26, 28 и 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Из материалов дела судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел в собственность на основании договора купли-продажи часть нежилого здания пoм. VII в лит В., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 169.6 кв.м, кадастровый №, что отражено в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия № и указано в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20, 30-31).

ФИО1 осуществил возведение стен под существующим навесом, к вышеуказанному помещению, которое находится в его собственности (ранее, согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ навес именовался – навес, лит Г2).

Фактически пристроил к помещению, которое находится в его собственности и пользовании, нежилую пристройку, лит. В1 складского назначения, что повлекло увеличение площади помещения на 205,5 кв.м. Пристройка возведена на основании проекта, выполненного ООО «МонтажСтройРесурс».

В состав пристройки, лит. В1 входит помещение ХIII площадью 157,2 кв.м, помещение XIV, площадью 48,3 кв.м. Указанная пристройка находится в границах земельного участка, площадью 5040 кв.м, расположенного по адресу: т. Воронеж, <адрес>, кадастровый № (л.д. 29-39).

Земельный участок кадастровый № принадлежит ФИО1 на праве аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – договор аренды), заключенным департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО ВО) со множественностью лиц на стороне арендатора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 11.05.2022 (л.д. 21-22, 23, 24-25).

Согласно договору аренды арендаторами вышеуказанного земельного участка являются ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ООО «Кормовые технологии», ФИО10, ФИО9 (л.д. 21-32).

В п. 1.2 договора аренды указано, что арендатор принимает в пользование земельный участок, фактически занимаемый производственной базой, с соответствующим разрешенным использованием.

Как отражено в п. 5.1 договора аренды арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием и условиями настоящего договора. Дополнительными условиями договора предусмотрено право использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 1410 кв.м, расположенную в охранной зоне инженерных сетей, в соответствии с ограничениями и требованиями, установленными действующим законодательством, охранных зон инженерных коммуникаций, обеспечивающую беспрепятственный доступ в зону инженерных коммуникаций в случае необходимости проведения ремонтных работ. Использование части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 518 кв.м, для организации проезда.

ФИО1 обратился в администрацию городского округа город Воронеж, в компетенцию которого входит решение вопросов, связанных с выдачей разрешения на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, где ему было отказано письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку произведенная реконструкция объекта была произведена без представления необходимых документов, в том числе разрешения на строительство (л.д. 38).

Для легализации пристройки и решения вопроса о соответствии вновь созданного недвижимого имущества строительным нормам и правилам истец обратился в экспертную организацию. Согласно акту экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Воронежский центр судебной экспертизы», имеющиеся конструктивные элементы нежилой пристройки, под лит. В1, расположенной по адресу: <адрес>, не противоречат требованиям строительных норм и правил, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным нормам и правилам, предъявляемых к нежилым зданиям, а части конструктивного исполнения, архитектурно-планировочных решений, расположение данного строения соответствует требованиям, правилам землепользования и застройки, параметрам по планировке территории, региональным нормам градостроительного проектирования.

В соответствии со справкой ООО «Кадастр и техинвентарзация», по материалам инвентарного дела №, на дату текущей технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ, БТИ <адрес> был учтен объект, лит. Г2 (навес размер 30,20?5,95), год постройки №, расположенный по адресу: <адрес>. На дату текущей технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ БТИ Советского района установили перестройку навеса, лит. Г2 в размере 22,71?7,81.

Согласно заключению специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, составленному кадастровым инженером ФИО11, по результатам выездного обследования земельного участка, на земельном участке расположено нежилое здание на фундаменте; с северо-западной части здания расположена пристройка, стены которой сложены из газосиликатного кирпича. По результатам геодезической съемки установлено, что общая площадь пристройки составляет 222 кв.м. Кадастровым инженером также составлена схема расположения земельного участка, из которой усматривается, что произведенная пристройка не выходит за границы земельного участка.

В письме № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию» администрация городского округа город Воронеж указано, что, рассмотрев заявление ФИО1 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: «нежилое здание», расположенное по адресу: <адрес>, отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с непредоставлением документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в том числе разрешения на строительство указанного объекта.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости спорное нежилое помещение площадью 169,6 кв.м принадлежит на праве собственности истцу ФИО1 Спорное нежилое помещение расположено на земельном участке площадью 5040 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Возведение пристройки, лит. В1 осуществлено без соответствующего согласия собственника земельного участка - ДИЗО ВО, на возведение объекта недвижимости. ФИО1 не обращался за получением необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции спорного объекта до начала его реконструкции или в период реконструкции, а обстоятельств, объективно препятствующих для своевременного и в установленном законом порядке обращения за соответствующим разрешением в уполномоченный орган, а равно незаконного отказа в выдаче такого разрешения, не установлено.

Обращение в администрацию городского округа город Воронеж в апреле 2022 года с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта после осуществления его реконструкции, носило формальный характер, спорное здание расположено на земельном участке, с разрешенным использованием - производственная база, на праве аренды в целях реконструкции объекта недвижимости, собственником которого является истец, не предоставлялся.

Разрешая спорные правоотношения по настоящему делу, отказывая в удовлетворении требований истца, применяя вышеприведённые нормы материального права, суд первой инстанции пришёл к выводу, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

Исходя из установленных обстоятельств по делу, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены в связи с этим решения районного суда не имеется, при этом, судебная коллегия отмечает, что в силу действующего законодательства лицо, возводившее объект недвижимости в нарушение существующего порядка и без разрешительной документации, осознает риск возможного наступления неблагоприятных последствий.

Выводы, содержащиеся в решении, представляются суду апелляционной инстанции верными и мотивированными, нарушений норм материального и процессуального права судом при принятии решения не допущено, юридически значимые обстоятельства определены верно, оценка собранных по делу доказательств произведена судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установленные по делу обстоятельства доказаны собранными по делу доказательствами, положения ст.198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения соблюдены, доводам сторон и представленным ими доказательствам в решении дана надлежащая правовая оценка.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании заявителем приведенных в апелляционной жалобе положений действующего законодательства, не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.

Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены либо изменения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий:

Судьи коллегии: