РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Москва 20 января 2025 г.

Симоновский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Мартынова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Атанян С.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-0944/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, ФИО2 о признании сделки недействительной, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, Территориальному управлению Росимущества в г. Москве, ФИО4, ФИО1 о признании ипотеки отсутствующей, признании права собственности, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, ФИО2, с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила о признании договора передачи имущества: 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: Москва, ул. Симоновский вал, д.12, кв. 105, заключенного между ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возврата указанного имущества в собственность ФИО4

Требования мотивированы тем, что между ООО «Столичные финансы» и ФИО4 был заключен договор возмездного займа от 08.05.2015 г., в соответствии с которым заимодавец предоставил заемщику заем в сумме сумма, а заемщик обязался вернуть заем и уплатить проценты за пользование им в соответствии с условиями договора. Однако ответчик не выполнил надлежащим образом свои обязательства по возврату заемных средств и уплате процентов за пользование займом, в связи с чем образовалась просроченная задолженность. Впоследствии права требования к ответчику из указанного договора займа перешли к истцу ФИО1 на основании заключенного с ООО «Столичные финансы» договора цессии. Ранее решением суда с ответчика была взыскана задолженность по договору займа по состоянию на 21.12.2020, а также обращено взыскание на заложенное имущество, 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: Москва, ул. Симоновский вал, д.12, кв. 105. ФИО1 обратилась к судебному приставу-исполнителю с заявлением о приостановлении исполнительного производства в связи с рассмотрением в судебном порядке заявления о пересмотре стоимости имущества. Стоимость имущества, подлежащего реализации, была установлена при вынесении решения по делу 12.12.2020 года, в размере сумма, то есть, прошел значительный промежуток времени и цена значительно увеличилась, 2/3 доли указанной квартиры составляют сумму в размере сумма Между тем, несмотря на судебный процесс, пристав-исполнитель передал имущество без проведения торгов в порядке реализации преимущественного приобретения права собственности владельцем другой доли ФИО2, тем самым нарушим права ФИО1 Учитывая существенную разницу в стоимостях, должнику вместо того чтобы погасить долг путем реализации залога, придется доплачивать разницу между задолженностью и стоимостью квартиры, реализованной по заниженной стоимости, что приведет к тяжелому финансовому положению. В связи с этими обстоятельствами, удовлетворение заявления о приостановлении исполнительного производства было как в интересах кредитора, так и должника. С целью соблюдения баланса прав и интересов Должника - Ответчика и Кредитора - Истца начальную продажную стоимость заложенного имущества необходимо пересмотреть с учетом существенного изменения рынка недвижимости и подорожания квартиры, руководствуясь оценкой, приложенной к заявлению. 29 декабря 2016 года пакет документов Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области возвращен без исполнения. В уведомлении административный ответчик указал, что Федеральный закон от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" содержит исчерпывающие способы реализации имущества должника (статьи 87 - 89), при этом предоставление преимущественного права покупки в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации данным законом не предусмотрено. Реализация доли в рамках использования преимущественного права без проведения торгов ущемляет права взыскателя и должника, т.к. уменьшает стоимость имущества, определяемую по итогам торгов. Кроме того, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности (кроме случаев продажи с публичных торгов) подлежат обязательному нотариальному удостоверению, финансирование на оплату нотариальных услуг Территориальному управлению не выделяется. Реализация ФИО2 доли заложенного имущества по заниженной стоимости в отсутствие судебного решения по заявлению ФИО1 о пересмотре рыночной стоимости имущества, безусловно привело к нарушению прав ФИО1

ФИО2 предъявила встречный иск к ФИО3, Территориальному управлению Росимущества в г. Москве, ФИО4, ФИО1, с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила о признании ипотеки 2/3 доли вправе общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, отсутствующей, признании права собственности на 2/3 доли на квартиру, расположенную по адресу: <...>, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма

Встречный иск мотивирован тем, что на основании договора купли- продажи доли квартиры в порядке арестованного имущества должника в порядке исполнительного производства от 17.05.2024, заключенного между ФИО2 и ООО «ТЕЗАУРУС», являющегося организатором торгов по реализации арестованного имущества должника -ФИО5, обязалась принять в собственность 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>, кадастровый номер 77:05:0002001:3772, назначение жилое, площадью 57.6 кв.м. Оплата указанной доли произведена в сроки и в порядке согласно Постановлению о передаче арестованного имущества на торги от 22.12.220 действующему законодательству Российской Федерации в размере сумма, установленном решением Измайловского районного суда города Москвы по делу 02-104/2018, вступившим в законную силу 30.09.2019. На основании данного решения суда был выдан исполнительный лист, по которому ОСП по ЮВАО УФССП России возбудил исполнительные производства 52073/20/77056-ИП и 52077/20/77056-ИП в отношении должника ФИО4, предметом которых является взыскание задолженности по Договору возмездного денежного займа № 26-15 от 08.05.2015, заключенного между ФИО4 и ООО «Столичные финансы», обращении взыскания на заложенное имущество - 2/3 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов. После выполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, исполнительные производства 52073/20/77056-ИП, 52077/20/77056-ИП) были окончены и вынесены соответствующие постановления. После предоставления ФИО2 в Управление Росреестра по городу Москве документов, необходимых для регистрации права собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, ответчик (ФИО2) получила уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 06.06.2024 до предоставления дополнительных документов в том числе, заявления залогодержателей о регистрационной записи об ипотеке. Залогодержателями являются гр. ФИО3 и ФИО1 -правопреемники ООО «Столичные финансы» по договору возмездного денежного займа № 26-15 от 08.05.2015 на основании определения Измайловского суда от 16.10.2020, в пользу которых установлено ограничение прав -обременение объекта недвижимости (ипотека), зарегистрированное в Управлении Росреестра по городу Москве, номер государственной регистрации 77:05:0002001:3772- 77/005/2020-4 в отношении объекта недвижимости: 2/3 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>. В период, указанный в ч.2 статьи 26 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «О государственной регистрации недвижимости», заявления от ФИО3, ФИО1 о погашении регистрационной записи об ипотеке 2/3 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, не поступили. Добровольно подать такие заявления ФИО3 и ФИО1 отказались.

ФИО1 в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала.

Представитель Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

ФИО2 в судебное заседание явилась возражала против довод искового заявления, поддержала встречное исковое заявление.

ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между ООО «Столичные финансы» и ФИО4 был заключен договор возмездного займа от 08.05.2015 г., в соответствии с которым заимодавец предоставил заемщику заем в сумме сумма, а заемщик обязался вернуть заем и уплатить проценты за пользование им в соответствии с условиями договора.

Однако ответчик не выполнил надлежащим образом свои обязательства по возврату заемных средств и уплате процентов за пользование займом, в связи с чем образовалась просроченная задолженность.

Впоследствии права требования к ответчику из указанного договора займа перешли к истцу ФИО1 на основании заключенного с ООО «Столичные финансы» договора цессии.

Решением суда с ответчика была взыскана задолженность по договору займа по состоянию на 21.12.2020, а также обращено взыскание на заложенное имущество, 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: Москва, ул. Симоновский вал, д.12, кв. 105. ФИО1 обратилась к судебному приставу-исполнителю с заявлением о приостановлении исполнительного производства в связи с рассмотрением в судебном порядке заявления о пересмотре стоимости имущества.

Стоимость имущества, подлежащего реализации, была установлена при вынесении решения по делу 12.12.2020 года, в размере сумма

Между тем, обращаясь в суд с иском, ФИО1 указывает, что поскольку прошел значительный промежуток времени и цена значительно увеличилась, 2/3 доли указанной квартиры составляют сумму в размере сумма Между тем, несмотря на судебный процесс, пристав-исполнитель передал имущество без проведения торгов в порядке реализации преимущественного приобретения права собственности владельцем другой доли ФИО2, тем самым нарушим права ФИО1 Учитывая существенную разницу в стоимостях, должнику вместо того чтобы погасить долг путем реализации залога, придется доплачивать разницу между задолженностью и стоимостью квартиры, реализованной по заниженной стоимости, что приведет к тяжелому финансовому положению. В связи с этими обстоятельствами, удовлетворение заявления о приостановлении исполнительного производства было как в интересах кредитора, так и должника. С целью соблюдения баланса прав и интересов Должника - Ответчика и Кредитора - Истца начальную продажную стоимость заложенного имущества необходимо пересмотреть с учетом существенного изменения рынка недвижимости и подорожания квартиры, руководствуясь оценкой, приложенной к заявлению. 29 декабря 2016 года пакет документов Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области возвращен без исполнения. В уведомлении административный ответчик указал, что Федеральный закон от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" содержит исчерпывающие способы реализации имущества должника (статьи 87 - 89), при этом предоставление преимущественного права покупки в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации данным законом не предусмотрено. Реализация доли в рамках использования преимущественного права без проведения торгов ущемляет права взыскателя и должника, т.к. уменьшает стоимость имущества, определяемую по итогам торгов. Кроме того, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности (кроме случаев продажи с публичных торгов) подлежат обязательному нотариальному удостоверению, финансирование на оплату нотариальных услуг Территориальному управлению не выделяется. Реализация ФИО2 доли заложенного имущества по заниженной стоимости в отсутствие судебного решения по заявлению ФИО1 о пересмотре рыночной стоимости имущества, безусловно привело к нарушению прав ФИО1

Согласно ст. 153 ГК РФ, под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы закона, признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.

Таким образом, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Разрешая возникший спор, суд, исходя из презумпции воли сторон в заключении договора, а также воли собственника распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению путем заключения договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества, учитывая, что указанные сделки сторонами не оспариваются, при этом просит признать договор передачи имущества: 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: Москва, ул. Симоновский вал, д.12, кв. 105, заключенный между ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, недействительным по основанию заниженной стоимости, установленной при реализации заложенного имущества, суд полагает недоказанным факт наличия обстоятельств, свидетельствующих, что спорный договор, заключенный в соответствии с требованиями закона, является недействительной сделкой, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 о признании договора передачи имущества: 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: Москва, ул. Симоновский вал, д.12, кв. 105, заключенного между ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, недействительным.

Принимая во внимание, что судом отказано в удовлетворении требований о признании недействительным договора передачи имущества, суд также не усматривает оснований для применении последствий недействительности сделки.

При этом доводы о передаче на торги имущества по заниженной цене вследствие истечения срока отчета об оценке данного имущества несостоятельны, поскольку каких-либо доказательств того, что стоимость данного имущества на момент публикации объявления о первых торгах была больше, чем определено в постановлении судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки, стороной истца не представлено.

А кроме того, несостоятелен данный довод и по тем основаниям, что ФИО1 собственником данной квартиры не является, денежные средства от ее продажи в случае продажи квартиры также не принадлежат ФИО1, а следовательно ее права не могли быть и не были нарушены вследствие проведения торгов с оценкой спорной квартиры.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности.

Согласно абз. 2 и 3 п. 2 ст. 335 ГК РФ если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Следовательно, возникновение залога при передаче вещи в залог неуправомоченным собственником возможно лишь в случае добросовестности залогодержателя, а также при условии, что вещь не выбыла из владения помимо воли собственника.

Из представленных материалов дела следует, что на основании договора купли- продажи доли квартиры в порядке арестованного имущества должника в порядке исполнительного производства от 17.05.2024, заключенного между ФИО2 и ООО «ТЕЗАУРУС», являющегося организатором торгов по реализации арестованного имущества должника -ФИО5, обязалась принять в собственность 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>, кадастровый номер 77:05:0002001:3772, назначение жилое, площадью 57.6 кв.м.

Оплата указанной доли произведена в сроки и в порядке согласно Постановлению о передаче арестованного имущества на торги от 22.12.220 действующему законодательству Российской Федерации в размере сумма, установленном решением Измайловского районного суда города Москвы по делу 02-104/2018, вступившим в законную силу 30.09.2019.

На основании данного решения суда был выдан исполнительный лист, по которому ОСП по ЮВАО УФССП России возбудил исполнительные производства 52073/20/77056-ИП и 52077/20/77056-ИП в отношении должника ФИО4, предметом которых является взыскание задолженности по Договору возмездного денежного займа № 26-15 от 08.05.2015, заключенного между ФИО4 и ООО «Столичные финансы», обращении взыскания на заложенное имущество - 2/3 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

После выполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, исполнительные производства 52073/20/77056-ИП, 52077/20/77056-ИП) были окончены и вынесены соответствующие постановления.

После предоставления ФИО2 в Управление Росреестра по городу Москве документов, необходимых для регистрации права собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, ответчик (ФИО2) получила уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 06.06.2024 до предоставления дополнительных документов в том числе, заявления залогодержателей о регистрационной записи об ипотеке.

Залогодержателями являются гр. ФИО3 и ФИО1 -правопреемники ООО «Столичные финансы» по договору возмездного денежного займа № 26-15 от 08.05.2015 на основании определения Измайловского суда от 16.10.2020, в пользу которых установлено ограничение прав -обременение объекта недвижимости (ипотека), зарегистрированное в Управлении Росреестра по городу Москве, номер государственной регистрации 77:05:0002001:3772- 77/005/2020-4 в отношении объекта недвижимости: 2/3 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

В период, указанный в ч.2 статьи 26 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «О государственной регистрации недвижимости», заявления от ФИО3, ФИО1 о погашении регистрационной записи об ипотеке 2/3 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, не поступили.

При этом, как указывает ФИО2, добровольно подать такие заявления ФИО3 и ФИО1 отказались.

Следовательно, вопреки внесению в ЕГРН записи о наличии обременения в отношении недвижимого имущества в виде ипотеки, в действительности у ответчика право залога отсутствует.

Вопреки доводам ответчика признание обременения в виде ипотеки отсутствующим в судебном порядке является надлежащим и единственно возможным способом зашиты прав истца по встречному иску.

В абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Наличие в ЕГРН записи об обременении в отношении недвижимого имущества в виде ипотеки нарушает права ФИО2, как собственника, по распоряжению недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 53 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, является правомерным требование истца о погашении соответствующей записи в ЕГРН.

Как верно указал истец, погашение регистрационной записи об ипотеке путем самостоятельного обращения истца в регистрирующий орган невозможно, поскольку при передаче недвижимого имущества в залог была выдана закладная, которая до настоящего времени не погашена ответчиками по встречному иску.

При таком положении, учитывая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что требования ФИО2 являются обоснованными, документально подтвержденными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, ФИО2 о признании сделки недействительной – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО3, Территориальному управлению Росимущества в г. Москве, ФИО4, ФИО1 о признании ипотеки отсутствующей, признании права собственности, взыскании расходов по оплате государственной пошлины – удовлетворить.

Признать отсутствующей ипотеку на 2/3 доли в праве общей собственности на квартиру расположенную по адресу: Москва, Симоновкий Вал, д. 12, кв. 105.

Признать право собственности ФИО2 на 2/3 доли в праве общей собственности на квартиру расположенную по адресу: Москва, Симоновкий Вал, д. 12, кв. 105.

Взыскать с ФИО1, ...паспортные данные, паспорт Российской Федерации серии 46 07 № ... в пользу ФИО2, паспортные данные, ИНН <***>, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Симоновский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 10.10.2025.

Судья А.В. Мартынов