Решение по делу № 02-2217/2025 от 07.04.2025 - о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда, расходов на изготовление технического паспорта.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2025 года г. Москва

77RS0005-02-2025-002132-46

Головинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Яковлевой В.С.,

при секретаре Зубкове А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2217/2025 по иску фио, фио к АО «Московский городской центр продажи недвижимости» о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда, расходов на изготовление технического паспорта,

УСТАНОВИЛ:

фио, фио обратились в суд с иском к АО «Московский городской центр продажи недвижимости» о взыскании с ответчика уплаченных по акту о взаимозачетах денежных средств в размере сумма за увеличение площади объекта долевого строительства, денежных средств ввиду уменьшения площади объекта долевого строительства в размере сумма, а всего взыскать разницу между проектной общей площадью и фактической общей площадью объекта в размере сумма

Требования мотивированы тем, что между АО «Московский городской центр продажи недвижимости» и фио, фио 25 августа 2021 года заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (квартира) № ФС2-24.3/ДДУ-01-07-0061/МЕТ-3541.

Согласно п. 1.4 Договора Общая площадь объекта по проекту 77,70 (семьдесят семь целых семьдесят сотых квадратных метров).

23 декабря 2023 года между истцами и ответчиком подписан акт приема-передачи к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (квартира) № ФС2-24.3/ДДУ-01-07-0061/МЕТ-3541, согласно п. 2 акта в соответствии с произведенными обмерами квартире присвоен номер 61 А, площадь квартиры увеличилась и составила 77,90 кв.м.

23 декабря 2023 года между истцами и ответчиком подписан акт о взаиморасчетах к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (квартира) № ФС2-24.3/ДДУ-01-07-0061/МЕТ-3541.

26 декабря 2023 года фио была произведена оплата Ответчику денежных средств в размере сумма.

В соответствии с техническим паспортом помещения площадь объекта долевого строительства составляет 77,2 квадратных метров, что на 0,5 метра меньше проектной площади.

23 апреля 2024 года истцом направлена претензия с требованием произвести возврат оплаченных денежных средств в размере сумма и выплатить разницу за уменьшенную квадратуру помещения от проектной на 0,5 квадратных метра в размере сумма, а всего в сумме сумма.

В ответ на претензию в выплате денежных средств было отказано в полном объеме, в связи с чем истцы обратились в суд с данным иском.

При составлении технического паспорта истцами оплачены денежные средства в размере сумма, которые истцу также просят взыскать с ответчика.

Истцы фио, фио в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя.

Представитель истцов по доверенности фио в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам иска, просил удовлетворить.

Представитель ответчика АО «Московский городской центр продажи недвижимости» по доверенности фио в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения в полном объеме, поскольку в соответствии с действующим законодательством квартира была поставлена на кадастровый учет с кадастровым номером 77:09:0001009:20223 и площадью 77.9 кв.м.

Суд, выслушав представителя истцов, проверив и изучив материалы дела, исходит из следующего.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.08.2021 г. между АО «Московский городской центр продажи недвижимости» и фио, фио заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (квартира) № ФС2-24.3/ДДУ-01-07-0061/МЕТ-3541 (л.д. 15-28).

В соответствии с условиями договора (п. 1.4) ответчик принял на себя обязательства построить объект долевого строительства – квартиру 61, этаж 7, проектной общей площадью 77,70 кв.м., расположенную в многоквартирном доме по строительному адресу: адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства (л.д. 28).

23.12.2023 г. сторонами подписан акт приема-передачи к Договору № ФС2-24.3/ДДУ-01-07-0061/МЕТ-3541, согласно которому застройщик передал, а участники долевого строительства приняли объект долевого строительства (квартиру) по адресу: адрес, кв. 61А.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Согласно п. 3.2 Договора № ФС2-24.3/ДДУ-01-07-0061/МЕТ-3541 от 25.08.2021 г. цена Объекта долевого строительства, указанного в пункте 1.4 Договора, составляет сумма (НДС не облагается), из расчета сумма (НДС не облагается) за один квадратный метр Объекта долевого строительства. Данная цена состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства (60 % процентов от цены Объекта долевого строительства или сумма) и денежных средств на оплату услуг Застройщика (40% процентов от цены Объекта Долевого строительства или сумма).

Цена 1 квадратного метра Объекта долевого строительства, установленная настоящим пунктом Договора, изменению не подлежит.

Пунктом 3.5 Договора установлено, что цена Объекта долевого строительства определяется, исходя из проектной площади Объекта долевого строительства. После проведения обмеров Объекта уполномоченным лицом в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" Стороны производят дополнительный расчет в следующем порядке:

1) если фактическая площадь Объекта долевого строительства больше проектной, то Участник долевого строительства обязан дополнительно оплатить Застройщику в течение 10 (десять) дней с даты составления акта приема-передачи Объекта долевого строительства разницу между ценой, определенной в пункте 3.2 Договора, и окончательно определяемой ценой, исходя из цены сумма за один квадратный метр;

2) если фактическая площадь Объекта долевого строительства меньше проектной, то Застройщик обязан осуществить возврат Участнику долевого строительства в течение 30 (Тридцать) дней с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи Объекта долевого строительства разницу между ценой, определенной в пункте 3.2 Договора, и окончательно определяемой ценой, исходя из цены сумма за один квадратный метр.

После проведения обмеров Объекта уполномоченным лицом в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" и подписания Акта приема - передачи Объекта долевого строительства Стороны производят дополнительный расчет, указанный в абзаце первом настоящего пункта, на основании которого подписывают Акт о взаиморасчетах.

Дополнительный расчет производится Сторонами путем безналичного перечисления денежных средств на счет Застройщика, указанный в разделе 13 Договора, или на счет Участника долевого строительства, указываемый Участником долевого строительства и открытый на имя Участника долевого строительства.

Согласно п. 2 Акта приёма-передачи от 23.12.2023 г. в соответствии с произведенными обмерами квартире присвоен номер 61А, площадь квартиры увеличилась и составила 77,90 (Семьдесят семь целых девяносто сотых) квадратных метров (с учетом балконов/лоджий), в связи с чем у Участника долевого строительства возникли дополнительные обязательства по оплате Застройщику денежных средств в размере сумма, в том числе сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства (60 процентов от цены Объекта долевого строительства или сумма, НДС не облагается) и сумма денежных средств на оплату услуг Застройщика (40 процентов от цены Объекта долевого строительства или сумма, НДС не облагается) (л.д. 31-32).

Актом о взаимозачетах от 23.12.2023 г., стороны согласовали окончательную стоимость объекта и порядок осуществления доплаты в размере сумма (л.д. 33-34).

26.12.2023 г. фио на расчетный счет ответчика перечислены денежные средства в размере сумма (л.д. 35).

Согласно выписке из ЕГРН, предоставленной филиалом ППК «Роскадастр» по Москве по запросу суда, 27.02.2024 г. за фио, фио зарегистрировано право общей совместной собственности на жилое помещение по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес, квартира 61А, о чем в ЕГРН внесена запись № 77:09:0001009:20223-77/060/2024-1 (л.д. 73-76).

Объект недвижимости – жилое помещение по адресу адрес, вн.тер.г. адрес, адрес А – имеет площадь 77,9 кв.м (л.д. 73).

ГБУ города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации по заказу истцов составлен технический паспорт помещения в отношении объекта долевого строительства, расположенного по адресу: адрес А, согласно которому общая площадь объекта 77,2 кв.м.

23.04.2024 г. в адрес ответчика направлена претензия на возврат денежных средств в размере сумма (л.д. 46).

В ответ на претензию Застройщик отказал в возврате денежных средств (л.д. 47-48).

Разрешая исковые требования в части взыскания денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены в связи с уменьшением площади объекта, суд приходит к следующим выводам.

Подписав Договор, участники долевого строительства согласились, что цена жилого помещения будет определяться исходя из цены единицы общей площади жилого помещения с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Также в п. 1.9 Договора сторонами согласовано, что все площади, указанные в настоящем Договоре, являются планируемыми и определены на основании проектной документации; после введения Объекта в эксплуатацию площадь Объекта долевого строительства подлежит уточнению по результатам обмеров Объекта уполномоченным лицом в соответствии с федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пп. 7.3, пп. 7.4 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п. 7 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

В силу положений закона только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - ФЗ N 221-Ф3) кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (кадастровый инженер).

Как указано в письменных возражениях представителем ответчика, на основании технического плана, подготовленного независимыми кадастровыми инженерами ООО «КадастрГеоПроект», обладающими всеми разрешительными документами на ведение данной деятельности, в том числе участием в СРО, в соответствии с действующим законодательством Квартира была поставлена на кадастровый учет с кадастровым номером 77:09:0001009:20223 и площадью 77.9 кв.м.

Истцами не оспаривался тот факт, что обмеры квартиры выполнены кадастровым инженером в соответствии с ФЗ № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", согласно которым квартира поставлена на кадастровый учет.

Квартира передана истцам 23 декабря 2023 года по акту приема-передачи квартиры, в котором установлено, что в соответствии с произведенными обмерами Квартире присвоен номер 61А, и фактическая площадь Квартиры составила 77,9 кв.м.

Осмотр Квартиры Истцами произведен, претензий по техническому состоянию квартиры и качеству выполненных в ней работ нет.

После регистрации права общей совместной собственности 09.04.2024 г. истцы обратились в ГБУ города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации, которым по заказу истцов составлен технический паспорт помещения в отношении объекта долевого строительства, расположенного по адресу: адрес А, согласно техническому паспорту общая площадь объекта 77,2 кв.м. В указанную площадь вошли следующие комнаты: жилая изолированная – 13,1 кв.м, жилая изолированная – 17,3 кв.м, гостиная – 15,4 кв.м, кухня-ниша – 10,9 кв.м, коридор – 10,7 кв.м, санузел – 4,8 кв.м, санузел 5,0 кв.м (л.д. 36-40).

Условиями заключенного между сторонами договора предусмотрено, что площадь Объекта долевого строительства - сумма общей площади квартиры и площади лоджий и/или балконов, веранды, террасы с понижающими коэффициентами согласно приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.11.2016 г. № 854/Пр, определяемая в проектной документации Объекта; после введения Объекта в эксплуатацию площадь Объекта долевого строительства подлежит уточнению по результатам обмеров Объекта уполномоченным лицом в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-Ф3 (ред от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (п. 1.7 Договора).

Таким образом, застройщик принял на себя обязательства по передаче истцам объекта долевого строительства проектной общей площадью 77,70 кв.м, по окончании строительства фактическая площадь квартиры определена кадастровым инженерном и составила 77.9 кв.м, с указанным порядком определения площади квартиры истцы как участники долевого строительства были ознакомлены и согласились, результаты обмеров жилого помещения, произведенные кадастровым инженером, на основании которых осуществлён кадастровый учёт объекта, истцами не оспаривались.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения требований иска о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены вследствие разницы между проектной общей площадью и фактической общей площадью объекта – отсутствуют.

Довод истцов о передаче объекта меньшей площади, чем предусмотрено договором, и представленный в подтверждение технический паспорт помещения, судом не принимается, поскольку технический паспорт помещения – это документ, в котором содержится техническая информация о жилом помещении, а также информация по обеспечению соответствия жилых помещений установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).

Технический паспорт нужен для учета жилищного фонда. Основу такого учета составляет технический учет, в рамках которого осуществляется как техническая инвентаризация, так и техническая паспортизация, то есть оформление технических паспортов жилых помещений. Следовательно, технический паспорт жилого помещения подтверждает факт проведения его технического учета и является основанием для учета жилищного фонда.

В то время как Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Поскольку судом не установлено нарушений прав истцов как участников долевого строительства и в удовлетворении основного искового требования отказано, производные исковые требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат.

Разрешая исковые требование в части взыскания расходов на составление технического паспорта в размере сумма, суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа истцам отказано, оснований для взыскания судебных расходов, понесенных по делу, суд не усматривает.

В этой связи в удовлетворении исковых требований фио, фио к АО «Московский городской центр продажи недвижимости» надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио, фио к АО «Московский городской центр продажи недвижимости» о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, расходов на изготовление технического паспорта, компенсации морального вреда, – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд города Москвы.

Судья В.С. Яковлева

Мотивированное решение суда изготовлено 07 апреля 2025 года.