Дело № 2-307/2025
УИД 39RS0002-01-2024-000355-21
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 мая 2025 г. г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Волгиной Я.А.,
при секретаре Кожевниковой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО1 о признании объектов недвижимости самовольной постройкой, сносе или приведении их в соответствие установленным требованиям,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 является собственником двух объектов недвижимости – гаражей, расположенных в границах ПГК «Энергия».
В ходе проведения контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области установлен факт реконструкции гаражей.
В результате инструментального обследования гаражей установлено, что объект в реконструированном виде не соответствует допустимым значениям высоты установленным Правилами землепользования и застройки, не соответствует установленному градостроительному регламенту территориальных зон.
Рассмотрев направленное Министерством в соответствии с ч. 17 ст. 54 ГрК РФ уведомление о выявлении самовольной постройки, администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании объектов недвижимости – гаража с КН № и гаража с КН № самовольной постройкой, сносе или приведении их в соответствие установленным требованиям в течение 12 месяцев со дня вступления решения в законную силу.
В судебном заседании представитель истца – ФИО2 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Ответчик и его представитель – ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения требований, настаивали на том, что объекты реконструированы до установления требований по соблюдению высотности, и используются по назначению – гараж.
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, допросов экспертов ФИО5, ФИО6, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.
Как разъяснено в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в п. 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ.
По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Аналогичное изложено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».
Кроме того, как указано в п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.
Согласно сведениям ЕГРН ФИО1 является собственником двух зданий, назначение: нежилое, наименование: гараж, 1990 года, площадью 59,1 кв.м, с КН №; гараж, 1990 года, площадью 59,8 кв.м, с КН №.
Указанные объекты учтены в границах земельного участка с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования «для завершения строительства гаражей, с условием реконструкции и переноса гаражей, находящихся за красной линией < адрес >» (выписка из ЕГРН от 27.11.2023 №).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет 23.09.2009; гаражи – 26.09.2023.
Из материалов землеустроительного дела следует, что на основании постановления мэра г. Калининграда № от 29.03.2002 в аренду ПГК «Энергия» были предоставлены два земельных участка (в т.ч. земельный участок с КН №) по < адрес > районе под существующее гаражное общество с условием его реконструкции.
Указанный вид разрешенного использования - «для завершения строительства гаражей, с условием реконструкции и переноса гаражей, находящихся за красной линией < адрес >» согласован распоряжением комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов Мэрии г. Калининграда № от 12.03.2003.
Распоряжением комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов Мэрии г. Калининграда № от 24.05.2006 утвержден проект границ земельных участков по < адрес > районе; согласовано размешенное использование земельных участков, в т.ч. земельного участка, в границах которого учтены объекты ответчика, – «под существующие гаражи».
В рамках осуществления регионального государственного строительного надзора на основании задания Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области № № от 29.11.2023 проведено контрольное (надзорное) мероприятие в отношении гаражей, принадлежащих ответчику.
30.11.2023 составлен протокол осмотра, согласно которому при визуальном осмотре установлено, что по адресу: < адрес > на земельном участке с КН № располагаются объекты капитального строительства – комплекс гаражей. Объекты с КН № и с КН №, расположенные в юго-западной части земельного участка в 6 и 7 ряду отсутствуют, фактически располагается единое строение. По ряду 6 обустроена входная группа, гаражные ворота, над которыми оборудован оконный проем с заполненными оконными блоками из ПВХ профилей со стеклопакетом. Обустроена единая двухскатная крыша. Материал ограждающих несущих стен строения определить не представляется возможным (обшит металлическим профлистом). Строение расположено на фундаменте.
В ходе инструментального обследования проведены геодезические инженерные измерения специалистами ГБУ КО «ЦКОиМН» и установлено, что высота объекта составляет 6 м (при допустимых 3,2 м – Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденные решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 №; площадь застройки составляет 123,4 кв.м (согласно сведениям ЕГРН площадь двух гаражей равна 118,9 кв.м).
На основании указанных данных 05.12.2023 Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области составлен акт о проведении контрольного (надзорного) мероприятия №СН-3/ЗД-257, в котором отражены два нарушения обязательных требований, а именно:
реконструкция объектов капитального строительства – гаражей с КН № и с КН № осуществлена в нарушение ч. 4 ст. 85 ЗК РФ;
высота объекта капитального строительства – строения, полученного в результате реконструкции двух гаражей больше допустимой, что является нарушением предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
12.12.2023 Министерством направлено в администрацию городского округа «Город Калининград» уведомление о выявлении самовольной постройки и документы, подтверждающие наличие таких признаков.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации городского округа «Город Калининград» в суд с настоящим иском.
В силу п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Абзац 2 п. 4 ст. 85 ЗК РФ предусматривает использование объектов недвижимости без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Приведенная норма, установленная законодателем, не предусматривает возможность строительства нового объекта либо реконструкции объекта недвижимости.
Соответственно, реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абз. 6 п. 4 ст. 85 ЗК РФ).
Анализ приведенных положений указывает на то, что в каждом конкретном случае при возведении либо реконструкции объекта капитального строительства необходимо соблюдение функционального назначения возводимой постройки целевому назначению и разрешенному использованию имеющегося земельного участка.
В соответствии со ст. 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», земельный участок с КН № отнесен к территориальной зоне П-4 – коммунально-складская зона, в которой в соответствии с градостроительным регламентом в качестве основных разрешенных видов использования земельных участков предусмотрено размещение гаражей как отдельно стоящих, так и гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации.
В соответствии с п. 3.1.4 приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 718/пр от 05.10.2023 «Об утверждении СП 113.13330.2023 «СНИП 21-02-99* Стоянки автомобилей», гаражом является здание, сооружение или помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью здания (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением.
Как было указано ранее, на кадастровый учет объекты недвижимости с КН № и с КН № поставлены с указанием наименования – гараж.
Как пояснил допрошенный в судебном заседании эксперт ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России – ФИО5, проводившая исследования в ходе производства судебной строительно-технической экспертизы, функциональное назначение спорных объектов в реконструированном виде не утрачено/не изменено. Иными словами их использование в реконструированном виде, как указал эксперт, безусловно, возможно для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств, и наличие в реконструированных объектах оборудованного покрасочного места и места отдыха никак не изменяет их назначение – гараж, поскольку наличие указанного в гаражах допустимо.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в реконструированном виде объекты не изменили функционального назначения, а также соответствуют целевому назначению и разрешенному использованию имеющегося земельного участка с КН 39:15:110802:394, доводы иска о проведении реконструкция объектов в нарушение ч. 4 ст. 85 ЗК РФ суд признает несостоятельными.
Доводы истца об использовании гаражей в качестве автосервиса не свидетельствуют об изменении функционального назначения.
В соответствии с «ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности», утвержденным Приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст, техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств – автосервис, является лишь одним из видов экономической деятельности.
В этой связи позиция истца о том, что вид экономической деятельности определяет функциональное назначение объекта, ошибочны.
Более того, как отмечалось ранее перечень признаков самовольной постройки, определенный в ст. 222 ГК РФ является исчерпывающим и ведение экономической деятельности (не применительно к ответчику, поскольку такие обстоятельства судом не установлены) с использование реконструированного объекта, к такому перечню не относятся.
Доводы истца о возведении нового объекта в границах ранее существовавших с КН № и с КН № опровергли результаты исследования, изложенные в заключение судебной экспертизы №, 1052/6-2-25 от < Дата >, согласно котором объект исследования образовался в результате реконструкции ранее существовавших гаражей. При этом площадь здания объекта исследования составляет 117,6 кв.м.
С доводами о нарушении предельных параметров в части высоты суд также не соглашается.
Так, в судебной экспертизе эксперт ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России – ФИО7, проводивший исследование в ходе производства судебной землеустроительной экспертизы, указывает, что реконструированные объекты не соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» в части соответствия максимальной высоты (3,2 м), поскольку высота объектов исследования до коньковой части кровли составляет 5,6 м.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что при указании несоответствия требованиям высотности он руководствовался датой постановки на кадастровый учет двух гаражей с КН № и с КН № (исходил из того, что это дата их создания/легализации) и Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» в редакции, действовавшей на момент проведения исследования.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что зона П-4 установлена Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» в редакции от 28.01.2022.
К этому моменту объекты в реконструированном виде уже существовали, что отражено на фотоматериалах «Яндекс карты» по состоянию на 2021, 2022 г.г.
Выводов относительно таких материалов заключение судебной экспертизы не содержит, однако, в ходе допроса экспертов в судебном заседании, несмотря на отсутствие методики определения года постройки/реконструкции объектов капитального строительства, путем сопоставления фотоматериалов выполненных в одном ракурсе (2021, 2022, 2023 г.г.), на которых отображены объекты, высотность которых не изменялась и спорные объекты, эксперты предположили, что высота реконструированных гаражей не изменялась с 2021 года.
Учитывая вывод, указанный в заключение судебной экспертизы об отсутствии угрозы жизни и здоровья граждан и третьих лиц такой высотой реконструированных объектов, суд полагает возможном принять указанные пояснения судебных экспертов, обладающих специальными познаниями, в качестве доказательств реконструкции объектов до установления зоны П-4.
Судом установлено, что зона Т-4, в границах которой располагался земельный участок с КН № установлена Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» в редакции от 20.07.2021 и действовала до редакции от 28.01.2022.
Для зоны Т-4 в редакции указанных правил до 28.01.2022, т.е. к моменту существования объектов в реконструированном виде, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в соответствии со ст. 38 ГрК РФ не подлежат установлению.
При таких обстоятельствах, учитывая, что изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной, в отсутствие доказательств со стороны истца нарушения прав и охраняемых законом интересов, наличия опасности для жизни и здоровья граждан, принимая во внимание, что снос является крайней мерой, которая применяется в исключительных случаях, когда восстановление нарушенных прав и охраняемых законом интересов невозможно иным способом, исходя из необходимости соблюдения разумного баланса интересов сторон, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных администрацией городского округа «Город Калининград» исковых требований, поскольку снос спорного объекта не будет способствовать защите каких-либо прав истца, а необходимость приведения объекта в соответствие не установлена (отсутствие вентиляции, которое согласно выводам экспертов не угрожало жизни и здоровья граждан и третьих лиц, исправлено до рассмотрения дела по существу).
В соответствии с ч. 2 ст. 103 ГПК РФ при отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.
По ходатайству ФИО1 по делу была назначена судебная экспертиза с возложением оплаты на федеральный бюджет и последующим распределением.
Из материалов дела следует, что стоимость работ по проведению судебной экспертизы составила 217 500 руб.
Учитывая, что требования иска оставлены без удовлетворения стоимость экспертизы в указанном размере подлежит взысканию с администрации городского округа «Город Калининград» в пользу федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации городского округа «Город Калининград» оставить без удовлетворения.
Взыскать с администрации городского округа «Город Калининград» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета расходы на оплату судебной экспертизы в размере 217 500 руб.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 15 сентября 2025 года.
Судья