КОПИЯ
Дело № 2-4695/2025
УИД 50RS0028-01-2025-003457-39
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 октября 2025 года г.о. Мытищи, Московская область
Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Захаренко Ю.В., при секретаре судебного заседания Ионицэ Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности.
встречному иску ФИО4 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 и просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 198 160 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № б/н, заключенного между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком (Продавцом) ФИО3 и истцом (Покупателем) ФИО2 был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества № №, согласно предмету которого, Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять земельный участок с кадастровым номером: № площадью 198160 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (Участок), категории земли - земли сельскохозяйственного назначения.
Цена земельного участка, согласно п. 2.1. Договора составила сумму в размере 2 000 000 рублей.
Согласно п. 2.2. Договора, Стоимость сделки оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя. Перечисление денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется Покупателем единовременно в полном размере наличным или безналичным способом в течении трех рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.
Как указано в п. 2.3. Договора, обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента получения денежных средств в полном объеме.
Согласно п. 5.1. Договора, передача объекта недвижимости Продавцом и принятие его Покупателем должна состояться не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора.
На основании п. 5.2. Договора, передача Объекта недвижимости Покупателю производится на основании Акта приема-передачи недвижимого имущества.
Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал ФИО3 наличные денежные средства, согласно п. 2.1. Договора, и Стороны подписали Акт передачи, согласно которому Продавец передал Покупателю, указанный земельный участок.
Согласно п. 5 Акта передачи, окончательный расчет между сторонами за Земельный участок полностью произведен. Претензий у Продавца к Покупателю по своевременности и полноте расчета по Договору не имеется.
Таким образом, Ответчик, подписав указанный Акт передачи, подтвердил получение им денежных средств в счет оплаты цены договора купли-продажи недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ.
После подписания Договора и Акта передачи стороны подали в Росреестр заявления о регистрации перехода права собственности на истца. Однако регистрация неоднократно приостанавливалась из-за обременений и особенностей сельскохозяйственных земель.
Согласно уведомлению об отказе в государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО2 было отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок, а документы, поданные на государственную регистрацию, были возвращены.
Далее причины приостановки и отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок были устранены, но ФИО3 отказался подавать документы (договор купли-продажи) на государственную регистрацию перехода права собственности, прислал ФИО2 письмо - уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, аргументируя свое решение неполучением денежных средств по указанному договору.
Истец, считает неправомерными действия ответчика, основанными на обмане и злоупотреблении доверием истца в целях незаконного обогащения.
Не согласившись с заявленными требованиями, ответчиком в порядке ст. 137 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предъявлено встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 198 160 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО3. недействительной (ничтожной) сделкой, ссылаясь на то обстоятельство, что договор купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию ничтожным в силу его юридической недействительности. Фактическое владение имуществом и передача денежных средств по сделке не имели места. Сумма, указанная в договоре, была существенно занижена, а именно в 72,5 раза по сравнению с рыночной стоимостью объекта.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО2 по доверенности ФИО6 исковые требования поддержала, просила данные требования удовлетворить в полном объеме. Встречные исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать.
Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца по встречному иску – по доверенности ФИО7 в судебном заседании поддержал встречные исковые требования своего доверителя, просил данные требования удовлетворить в полном объеме. Исковые требования ФИО2 не признал, в их удовлетворении просил отказать в полном объеме, по основаниям изложенных в письменных возражениях.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст. ст. 55, 59, 60 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В силу положений частей 1 и 2 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодека РФ далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По правилам пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 данного Кодекса.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.
В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Таким образом, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности на недвижимость к истцу, фактическое исполнение данной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком (Продавцом) ФИО3 и истцом (Покупателем) ФИО2 был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества № б/н, согласно предмету которого, Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 198 160 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (Участок), категории земли - земли сельскохозяйственного назначения.
Цена земельного участка, согласно п. 2.1. Договора составила сумму в размере 2 000 000 рублей.
Согласно п. 2.2. Договора, Стоимость сделки оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя. Перечисление денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется Покупателем единовременно в полном размере наличным или безналичным способом в течении трех рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.
Как указано в п. 2.3. Договора, обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента получения денежных средств в полном объеме.
Согласно п. 5.1. Договора, передача объекта недвижимости Продавцом и принятие его Покупателем должна состояться не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора.
На основании п. 5.2. Договора, передача Объекта недвижимости Покупателю производится на основании Акта приема-передачи недвижимого имущества.
Как следует из искового заявления ФИО2, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал ФИО3 наличные денежные средства, согласно п. 2.1. Договора, и Стороны подписали Акт передачи, согласно которому Продавец передал Покупателю, указанный земельный участок.
Согласно п. 5 Акта передачи, окончательный расчет между сторонами за Земельный участок полностью произведен. Претензий у Продавца к Покупателю по своевременности и полноте расчета по Договору не имеется.
После подписания Договора и Акта передачи стороны подали в Росреестр заявления о регистрации перехода права собственности на истца. Однако регистрация неоднократно приостанавливалась из-за обременений и особенностей сельскохозяйственных земель.
Согласно уведомлению об отказе в государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 было отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок, а документы, поданные на государственную регистрацию, были возвращены.
Государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество до настоящего времени не произведена.
В соответствии с материалами встречного искового заявления, представленного ФИО3, а также пояснениями его представителя, сделка по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 198 160 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (Участок), категории земли - земли сельскохозяйственного назначения, была осуществлена в условиях, которые могут быть квалифицированы как мошеннические действия. Основанием для таких утверждений является существенное занижение стоимости земельного участка, что вызывает сомнения в добросовестности сделки и может свидетельствовать о намеренном введении в заблуждение одной из сторон.
Как следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подано заявление на имя начальника отдела полиции по городскому округу Балашиха Межмуниципального управления МВД России «Балашихинское» полковника полиции ФИО8 о противоправных действиях в отношении спорного земельного участка. Заявлено было принято капитаном полиции ФИО9, что подтверждается талоном уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно Постановлению от ДД.ММ.ГГГГ судьи Таганского районного суда г. Москвы наложен арест сроком на 6 месяцев, то есть до ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером: № площадью 198 160 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (Участок), категории земли - земли сельскохозяйственного назначения, принадлежащий на праве собственности ФИО3
Согласно представленному отчету ООО «Консультационная группа «ЭКСПЕРТ» № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 198 160 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, составляет 145 000 000 рублей.
Оснований не согласиться с выводами экспертизы у суда не имеется, поскольку эксперты имеют длительный опыт работы, приведен полный и подробный расчет стоимости земельного участка.
Представленная экспертная оценка не была оспорена ФИО2
Ходатайство о проведении судебной экспертизы истцом по первоначальному иску не заявлено.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Пункт 2 указанной статьи предусматривает, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3 ст. 178 ГК РФ).
В силу п. п. 2, 3 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 145 000 000 рублей.
Таким образом, ФИО2 приобрел земельный участок по цене, ниже его кадастровой стоимости в 72,5 раз и значительно ниже рыночной стоимости, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества.
По смыслу положений п. 1 ст. 178 ГК РФ - сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась следствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность, в том числе и цена сделки.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности – оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ФИО3 (<данные изъяты>) к ФИО2 (<данные изъяты>) о признании договора купли-продажи недействительным – удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенных по адресу: расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – с 17 октября 2025 года.
Судья: подпись /Ю.В. Захаренко/
КОПИЯ ВЕРНА: